Покупка квартиры в аварийном доме чем опасна

Дата публикации: 24.06.2014
Просмотров: 13127

Аварийное жилье: сомнительная покупка или новоселье по дешевке?

Кто продает аварийное жилье, на что надеются его покупатели, как происходит сделка и сколько лет новым собственникам придется ждать переезда в новостройку?

Кто продает аварийное жилье, на что надеются его покупатели, как происходит сделка и сколько лет новым собственникам придется ждать переезда в новостройку? Об этом – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Напомню, после того как межведомственная комиссия постановляет и расселить его, муниципалитет письменно сообщает собственникам помещений о необходимости снести объект – самостоятельно и в разумный срок. Как правило, сделать это домовладельцы не могут, тогда городская администрация обязана изъять участок, на котором возведено здание, для муниципальных нужд, поэтому квартиры (кроме неприватизированных) ей приходится выкупать. Зарегистрировав свое решение о судьбе объекта в Росреестре, не позднее чем за год до предполагаемого изъятия мэрия направляет владельцу жилплощади уведомление об этом. По истечении обозначенного срока должно быть подписано соглашение о выкупе. Таким образом, продажа квартиры в доме, официально признанном аварийным, будет законной вплоть до того, как собственник заключил данное соглашение или к этому его обязал суд, если подписывать соглашение владелец помещения отказался (мэрия может подать иск о принудительном выкупе в течение двух лет с даты отправки уведомления). До того владелец волен распоряжаться имуществом по своему усмотрению – сдавать в аренду, продавать или дарить. Сделка проходит по обычной схеме. Необходимо довести до сведения второй стороны, что дом официально имеет статус аварийного, а также указать этот факт в . В противном случае сделку, скорее всего, признают недействительной, а покупателя – введенным в заблуждение. Последний может узнать о состоянии квартиры самостоятельно, еще до подписания документов, запросив (Единого государственного реестра прав).

После того как собственника уведомили о предстоящем выкупе, повышать цену изымаемого имущества, например делать предпродажный ремонт, ему нет никакого смысла, так как эти затраты никто не возместит. Увеличить выкупную стоимость, которую устанавливает оценочная комиссия, не выйдет.

Чаще всего квартиру в аварийном доме ее владельцы продают, если сами в ней не живут, а ждать несколько лет, пока взамен этого им предоставят другое жилье, они не готовы.

Покупают же такие объекты (как правило, с хорошим дисконтом) в надежде получить (в эту сумму, кроме цены объекта, входят деньги на переезд и компенсация за долю в праве на общую собственность) и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению. Кроме того, по желанию собственника, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда, ему могут выделить другую жилплощадь с зачетом ее цены в выкупную стоимость. Но это идеальная модель, на деле процесс этот долгий и подобные инвестиции не всегда оправданны. Хотя, согласно распоряжению президента РФ, региональные власти к 2017 году должны расселить ветхие и аварийные дома, признанные таковыми до 1 января 2012 года. В Новосибирске до конца 2015 года обещают расселить 308 аварийных домов, при этом объявлений о продаже квартир в них практически нет. Дешевое жилье, выставленное на реализацию в городе, хоть и имеет значительный износ, аварийным не признано.

В последнее время интерес к аварийному фонду растет со стороны получателей , размер которого в настоящее время составляет 429 тысяч 408 рублей 50 копеек. Однако, в соответствии с требованиями закона, купленная на «материнские» деньги квартира в первую очередь должна быть пригодна для постоянного проживания. Ветхое и аварийное жилье таковым не является по определению, потому использовать для его приобретения семейный капитал нельзя. Не одобрит аварийную недвижимость и банк при рассмотрении заявки на ипотечный кредит. Таким образом, рассчитаться за аварийные объекты можно лишь с помощью собственных средств.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

По теме:

«Сгнило все, что может сгнить». Барак в Челябинске требуют признать аварийнымВ Госдуму внесен законопроект об изъятии любого жилья для сноса и реновации по всей РоссииВ Салехарде жителям обрушившегося дома предоставят новое жильеСледственный комитет начал проверку по факту ЧП с домом в СалехардеВ Салехарде частично обрушился жилой домГлава Златоуста получил представление после обрушения потолка в бараке на ребенкаВ Ноябрьске сгорел расселенный многоквартирный дом. Местные жители подозревают поджогТюменские власти решили расселить разваливающийся, но неаварийный домВ Тюмени рассыпается кирпичный дом, не признанный аварийнымВ аварийном общежитии в Златоусте рухнул потолок на кухнеВ Верхнем Уфалее до сих пор не решен вопрос с бывшими жильцами аварийного общежитияЧтобы поддержать застройщиков в кризис, мэрия Екатеринбурга увеличит плотность застройкиКомарова признала, что «балочная проблема» не решена в регионе до сих порПрокуратура проверит работу властей с аварийными домами в Челябинской областиВода в подвалах, грибы на стенах. ОНФ составил список проблемных домов на Южном УралеНа Ямале после грозы и сильного ливня многоквартирный дом съехал со свайВ Златоусте в аварийном доме потолок рухнул на ребенкаВ Тюмени построят два новых моста через ТуруДо 2025 года на Ямале ликвидируют 1 млн квадратных метров ветхого и аварийного жильяТюменская область потратит ₽400 млн на строительство детского сада в «Ново-Патрушево»План по расселению аварийного жилья в ХМАО в первом полугодии выполнен лишь на 19%Комарова запретила проверять в период самоизоляции балочников, претендующих на госпомощьС 6 мая в Москве возобновится часть строекВ Челябинской области прокуратура через суд требует расселить 12 аварийных бараковОдин человек погиб при пожаре в аварийном доме в МуравленкоНа Урале жители намерены вернуться в расселенное общежитие: власти не выполнили обещаниеВ России могут приостановить строительство дорог из-за коронавирусаГубернатор Комарова потребовала от мэра Пыть-Яха до сентября расселить жителей балковПрокуратура начала проверку по факту выселения в Губкинском матери с ребенком-инвалидомВласти ХМАО выделили Нягани ₽6,7 млн на расселение граждан из балковУволена директор департамента ЖКХ Нефтеюганска, отвечавшая за переселение из ветхого жильяВ Нефтеюганске прокуратура проверит работу чиновников после жалоб жильцов аварийного домаВ минстрое рассказали, что будет с домом в Златоусте, где ночью рухнул потолокВ Златоусте ночью в многоквартирном доме рухнула потолочная балкаВ Нефтеюганске возмущаются работой чиновников, которые не спешат расселять аварийный домРЖД предложили выкупить бараки рядом с железной дорогой на Южном УралеНа Ямале готовят программу гарантий для жителей поселка, который хотят расселитьЗамгенпрокурора РФ Гулягин внес предостережения чиновникам и мэрам ХМАОВыступивший за всероссийскую реновацию вице-премьер Хуснуллин признал ее преждевременнойКомарова предлагает сузить понятие «балки» после срыва программы по их сносуЖители аварийного дома в Челябинске просят Текслера, чтобы их расселилиДевелопер Владимир Городенкер — о городе будущего и новом генплане ЕкатеринбургаПолпредство грозит властям ХМАО силовиками, которые помогут решить проблему ветхого жильяКомарова призналась в нерешенной проблеме по расселению балков в ХМАОВласти Ялуторовска договорились отремонтировать печь в аварийном бараке пенсионерки СапьянЭксперты предсказали рост цен на жилье в 2020 годуСК заинтересовался ялуторовской пенсионеркой, которая жалуется на холод в аварийном баракеВ ЯНАО в поселке, который хотят упразднить, начали сбор пожеланий от жителей по переездуГлава Надымского района заявил, что в 2020 году власти расселят один из местных поселковВласти Сима заявили, что дома в районе бывшей тюрьмы не являются аварийнымиВласти ЯНАО в 2020 году увеличат число переселенцев на юг в три раза — до 1,2 тыс. семейВ Челябинской области жители бывшей тюрьмы просят расселить их из аварийных бараков»Лавочка закрывается». Текслер рассказал об усложнении процедуры расселения ветхих домовАртюхов потребовал от мэров ускорить переселение людей из ветхого жильяНовый мэр Салехарда заявил, что к 2025 году в городе не останется аварийного жильяМэр Шурышкарского района доложил Артюхову, как будет сносить 30 тыс. метров ветхого жильяДевелоперы Екатеринбурга: открыть депозит становится выгоднее, чем строить жильеВ Салехарде рухнула стена многоквартирного домаАртюхов раскритиковал мэров за плохую работу в части развития первичного рынка жилья»Холод, дети постоянно болеют». Жители Лабытнанги пожаловались, что их дом проваливается Власти Ямала пообещали расселить всех жителей балков до 2021 годаЖители Ноябрьска обратились в прокуратуру из-за холода в их квартирах, когда на улице -30Вице-мэра Ноябрьска оштрафовали за подписание актов невыполненных работПочему в Верхнем Уфалее тянут с расселением жителей ветхого дома, у которых хотели забрать детейАпартаменты в столицах: почему ими интересуются челябинцы и как на этом не погоретьМошаров приехал в Верхний Уфалей и пообещал жильцам аварийного дома квартирыВласти Губкинского попросили жильцов аварийного дома переселитьсяВ Златоусте просят расселить общежитие, «заросшее мхом»Жители Верхнего Уфалея остаются в аварийном доме: хотят, чтобы власти выкупили их жильеМинстрой рассказал о статусе домов в Катав-Ивановске, которые ждут расселенияАдминистрация района не признала аварийными дома, которые поразили ТекслераСпикер петербургского парламента рассказал, как выдают разрешения на строительствоТекслер выделяет ₽45 млн для решения проблем с аварийным домом в Верхнем УфалееНа Урале власти угрожают забрать детей у жильцов аварийного дома, которых не могут расселитьТюмень, Югра и Ямал досрочно закрыли программу переселения из ветхого жилья в этом годуВ Тобольске ночью эвакуировали дом, обрушение которого ждали полтора годаНа совещании у Цуканова полпредство раскритиковало жилищную политику правительства ЮгрыВласти ХМАО привезли полпреда Цуканова в расселенный ветхий домЦуканов проведет в ХМАО совещание по теме реализации нацпроектовАртюхов пообещал расселить на Ямале 1 млн квадратных метров аварийного жильяВ Тюмени мэрия экстренно переселила жителей аварийной пятиэтажкиВ Крым планируют построить новую трассу. Километр дороги оценивают в миллиард рублейС 2020 года критерии признания домов аварийными могут упроститьМэрию Южноуральска обязали расселить опасный для жизни многоквартирный домЖитель Нового Уренгоя из-за проблем с жильем грозится зарубить главу городаВопросы к прямой линии Путина: что спрашивают россияне у президентаСуд запретил скандальную стройку многоэтажки для бюджетников в Пыть-ЯхеВ России растет число городов, где протестуют против застройки парковКомпания Ротенберга может заняться строительством моста через Волгу за 140 млрд рублейВ Троицке суд отказал в расселении аварийных домов, которые рушатся на глазах жильцовРоспотребнадзор вынес предупреждение известному курганскому застройщикуМинстрой предлагает квазиналоговый сбор для переселения граждан с Крайнего СевераВ Троицке мужчина оказался под завалами ветхого дома. Его нашли прохожиеСиловики проводят обыски в красноярском управлении капстроительстваГенподрядчик Универсиады подал иск к властям Красноярского края на 221 млн рублейВ Троицке рушатся дома, которые власти давно должны были расселить. Там продолжают жить людиСуд обязал Дмитрия Киселева выплатить 2,5 млн рублей долга архитектору за виллу в КрымуВ Сургутском районе на снос аварийного жилья за год выделили более 1,6 млрд рублей

Как рассказал директор департамента городского хозяйства администрации Архангельска Никита Кривонкин, собственники, чье жильё приватизировано, но было признано непригодным для проживания до 1 января 2012 года, могут получить денежные выплаты.

Эти деньги положены всем, кто отказывается от предоставляемых вариантов жилья и согласен на компенсацию. Всего на эти цели запланировано 80 миллионов рублей.

— Если собственник хочет получить выплату, ему нужно обратиться в в департамент муниципального имущества городской администрации и заключить с ним соглашение. Сумма выплаты определяется на основании решения независимой экспертизы, — пояснил Кривонкин.

На встречу в администрации Архангельска пришли собственники аварийного жилья, которые считают, что суммы выплаты не хватит на покупку новой квартиры.

— Действительно, иногда сумма компенсации ниже стоимости жилья, она может быть сто тысяч, а может составить до миллиона рублей. Но нужно понимать, что при оценке учитываются качество жилья, его размер, расположение, — подчеркнул директор департамента.

По его данным, на сегодняшний день за выплатами обратились 140 семей. Также собственники попросили прояснить вопрос с отказом от получения выплаты.

— Если жильцы хотят получить иное помещение, то после оценки им надо будет покрыть разницу в стоимости между старым и новым жильём. Здесь есть различные варианты — в том числе рассрочка на десять лет или получение скидки при договорённости с застройщиком, — рассказал Никита Кривонкин.

Житель аварийного дома на улице Красной Звезды, 7 Анатолий Сатин заметил, что выплаты, как правило, меньше, чем стоимость квартиры. Он решил судиться с администрацией, чтобы ему предоставили варианты такого жилья, которое его устроит.

— Мэрия предлагала мне выплату, но я чётко заявил, что хочу нормальное жильё. И буду судиться, 25 октября у меня следующее заседание, — рассказал Сатин.

По словам юриста, защищающего права жильцов «аварийки», Алексея Воробьёва, чаще всего собственники сталкиваются с ситуацией, когда администрация не учитывает их мнение и предлагает выплату вместо квартир, мотивируя это отсутствием жилых помещений.

Никита Кривонкин прокомментировал позицию юриста и отметил, что собственнику нужно самому явиться в суд и выразить свое желание, а не отправлять письма в мэрию:

— Часто жильцы меняют своё решение, поэтому суд будет учитывать то мнение, которое собственник выразит на заседании. У жителей всегда есть право выбора — либо выплата, либо получение нового жилья, а решает уже суд, — заметил глава департамента.

Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме признанном комиссией аварийным?

Ответ:

Часть 10 статьи 32 ЖК РФ содержит следующие нормы права:

«признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи».

В частях 1-3 статьи 32 ЖК РФ указано следующее:

«жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В частях 5-9 статьи 32 ЖК РФ содержатся следующие нормы права:

«Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи».

Таким образом, изъятию каждого жилого помещения в аварийном доме путем выкупа либо путем предоставления другого жилого помещения предшествует совершение следующих обязательных действий:

1. Многоквартирный жилой дом признается межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу;

2. Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;

3. В случае, если собственники в установленный в требовании о сносе срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по субъекту Федерации).

Обязательность соблюдения процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. На это обращалось внимание и в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2009г», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 25 ноября 2009 года, где содержатся следующие разъяснения:

«Вопрос 3. Является ли соблюдение процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предшествующей изъятию у собственника жилого помещения, обязательным, и вправе ли суд по заявлению заинтересованных лиц признать неправомерным бездействие органа местного самоуправления, уклоняющегося от совершения указанных действий в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу?

Ответ. В соответствии с разъяснением, которое дано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, является основанием для его обжалования гражданами в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ».

Об обеспечении жилищных прав собственников выкупаемых жилых помещений рекомендуем статьи:

Выселение из аварийного дома: выкупная цена или другое жилье?

Выкупная цена аварийного жилья. Судебная практика

Выкупная цена жилья включает стоимость доли в праве на земельный участок

Пример заявления в суд об оспаривании бездействия, обязании принять решение об изъятии земельного участка и жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа

Вернуться к началу обзора практики: «Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика»

Рекомендуем также обзор практики: «Расселение аварийного дома, предоставление жилья. Судебная практика ВС РФ»

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх