Плата за земельный участок

Земельный кодекс Российской Федерации» N 136-ФЗ в последней редакции:

Статья 39.7 ЗК РФ. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

5) с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

6) с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья такому юридическому лицу в соответствии с данным договором.

документа: Земельный кодекс РФ в последней редакции

Комментарии к статье 39.7 ЗК РФ, судебная практика применения

Правовые позиции Верховного Суда РФ

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности установлены Постановлением Правительства № 582 и являются обязательными для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не установлен федеральным законом, но подлежит установлению полномочным органом государственной власти или местного самоуправления

См. примеры из судебной практики:

Определение Верховного Суда РФ от 28.07.2016 N 45-АПГ16-6 (Судебная коллегия по административным делам):

Право установления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов РФ и земельные участки, право собственности на которые не разграничено, предоставлено органам государственной власти субъектов РФ.

При этом федеральное законодательство ограничивает права субъектов РФ в данном вопросе только соблюдением основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством РФ, не устанавливая каких-либо иных ограничений, и не содержит единой формулы и методики расчета арендной платы и ставок арендной платы для данной категории земель.

Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 12.05.2016 N 25-АПГ16-1 (Судебная коллегия по административным делам):

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — Основные принципы) установлены постановлением N 582 и являются общеобязательными.

Регулируют ли Правила определения размера арендной платы отношения, связанные с использованием земель, госсобственность на которые не разграничена?

Из обзора судебной практики Верховного Суда РФ:

Вопрос 7. Распространяется ли действие Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена?

Ответ. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 (далее — Постановление Правительства РФ N 582) утверждены:

— Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

— Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Правила определения размера арендной платы).

В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 г. положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЗК РФ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Следовательно, утвержденные Постановлением Правительства РФ N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Таким образом, Постановление Правительства N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Следует также иметь в виду, что Законом о введении в действие ЗК РФ установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование:

1) земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3);

2) земельными участками, предоставленными членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в аренду в соответствии с п. 2.7 ст. 3;

3) земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности и предоставленными для жилищного строительства в соответствии с п. 15 ст. 3.

Поскольку содержащиеся в Законе о введении в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

(Извлечение из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015; вопрос 7)

Арендная плата и цена земли

Наряду с промышленными, торговыми и ссудными капиталистами в присвоении прибавочной стоимости принимает участие еще одна группа – крупные земельные собственники. Они присваивают ее в форме земельной ренты.

Всякая земельная рента является добавочной или избыточной прибылью, получаемой капиталистом-предпринимателем в связи с использованием земли. По своему составу она неоднородна и распадается на несколько видов ренты в зависимости от факторов производства, которые вызывают ее возникновение. По этим факторам выделяют диф. ренту I и II рода, абсолютную и монопольную ренту в добывающей промышленности и со строительных участков.

Прежде, чем обратиться к исследованию земельной ренты как факторного дохода, важно определить некоторые категории, а именно: землевладение и землепользование.

Эти понятия необходимо четко отличать друг от друга.

Землевладение означает признание права данного (физического или юридического) лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях.

Чаще всего под землевладением подразумевается собственность на землю. Землевладение осуществляют (реализуют) собственники земли.

Землепользование – это пользование землей в установленном обычаем или законом порядке. Пользователь земли не обязательно является ее собственником.

В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные физические (или юридические) лица.

В сельскохозяйственном производстве другие условия функционирования капитала. Здесь количество и качество важнейшего средства производства – земли ограничены самой природой. Такие свойства земли, как естественное плодородие и определенное географическое расположение, капиталу неподвластны. Многие параметры земли, а также климатические и природные условия местности, где она расположена, остаются относительно неизменными в течение веков. В тоже время потребности сельского хозяйства растут с увеличением населения.

Поэтому невозможно сосредоточить сельскохозяйственное производство только на лучших участках. И если произведенной продукции обеспечен платежеспособный спрос, это значит, что общественно нормальными, регулирующими формирование цены производства на сельскохозяйственные товары являются условия худших по плодородию или местоположению земель.

В результате капиталисты, ведущие хозяйство на средних и лучших землях, получают дополнительную прибыль, представляющую собой разность между ценой производства на худших участках (общественной ценой производства) и индивидуальной ценой производства на средних и лучших участках земли. Производительность труда наемных сельскохозяйственных рабочих на средних и лучших участках выше; это и выражается в более низком уровне издержек производства и, соответственно, в большей прибыли. Дополнительная прибыль на средних и лучших землях носит не кратковременный, а более или менее постоянный характер. Она выступает как основа дифференциальной земельной ренты. Капиталисты при этом обладают своего рода монополией на землю как объект хозяйствования.

Дифференциальная земельная рента I– это дополнительный чистый доход, который получают в результате более производительного труда на лучших плодородных землях, расположенных близко от рынков сбыта сельхозпродукции.

Дифференциальная земельная рента II – возникает в результате повышения продуктивности земли на основе использования более эффективных способов производства, то есть путем дополнительных вложений в землю. Эту ренту получают не все хозяйства, а только те, которые занимаются интенсивней при более благоприятных условиях производства (используют лучшие земли). Хозяйства, которые осуществляют дополнительные вложения на худших землях, получают не дифренту II, а рационализаторский доход.

Дифференциальная земельная рента I и II связаны с использованием плодородных почв. Но дифференциальная земельная рента I связана с естественным, а дифференциальная земельная рента II с экономическим плодородием почв.

Капиталисты в сельском хозяйстве сталкиваются также с монополией частной собственности на землю, которая позволяет ее владельцам независимо от качества всех земельных участков, сдаваемых в аренду, получать так называемую абсолютную ренту.

Исторически сложилось, что в сельском хозяйстве органический состав капитала был ниже, чем в промышленности. Поэтому рыночная стоимость сельскохозяйственных товаров оказалась выше общественной цены производства. А это значит, что величина прибавочной стоимости сельскохозяйственных товаров превышала сформировавшуюся в обществе среднюю прибыль. Эта разница между рыночной стоимостью сельскохозяйственных товаров и общественной ценой производства и служит источником абсолютной ренты.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.п. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частой стоимости на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

В Украине использование земли платное. Собственники земли и землепользователи ежегодно вносят плату за землю в виде земельного налога или арендной платы, которая определяется в зависимости от качества и местонахождения земельного участка (исходя из кадастровой оценки земли). В налоге на землю и в арендой плате содержится часть рентного дохода. Если ее получают собственник земли, то рентный доход превращается в ренту. Порядок налогообложения и средней ставки земельного налога, а также минимальный размер арендной платы за землю устанавливает Верховный Совет Украины.

Сопоставление различных уровней цен на различные факторы производства, например, ставок заработной платы и ставок арендной платы, дает производителю важнейшую информацию о наиболее эффективном, минимальном с точки зрения издержек, сочетании труда и земли при производстве каких-либо сельскохозяйственных продуктов.

Конкретной формой дохода, получаемого собственником земли, является арендная плата, которая состоит из ренты и других платежей (за пользование находящимися на данном участке постройками, насаждениями, дорогами и т.п.). В аренду земля сдается, как правило, на определенный срок. Величина этого срока – предмет постоянной борьбы между арендаторами и землевладельцами, поскольку первые заинтересованы в его удлинении, а вторые – в сокращении. Чем короче срок, тем быстрее можно пересмотреть размер взимаемой арендной платы в пользу землевладельцев. Чем срок длиннее, тем больше у фермеров возможности сохранить за собой возрастающий дополнительный доход.

В условиях рыночной экономики земля приобретает товарную форму: она покупается и продается. На землю предъявляется спрос, так же, как и на другие факторы производства – труд и капитал.

В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли.

Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух причин:

— размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником земельного участка;

— ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится его приобрести не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного периода времени.

Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может и потратить эти деньги на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли должна рассчитываться как дисконтированная стоимость, по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход

,

где Ар – арендная плата за пользование землей;

і – величина ссудного процента

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты и падать, если повышается норма процента.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен на землю может объясниться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли

Согласно ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

ЗК РФ устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

«Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (утв. Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582) установлены определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, к которым относятся:

    • принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
    • принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
    • принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
    • принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
    • принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
    • принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно

    • Правительством Российской Федерации,
    • органами государственной власти субъектов Российской Федерации,
    • органами местного самоуправления.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее — земельные участки), в расчете на год (далее — арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее — федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

    • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
    • по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
    • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
    • на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с Российской Федерации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии с Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случаях, если кадастровая стоимость земли не определена для вышеуказанных целей, применяется

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх