Прекращение договора социального найма

18 Воеводин Л. Д. Конституционные права и обязанности советских граждан. С. 13-14.

19 Алексеев С.С. Социальная ценность права в советском обществе. С. 149.

20 См.: Алексеев С.С. Теория права М., 1995. С. 227.

21 См.: Протасов В.Н. Указ соч. С. 5.

22 Кечекьян С.Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. С. 60.

23 См.: Керимов Д.А. Философские проблемы права. М., 1972. С. 416.

24 Федеральный закон «О порядке разрешения коллективных трудовых споров». П. 3. ст. 15 // СЗ РФ. №№48. 1995. Ст. 4557.

25 Стальгевич А.К. Некоторые вопросы теории социалистических правоотношений // Сов. государство и право. 1957. № 2. С. 24-25.

26 Толстой Ю.К. К теории правоотношения Л., 1959. С. 3.

27 Алексеев С.С. Проблемы теории права. Свердловск, 1972. Т. 1. С. 261.

28 Явич Л.С. Диалектика формы и содержания в праве // Философские проблемы государства и права: (Ленинские идеи и вопросы методологии в юридической науке). Л., 1970. С. 37.

29 См.: Явич Л.С. Проблемы правового регулирования … С. 17.

30 Скобелкин В.Н. Трудовые правоотношения. М., 1999. С. 249.

31 Протасов В.Н. Указ. соч. С. 23.

А.В.Залан

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Действующее жилищное законодательство, опираясь на конституционно-правовые принципы, не создает гарантии заключения договора социального найма для всех граждан Российской Федерации. Однако и заключение договора социального найма, несмотря на его бессрочный характер, не предполагает безусловного сохранения данных отношений с собственником жилого помещения. Проблема анализа оснований прекращения договора социального найма становится особо актуальной в настоящее время на фоне растущего числа случаев невыполнения сторонами договора социального найма своих обязательств, вытекающих из требований жилищного и гражданского законодательства.

Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора социального найма возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 89 ЖК РСФСР). Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя и без оформления намерения расторгнуть договор каким-либо образом.

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели,

переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без предварительного ремонта данного помещения. Для недопущения таких случаев закон (ст. 142 ЖК РСФСР) установил, что наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии, т.е. произвести необходимый ремонт, устранить причиненные им повреждения помещений и таким образом обеспечить исправное состояние занимаемого помещения и его оборудования. Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора найма. Так, после выезда наниматель и члены семьи не несут никаких обязанностей по договору, они не обязаны, например, вносить квартплату, если наймодатель своевременно не вселил в освободившееся помещение других лиц. Но наниматель и члены семьи утрачивают право пользования жилым помещением, если даже они вносят квартплату1.

Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (в ред. постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. №14) разъяснил (п. 9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК договор найма жилого помещения считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи2.

Вместе с тем, при рассмотрении споров о признании права на жилую площадь у судов возникает вопрос, сохраняет ли право на эту площадь супруг нанимателя или члены его семьи, если он прописан на ней, но фактически не проживает.

Ряд авторов считают, что одним из случаев прекращения жилищных правоотношений по инициативе нанимателя является обмен жилыми помещениями. Действительно, при обмене у гражданина возникает право на новое жилое помещение с одновременным прекращением права на ранее занимаемое помещение. П.И. Седугин вместе с тем проводит между ними различия: «… правовое регулирование отношений, связанных с обменом, существенно отличается от случаев расторжения договора найма по инициативе нанимателя: во-первых, прекращение пользования прежним жилым помещением при обмене возможно не в любое время, а лишь при наличии согласия другой стороны и после получения обменных ордеров; во-вторых, такое прекращение пользования с заменой прежнего нанимателя новым в домах предприятий, учреждений, организаций допускается с их согласия и, в-третьих, если для расторжения договора найма в соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР требуется простое согласие членов семьи нанимателя, то при обмене необходимо письменное согласие членов семьи нанимателя»3.

Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. Нормой ст. 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Однако расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения. Например, при выезде нанимателя из жилого помещения, его смерти, действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Вместе с тем, выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, т.к. в данном случае этот договор не заключался. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и выселения из занимаемого жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (ч.1 ст. 90 ЖК).

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воз-действия4.

Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение), либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставленное ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится с санкции, т.е. с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда за порчу или разрушение жилого помещения, или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданс-ко -правовой ответственности.

Выселение в административном порядке (с санкции прокурора) как исключение из общего правила допускается федеральным законодательством лишь в единственном случае — в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение (ч. 2 ст. 90 ЖК РСФСР).

В случае самоуправного занятия жилого помещения отсутствие договора найма как бы само собой исключает проведение судебных процедур по расторжению договора.

Вместе с тем, «лица, самоуправно занявшие жилые помещения, выселяются в административном порядке … лишь из домов государственного и общественного жилищного фонда… Лица, самовольно занявшие жилые помещения в домах… принадлежавших гражданам на праве личной собственности … выселяются в судебном порядке»5.

Итак, при самоуправном занятии жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, по мнению Д. Потяркина, должна применяться ст. 301 ГК РФ об истребовании имущества из незаконного владения. Реализация этой статьи на практике, безусловно, должна означать выселение гражданина из самоуправно занятого жилого помещения, несмотря на отсутствие в соответствующем жи-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

лищном законодательстве подобного общего правила о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в частном жилищном фонде.

Развивая вышеуказанную мысль, Д. Потяркин делает следующий вывод: » .учитывая равенство всех субъектов права собственности, ГК РФ (п. 4 ст. 212) в принципе позволяет распространить положения ст. 301 и на случай самоуправного занятия жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственнос-ти»6. Однако данная точка зрения в условиях действующего законодательства не может рассматриваться в качестве общепринятой.

«Под самоуправным занятием жилого помещения понимается вселение в помещение без предоставления его в установленном порядке (т.е. без ордера) и без заключения договора найма,» — говорится в постановлении Конституционного Суда РФ от 5 апреля 1993 г. №°2-П «По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора, о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела». С позиции приведенного определения логичным выглядит и другое утверждение Конституционного Суда о том, что судебное решение не может считаться законным основанием для «самоуправного» вселения гражданина, поскольку «судебное решение … без выдачи ордера не может породить субъективного права на жилое помещение».

В то время, когда и ст. 4 ГК РСФСР 1964 г. и ст. 3 Основ гражданского законодательства СССР 1991 г. имели юридическую силу и утверждали перечни оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, они вполне отвечали сути вывода Конституционного Суда РФ. Обе статьи не содержали указаний на судебные решения как одно из этих оснований. В ст. 8 действующего ГК, напротив, прямо указывается, что судебное решение является юридическим фактом.

Вселение граждан, проводимое не на основании ордера, П.И. Седугин предлагает квалифицировать как незаконное вселение7, поскольку решение принято органом, не компетентным в области управления государственным и муниципальным жилищным фондом. Таким образом, если ордер считать единственно правильным «инструментом» вселения в жилое помещение (или заключения договора найма), то все иные формы, в том числе и судебное решение, как нарушающие законный порядок вселения, по логике Конституционного Суда РФ, являются самоуправными. В то же самое время нарушение установленного порядка вселения (т.е. посредством оформления ордера) можно было бы охарактеризовать и как незаконное вселение.

До принятия Конституционным Судом постановления от 05.02.1993 г. второй возможностью для применения административного выселения служило признание угрозы обвала жилого здания.

Конституционный Суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч. 1 ст. 90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом с санкции прокурора»8.

Гарантией соблюдения прав и интересов граждан, подвергающихся выселению в судебном порядке, служит исчерпывающий перечень случаев такого выселения.

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон непосредственно устанавливает два варианта его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления.

Выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.

Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения возможно в следующих указанных ЖК РСФСР случаях:

во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд; либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления (ст.92);

во-вторых, если дом (жилое помещение) грозит обвалом, то гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет жилищного фонда соответствующей организации (ст. 93).

Кроме того, согласно ст. 94 ЖК РСФСР, офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, и проживающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть по размеру не менее ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат; если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 кв. м. жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, — с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя (ст. 96 ЖК РСФСР).

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (в ред. постановления Пленума Верховного суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14), в частности, отмечено, что в случаях, когда выселение граждан в судебном порядке допускается только с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и общественного жилищного фонда. Предоставляемое по-

мещение должно находиться в черте данного населенного пункта в доме капитального типа. При выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (п.15)9.

Кроме того, в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N° 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике о применении Жилищного кодекса РСФСР» (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29 августа 1989 г. №2 5; от 21 декабря 1993 г. №2 11; от 25 октября 1996 г. №2 10) обращено внимание, что при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суду необходимо тщательно проверить, отвечает ли оно требованиям ст. 96 ЖК РФ, имея в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям указанной нормы закона10.

В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития. На рассматриваемый договор распространяется также действие п. 2 ст. 687 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона «Об основах федеральной жилищной политики».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, обобщая судебную практику рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев, разъяснил некоторые вопросы о применении действующего законодательства и привел некоторые примеры из практики.

Во-первых, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным в п. 6 ст. 15 Закона требованиям. В случае, если данное обстоятельство истцом не указано и исковое заявление на основании ст. 130 ГПК РСФСР подлежит оставлению без движения, истцу предоставляется срок для исправления недостатка. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает перечисленным требованиям, в иске должно быть отказано. По некоторым делам суда г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали в удовлетворении исков о расторжении договора социального найма, ссылаясь на то, что истцом не было указано конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики.

Во-вторых, установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.

Вместе с тем, при обобщении судебной практики не затрагиваются вопросы о

причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но на судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли.

В-третьих, предоставление срока для погашения взыскиваемой суммы задолженности в случае отказа в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворения требования о взыскании долга позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений. Так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко.

В-четвертых, согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение по расторжению договора найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения граждане выселяются, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица:

— систематически разрушают или портят жилое помещение;

— используют его не по назначению;

— систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения или общественного воздействия оказались безрезультатными.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Лишение гражданина права на пользование жилым помещением в связи с грубым нарушением им определенных обязанностей в жилищном правоотношении следует оценивать как форму гражданско-правовой ответственности. Хотя главным признаком гражданско-правовой ответственности считается ее компенсационный, восстановительный характер, тем не менее для отдельных правоотношений законом установлена иная ответственность. Неблагоприятные имущественные последствия могут состоять в лишении правонарушителя принадлежащего ему права. Именно в этой форме наступает ответственность пользователей жилым помещением в случаях совершения такого правонарушения, за которое законом предусмотрено в качестве санкции выселение без предоставления другого жилого помещения.

Особенность жилищного законодательства в вопросе выселения граждан из занимаемых ими по договору социального найма помещений с предоставлением другого жилого помещения проявляется в том, что наряду с применением негативных последствий (расторжение договора и выселение, как следствие этого) при нарушении договорного обязательства (например, невнесение платы за наем жилого помещения) законодателем проводится идея социальной защиты и приданию права на жилище «абсолютного характера». Даже при описанных выше обстоятельствах выселяемому гражданину предоставляется жилое помещение, но уже по нормам общежития (ч.6 ст.15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, ука-

занное заинтересованной в обмене стороной (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР). Эта законодательная норма имеет весьма важное значение для решения жилищных конфликтов, возникающих в связи с нарушением правил общежития и невозможностью совместного проживания, т.к. позволяет судам в определенных случаях прибегать к такой крайней мере, как выселение.

Принудительный обмен возможен с соблюдением общего порядка обмена, установленного законом.

При отказе лица, виновного в создании обстановки невозможности совместного проживания от обмена, оно может быть выселено без предоставления другого жилого помещения (п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).

В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР). Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, (т.е. получившие ордер лица, совершившие недобросовестные действия с целью незаконного получения жилья).

При этом имеются в виду как случаи предоставления гражданами несоответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий (например, дача взятки должностному лицу и т.д.).

Как отмечает Ю.К. Толстой, если выселение производится без предоставления другого жилого помещения, в случае признания ордера на жилое помещение недействительным, то выселение нельзя отнести к мерам гражданско-правовой ответственности, поскольку выселяемый прав на выселяемое помещение не лишается, так как они и не могли у него возникнуть. Между тем лишение права является необходимым атрибутом юридической ответственности11.

О. С. Иоффе полагает, что в тех случаях, когда выселение производится вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным, такое выселение может и не сопровождаться прекращением жилищного правоотношения. Если ордер выдан за взятку, то его следует отнести к ничтожным юридическим актам, не порождающим юридических последствий, на достижение которых была рассчитана его выдача. Жилищное правоотношение здесь вообще не возникает, а потому выселение лица, получившего ордер (независимо от того, производится ли выселение с предоставлением или без предоставления другого помещения), прекращения жилищного правоотношения не влечет. Если же ордер может быть отнесен к оспоримым юридическим актам, то при выселении получившего ордер лица имеет место и прекращение жилищного правоотношения12.

Ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР предусматривается, что если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).

Данное правило исходит из того, что в этих случаях невозможно обвинить получателя в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время недействительный ордер не может служить основанием для использования гражданином

жилого помещения, поэтому гражданин подлежит переселению в другое жилое помещение, которое он ранее занимал.

Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» от 26 декабря 1984 г. № 5 (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29августа 1989 г. № 5; от 21 декабря 1993 г. № 11; от 25 октября 1996 г. № 10) разъяснил, что при решении вопроса о принятии заявления о выселении с предоставлением другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 10 ЖК РСФСР, т.е. в связи с признанием ордера недействительным, следует иметь в виду, что истец должен указать в заявлении конкретное жилое помещение, предоставленное выселяемым, только в том случае, когда на нем самом лежит обязанность по его предоставлению. Если же предоставить жилое помещение выселяемым должно другое лицо, например, когда предъявляется иск о признании ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, либо когда в суд с заявлением о признании ордера недействительным обращается прокурор в интересах другого лица, то судья не в праве требовать указания в заявлении конкретного жилого помещения для предоставления выселяемым гражданам; в таких случаях судья привлекает к участию в деле исполком местного Совета народных депутатов или предприятие, учреждение, организацию, на которых, в случае удовлетворения иска, должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение13.

Таким образом, состояние нормативной базы регулирования отношений по прекращению договора социального найма жилого помещения свидетельствует о необходимости приведения жилищного законодательства в соответствие с законодательством гражданским, несмотря на специфику договора социального найма жилого помещения.

Примечания

1 См.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М., 1988. С. 240.

2 См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3. С. 15.

3 Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 146.

4 См.: Гражданское право: Учеб. Ч. II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 279.

5 Жилищное законодательство: Коммент. / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седу-гина. М., 1991.

6 Потяркин Д. Выселение из жилого помещения // Законность. 1999. № 3. С. 39.

7 См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 155.

8 Вестник Конституционного Суда РФ. 1994. № 1. С.4-10.

9 См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3. С. 40.

10 См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 83; 1989. № 11; Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. №3; 1997. № 1.

11 См.: Гражданское право. С. 289.

12 См.: Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л., 1955. С. 32.

13 См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 3; 1989. № 11; Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 3; 1997. № 1.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. ст. 83 — 85 гл. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон — утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.
В соответствии со ст. 83 Кодекса договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
Верховный Суд РФ ориентировал правоприменительную практику на то, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 Кодекса, возможны лишь по установленным в Кодексе основаниям и порядку (ст. ст. 29, 83, 85 — 91).
Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (см. п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Для расторжения договора социального найма в случае, указанном в ч. 1 ст. 83 Кодекса, необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон такого договора — нанимателя и наймодателя. Если такое согласие не достигнуто, то наниматель вправе расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке по правилам ч. 2 указанной статьи.
В соответствии со ст. 83 Кодекса расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:
а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса);
б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);
в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).
Для сравнения напомним, что последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 89).
Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
В судебной практике возникал вопрос: может ли быть признан на основании ч. 3 ст. 83 Кодекса утратившим право на жилое помещение гражданин, выехавший из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении его считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.
Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 Кодекса одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007).
Часть 4 ст. 83 Кодекса устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. ст. 154 — 157 Кодекса);
разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);
систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования см. ст. 17 Кодекса).
Данный перечень сформулирован в Кодексе как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 Кодекса.
Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения, помимо случаев его расторжения по правилам ч. ч. 1 — 4 ст. 83, являются также события, наступление которых не зависит от воли сторон договора, указанные в ч. 5 ст. 83 Кодекса: договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх