Правовое регулирование сделок с имуществом организации

Список литературы диссертационного исследования кандидат юридических наук Дорожинская, Елена Анатольевна, 2000 год

1. Абрамов В.А. Сделки и договоры. Комментарии. Разъяснения. М.: Ось-89, 1999.- 128 с.

5. Артеменков И. JL, Попов Г. В. Оценка недвижимости. Ч. 1. 3-е изд. -М.: АО РОО, 1995.-67 с.

6. Афанасьева Т., Трутнев Э., Якубович Е. Градостроительное законодательство России на пути реформ. Москва, 1996. — 96 с.

7. Багров С.Е. Актуальные вопросы развития рынка недвижимости и приватизации в России // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999 — №1. — С.12-13.

8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996. -192 е.: ил.

10. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Залоговые отношения в России. М., 1993. 167 с.

11. Басин Е.В. Кондоминиумы. Коллективная собственность в жилищной сфере. М.: ТОО Редакция газеты «Архитектура», 1994. 231 с.

12. Батуров Г.П. Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. М.: Юрид. лит., 1978. 235 с.

13. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Волга. 1999. — 22 июля.

14. Бережная О. Недвижимость: регистрация сделок // Научный Парк. -1998. -№3,- С. 20.

15. Бибиков А.И. Правовые проблемы реализации государственной собственности. Иваново, 1992. 284 с.

16. Битенбаев М. О правовом значении государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом //Правовой консультант. 1998. -№ 2. — С. 27-29ю

17. Богатых Е.А. Гражданское и торговое право. 4.1. М.: Инфра — М., 1996.- 191 с.

18. Богданов Е. Категория «добросовестности» в гражданском праве//Российская юстиция. 1999.- № 9.

20. Боговская К. Зарегистрируй и владей//Бизнес-адвокат. 1999. — №11. -С. 9-11.

21. Бойко О.Н., Иванищева Л.И. К вопросу о влиянии формы собственности на рынок аренды //Проблемы недвижимости. 2000. -№ 4. — С.39-49.

22. Болдин И.В. Новое о недвижимости. В сб.: Все для офиса. М., 1999. -С. 148-150.

23. Бондарев Н.И. Нотариальное удостоверение сделок по строениям. М.:Юрид. лит., 1964. 134 с.

24. Боровиковский А. Законы гражданские (Свод Законов Т.Х, 4.1) по новому офиц. изд. «1900 г.» с объяснениями по решениям

25. Гражданского Кассационного Департамента и Общего Собрания его с

26. Уголовным, I и II Департаментами Правительствующего Сената.-10-е изд., перераб.- СПб.: Тип. А.С.Суворина, 1901.- 928 е., ил.

27. Брагинский М. И. Сделки. Представительство. Сроки. //Хозяйство и право.-1995.-№6.-С. 41-44.

28. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.: Изд-во Статут, 1997. — 682 с.

29. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. 2-е изд-е. М.: Госюриздат, 1954. 144 с.

30. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость //Риэлтер. 1998. — №2. — С. 4-8.

31. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости //Российский экономический журнал. -1996. № 5. — С. 11-13.; № 6 — С. 9-12.

32. Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии: Книга вторая. М., 1983.-245 с.

33. Валявина Е.Ю. Рынок жилья и проблемы совершенствования законодательства// Известия вузов. Правоведение. 1992. — №4. — С.З-14.

34. Васильев Н.М., Катырин С.Н., Лепе Л.Н. Лизинг: организация, нормативно-правовая основа, развитие. М., 1997. — 211 с.

36. Вербаер Е. Участники сделок с недвижимостью. Опыт Франции // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. — №1. — С. 6-8.

37. Витрянский В. В. Гражданский кодекс о договоре//Вестник ВАС Российской Федерации. 1995. — № 10. — С. 16-20.

38. Витрянский В.В. Вторая часть Гражданского кодекса о договорных обязательствах (изложение лекции, прочитанной в Высшем Арбитражном Суде РФ в феврале 1996 года)// Вестник ВАС

39. Российской Федерации. -1996. № 6 — С. 13-17.

41. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды- М.: Статут, 1999. 284 с.

43. Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды //Хозяйство и право. 1996. -№3.-С.23.

44. Вишневский А.А. Залоговое право. Учебное и практическое пособие. М.: Изд-во БЕК, 1995.- 192 с.

46. Владимирский-Будановский М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д, 1995. 680 с.

47. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996. -672 с.

48. Вопросы инвестирования в недвижимость // Вестник Моск. ун-та. Сер.6.: «Экономика». -1993. № 3. — С 34-42.

50. Востоков В. Финансовая аренда. Что нужно знать при заключении лизинговой сделки? // Бизнес-адвокат. -1997. №10. — С. 26-27.

51. Газман В. Гарантии для участников лизинговых операций// Хозяйство и право. 1996. — №11. — С.30-35.

52. Газман В. Д. Лизинг: теория, практика, комментарии. М.: Фонд «Правовая культура», 1997. — 404 с.

53. Газман В.Д. Рынок лизинговых услуг. М.: Фонд «Правовая культура», 1999.

54. Гантовер J1.B. Залоговое право. Объяснения к положениям главы IV раздела I проекта Вотчинного устава. СПб., 1890. 391 с.

55. Германское право. Ч. I. / Под ред. проф. В.В. Залесского. М., 1996. -342 с.

57. Голицын А., Неймышева Н. При регистрации прав чиновник всегда прав//Русский телеграф. 1998. — 3 февр.

58. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию//Российская юстиция. 1996. — № 11. — С. 31 -39.

59. Голубев В.В. Пока не двинется недвижимость//Эксперт. 1997.- №7. -С.16.

60. Горемыкин В.А. Лизинг. Практическое учебно-справочное пособие. -М.: Инфра М., 1997.-427 с.

61. Горемыкин В. А. Стоимость земли и методы ее оценки // Вопросы оценки. 1996. -№1. — С.23-28.

62. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости: теоретический курс. М.: Изд-во МЭГУ, 1994. 165 е., схемы.

63. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование (в схемах). М.: Филинъ, 1998. 139 с.

64. Град Г. Недвижимость в аренде // Бизнес-адвокат. -1999. -№ 3. С. 1722.

65. Гражданский кодекс Российской Федерации: Науч. практ. комментарий. 4.1 /Под ред. Абовой Т.Е. и др. — М.: БЕК, 1996. — 683 с.

67. Гражданское право. Часть 1. Учебник. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: Изд-во ТЕИС, 1996. — 552 с.

68. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.- М.: Проспект, 1997.- 784 с.

69. Гребенников В.В. Правовые основы и перспективы существования частной собственности в России. М., 1995. — С. 100-107.

70. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М., Паритет, 1997.- 351 с.

71. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. М.: Изд-во БЕК, 1995.- 198 с.

72. Григорьев В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствованияЮкономика и жизнь. 1995. — № 35. — С. 13.

73. Гребенников В.В. Правовые основы и перспективы существования частной собственности в России. М., 1995. 262 с.

75. Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства//Хозяйство и право. 1998. -№10.

77. Гуськова Н А Вопросы экономической оценки стоимости недвижимого имущества. В сб. Прогнозирование развития регионального строительного комплекса. Новосибирск: НГАС, 1995.-С. 75-76.

78. Гуськова Н А Принципы оценки стоимости недвижимого имущества // Наука в условиях рынка (материалы очно-заочной 13-ймеждународной научно-практической конференции 14-15 июля 1995 г.). Новосибирск: НГАС, 1995 С. 123-124.

79. Деккер А., Максимов С.Н. Продвижение недвижимости на рынок (из мирового опыта) //Проблемы недвижимости. 2000. — №4. — С. 23-26.

80. Демин А. С. Проблемы оценки земельной собственности // Вопросы оценки. -1996. -№ 1. С. 29-34.

81. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит// Деньги и кредит. 1995. -№ 8. — С. 49-50.

82. Добролюбов С. Оценка риска признания сделки с недвижимостью недействительной // Реалтер. 1996. — № 4.

83. Дождев Д.В. Римское частное право. М.: ИнфраМ-Норма, 1996. -432 с.

84. Дозорцев В.А. Сделки с недвижимостью (спорные вопросы) // Дело и право. 1996,-№10.-С.10-15.

85. Доклад о введении ипотеки (Вотчинный устав): Заседание 10 января 1911 г. СПб., 1911.-232 с.

86. Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. М.: Изд-во ACT, 1996.- 736 с.

88. Ершова И.В. Имущество и финансы предприятия. Правовое регулирование. Практ. пособ. М.: Юристъ, 1999. 397 с.

89. Ершова И. В., Иванова Т. М. Приватизационное право. Учеб. пособие. М., 1999.-336 с.

90. Жариков Ю.Г. Масевич М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости //Право и экономика. 1996. — №5-6. — С.4-11.

93. Жилищная энциклопедия. Вып.З. Метр в законе: 240 страниц о недвижимости. М.,1998. 240 с.

94. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов. М.: Изд-во БЕК, 1996.

95. Жилищное законодательство: Комментарий /Отв. ред.: Яковлев В.Ф., Седугин П.И. М.: Юрид. лит., 1991. — 416 с.

96. Жилищное право. Сборник нормативных актов и документов. Сост. Крашенинников П.В., Славинская Г.А. М.: Спарк, 1996. 622 с.

98. Замуруева И., Леонов Е. Услуги риэлтеров станут дешевле // КоммерсантЪ-Daily. 1997, 19 декабря.

99. Законодательные основы риэлтерской деятельности М.: Менеджер, 1995.-400 с.

101. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юрайт, 2000. 192 с.

102. Зимин А. Ипотечная сделка: вопросы заключения и исполнения //Арбитражные споры. 1999.- №7. — С. 51-52.

103. Зубков Г., Стаханов Н. Рынок недвижимости. Ростов на — Дону, 1997.- 126 с.

104. Иванов А. Без ипотеки жилищную проблему не решить //Строительная газета. 1995. — 25 апреля.

106. Иванищева Л.И., Пупенцова С.В. Заметки о рынке коммерческой недвижимости//Проблемы недвижимости. 1999. — №3. — С. 4-7.

107. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997.-№ 10.-С. 39-48.

108. Исрафилов И. Особенности залога жилых домов и квартир // Хозяйство и право. -1996. № 11. — С. 15-19.

109. Исрафилов И. Форма сделок по приватизации// Российская юстиция.-1995.-№11. С. 30-37.

110. Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М.: ИНФРА-М, 1996. 199 с.

111. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. 1998. — № 3. -С.28-37.

112. Калачева С.А. Арендные сделки. М., 1996. 273 с.

113. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: Приор, 1997. -176 с.

114. Каленкевич М.В. К вопросу о планировании деятельности управляющего недвижимостью на стадии приема объекта в управление //Проблемы недвижимости. 1999. — №3. — С. 2-6.

115. Калинин A.M., Салтанова С.А. Предложения к проекту Федерального Закона «О порядке осуществления деятельности поуправлению недвижимостью в Российской Федерации’У/Проблемы недвижимости. 1999. — №1. — С. 22-27.

117. Квартиры и мошенники. 1 выпуск. Новосибирск, 1998. 201 с.

118. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. М.: Экспертное бюро-М, 1997. — 118 с.

119. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качества документов // Риэлтер. 1998. — №3 — С. 9; №4.- С. 24-29.

120. Кичигин А., Щербакова Н. Новые нормы жилищного законодательства // Закон. 1996. — № 8. — С. 10-11; № 10. — С. 17-18.

122. Коган Э.Э. Правовые основы лизинга //ЭКО. 1996.- №3.- С. 3439.

125. Концепция управления государственным имуществом будет представлена на рассмотрение в Совет депутатов Новосибирской области //Финансы и Сибирь. -1999. 15 сент.

126. Коломийченко О., Лукьянова Н. Рынок недвижимости в свете антимонопольных правил //Хозяйство и право. 1997. — №2. — С. 8 -9.

128. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части I/ Под ред. Садикова О.Н. М., 1997. — 610 с.

129. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 1. /Отв. ред. д.юрид.н., проф. В.Ф. Яковлев. М.: Юрид. лит., 1994. — 187 с.

130. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 2. /Отв. ред. д.юрид.н., проф. В.Ф. Яковлев М.: Юрид. лит., 1995. — 262 с.

131. Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 3. /Отв. ред. д.юрид.н., проф. В.Ф. Яковлев М.: Юрид. лит., 1996. — 201 с.

132. Комментарий части второй ГК РФ для предпринимателей. М.: Фонд Правовая культура, 1996. — 448 с.

133. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. М., 1998.

134. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: законодательство и практика. М., 1996.

135. Коптева И. Нотариальное удостоверение сделок // Экономика и жизнь «Юрист». — 1997. — №2.

136. Крапин А. Обзор рынка недвижимости за 1996 г. //R-way. -1997. -№1. С.З -6.

137. Крашенинников П.В. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью// Дело и право. 1996. — №5.- С.47 — 48.

139. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. — № 10. — С.З 1-32.

141. Крюков Ю.А. Роль земельного кадастра в развитии города// Архитектура и строительство Москвы. 1995. — № 6. — С.35-37.

146. Кузнецов Э. В., Сальников В. П. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. Изд. 2-е, доп. М., 1999. 410 с.

147. Куликов А. Перед залогом меркнет право первой ночи // Бизнес-адвокат. 1999. — № 1. — С. 22-25.

149. Лаврентьев В., Клышевич И. Подходы к оценке приносящей доход недвижимости // Экономика и жизнь. -1995. -№ 5. С.11.

150. Лаврухин О. Рынок недвижимости //Бизнес. -1996. №11. — С. 811.

151. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации. М.: Инвест-курьер, 1996. 411 с

152. Левшина В. Сделки: виды, условия действительности, правовые последствия недействительности// Закон. 1993. -№8. — С. 26-29.

153. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. Саров: Изд-во Альфа, 1999.-326 с.

155. Литвинчев С.Д. Регистрация строений (сборник действующих официальных материалов). М.: Стройиздат, 1965. 71 с.

156. Лобанов Г., Гурский А. Отчуждение в залоге (два взгляда на одну проблему)//Бизнес-адвокат. 1999. — №11. — С. 34-35.

157. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. 1996. — 3 марта.

159. Лютова Т. Арендаторов обязали страховать арендуемые нежилые помещения // Риэлтер. 1998. — № 6. — С. 40-41.

161. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом// Хозяйство и право. 1998. — № 5.- С.117-122; № 6. — С. 115-119.

163. Максимов С.Н. Развитие рынка недвижимости в условиях финансового кризиса//Проблемы недвижимости. 1999. — №1. — С .33 -36.

164. Малинков 3. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно //Российская юстиция. 1996. — №8. -С.31-32.

165. Матеров JI.H. Товарищество собственников жилья может рухнуть под лавиной бумаг //Деловая Москва. 1997 — № 33.

166. Матеров Л. Н. Кондоминиум: максимум проблем, минимум внимания. //Юридический вестник. 1997 — № 25. — С. 48-52.

167. Матеров Л.Н. Кондоминиум и власть. //Жилищно-коммунальное хозяйство. 1998. — № 6. — С. 19-25.

168. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. 384 с.

169. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч.: По исправленному и дополненному 8-му изд. 1902 г. М., 1997. 342 с.

171. Михайлюк А. Ипотека: особенности страхования // Финансовая Россия. 1999. — № 7. — С. 15-20.

172. Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции: Книга 1. М., 1961. -315 с.

173. Мягков В.Н. О термине риэлтор //Проблемы недвижимости. -1999. №2.-С. 13.

175. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М., 1992. -188 с.

176. Недвижимость: сборник. Ставрополь: Ставропольская ассоциация риэлтеров. — 1996. — 587 с.

178. Некоторые положения об ипотеке //Эпиграф (Новосибирск). -1998.- 31 июля.

179. Нехаев В. Самовольная постройка // Хозяйство и право. -1998. -№ 6. С. 23-24.

180. Нечуй ветер В.А. Приватизация жилья. — М., 1994. — 409 с.

182. Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Собственность на квартиру: пункт за пунктом //Проблемы недвижимости. 1999. — №3. — С. 3-4.

183. Новое в земельном законодательстве /Сост.: Т. Г. Иванова, Н. Н. Хохлова. СПб.: Центр компьютерных разработок, 1995.

184. Новомлинская Е. Кредитование под залог недвижимости: при выдаче кредита лучше заручиться гарантией риэлтора // Коммерсантъ Daily.- 1995. — 2 апреля.

185. Огородников В. Московская область: новые правила регистрации сделок с недвижимостью//Российская юстиция. 1997. — № 7. — С. 9.

186. Одинцова А. Территориальное управление во Франции. // Вопросы экономики. -1991. № 5. — С. 51-57.

188. Озеров Е.С. Система подготовки профессионалов в сфере оценки

189. Проблемы недвижимости. 1999. — №2.

191. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится //Деньги и кредит. 1995. — №8. — С. 13-14.

192. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды//Российская юстиция. -1999.-№5.-С. 8-12.

194. Оптимизация арендных отношений в системе управления недвижимостью. Нижний Новгород, 1997. 94 с.

195. Оценка рыночной стоимости недвижимости // Финансовая газета -1994.-№№ 13-16, 19,21,24, 26, 29-31,34.

196. Ошибочная собственность //Недвижимость Петербурга. 1996. -22 января.

197. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество// Российская юстиция. -1995. №5. — С. 22-25.

198. Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. — №2. -С. 37-45.

199. Панкрухин А.П. Маркетинг туристских услуг и недвижимости. М., 1997.-120 с.

200. Панченко Г. Чия земля? Калитчина! // Украинские инвестиции. -1999.-№34,- С. 3-6.

201. Пашина Н. Проблемы недвижимости // Петербургский аналитик -1999. №5. — С. 9.

202. Петрович M.J1. К вопросу о нормировании функционального использования земель и зональном подходе к его установлению/ЯТроблемы недвижимости. 1999. — №1. — С. 52-54.

203. Пискунова М.Г. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация // Риэлтер. 1998. — № 4-5.

204. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. — №1. — С. 40-49.

205. Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости)//Российская юстиция. 1998. — №10. — С. 30-33.

206. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть 1. Вотчинные права. СПб, 1892.- 140 с.

207. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб, 1897.- 987 с.

208. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Из серии «Классика российской цивилистики». М.: Статут, 1998. 353 с.

209. Поляков А. Почему необходимо нотариально удостоверить согласие другого супруга на совершение сделки с недвижимостью В сб.: Решая судьбу имущества. М, 1998. — 65 с.

210. Портфель приватизации и инвестирования / Отв. ред. Рубин Ю. В, Солдаткин В. И. М, 1992. 752 с.

211. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. -239 с.

213. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. B.C. Ема М.: Статут, 1999. — 256 с.

214. Правовые основы совершения сделок с жильем. Ч. 1. М.:Агентство «Ризолит», 1999. 231 с.

215. Приватизация. Комментарий в вопросах и ответах: Документы и материалы // Под ред. И.В. Стебенкова. М.: Республика, 1992. — С. 562.

216. Приватизация по-российски. 2-е изд. / под ред. А.Чубайса. М.: Вагриус, 1999. 365 с.

217. Проект Вотчинного устава с объяснительною к нему запискою. Т.1.СП6., 1893.

218. Проект Вотчинного устава, с объяснениями. СПб., 1896.

219. Проскурдин С. Будет ли задушен малый бизнес при применении федерального закона о государственной регистрации недвижимости // Деловой круг. 1999. — 24 нояб.; 2 декаб., 9 декаб.

221. Регистрация прав на недвижимость // Финансовая Россия. 1997.18-24 декабря. С.2.

222. Региональная собственность (Учет, оценка, управление). Иваново, 1998.- 197 с.

223. Римское частное право/ Под ред. И.С.Перетерского и И.Б.Новицкого. М.: Новый Юрист, 1997. 512 с.

225. Рузанова В.Д. Правовые проблемы права собственности. Самара, 1992. -200 с.

226. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. — №1.- С. 10.

227. Румянцев О.Г, Додонов В.Н. Юридический энциклопедический словарь М.: Инфра — М, 1997. — 384 с.

228. Русак Л. Правовые условия ипотечного кредитования //Белорусская деловая газета. 1999. — 24 сент.

229. Рыжков А, Шустов Д. Мое за давностью лет// Бизнес-адвокат. -1997.-№ 10.-С. 40.

230. Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития. В сб.: Земля и недвижимость. М, 1994.

231. Рябченко Л.Н. Договоры. Анализ арбитражной практики. Новосибирск, 1993.

232. Рясенцев В.А. Право собственности. М, 1980. 167 с.

233. Сделки с жильем. М.: Приор, 1997. 224 с.

236. Скворцов О. Ю. Приватизационное право. Учебное пособие. М., 1999.-272 с.

237. Скловский К.И. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. -1998. -№ 10.

238. Скловский К.И. Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция. 1997. -№ 2.

239. Скловский К.И. Защита владения при признании договора недействительным // Российская юстиция. -1998. № 6. — С. 14-16.

241. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Ставрополь, 1994.-349 с.

242. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 2-е изд. М.: Дело, 1999.-512 с.

244. Слесарев В. JI. Экономические санкции в советском гражданском праве: Автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора юридических наук. Свердловский юридический институт им. Р. А. Руденко. Свердловск, 1990. — 34 с. — Библиогр.: с. 32 — 34.

245. Словарь синонимов русского языка. В 2-х т. Т. 1. Л.: АН СССР, Наука, 1970.-550 с.

246. Смирнов А. Ипотечному кредитованию пора говорить «да» // Законодательство. 1997. — № 41. — С. 41.

247. Смирнов В.В. Залог и страхование. К.: Ярославия, 1995. 286 с.

248. Смирнов В.В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости //Риэлтер. 1998. — № 3. -С. 28; № 4. — С. 25.

249. Смирнов В.В, Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Изд-во Ось 89, 1998. — 304 с.

250. Смирнов В.В, Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. 459 с.

251. Смолянников A.M. Законодательные проблемы регистрации имущественных прав на недвижимость //R-way. 1997. — №2. — С.71-73.

252. Советский энциклопедический словарь / под ред. A.M. Прохорова и др. М.: Советская энциклопедия, 1980. 1600 с.

253. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество// Российская юстиция. 1998. — № 3. — С.5-7.

254. Суханов Е. Сделки с недвижимостью //Экономика и жизнь. 1996. -№21.

255. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. — № 8. — С.90-98.

256. Тамошина Г.И, Лядкин С.Ю. Проблемы формирования рынка жилья. Воронеж: Изд-во Центр, 1997. 113 с.

257. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости: Учеб. пособие. -СПб.: МИПК при СПбГТУ, 1994. 424 с.

259. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость.1. СПб, 1996. 235 с.

260. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб., 1997. С. 311 с.

261. Тарасевич Е.И. Основы методологии анализа рынка недвижимости//Проблемы недвижимости. 1999. — №3. — С. 20-21.

264. Тихомиров М.Ю. Гражданско-правовые договоры. М.: Юринформцентр, 1999. 141 с.

265. Толстой B.C. Законодательство о сделках. Спорные вопросы его применения. М., 1982. 302 с.

266. Трембицкий А. Вопросы недвижимости. В сб. Экспо-Право — 99. -М.: 1999.-С. 8-12.

267. Труды Высочайше учрежденной при Министерстве юстиции ипотечной комиссии. Т. 1-2. СПб., 1873.

268. Трутнева Э.К. Недвижимость: парадоксы закона и логика права //ЭКО. 1995.-№5.- С. 32 -33.

269. Тюренков С. Государственная собственность в рыночной экономике. Новосибирск, 1998. 151 с.

270. Управление государственной собственностью. Учебник. / Под ред. д.э.н. В.И. Кошкина, к.э.н. В.М. Шупыро. М.: Инфра М., 1997. -490 с.

271. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособ. для вузов / Под ред. проф. С.Г. Беляева.- М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. 388 с.

272. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки// Российская юстиция. 1999. — №3. — С. 23-27.

273. Филатов А.А. Лизинг: правовые аспекты // Деньги и кредит.1995. №8.-С. 16-25.

275. Французский гражданский кодекс 1804 года /Пер. с фр. И.С. Перетерского. М, 1941. 347 с.

276. Фридман Дж, Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. / Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1997. 461с.

277. Хайруллина С. Нотариус не может быть лишним //Экономика и жизнь Сибирь. — 1999. — № 2. — С. 4-7.

279. Хамин Д, Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. 1997. -№ 3. — С. 7.

280. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. — 231 е.: ил, табл., граф.

281. Хвостов В.М. Система римского права. М.: Изд-во СПАРК, 1996. 249 с.

282. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. М.: Юрайт, 1999. — 143 с.

283. Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. — № 8. — С. 118-131.

284. Цукерман Г. А, Блевис Д. Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Высшая школа, 1994.- 635 с.

285. Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация И Хозяйство и право. 1998. — № 2. — С.52-62.

286. Черниловский З.М. Лекции по римскому частному праву. М.: Юрид. литература, 1991. 405 с.

287. Черников А.И. Экономика недвижимости. М., 1998. 78 с.

288. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская Деловая Литература, 1996. — 272 с.

289. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. 1995. -№ 6. — С. 18.

290. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью, или как правильно и безопасно решить жилищные проблемы. М.: Филинъ, 1997. 288 с.

291. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. 323 с.

294. Щербаков А.И. и др. Основы экономики недвижимости. Новосибирск, 1997. 123 с.

296. Щербакова Н.А. Проблема формирования профессиональных программ подготовки оценщиков. В сб. Совершенствование подготовки экономистов-менеджеров для строительства. Новосибирск: НГАС, 1996. — С. 56-57.

297. Щербакова Н.А. Проблемы оценки недвижимого имущества в хозяйственной практике // Сборник тезисов докладов научно-технической конференции (часть 5). Новосибирск: НГАС, 1996. С. 22-23.

298. Экономика недвижимости: Учеб. пособ. / Под ред. В.И. Ресина -М.: Дело, 1999. 328 с.

299. Эрделевский A.M. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Изд-во БЕК, 1999. 224 с.

300. Эрделевский А. Регистрация прав на недвижимость// Законность. -1997. №11. — С.20-24.

302. Южанов И.А, Подобед С.М. Система государственного учета объектов недвижимости и регистрации прав на них в Санкт-Петербурге: состояние, проблемы, перспективы. Санкт-Петербург, 1997.- 160 с.

303. Юшенков Б.В. Некоторые соображения о «капитализаторах» //Проблемы недвижимости. 1999. — №2. — С. 33 — 38.

305. Яковлев В.Ф. О некоторых вопросах применения части первой Гражданского кодекса арбитражными судами // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1995. — № 5. — С. 88-100.

307. Перечень зарубежных источников

308. Alchian A.A., Demsetz Н. The property rights paradigm //Journal of Economic History. 1973. — v. 33. — № 1. — P. 18-19.

309. Anderson T.L., Hill P.J. Privatizing the commons: an improvement? //Southern Journal of Economics. 1983. — v. 50. — № 2. — P. 29-40.

310. Basic planning law practice. London, 1988. 52 p.

311. Chapin F.S. Urban land use planning. Illinois, 1972. 167 p.

313. Dahlman J. The problem of externality // Journal of Law and Economics. -1979.-v. 22.-№ l.-P. 13-17.

314. De Alessi L. The economics of property rights: a review of evidence // Research in Law and Economics. 1980. — v. 2. — P. 34-44.

315. Dear M., Scott A.J. (eds). Urbanization and urban planning in capitalist society. L., N.Y., 1981.-398 p.

316. Demsetz H. Toward a theory of property rights. // American Economic Review. 1967. — v. 57. — № 2. — P. 23-28.

317. Dworkin R.M. Rights as trumps. In: Theories of rights. Ed. by J. Waldron. Oxford, 1985.-P. 214-228.

318. Fisher R. Urban Policy in Houston, Texas.-Urban Studies, 1989. v. 26. -№1.- P.24-29.

320. Garner J.F. Planning law in Western Europe. N.Y, 1977. 312 p.

321. Gutman E, Yagil J. A practical derived lease rate algorithm. Management science. Providence, 1993. — Vol. 39, N 12. — P. 15441551.

322. Hageman J.M. Contractor’s Guide to the Building Code. 3-rd ed. Craftsman Book Company, 1994. 549 p.

324. Hansmann H. The ownership of the firm. // Journal of Law, Economics, and Organization. 1988. — v. 4. — № 2. — P. 61-67.

325. Hanson, Ph. Property rights in the new phase of reforms // Economy.-Silver Spring, 1990. Vol. 6. — № 2. — P. 95-124.

326. Hinds D.S, Cam N.G., Ordway O.N. Winning at zoning. N.Y, 1979. -142 p.

327. Pejovich S. Fundamentals of economics: a property rights approach. -Dallas, 1981.-312 p.

329. Prest A.R. The taxation of urban land. Manchester, 1981. 202 p.

331. Renard V., Comby J. (eds). Land policy in France, 1945-1990. Paris, 1990. -34 p.

332. The economics of property rights. Ed. by Furudoth E.G., Pejovich S., Cambridge, 1974. 230 p.

333. Wade H.W.R. Administrative law. Sixth Edit. Clarendon Press. Oxford, 1988.-212 p.

334. Wolf P. Land in America. Its value, use and control. N.Y.,1981. 278 p.

335. Перечень использованных нормативных актов35

336. Законы Российской Федерации

337. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.93) // Российская газета. 1993. — 25 декабря.

340. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.83) (ред. 28.03.98) //Ведомости ВС РСФСР. 1983. — № 26. — Ст. 883.

342. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.64) (ред. от 26.01.96)//Ведомости ВС РСФСР. 1964. — № 24. — Ст. 407.

343. Земельный Кодекс РСФСР. Утв. ВС РСФСР 25.04.91, №1103-1 (ред. от 24.12.93) // Ведомости СНД и ВС РСФСР от 30.05.91. № 22. -Ст.768.

344. Водный Кодекс РФ от 16.11.95 № 167-ФЗ// Собрание Законодательства Российской Федерации от 20.11.95.- № 47. Ст. 4471.

УДК 347/214

Е. М. Сергеева, ассистент (БГТУ)

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ. АРЕНДА

В статье рассматривается форма гражданско-правовой сделки, определенная законодательством Республики Беларусь обязательным условием действительности сделки. На примере договора аренды анализируются положения Гражданского Кодекса РБ, определяющие форму сделки в зависимости от объекта, по поводу которого участники оборота заключают договор.

Введение. В целях защиты государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым имуществом, контроля за использованием и охраной недвижимого имущества законодательством определена обязанность участников гражданского правооборота соблюдать установленную форму сделок.

Основная часть. Особенное значение в гражданском праве имеет форма сделки, позволяющая уяснить суть правоотношений сторон.

Форма сделки определяется законодательством. Однако стороны, учитывая специфику своих взаимоотношений, могут установить более сложную форму сделки, чем предусмотрено законодательством, например совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и др. (п. 3 ч. 1 ст. 161 ГК РБ). Вместе с тем соглашения об упрощении установленной законодательством формы сделки недействительны при совершении любых сделок . К часто совершаемым сделкам в гражданском обороте относится договор аренды и, в частности, договор аренды недвижимого имущества.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату. Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 579 ГК РБ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В отношении договора аренды п. 3 ст. 578 ГК РБ в качестве существенного определяет условие об объекте аренды. Таким образом, договор аренды должен определять состав имущества, подлежаще-

го передаче в аренду, место его расположения, другие данные об имуществе, позволяющие индивидуализировать объект аренды. Для этого при сдаче в аренду, например, недвижимого имущества к договору аренды прилагается, как правило, план (схема) помещения (здания, сооружения). При отсутствии в договоре таких данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Срок аренды устанавливается сторонами в договоре. В соответствии с п. 2 ст. 581 ГК РБ, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если законодательством или договором не предусмотрен иной срок предупреждения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Он должен производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.

В случае несоблюдения арендатором этой обязанности арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Арендатор должен своевременно вно-

ISSN 1683-0377. Трулы БГТУ. 2014. № 5. История, философия, филология

сить плату за пользование имуществом (арендную плату). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Аренда зданий и сооружений. Передача имущества во временное пользование и владение — это действие по временному его отчуждению. Поэтому арендодателем выступает собственник недвижимого имущества. Другой стороной — арендатором — может быть любое лицо.

Аренда оформляется путем заключения договора аренды, который составляется в письменной форме сторонами. Если он заключается на срок не менее одного года, то требуется государственная регистрация.

В договоре аренды должен быть указан его предмет (состав передаваемого в пользование имущества). Данные должны быть достаточными для того, чтобы можно было определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК). К таким сведениям относятся площадь сдаваемого в аренду имущества, его месторасположение, планировка и состав, кадастровый номер и другое. Кроме предмета, существенным условием договора является размер арендной платы, которая определяется по соглашению сторон. Стороны могут предусмотреть и другие условия, например, порядок возмещения затрат арендатора по улучшению арендуемого имущества.

Если арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды или иное право в соответствии с земельным законодательством на соответствующую часть земельного участка (ст. 623 ГК РБ). В договоре аренды стороны обязаны согласовать все вопросы, связанные с пользованием земельным участком и использованием находящихся на нем арендуемых зданий или сооружений.

Земельный участок может не находиться в собственности арендодателя. В этом случае аренда зданий, сооружений допускается без согласия собственника этого земельного участка. При продаже земельного участка за арендатором сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием, сооружением и необходима для их использования (ст. 624 ГК РБ).

Обязательство арендодателя по передаче недвижимости считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта или иного документа.

Во многих случаях необходимость передачи недвижимости в аренду возникает в отношении

имущества, которое находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении. По отношению к имуществу государственной собственности установлено, что аренда зданий, сооружений, помещений разрешается по решению республиканских юридических лиц по согласованию с соответствующими вышестоящими республиканскими органами государственного управления, иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь, Национальным банком, Администрацией и Управлением делами Президента Республики Беларусь, другими государственными органами и иными государственными организациями, подчиненными Президенту Республики Беларусь.

Арендатор с согласия арендодателя вправе заключать договор субаренды на все арендуемое имущество либо на его часть.

Изменение условий аренды производится на основании дополнительных соглашений к договору аренды. Договор прекращается при истечении его срока, а также при нарушении сторонами обязательств, указанных в договоре. Изменение и прекращение прав аренды подлежит государственной регистрации .

Аренда земельного участка — это предоставление на основе договора земельного участка во временное пользование за определенную плату. Одним из существенных условий по этому договору является его предмет. Стороны должны четко определить местоположение земельного участка, кадастровый номер, границы, целевое использование и другие характеристики. При отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным. Арендодателями земельных участков могут выступать:

— сельские (поселковые), городские (городов областного подчинения и города Минска), районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции;

— граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности. Граждане-владельцы и пользователи земельных участков не могут передавать их в аренду.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации. Участки земли, находящиеся в частной собственности, могут передаваться арендаторам только с сохранением их целевого использования.

Сроки аренды земельного участка определяются договором, они не должны превышать

99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет.

Арендная плата определяется в виде определенной ставки. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается местными исполнительными и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов, которые зависят от целевого назначения объекта. Договор аренды составляется в соответствии с типовой формой. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в частной собственности, определяется соглашением сторон.

Земельные участки, приобретенные гражданами в частную собственность для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передаваться в аренду при условии сохранения их целевого назначения, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком.

В случаях наследования таких земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается передача участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем сельских (поселковых), городских (городов областного подчинения и города Минска), районных исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности (18 лет).

Участки лесного фонда предоставляются лесопользователям в аренду на основании решений местных исполнительных и распорядительных органов, принимаемых по согласованию со специально уполномоченным республиканским органом государственного управления в области использования, охраны, защиты лесного фонда и воспроизводства лесов или по результатам лесных аукционов.

На земельных участках, передаваемых в аренду, строительство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений не

допускается. Подобное право возникает только у собственника земельного участка.

В территориальный орган государственной регистрации стороны предоставляют договор аренды либо проект договора, который оформляется и регистрируется регистратором.

Договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор:

— пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначением участка либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает земельный участок;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор в любое время вправе потребовать расторжения договора в том случае, если земельный участок не отвечает условиям договора, т. е. его нельзя использовать по назначению.

Заключение. Гражданское законодательство под формой сделки понимает способ, посредством которого волеизъявление сторон получает свое внешнее выражение и закрепление. Условия о форме сделки устанавливаются с учетом интересов как государства, так и самих участников. В связи с тем что предметом договоров аренды чаще всего является имущество значительной стоимости, соблюдение требований закона защитит участников правооборота от неблагоприятных последствий.

Литература

Поступила 13.03.2014

Сделки занимаю особое место в системе гражданского права. Гражданские прав и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежат в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона. Прибегая к помощи суда, истец, основанием своих требований чаще всего называет несоблюдение другой стороной условий совершения сделок.

Становление понятие сделки в отечественном гражданском законодательстве происходит от Гражданского кодекса РСФСР 1922 года.

«Сделки, т.е. действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских правоотношений, могут быть односторонними и взаимными (договоры)»1.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. дает следующее определение сделки: «Сделками признаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей.

Сделки могут быть односторонними и двух- или многосторонними (договоры)»2.

И наконец в Гражданском кодексе Российской Федерации сделки определены как » действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей»3.

Следовательно, в качестве одного из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей закон ( ст. 8 ГК РФ) называет сделки.1

Для признания действия сделкой необходимо соблюсти ряд установленных законодательством правила:

а) сделка – это всегда волевой акт, т.е. действия людей;

б) это правомерные действия;

в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате наступления сделок»2.

Как волевому акту сделке присущи психологические моменты. Поскольку сделка предполагает намерение лица породить определенные юридические права и обязанности, для совершения такого действия необходимо желание лица, совершающего сделку.

Поэтому мы согласны с мнением, что «выражаемая каждой из сторон воля соответствует одна другой так, что можно признать, что в сделке (имеется в виду её разновидность – договор. –М.Б.) выражается согласованная воля сторон»3.

Такое намерение, желание называют внутренней волей. Однако наличия только внутренней воли для совершения сделки недостаточно, необходимо её довести до сведения других лиц. Способы, которыми внутренняя воля выражается вовне, называются волеизъявлением.1

Несоответствие воли и волеизъявления в сделках проявляется не только при несоблюдении требований к правовой цели. «Внутренняя воля субъекта сделки не должна формироваться на порочных обстоятельствах. В свою очередь, волеизъявление должно ей соответствовать, правильно отражать внутреннюю волю. Требования, позволяющие оценить реализацию подлинных намерений субъекта сделки при её совершении, проявляются в нормах о недействительности сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ). Они находят отражение при недействительности сделок с превышением полномочий (ст.174 ГК РФ), сделок, совершенных гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ), и сделок, совершенных под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ).2» Юридические требования к волеизъявлению, по сути, содержат требования к процессу формирования воли.

Относительная значимость воли и волеизъявления для сделок вообще и договоров в частности давно и широко обсуждается в литературе.3

Одни авторы считают, что при «расхождении между волей и волеизъявлением, если все же воля распознаваема и сделка вообще может быть признана состоявшейся, предпочтение должно быть отдано воле, а не волеизъявлению»1.

Существует и другое мнение. «В случае, когда воля направлена на одно действие, а волеизъявление выражает намерение совершить другое действие, сделка может вызвать споры между участниками, что препятствует её совершению. Следовательно, для сделки важно единство воли и волеизъявления»2.

Нельзя не согласится с этим мнением, так как сделка направлена на достижение определенной правовой цели, заключающейся в установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Воля лица достигнуть этой цели становиться доступной восприятию другими участниками гражданских правоотношений в результате изъявления лицом своей воли вовне, т.е. волеизъявления. Само по себе наличие у лица какого-либо намерения не может породить юридические последствия до тех пор, пока оно не выражено вовне.

Основополагающий признак сделки – правомерность, под которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак отличает сделку от действий, во-первых, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты, во-вторых, противоречащих закону и иным нормативным актам.

«В законодательстве требования к правовой цели закреплены в ст.168-170 ГК РФ. Эти статьи содержат нормы о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам; о недействительности сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности; о недействительности мнимой и притворной сделки.3»

Важное значение имеет соответствие сделки основополагающим нравственным нормам. Гражданский кодек обязывает суд при определенных условиях руководствоваться требованиям добросовестности, разумности и справедливости (п. 2.ст.6), а участников гражданских правоотношений – осуществлять свои права разумно и добросовестно (п.3 ст.10), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст.169).

Здесь, по мнению автора, уместно подчеркнуть, что законодательство не содержит толкования термина «основы правопорядка и нравственности». По видимому к таким сделкам следует относить сделки, наносящие существенный ущерб государственным и общественным интересам – например, незаконная торговля оружием; продажа товаров, опасных для жизни и здоровья потребителей, и т.п. Вероятно, сюда же могут быть отнесены и сделки, совершаемые с целью уклонения от налогов.

Мнимая и притворная сделки весьма сходны по основаниям их недействительности: в обоих случаях имеет место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон.

«1.Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.1″

Поскольку как в первом, так и во втором случае стороны желают достигнуть определенных правовых последствий, возникает вопрос о правильном разграничении этих сделок.

При совершении мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами сделки. Целью обычно является возникновение правовых последствий для каждой или, что чаще встречается в практике, для одной из них в отношении третьих лиц (например, мнимое дарение имущества должником с целью не допустить описи или ареста этого имущества). Последствием мнимой сделки является двухсторонняя реституция. Наличие цели, заведомо противной основам правопорядка и нравственности превращает её в сделку, предусмотренную ст.169 ГК.

При совершении притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в их волеизъявлении (например, заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с обязательством обратной продажи через определенный срок, прикрывающего договор о залоге в обеспечении возврата займа, с целью избежать судебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество).

«Притворная сделка – это футляр, который в результате будет отброшен, а к отношениям сторон должны применяться нормы, относящиеся к прикрытой сделке.1»

При отсутствии несоблюдения фактических и юридических требований действительности у законодателя не оснований ставить под сомнение факт совершения сделки. Прикрываемая сделка, если она не имеет дефектности элементов состава, должна быть признана законодателем действительной и признается таковой.2

Содержание сделок определяется их существенными условиями.

«Для действительности сделки необходимо, чтобы её содержание соответствовало требованиям закона и иных правовых актов, т.е. не нарушало ни запретительных, ни предписывающих норм действующего законодательства.3»

Содержанием обладает любая сделка. Отсутствие хотя бы одного из существенных условий сделки того или иного вида позволяет говорить, что сделка данного вида не состоялась, не была заключена.

Нельзя не согласиться с мнением, что «договоры в их качестве сделки, не отличаясь от других юридических фактов, не имеют содержания»1. Содержание имеет любое правовое явление на любом этапе своего становления и развития. Содержание правового явления может закладываться в нормах прав или формироваться самими объектами права.

Необходимым для любой сделки является ее предмет. «Предметом выступает благо как имущественного, так и неимущественного (действие, полезный результат) характера. Предмет сделки должен быть законным, т.е. имущество должно быть включено в гражданский оборот»2.

Для совершения сделки воля лица должна быть выражена вовне, т.е. доведена до сведения других лиц. Способ выражения воли называется формой сделки.

«Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной)»3.

Устно могут совершаться любые сделки, если: » а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма, б) они исполняются при самом их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность), в) сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения ( ст.159 ГК).4″ Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме.

Письменная форма бывает простой5 и удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариуса, то есть нотариально.1

«Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная подпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.160, 163 ГК).1»

Необходимо отметить, что отдавая предпочтение словесной, в том числе письменной форме сделок, законодатель способствует становлению определенности гражданского оборота. При несоблюдении вышеупомянутых рекомендаций недействительность сделки не наступает, стороны в случае спора лишаются права ссылаться в подтверждении сделки и её условий на свидетельские показания, но могут приводит письменные и другие доказательства. Тем самым законодатель стремиться осуществить контроль за совершением сделок, не искажая их сути.

Требования к субъектам сделок предполагают наличие правосубъектности. Применительно к физическим лицам речь идет об интеллектуальной и волевой состоятельности. Эта специфика предъявляемых к ним требований закреплена в ст.171, 172, 175-177 ГК РФ. Возрастной критерий для малолетних до 14 лет и несовершеннолетних до 18 лет сомнений не вызывает. Объем их сделкоспособности соответствует уровню развития этих лиц.

«Сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия их родителей, усыновителей или попечителей, в случаях, когда такое согласие не требуется в соответствии со ст.26 ГК, могут быть признаны недействительными по иску родителей, усыновителей или попечителей (п.1 ст.175 ГК).2»

Законодатель разрешает малолетним самостоятельно совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации, либо сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем либо с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. Помимо этого, несовершеннолетним от 14 до 18 лет предоставлено право самостоятельно:

«1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;

2)осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;

3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими;

4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса»1.

Наряду с этим законодатель устанавливает требования к психическому здоровью лица.

«1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. 2»

Но тем не менее, необходимо обратить внимание на то, что течение психического заболевание не исключает наличия моментов в сознании больного, когда он может осуществлять волевую коррекцию своего поведения. Эти обстоятельства действующее российское законодательство в определенной мере принимает во внимание адекватное понимание больным окружающей его действительности.

«2.В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.3»

Это положение подтверждается тем, что » в период ремиссии лицо, несмотря на некоторый дефект, сохраняет способность понимать значение своих действий, руководить ими и в благоприятных условиях способно выполнять свои гражданские обязанности.1″

Применительно к юридическим лицам требования надлежащей правосубъектности изначально означает признание за организацией статуса юридического лица. Так, » отсутствие факта регистрации общества с ограниченной ответственностью в качестве юридического лица обоснованно повлекло ничтожность заключенного этим обществом договора купли – продажи.2″

Помимо юридических лиц участниками гражданского оборота могут быть: » Российская Федерация, субъекты Российской Федерации: республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования…3″

Эти субъекты в соответствии со своей правоспособностью вправе совершать разнообразные сделки, кроме противоречащих самой природе этих публичных образований. При совершении сделок к указанным субъектам права по общему правилу применяются нормы, определяющие участие в гражданском обороте юридических лиц. Особенность состоит в том, что от имени Российской Федерации, ее субъекта приобретают и осуществляют права органы государственной власти, а от имени муниципального образования – органы местного самоуправления.

Сделки могут классифицироваться по различным основаниям. Наиболее распространено в гражданском праве деление сделок на:

«а) односторонние, двусторонние и многосторонние;

б) возмездные и безвозмездные;

в) реальные и консенсуальные;

г) каузальные и абстрактные;

д) фидуциарные и не фидуциарные.1″

Сделки могут быть классифицированы и иным способом в зависимости от цели, которая ставится при проведении классификации. Так, по способу закрепления волеизъявления сторон сделки могут быть разделены на вербальные (устные) и литеральные (письменные). По особенностям юридического механизма действия сделок их можно разделить на сделки, совершенные под условием или без таковых и т.д. «По особому порядку совершения сделки, обусловленному целью предотвращения конфликтов между членами корпорации и её исполнительными органами, пресечения злоупотреблений имущественными правами лицами, заинтересованными в совершении сделки, можно выделить крупные сделки и сделки, совершенные с заинтересованными лицами (см.: ст. 78 – 84 Закона РФ «Об акционерных обществах», ст.45, 46 Закона РФ » Об обществах с ограниченной ответственностью»).2″

В заключение данного параграфа необходимо отметить, что сделка – правовое явление, характеризующееся наличием юридического состава, под которым понимается совокупность предусмотренным правом признаков, необходимых для признания за совершенным действием качества сделки. Структура сделки – это закономерные связи элементов, образующих сделку. Учет этих взаимосвязей позволяет оценить действие как необходимое и достаточное с точки зрения сущностных признаков для наделения его статусом сделки.

Возможность определять содержание сделки самими субъектами, но при условии соблюдения обязательных требований закона, реализует ситуацию, при которой права и обязанности в возникающем из сделки правоотношении формируются их участниками. Благодаря этому обеспечиваются интересы участников имущественно — стоимостных отношений и публичный интерес законодателя в упорядочении их определенным образом. В свою очередь, оптимальное взаимодействие между публичным и частным интересами свидетельствует о должном влиянии гражданского права на экономические процессы в рыночной экономики. Тем самым реализуется назначение права как регулятор общественных отношений.

Содержание к диссертации

Введение

Глава I. Правовой режим недвижимого имущества

1. Проблемы правового обеспечения развития рынка недвижимости в Российской Федерации 12

2. Понятие недвижимости как объекта правового регулирования 34

Глава II. Особенности сделок с недвижимым имуществом

1. Роль и значение государственной регистрации в процессе совершения сделок с недвижимым имуществом 53

2. Проблемы возникновения прав на недвижимое имущество 82

3. Особенности, связанные с совершением сделок по передаче прав на недвижимое имущество 113

Заключение 171

Библиографический список 179

Перечень использованных нормативных актов 207

  • Проблемы правового обеспечения развития рынка недвижимости в Российской Федерации
  • Роль и значение государственной регистрации в процессе совершения сделок с недвижимым имуществом
  • Особенности, связанные с совершением сделок по передаче прав на недвижимое имущество

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Недвижимость в общем и каждый объект недвижимости в частности имеют важное значение в правовом пространстве любой страны, включая Российскую Федерацию. И важность их состоит не просто в немалой стоимости, но и в той роли, которую недвижимость играет в гражданском обороте.

Понятие рынка недвижимости обычно воспринимается как экономическая категория. Если данным термином обозначить совокупность всех возможных действий (сделок), предметами которых являются земля, здания, сооружения и прочие вещи, обозначенные в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации как «недвижимые», то он приобретает правовой смысл1.

Сложившийся в последние годы российский рынок недвижимости находится в кризисном состоянии. В Российской Федерации развитие оборота недвижимости идет при отсутствии системно-правового подхода со стороны федерального законодателя и правовой культуры населения в целом. Это определяет теоретическую и практическую значимость предпринятого исследования.

Развитие рынка недвижимости играет важную роль в решении социальных проблем. Необходимость развития оборота недвижимых объектов способствует повышению обеспеченности участников рынка жилыми и нежилыми помещениями, совершенствованию системы обслуживания собственников и владельцев недвижимости, внедрению новых средств информации и т.п. Анализ существующего правового регулирования совершающихся на территории Российской Федерации сделок с недвижимым имуществом, и, в частности, проблем,

возникающих в процессе их осуществления, а также разработка рекомендаций, позволяющих устранить некоторые существующие недостатки в этой сфере, представляются особенно актуальными.

Состояние научной разработанности проблемы. В современной юридической литературе и в сложившейся практике наблюдается недооценка значения роли недвижимого имущества, как одного из важнейших объектов гражданского оборота. Количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно. Долгое время российские ученые и практики не акцентировали внимания на последних достижениях зарубежных исследователей по причине отсутствия в России права частной собственности на недвижимость и ее оборота, поэтому пробел в литературе по данной проблеме стал особенно ощутим после принятия Конституции 1993 года и нового Гражданского кодекса.

Появились научно-исследовательские центры, средние и высшие учебные заведения, призванные восполнить пробел в квалифицированных кадрах, действующих в сфере недвижимости (например, Сибирский институт оценки и экспертизы собственности, который готовит оценщиков недвижимости и риэлтеров). Проводятся конференции по проблемам недвижимости, например, в прошлом году в Москве проводилась Всероссийская Конференция профессиональных участников рынка недвижимости. Но правовые проблемы, связанные с непосредственным совершением сделок с недвижимостью, поднимаются крайне редко, чаще обсуждаются проблемы экономические. Поэтому следует отметить почти полное отсутствие научных разработок, касающихся трактовок понятия недвижимости (недвижимых вещей, объекта недвижимости), ее правового статуса, регулирования сделок с недвижимостью и т.п.

Теоретической и методологической основой диссертационного

исследования послужили труды ученых, сферы научных интересов

которых находятся в разных отраслях права: гражданского, земельного, градостроительного, административного и др. Кроме того, были использованы и труды ученых-экономистов.

Основной вывод этих авторов заключается в том, что сложившиеся отношения в сфере оборота недвижимого имущества как на уровне федеральном и региональном, так и на уровне местного самоуправления, нуждаются в надлежащем правовом регулировании с учетом специфики российского рынка недвижимости.

Поскольку в диссертационном исследовании понятие недвижимости рассматривалось и в своем историческом развитии, были использованы работы таких крупных ученых, как БраудеИ.Л., Герценберга В.Э., Победоносцева К.П., Перетерского И.С., Мейера Д.И., Шершеневича Г.Ф. и других авторов.

За рубежом развитие и изучение правового статуса недвижимого имущества имеет долгую историю. Становление российского рынка недвижимости обусловило необходимость в изучении теории и практики управления объектами недвижимости и его правового регулирования в тех странах, где статус объекта недвижимости имеет четкую структуру и место в гражданско-правовых отношениях. Поэтому представляется возможным изучение сложностей, связанных с оборотом недвижимости в других странах, с целью избежать возможных проблем в процессе дальнейшего формирования российского законодательства. Различные аспекты правового обеспечения развития недвижимости представлены в

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, возникающие в процессе деятельности участников российского рынка недвижимости, направленной на формирование объектов недвижимости, владение, пользование и распоряжение ими.

Предметом исследования выступает состояние и законодательные механизмы совершенствования правового регулирования оборота недвижимого имущества, а также оценка возможности системного подхода к построению нормативно-правовой базы, регулирующей совершение сделок с недвижимым имуществом.

Целью исследования является обобщение российского и зарубежного теоретического и практического опыта правового регулирования сделок с недвижимостью для определения оптимального развития законодательства в сфере недвижимости.

В соответствии с указанной целью были поставлены следующие задачи исследования:

— определение объема понятий «недвижимое имущество», «объект недвижимости» и некоторых других терминов на основе изучения исторических документов, российского (советского) и зарубежного законодательства;

— изучение целостности и внутренней непротиворечивости существующего нормативного регулирования сделок с недвижимым имуществом по первоначальному приобретению прав на созданное имущество и по передаче прав (вторичным сделкам) на него;

— рассмотрение результатов практической деятельности государственных и муниципальных органов власти, а также иных участников на российском рынке недвижимости, сформировавшемся в постсоветском периоде;

— выявление основных тенденций и приоритетов системного развития рынка недвижимости в Российской Федерации;

— установление оптимального соотношения между публично-правовым и .частноправовым регулированием сделок с недвижимостью, иначе рыночная экономика в России не сможет развиваться должным образом;

— определение возможности изучения и применения международного опыта решения проблем в сфере регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования является комплекс научных методов познания, в том числе: конкретно-исторический, системно-правовой, структурно функциональный, сравнительно-правовой и другие методы.

В работе использованы материалы и источники из разных сфер обществоведения: истории, финансов, экономики.

Применен системный подход к исследованию совокупности сделок с недвижимостью, сложившейся в Российской Федерации, путем комплексного изучения федерального, регионального, муниципального законодательства и судебно-арбитражной практики;

Данное исследование проведено путем анализа существующего теоретического фундамента, созданного трудами отечественных и зарубежных ученых по теории государства и права, гражданскому праву, градостроительному праву, государственному управлению и местному самоуправлению.

Нормативно-правовая и источниковая база диссертации состоит из гражданского законодательства, нормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации и местного самоуправления. В работе использованы официальные материалы, документы архивов, органов законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Существенную помощь в осмыслении исследуемой

проблематики оказали материалы научных конференций и семинаров (в том числе и международного уровня), проведенных при Институте экономики города (г. Москва), Сибирском институте оценки и экспертизы собственности (г. Новосибирск), Новосибирском государственном университете (г. Новосибирск), Сибирской академии государственной службы (г. Новосибирск), органах государственной регистрации (гг. Новосибирск, Томск, Бердск) в период 1996-2000 гг.

Эмпирическая база диссертации основана на анализе судебно-арбитражной практики на федеральном и региональном уровне, деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (г. Москвы, Московской, Новосибирской, Томской, Кемеровской областей, Красноярского и Алтайского края и других субъектов Российской Федерации).

Научная новизна выводов и положений диссертации заключается в том, что в работе сделана попытка комплексного исследования особенностей и проблем правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации в современных переходных условиях.

На защиту выносятся следующие новые или содержащие определенные элементы новизны положения:

— уточнено значение комплексного понятия «рынок недвижимости» в гражданско-правовом смысле. Рынок недвижимости представлен как система отношений между субъектами гражданского права по поводу формирования, распределения, обмена, управления и потребления полезных свойств объектов недвижимости, сложившаяся сегодня в Российской Федерации.

— выявлены общие закономерности развития российского рынка недвижимости: появление негосударственных профессиональных участников рынка, оказывающих услуги, — риэлтеров, оценщиков объектов недвижимости и т.п.; на начальном этапе существования рынка

увеличение риска столкновения в процессе совершения сделок с недвижимостью с недобросовестным продавцом или приобретателем (и, соответственно, по мере возникновения данных рисков с целью их устранения меняется законодательство); возникновение противоречий в трактовке понятий и содержания договоров по передаче прав на недвижимое имущество и т.д.

— определены особенности функционирования рынка недвижимости, характерные только для Российской Федерации на нынешнем этапе реформ, например, такие, как неравномерность развития разных секторов рынка недвижимости (жилых и нежилых помещений и т.д.), нечеткое определение статусов профессиональных участников рынка недвижимости и другие;

— установлено, что неопределенность в отношении законодателя к роли и способам взаимодействия органов нотариата, государственной регистрации, государственного управления и других органов, функционирующих в сфере недвижимости, ведет к повышению количества споров по совершаемым сделкам с недвижимостью;

— определено, что характерной чертой сделок с недвижимым имуществом выступает взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования по причине необходимости проявления активной роли государства в регулировании оборота объектов недвижимости как наиболее значимых для народного хозяйства и социального обеспечения населения объектов;

— показано, что в российском законодательстве существует неоправданная дифференциация регистрации права и факта (сделки), возникшая после вступления в силу закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— выработаны рекомендации по осуществлению деятельности органов законодательной и исполнительной власти в сфере недвижимости с

целью повышения эффективности правового регулирования; определены направления взаимодействия государственных и негосударственных участников рынка недвижимости, что позволит устранить недостатки выполнения работ и оказания услуг приобретателям и пользователям недвижимости, снизить риски неблагоприятных последствий совершения сделок с недвижимым имуществом;

— делается вывод об отсутствии общегосударственной политики в отношении правового регулирования деятельности участников рынка недвижимости; на основе анализа отечественного и зарубежного опыта осуществления сделок с недвижимым имуществом предлагается провести некоторые усовершенствования на российском рынке недвижимости путем внесения изменений в законодательство;

— предлагается создание государственной программы, включающей формирование комплексного пакета нормативных актов и необходимых для его внедрения и реализации в практике управления организационных мероприятий как на федеральном уровне, так и на уровнях субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

Теоретическая и практическая значимость диссертации определяется ее направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта недвижимости, с разрешением споров, возникающих при совершении сделок с недвижимостью, и с концептуальной неопределенностью в регулировании отношений с недвижимостью, существующей в гражданском обороте Российской Федерации.

Практическая значимость диссертации определяется ее актуальностью для представительных и исполнительных органов власти, осуществляющих законотворческую и другую нормативно-правовую деятельность в сфере недвижимости, а также для субъектов предпринимательства, действующих на рынке недвижимости.

Основные теоретические положения и выводы могут быть использованы в учебном процессе при изучении соответствующих разделов гражданского права, административного права, в системе обучения и повышения квалификации преподавательских и управленческих кадров, при подготовке специалистов в области риэлтерской деятельности и оценочной деятельности, а таюке в научно-исследовательских разработках по проблемам осуществления операций с недвижимым имуществом.

Результаты исследования могут быть использованы для создания единой Концепции развития рынка недвижимости в Российской Федерации с целью систематизации существующих нормативных актов и упорядочения оборота объектов недвижимости в Российской Федерации.

Апробация результатов исследования отражена в опубликованных автором работах. Кроме того, выработанные на основе исследования выводы и предложения стали предметом внедрения в практическую деятельность органов государственной власти и местного самоуправления (комитетов по управлению имуществом администрации Новосибирской области и мэрии г. Новосибирска). Диссертация обсуждена и рекомендована к защите на кафедре правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, таюке обсуждена и рекомендована к защите на кафедре государства и права Сибирской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Ряд положений диссертации активно используется в учебном процессе — диссертационное исследование стало основой при разработке курса «Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом», читаемого в Сибирской академии государственной службы в качестве электива для студентов и слушателей, обучающихся по специальностям «Государственное и муниципальное управление» и «Юриспруденция», а также в Сибирском институте оценки и экспертизы собственности.

Основные идеи исследования сообщались автором при участии в научных конференциях, в том числе и международных.

Структура диссертации включает введение, две главы, заключение, список использованных нормативных и литературных источников.

Проблемы правового обеспечения развития рынка недвижимости в Российской Федерации

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся таюке подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Так в российском законодательстве формулируется понятие недвижимости. Оно неразрывно связано с динамикой развития правовых отношений по реализации права собственности и иных прав на недвижимое имущество. Эти отношения образуют рынок недвижимости в Российской Федерации.

Можно предложить следующее определение. Рынок недвижимости — это система отношений (правовых, экономических, организационных, культурных и политических) между субъектами гражданского права по поводу формирования, распределения, обмена, управления и потребления полезных свойств объектов недвижимости.

Отметим, что некоторые авторы в своих работах определяли рынок недвижимости более упрощенно — как гражданский оборот объектов недвижимости и прав на них2, как рынок жилых и нежилых помещений3 и т.п. По сути, эти определения касаются лишь сектора или стороны рынка недвижимости, существующего сегодня в России.

Его развитие происходило своеобразно. В начале XX века оно было прервано социалистической революцией, которая повлекла отмену частной собственности, составлявшей основу российского рынка недвижимости. В конце XX века в результате проведенных реформ и восстановления рыночных отношений в стране рынок недвижимости стал формироваться заново.

Основными факторами, определившими начало развития рынка недвижимости, стали экономические реформы в Российской Федерации, направленные на либерализацию экономики — развитие свободы предпринимательства и производства, развитие свободного рынка, свободных цен и добросовестной конкуренции, важнейшими среди которых являлись:

— введение института частной собственности на недвижимость;

— начало массовой приватизации жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности;

— демонополизация в сфере строительства, реконструкции и эксплуатации недвижимости;

— создание правовых и экономических предпосылок для осуществления профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

— становление механизма рыночного ценообразования на недвижимость;

— признание земли недвижимым имуществом; начало ее приватизации и включение в гражданский оборот;

— принятие и введение в действие законодательных актов, заложивших фундамент правового регулирования рынка недвижимости.

В результате этих реформ были заложены институциональные условия для дальнейшего становления рынка недвижимости. Он начал свой старт с бурного развития рынка жилья. Начало было положено в 1990 г. первыми легальными сделками по продаже и покупке квартир в городах России. Поскольку практически все операции на рынке связаны с определенными рисками, рынок недвижимости некоторые авторы стали определять как «механизм снижения системного риска в сфере производства»4. Можно отметить, что за последние годы рынок жилья проделал беспрецедентно большой путь становления и развития в трудных условиях перехода от централизованной к рыночной экономике.

Роль и значение государственной регистрации в процессе совершения сделок с недвижимым имуществом

Поскольку вся история регистрации начиналась с регистрации прав и сделок с земельными участками, изначально возникло понятие поземельных книг, которое потом трансформировалось в понятия кадастра, реестра и т.п. В дальнейшем туда же стала вноситься информация и о недвижимом имуществе, находившемся на данном участке.

Поземельная книга сама по себе возникла в средние века (история упоминает о Кельне в 1135 г.) Практика занесения в книги земельных участков и недвижимости, находящейся на них, во времена Карла IV была обязательной для дворянского сословия.

Уже в XVIII столетии поземельные книги распространились по всей территории Центральной Европы. Решение о внедрении системы ведения поземельных книг было принято в Германии — в 1872 году, в Швейцарии — только с принятием Гражданского кодекса в 1907 году.

В мировой практике существуют две системы регистрации недвижимости: англо-американская (иначе ее называют англосаксонской) и европейская (континентальная).

Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. При регистрации документов все соглашения, касающиеся недвижимости (прежде всего земли), регистрируются в учреждении регистрации документов. С каждой очередной сделкой с недвижимостью появляются новые документы, которые «наслаиваются» на зарегистрированные ранее. Потенциальный покупатель может просмотреть в регистре все документы, опосредствующие всю цепь перехода прав на недвижимость с целью убедиться, что продавец вправе осуществить продажу.

Но даже если проведен анализ последовательного ряда передач прав на недвижимое имущество, у покупателя не возникает полной уверенности в том, что все предшествующие сделки были безупречно законны и не могут быть оспорены. Поэтому в некоторых штатах США частные регистры обслуживаются страховыми компаниями, которые осуществляют страхование титула, гарантирующее возмещение возможных убытков. При страховании титула покупатель, естественно, выплачивает страховой взнос, но приобретает гарантию, что если правовой титул окажется недействительным, то страховая компания выплатит полную компенсацию. Страховые компании проверяют чистоту титула за период нескольких предшествующих десятилетий (до 40 лет), поэтому расходы по сделке достигают иногда до 10% от стоимости недвижимости.

Такая система регистрации недвижимости требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований, ответственность несет страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Регистрация документов не требует последующей регистрации прав и по существу является технической операцией (производится лишь учет документации). Эта система не дает полного представления об объекте недвижимости, не обладает качествами публичности и достоверности, сопряжена с необходимостью длительного хранения большого количества документов, поэтому она не получила широкого распространения.

Существовавшая французская система публикации информации, которая изначально строилась на принципе гласности, действовала в Бельгии, Люксембурге, Италии и Португалии. На ее основе впоследствии была сформирована система регистрации в США.

Другая система регистрации — континентальная — проявляется в многочисленных разновидностях. Например, среднеевропейский тип распространен на территории Германии, бывших Югославии, Чехии, Словакии, Голландии, скандинавских стран, Испании, Греции и Турции. Прообразом нынешних европейских поземельных книг стали книги, которые велись со времен реформ XVIII столетия. Первый кадастр был сформирован в Австрии в 1730 году.

Особенности, связанные с совершением сделок по передаче прав на недвижимое имущество

Сделки по передаче прав на недвижимое имущество можно охарактеризовать как сделки с уже сформированным объектом недвижимости, носящие вторичный характер (то есть не связанные с первоначальным приобретением прав на вновь созданное недвижимое имущество).

Виды сделок такого рода разнообразны — купля-продажа, аренда, дарение и другие. Объекты недвижимости могут присутствовать при заключении договоров страхования, финансовой аренды, ренты. Основанием для получения прав на недвижимое имущество является приобретательная давность, приватизация. И все эти факты связаны с особенностями недвижимости как объекта права собственности.

Рассмотрим особенности некоторых сделок с недвижимым имуществом, выявив своеобразие их правового регулирования.

Одним из первоначальных этапов формирования комплекса недвижимости в частной собственности являлся процесс приватизации в Российской Федерации. И больший интерес, конечно, вызывала приватизация объектов производства и нежилого фонда. С начала процесса приватизации приватизированы уже около 60% бывших государственных предприятий.

Однако эффективность этих предприятий частного сектора повысилась лишь незначительно. Главная причина этого явления -невозможность обеспечить наилучшее использование имеющейся недвижимости, сложность процедуры оформления купли-продажи и других сделок» . Собственник не является полноправным хозяином здания, предприятия, поскольку земля под ними не принадлежит ему, а лишь арендуется или используется на ином праве, не обеспечивающем ему необходимых правовых гарантий. При этом ущемляются конституционные права собственника (пп.1, 2 ст.36 Конституции России), нарушается конституционное требование о недопущении монополизации (п. 2 ст. 34).

Кроме того, на практике возникала проблема со статусом предприятия как недвижимости, в частности, вставал вопрос о государственной регистрации предприятия. Каким образом ее проводить, необходимо ли регистрировать административные и производственные здания раздельно, как решить вопрос с земельными участками, отведенными предприятием для использования их работниками в частных хозяйствах и т.п.

В завершении процесса приватизации объекта следовал переход к новому владельцу прав собственности на единый объект недвижимости, включая собственность на земельный участок. Все собственники объектов недвижимости имели равное право на приобретение участка под своим объектом. Передача участков собственникам расположенных на них строений декларировалась как обязанность государства по обеспечению конституционных прав. Такая передача должна была производиться по минимальной цене или бесплатно.

Следует сказать, что приватизация еще не завершилась, а уже возникают вопросы о деприватизации, отмене результатов аукционов и т.п. Пока этот процесс находится в динамичном развитии и нуждается в тщательном рассмотрении и нормативном регулировании.

Обратим внимание на такое интересное явление, как залог недвижимого имущества — ипотека. Понятие ипотеки пришло из Древней Греции208, его ввел архонт Солон в VI веке до н. э. Первоначально в Афинах залогом была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески «hypotetheca» — подставка, подпорка209. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств — «специальности» и «гласности», а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения.

Постепенно ипотека вошла в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции — с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвияшмости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх