Предоставление освободившихся комнат в коммунальных квартирах

В соответствии с государственной политикой постепенной ликвидации коммунальных квартир ЖК РФ предусматривает предоставление освободившейся комнаты в коммунальной квартире прежде всего жителям этой же квартиры — ЖК РФ устанавливает порядок очередности претендентов на эту комнату в зависимости от их степени нуждаемости. И только если граждан, удовлетворяющих установленных требованиям, в квартире нет, — комната передается гражданам, не проживающим в этой квартире.

3 категории граждан, которые могут претендовать на освободившуюся комнату

1 — малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях,

2 — малоимущие и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления,

3 — не являются малоимущими, но обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

См. также Нормы площади жилья по договору социального найма

Если есть граждане 1 категории, то комната предоставляется им. Если таковых нет — то гражданам 2 категории. Если таковых нет — то гражданам 3 категории.

И только при отсутствии в коммунальной квартире граждан всех 1-3 категорий (или при их отказе от получения комнаты) в эту комнату вселяют граждан, не проживающих в этой квартире.

1 категория

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны (п.1 ст.59 ЖК РФ)

  • малоимущими
  • и нуждающимися в жилых помещениях.

Обратите внимание, что

  • освободившаяся комната предоставляется гражданину независимо от того, является ли он собственником или нанимателем,
  • предоставление комнаты осуществляется по договору социального найма,
  • гражданин на момент освобождения комнаты может не стоять на учете (т.е. не быть признанным в установленном порядке малоимущим и нуждающимся в жилом помещении) — главное, чтобы он соответствовал этим критериям и мог быть признанным,
  • гражданин должен подать заявление на предоставление ему этой комнаты (без заявления ему комнату не дадут).
2 категория

Если в коммунальной квартире таких граждан (т.е. 1 категории) нет, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам — на основании их заявления, которые могут быть в установленном порядке признаны (п.2 ст.59 ЖК РФ)

  • малоимущими
  • и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления

Обратите внимание, что и для этого случая

  • освободившаяся комната предоставляется гражданину независимо от того, является ли он собственником или нанимателем,
  • предоставление комнаты осуществляется по договору социального найма,
  • гражданин на момент освобождения комнаты должен соответствовать критериям, по которым он может быть признанным в установленном порядке малоимущим и при этом его общая площадь на одного члена семьи была менее нормы предоставления,
  • гражданин должен подать заявление на предоставление ему этой комнаты (без заявления ему комнату не дадут).

См. также Нормы площади жилья по договору социального найма

3 категория

Если в коммунальной квартире и таких граждан (т.е. 1 и 2 категорий) нет, то освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи тем гражданам из этой квартиры — на основании их заявления (п.3 ст.59 ЖК РФ),

  • которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Обратите внимание, что для этого случая

  • освободившаяся комната предоставляется гражданину независимо от того, является ли он собственником или нанимателем,
  • предоставление комнаты осуществляется не по договору социального найма, а по договору купли-продажи, т.е. гражданин становится собственником комнаты,
  • на момент освобождения комнаты общая площадь на одного члена семьи была менее нормы предоставления,
  • гражданин должен подать заявление на предоставление ему этой комнаты (без заявления ему комнату не продадут).

См. также Нормы площади жилья по договору социального найма

4 вариант

И только при отсутствии в коммунальной квартире и таких граждан (т.е. 1, 2 и 3 категорий) осуществляется вселение на основании договора социального найма

в освободившееся жилое помещение граждан, не проживающих в этой квартире (п.4 ст.59 ЖК РФ).

Какие комнаты считаются освободившимися

Жилое помещение считается освободившимся, если

  • наниматель получил другое жилое помещение в порядке улучшения жилищных условий,
  • наниматель выехал на постоянное место жительства в другое место,
  • наниматель признан утратившим право на жилое помещение,
  • в случае смерти нанимателя,
  • в других аналогичных случаях.

Жилое помещение в коммунальной квартире не считается освободившимся, если наниматель выехал не по приведенным выше основаниям, а по какому-либо соглашению с жилищными органами или с другими гражданами. (Например, при замене жилого помещения).

Если жилое помещение в коммунальной квартире освободилось до въезда в эту квартиру нанимателя или одновременно с его въездом, то он не может претендовать на это жилое помещение, т.к. в данном случае оно считается свободным, а не освободившимся.

Если несколько нанимателей претендуют на получение освободившейся комнаты

Если в коммунальной квартире есть несколько граждан одной очереди, претендующих на получение освободившейся комнаты, то комната предоставляется в зависимости от степени нуждаемости, с учетом конкретных обстоятельств.

Разъяснение Пленума Верховного Суда

В п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» разъяснено:

«Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из которых относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т.п.).»

Если наниматель не согласен с решением жилищных органов

В п.6 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» указано:

«Если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления жилого помещения этим нанимателям.

Не могут быть удовлетворены требования о передаче жилого помещения лицам, преднамеренно ухудшившим до этого свои жилищные условия, например, путем обмена, раздела жилых помещений.»

Преимущественное право на получение (присоединение) освободившейся комнаты в квартире коммунального заселения имеют жильцы этой квартиры, проживающие в других комнатах, если они отвечают условиям, указанным в законе. Поэтому прежде чем предоставлять освободившуюся комнату третьим лицам, наймодатель обязан был выяснить, имеют ли право на эту комнату те, кто уже проживает в данной коммунальной квартире.

Порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

Так, порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире определен в ст. 59 Жилищного кодекса РФ, а именно:

«1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1–3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом».

Договор социального найма тоже может быть заключен при наличии ряда условий.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище.

Кто признается нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма

Согласно ч. 1 ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее – нуждающиеся в жилых помещениях):

  1. не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
  2. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
  3. проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
  4. являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения

Согласно ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Согласно ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

В соответствии с ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ установление нормы предоставления и учетной нормы относится к компетенции органа местного самоуправления. В силу ч. 2 ст. 14 ЖК РФ в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе указанные в ч. 1 ст. 14 ЖК РФ полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

Таким образом, установление нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма нормами Жилищного кодекса Российской Федерации отнесено к исключительной компетенции субъекта Российской Федерации. В Астрахани такие нормы установлены Законом Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ «О предоставлении жилых помещений в Астраханской области». В частности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 1 данного закона нормы предоставления площади жилого помещения из государственного жилищного фонда Астраханской области для жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, установлены в размере на семью из трех и более человек – по 18 кв. м. общей площади на каждого члена семьи.

Поскольку ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в коммунальной квартире по договору соцнайма, расчеты общей площади жилых помещений произведены по аналогии закона в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ с применением норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ.

Исходя из содержания норм ст. 15, 16, 42 ЖК РФ, в их взаимосвязи, в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты, а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты. Данный расчет приводится в решениях судов разных уровней, т.е. в сложившейся судебной практике.

То есть общая площадь комнаты – это жилая площадь плюс доля в площади вспомогательных помещений (кухня, ванная и т.д.). Но учитывая, что в семье 5 человек, то даже по норме предоставления видно, что право на освободившуюся комнату возникло (18 кв. м х 5 чел. = 90 кв. м).

К сожалению, названный закон Астраханской области не определяет порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (если только не принят отдельный акт), поэтому следует руководствоваться ст. 59 ЖК РФ как актом большей юридической силы.

Алгоритм дальнейших действий

Словом, необходимо, во-первых, изучить Закон Астраханской области от 10.10.2006 № 75/2006-ОЗ, во-вторых, обратиться к адвокату, поскольку в борьбе с чиновниками за жилье без его помощи справиться будет трудно, и, в-третьих, следует немедленно обратиться в суд с иском с требованием о предоставлении освободившейся комнаты тем, кто уже проживает в коммунальной квартире, и одновременно подать: заявление – в прокуратуру, жалобу – Уполномоченному по правам человека в Астраханской области и губернатору Астраханской области.

Вот в такой редакции может быть ст.59 Жилищного кодекса:
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, остальные наниматели и (или) собственники комнат в данной коммунальной квартире, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1-3 настоящей статьи, остальные наниматели и (или) собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
5. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1-4 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение отчуждается на основании договора социального найма и (или) приватизации гражданам в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.*
*приватизация на данный момент регламентирована специальным законом, а не ЖК.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх