Предварительный договор заключается в форме

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван обеспечить появление в будущем основного договора (купли-продажи, аренды, подряда и т.д.).

Предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

2. Предварительный договор заключается в письменной форме — простой или нотариальной (чаще всего в простой).

Если закон устанавливает, что тот или иной основной договор должен быть заключен в нотариальной форме, то предварительный договор, призванный обеспечить появление основного договора, также должен быть облечен в нотариальную форму. Так, по общему правилу сделка по отчуждению доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Значит, и предварительный договор, предусматривающий заключение в будущем договора об отчуждении доли или части доли в уставном капитале общества, по общему правилу должен быть заключен в нотариальной форме. В этом же Федеральном законе указаны случаи, когда нотариальная форма сделок по отчуждению доли не требуется. Предварительный договор в соответствующих случаях может быть заключен в простой письменной форме. Естественно, по усмотрению сторон он может быть нотариально удостоверен.

Если по соглашению сторон основной договор будет заключаться в нотариальной форме, то и предварительный договор подлежит нотариальному удостоверению.

Заключая основной договор во исполнение предварительного договора, совершенного в простой письменной форме (когда она допустима), стороны вправе облечь основной договор в нотариальную форму.

В устной форме предварительный договор заключен быть не может.

При несоблюдении рассматриваемых правил о форме предварительного договора такой договор ничтожен — он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью.

Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

3. Поскольку основной договор будет заключаться на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 комментируемой статьи), постольку логично, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора (см. ст. 432 ГК и комментарий к ней). В противном случае заключение основного договора было бы затруднено, а в ряде случаев попросту невозможно (в частности, при возникновении разногласий между сторонами).

Срок заключения основного договора, т.е. срок, в течение которого должен быть исполнен предварительный договор, не является существенным условием предварительного договора. Закон (п. 4 комментируемой статьи), с одной стороны, ориентирует на целесообразность установления такого срока в предварительном договоре, а с другой — указывает, что происходит, если срок заключения основного договора не предусмотрен, — основной договор подлежит заключению в течение года.

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 комментируемой статьи, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может устанавливаться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

4. Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к следующему выводу: во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор предусматривает совершение каких-то подготовительных действий для заключения основного договора, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания о распределении таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

К сожалению, судебная практика на этот счет не отличается единообразием. Встречаются и решения, когда в анализируемой ситуации соответствующая сумма признавалась задатком. Как следует из изложенного, такие решения противоречат закону.

5. При уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (см. п. 4 ст. 445 ГК и соответствующий комментарий).

6. Если в период течения срока, когда должен быть заключен основной договор, ни одна из сторон не предлагает заключить основной договор, то, очевидно, стороны утратили интерес к основному договору. И обязательство, порожденное предварительным договором, прекращается.

При направлении одной из сторон другой стороне предложения заключить основной договор до истечения срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, обязательство сохраняется, несмотря на то что в период рассмотрения такого предложения срок истек.

Обязательство, порожденное предварительным договором, может прекращаться исполнением (заключением основного договора), новацией, невозможностью исполнения и по иным основаниям. Вместе с тем это обязательство не может прекращаться путем предоставления отступного, зачетом, поскольку предварительный договор является организационным.

Предварительный договор: какие права и обязанности сторон он создает

При заключении крупных сделок, таких как купля-продажа и аренда недвижимости, строительные работы и др., стороны нередко используют предварительный договор для придания достигнутым договоренностям юридической силы. Предварительный договор имеет ряд существенных отличий от обычных договоров, в связи с чем в нем могут быть применены не все условия, допустимые в них. Рассмотрим несколько судебных споров, предметом которых были заключенные сторонами предварительные договоры.

  1. ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 29.03.2011 N А78-2603/2010 указал, что в предварительном договоре нельзя применять задаток в качестве меры обеспечения обязательств.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к администрации города о взыскании задатка, предусмотренного предварительным договором. Администрация города подала встречный иск об обязании предпринимателя заключить договор аренды земельного участка, что было предметом предварительного договора.

Суд первой инстанции отказал обеим сторонам спора.

В соответствии с предварительным договором администрация обязалась зарегистрировать право муниципальной собственности и после этого передать предпринимателю по основному договору аренды земельный участок для размещения летнего кафе в определенный срок.

Одним из пунктов предварительного договора была обязанность предпринимателя уплатить администрации задаток в сумме арендной платы за весь срок аренды (22 года) до заключения основного договора. Предварительным договором предусматривался последующий взаимозачет сумм арендной платы и уплаченного задатка.

Отказывая предпринимателю в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор аренды сторонами заключен не был, а обеспечение обязательств задатком в соответствии с нормами ГК РФ предусмотрено только для денежных обязательств, при этом предварительный договор денежным обязательством не является. Отказывая во встречном иске администрации, суд первой инстанции исходил из того, что администрацией нарушены условия заключенного соглашения, так как основной договор аренды в установленный срок предпринимателю для подписания не направлен.

Суд апелляционной инстанции и ФАС согласились с судом первой инстанции, указав, что в соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Предварительный договор сторон спора не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, так как все условия предусмотрены для основного договора. По этой причине невозможно применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору.

2. Наличие заключенного предварительного договора в отношении объекта недвижимого имущества, проданного другому лицу, не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным по признаку ничтожности. Подобная ситуация рассматривалась ФАС Поволжского округа в Постановлении от 06.04.2011 N А12-14235/2010.

Индивидуальный предприниматель и организация заключили предварительный договор купли-продажи недостроенного здания. Однако в оговоренный срок организация основной договор с предпринимателем не заключила, а продала недвижимость третьему лицу.

Предприниматель подал иск о признании сделки купли-продажи недостроенного здания иной организацией ничтожной, так как данное здание было предметом заключенного с ним предварительного договора.

ФАС указал, что требования, связанные с недействительностью ничтожной сделки, могут быть предъявлены только заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать участника сделки либо лиц, чьи права и законные интересы прямо нарушены сделкой. Предприниматель заинтересованным лицом не является, так как не является участником оспариваемого договора купли-продажи.

Также ФАС счел недоказанным, что признание сделки недействительной восстановит права и законные интересы предпринимателя, по следующей причине. Предварительный договор представляет собой лишь соглашение о намерении в будущем заключить сделку, в связи с чем права и обязанности по предварительному договору в отношении предмета сделки у сторон не возникают. Поэтому предварительный договор купли-продажи недвижимости не является сделкой с недвижимостью, а наличие заключенного предварительного договора в отношении объекта недвижимого имущества, отчужденного другому лицу, не может служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным по признаку ничтожности.

Основываясь на двух вышеприведенных мотивах, ФАС поддержал судей предыдущих инстанций и отказал предпринимателю в удовлетворении иска.

  1. Какие же условия должны обязательно присутствовать в предварительном договоре, чтобы признать его заключенным? На этот вопрос ответил ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 17.05.2011 N А81-2811/2010. Организация-продавец обратилась в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора, а также о взыскании неустойки, начисленной на основании предварительного договора, штрафных санкций и пени.

Примечание. Мельников А.В., адвокат

В предварительных договорах, связанных с недвижимостью, советую указывать точный срок передачи недвижимости, а не только срок заключения основного договора. Это допустимо в предварительном договоре и защищает интересы стороны, приобретающей право.

Суд первой инстанции в иске отказал, апелляционный суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи, ФАС поддержал суд апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались в течение 30 дней после оформления права собственности продавца на долю в законченном строительством объекте заключить основной договор купли-продажи этой доли покупателю. Стороны также указали в договоре цену 1 кв. м площади и то, что цена является окончательной и изменению не подлежит.

В срок основной договор заключен не был, поэтому продавец обратился в суд.

ФАС, обязывая покупателя заключить основной договор, основывался на следующем. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которое оформлено в надлежащей форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ), в частности расположение объекта недвижимости, цену имущества.

В рассматриваемом споре все существенные условия были должным образом отражены в предварительном договоре сторон. При этом суд признал, что объект купли-продажи определен сторонами настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора (указаны этажи расположения помещений, проектная площадь и др.). Поэтому довод покупателя о необходимости более подробного описания объекта купли-продажи на момент подписания предварительного договора суд счел несостоятельным.

Важно. «Ссылка предпринимателя на то, что по настоящему делу судебные расходы являются его убытками, подлежащими полному возмещению на основании ст. 15 ГК РФ, неосновательна, поскольку судебные расходы распределяются в порядке ст. ст. 110, 112 АПК РФ и не могут рассматриваться как убытки, возмещаемые по правилам ст. 15 ГК РФ».

При таких обстоятельствах суд установил, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи содержит условия, позволяющие установить предмет договора и цену продажи, как того требует ГК РФ, и оснований считать его незаключенным не имеется. На основании этого суд обязал покупателя заключить с продавцом основной договор.

  1. Обстоятельства прекращения предварительного договора без заключения основного рассматривал ФАС Центрального округа в Постановлении от 19.05.2011 N А35-1259/2009.

Между предпринимателем-продавцом и организацией-покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно которому стороны обязались в будущем на условиях предварительного договора заключить основной договор. В договоре указана характеристика объекта, порядок действий продавца по заключению основного договора и срок его заключения.

Исполнение обязательств по предварительному договору обеспечивалось задатком, который подлежал зачету в счет оплаты стоимости недвижимости и был перечислен покупателем продавцу.

В срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был, и организация-покупатель обратилась в суд с иском о взыскании с продавца необоснованного обогащения (уплаченного задатка). Предприниматель — продавец недвижимости заявил встречный иск о понуждении организации заключить с ним договор купли-продажи недвижимости.

Разбирательство по делу продолжалось почти два года. Суд первой инстанции отказал покупателю в иске о взыскании задатка, а встречные требования продавца о понуждении заключить договор удовлетворил. Суд апелляционной инстанции поддержал данное решение. Однако ФАС направил дело на новое рассмотрение в связи с тем, что судами была дана неполная оценка доказательств относительно выполнения продавцом обязательств по предварительному договору.

При новом рассмотрении суд первой инстанции взыскал с продавца сумму задатка, в остальных исковых требованиях сторонам отказано. Апелляционный суд и ФАС оставили данное решение без изменения.

Мотивация решения была следующей. Обращаясь с требованием о понуждении организации заключить основной договор купли-продажи, предприниматель сослался на то, что он как продавец выполнил все обязательства по предварительному договору купли-продажи и направил покупателю предложение о заключении основного договора.

Однако суд установил, что в обязанности продавца, помимо прочих, входило получение нотариально заверенного согласия супруги на отчуждение имущества, а также погашение всех задолженностей, связанных с подлежащей продаже землей. Доказательств выполнения данных условий предприниматель не представил. Напротив, в деле имеется вступившее в законную силу решение арбитражного суда о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за оспариваемый земельный участок.

Также отсутствуют надлежащие доказательства обращения к покупателю с предложением о заключении основного договора купли-продажи. Кроме того, как установлено судом, исходя из переписки сторон, предприниматель фактически утратил интерес к заключению основного договора на условиях, согласованных сторонами.

Примечание. Волкова Л.А., юрисконсульт

Рекомендовала бы заключать предварительный договор только в случае невозможности заключения сразу основного, а для защиты своих интересов лучше прописывать в нем все условия как можно подробнее. При необходимости можно через суд обязать ответчика привести условия основного договора в соответствие с условиями предварительного.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о фактическом прекращении предварительного договора на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, так как обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Вследствие этого отсутствуют основания для понуждения покупателя к заключению основного договора купли-продажи, а предприниматель обязан возвратить задаток на основании ст. 1102 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательное обогащение).

Отметим, что данное решение в части возврата задатка по предварительному договору противоположно Постановлению ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 N А78-2603/2010, которое рассматривалось выше.

5. Какое соглашение нельзя признать предварительным договором? Ответ на этот вопрос дал ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 06.06.2011 N А78-5935/2010.

Заказчик (истец) и ответчик (подрядчик) заключили предварительный договор подряда на проведение ремонтно-отделочных, согласно которому подрядчик принимает на себя обязательство выполнить работы в соответствии со сметной документацией, а заказчик — произвести предоплату для приобретения подрядчиком строительных материалов. Заказчик произвел предоплату согласно договору. Подрядчик к ремонтным работам не приступил, и заказчик обратился в суд за взысканием необоснованного обогащения и процентов за пользование денежными средствами.

Важно. На сегодняшний день нет единообразного понимания вопроса о взыскании судебных расходов на представителя с проигравшей стороны, кроме того, мало изучен вопрос о компенсации расходов на досудебное урегулирование в спорах с налоговыми службами.

Суды всех трех инстанций были единодушны — удовлетворили требование заказчика взыскать сумму необоснованного обогащения в размере перечисленного аванса и частично удовлетворили требование о взыскании процентов (сумма процентов была пересчитана).

Основания решения были следующими. В соответствии со ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — заключить в будущем основной договор — и право требовать от другой стороны заключения основного договора. В споре сторон соглашение, поименованное предварительным договором подряда на проведение ремонтно-отделочных работ, не содержит обязательного условия о заключении в будущем основного договора, в связи с чем оно не может быть признано предварительным договором.

Кроме того, суд рассмотрел вопрос о том, может ли в данном случае считаться заключенным между сторонами основной договор. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Для договоров подряда существенными являются условия об объеме и цене работ (п. 1 ст. 740 ГК РФ), о сроках выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК РФ).

Примечание. Щербак В.И., юрист

Непосредственно в предварительный договор можно и нужно включать санкции за неисполнение обязательств, например за просрочку направления проекта договора. Гораздо проще взыскать штрафные санкции, предусмотренные самим предварительным договором, чем пытаться доказать и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Заключенный между сторонами предварительный договор не содержит условий о сроках и объеме работ, в связи с чем признан судами незаключенным. Кроме того, суд установил, что основной договор сторонами не заключался, сметная документация не согласовывалась, ремонтно-отделочные работы в помещении заказчика подрядчиком не производились. В связи с этим предоплата, перечисленная подрядчику, была признана судом необоснованным обогащением.

В заключение сформулируем основные выводы и рекомендации относительно заключения предварительных договоров.

  1. Предварительный договор должен содержать все существенные условия, в том числе условие заключить основной договор в будущем.
  2. Предварительный договор не является денежным обязательством, поэтому в нем крайне нежелательно применять условие о задатке и тому подобные условия, создающие денежные обязательства сторон до заключения основного договора. В противном случае при возникновении спора задаток будет нелегко вернуть.
  3. В предварительном договоре целесообразно четко прописывать порядок заключения основного договора, в том числе сроки, порядок составления и направления основного договора, порядок обмена документами и др. Впоследствии это может помочь установить намерения сторон и полноту исполнения обязательств по предварительному договору.
  4. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания предусмотренного срока заключения основного договора он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В связи с этим стороне предварительного договора, заинтересованной в заключении основного, следует помнить, что она имеет право направить другой стороне предложение заключить договор и это следует сделать до истечения предусмотренного срока в надлежащей форме (вручить лично под роспись, отправить ценным письмом с описью вложения и др.). Это обстоятельство позволит не признавать предварительный договор прекращенным и требовать заключения основного договора.

Важно. В споре сторон соглашение, поименованное предварительным договором подряда на проведение ремонтно-отделочных работ, не содержит обязательного условия о заключении в будущем основного договора, в связи с чем оно не может быть признано предварительным договором.

Комментарий к статье Ирины Артемовой «Предварительный договор: какие права и обязанности сторон он создает». Ю. Федотенко, юрист

Первое впечатление, что комментируемая статья — это продолжение или вторая часть статьи о предварительных договорах. В этом случае данная вторая часть логически вытекала бы из первой: в первой — понятие предварительного договора, форма предварительного договора, условия его заключения, его отличие от основного договора, соглашения о намерениях и протокола разногласий; во второй — арбитражная практика по предварительным договорам и общие выводы.

Однако первой статьи нет, автором сразу представлена арбитражная практика и выводы. В связи с изложенным хотелось бы дополнить рассматриваемую статью.

  1. Итак, предварительный договор. Понятие предварительного договора содержится в ст. 429 ГК РФ, которая сформулирована следующим образом:

«1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

  1. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
  2. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
  3. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

  1. В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
  2. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Таким образом, предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ, но порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. То есть если сторона предварительного договора уклоняется от заключения окончательного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, а также с требованием о возмещении всех понесенных ею убытков, вызванных несвоевременным заключением основного, окончательного договора. Но чтобы предварительный договор имел такое действие, необходимо следующее условие: в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия окончательного договора либо установлен порядок их согласования. Если согласованы все существенные условия окончательного договора либо определен порядок согласования, предварительный договор вступает в действие и порождает юридические последствия.

Как следует из п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительные договоры с участием юридических лиц должны заключаться в письменной форме. А как быть с предварительным договором, если основной договор подлежит государственной регистрации, например договор купли-продажи недвижимости? Необходима ли регистрация предварительного договора в порядке, предусмотренном для основного договора? Разъяснения по этому вопросу дал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59. Согласно п. 14 данного Письма предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, так как предметом такого договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В предварительном договоре также необходимо установить срок для заключения окончательного договора, то есть когда должен быть заключен окончательный договор.

Такой срок в соответствии со ст. 190 ГК РФ должен определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями либо часами. Он может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В связи с этим нельзя считать определенным срок с указанием на событие, которое может и не наступить. Например, указать, что «основной договор стороны обязуются заключить в течение 10 дней с момента оформления права собственности в регистрирующем органе». Такой срок будет считаться неопределенным, а основной договор будет подлежать заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (Постановление ФАС Поволжского округа от 31.08.2010 по делу N А65-32553/2009).

Условие о сроке не является существенным условием предварительного договора. Если даже условие о сроке заключения окончательного договора вообще отсутствует, то это не влечет за собой признание предварительного договора незаключенным — он считается заключенным. В этом случае, если срок заключения окончательного договора не установлен, он должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор необходимо отличать как от окончательного (основного) договора, так и от протокола о намерениях или соглашения о намерениях. Окончательный (основной) договор отличается от предварительного тем, что он непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, как-то: передать товар, выполнить работу, оказать услуги, осуществить оплату и т.д. То есть при заключении окончательного или основного договора возникают права и обязанности, которые непосредственно связаны с перемещением материальных благ.

Предварительный же договор — это соглашение сторон о заключении окончательного договора в будущем. Из него не возникает прав и обязанностей, связанных с перемещением материальных благ.

Если взять соглашение о намерениях, то в нем лишь фиксируется желание сторон вступить в будущем в договорные отношения. Они просто выразили свое желание заключить договор в будущем без всяких обязательств и без определения существенных условий. При этом они никаких юридических обязательств на себя не берут, в связи с чем ни один из участников протокола о намерениях не вправе юридически через суд требовать заключения какого-либо договора.

Условия договора, который планируется к заключению в будущем, могут согласовываться сторонами и в протоколе разногласий, который не является по своей сути предварительным договором, хотя и содержит пожелания сторон по поводу условий основного договора. В некотором смысле протокол разногласий можно противопоставить предварительному договору: в предварительном договоре закреплены условия, которые полностью согласованы сторонами, а в протоколе разногласий стороны извещают партнеров о своем несогласии с определенными условиями проекта договора. Протокол разногласий — это своеобразное предложение изменить определенные условия проекта договора, которое противоположная сторона может принять либо отклонить, а также может сделать встречное предложение.

Таким образом, подписание протокола разногласий не порождает конкретных прав и обязанностей сторон в отличие от предварительного договора. В этом заключается разница между юридической силой предварительного договора и протокола разногласий.

  1. Вот после такого дополнения, на мой взгляд, было бы логически правильным перейти к арбитражной практике. В комментируемой статье достаточно полно изложена последняя арбитражная практика по вопросу о предварительных договорах. В связи с этим мне хотелось бы остановиться только на одном вопросе: о денежных обязательствах, в том числе о задатках и других обеспечительных платежах, в предварительном договоре.

В статье имеются ссылки на Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 N А78-2603/2010, в котором указано, что в предварительном договоре нельзя применять задаток в качестве меры обеспечения обязательств, и на Постановление ФАС Центрального округа от 19.05.2011 N А35-1259/2009, в котором суд принял прямо противоположное решение.

Далее Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в своем Решении от 19.11.2007 по делу N А56-19751/2007, подтвержденном Определением ВАС РФ от 16.12.2008 N 15811/08, не указал на незаконность включения в предварительный договор условия об обеспечительном платеже (задатке). Однако при этом он признал пользование данными денежными средствами незаконным, обязал сторону вернуть обеспечительный платеж в полном размере и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

Напротив, ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 31.08.2010 по делу N А65-32553/2009 указал: «Из содержания пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом».

Следовательно, задаток не может рассматриваться в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, что исключает применение к возникшим из него отношениям и последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, как видно из рассмотренной арбитражной практики, вопрос о включении в предварительный договор условия о задатке как об обеспечительном платеже является спорным. Сам предварительный договор не порождает конкретных прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности заключить в будущем основной договор. У сторон не возникает оснований для денежного обязательство, ведь договор о встречном исполнении еще не заключен. Между тем суды часто не относятся к обеспечительным платежам как к чему-либо незаконному, допуская включение условия об обеспечительном платеже в предварительный договор. Если вопрос о включении в предварительный договор условия о задатке как обеспечительном платеже до настоящего времени является спорным, то по вопросу о включении в предварительный договор условия о полной оплате стоимости имущества до заключения основного договора суды пришли к единому мнению: включать такое условие в предварительный договор нельзя!

Так, в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 по делу N А13-16676/2009, утвержденном Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2010, указано, что в соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу положений ст. 429 ГК РФ из предварительного договора может возникнуть только одно обязательство — обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как указано выше, в п. 5 ст. 429 ГК РФ установлена единственная санкция за уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора в виде возможности обращения другой стороны в суд с целью понуждения ее заключить указанный договор.

Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Таким образом, предусмотренное в предварительном договоре денежное обязательство противоречит природе данного договора. «Следовательно, условие предварительного договора об оплате ответчиком до заключения основного договора стоимости имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора, ничтожно в силу статьи 168 ГК РФ как противоречащее статье 429 названного Кодекса».

А в Постановлении ФАС Московского округа от 05.09.2011 по делу N А40-149910/10-34-1281 вообще сделан вывод: «Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи в будущем с условием о предварительной оплате».

Таким образом, вывод автора статьи о том, что крайне нежелательно применять в предварительном договоре условие о задатке и тому подобные условия, создающие денежные обязательства сторон до заключения основного договора, абсолютно правильный. Я бы добавил, что не просто «крайне нежелательно», а недопустимо.

И.Артемова

Главный бухгалтер,

консультант

Правовое регулирование электронного документооборота
Применение ст. 159 ук РФ

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх