Признание договора аренды недействительным

Судебная практика о признании договора аренды недействительным

Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица. В соответствии с позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 № 17580/08, защита прав юридического лица при совершении его единоличным исполнительным органом сделки в отношении другого лица, единоличным исполнительным органом которого он одновременно является, осуществляется применительно к пункту 3 статьи 182 ГК РФ по иску юридического лица — стороны сделки либо его учредителей (участников) посредством признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

В связи с отсутствием необходимого оборудования, которое было неправомерно передано Ответчику, вышеназванный договор был расторгнут. Таким образом, после совершения Сделки Истец был лишен возможности надлежащим образом исполнять обязанности, предусмотренные договором, а также возможности его пролонгации и получения прибыли.

Исходя из вышеизложенного и условий вышеназванного договора, а также в результате совершения Сделки Истец понес значительные убытки. Обращаю внимание суда на следующие обстоятельства, свидетельствующие не только о причинение убытков Истцу в виде реального ущерба и упущенной выгоды, но и о злоупотреблении правом со стороны Ответчика и бывшего руководителя Истца.

Дело в том, что в связи с совершением Сделки и передачей оборудования (основного актива Истца) Ответчику, вышеназванный договор с ООО «УК «МП» был расторгнут.

Судебная практика по признанию недействительным договора аренды здания

ГК РФ).

  • В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
  • Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска.
В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки. Вернуться к содержанию ↑ ○ Последствия признания договора недействительным. Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция.
Вышеназванный оспариваемый договор аренды скреплен печатями Истца и Ответчика, а также подписан: — От имени Истца — директором по развитию Общества (а также инженером по охране труда) Б.В.Б. (уволен по собственному желанию 31.12.2014 г., далее также – бывший сотрудник), действующим на основании доверенности 77 АБ <… от 03 июня 2014г., удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса П.А.В., выданной от имени Общества в лице генерального директора Истца С.А.В. Копия вышеуказанной доверенности прилагается к настоящему иску. После прекращения обязанностей бывшего генерального директора Общества С.А.В. вновь назначенным генеральным директором Общества Е.С.С. (далее также – генеральный директор) в порядке, предусмотренном действующим законодательством, вышеуказанная доверенность была отменена. Копия нотариального заявления Истца № 77 АБ <… от 12.12.2014 г.
и прилегающей к нему территории, заключенный между Истцом и ГУП «ЦС»(прилагается к настоящему исковому заявлению). То есть Истцом в лице бывшего руководителя С.А.В. принято решение о заключении указанного договора, осуществлены преддоговорные переговоры и заключен вышеназванный договор, в соответствии с условиями которого сумма договора составляет 3 504 000,00 (Три миллиона пятьсот четыре тысячи) рублей. Условиями указанного договора предусмотрено выполнение работ, которые должны выполняться именно тем оборудованием, которое было передано бывшим руководителем Истца Ответчику. Бывший руководитель Истца, одновременно единоличный исполнительный орган Ответчика, должен был знать о наличии вышеназванного договора и соответствующих обязанностей Истца по его надлежащему исполнению.

В соответствии со статьей 45 Закона об ООО сделки, в совершении которых имеется заинтересованность лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, не могут совершаться обществом без согласия общего собрания участников общества. Согласно пункту 2 статьи 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. Ни одно из вышеуказанных действий, предусмотренных законодательством, не совершено ни Ответчиком, ни бывшим руководителем Истца. Таким образом, нарушен порядок одобрения Сделки с заинтересованностью.

(далее…)

Документ : Когда договор признается недействительным

Материал подготовлен специалистами издательства ООО «Баланс-Клуб»

Когда договор
признается недействительным

Чаще всего в основе хозяйственной операции лежит договор. Юристы советуют уделять документальному оформлению сделок особое внимание, чтобы максимально защитить интересы договаривающихся сторон. Кроме того, тщательное составление договоров позволит избежать признания их недействительными. Хотя, с другой стороны, иногда такое признание может стать способом защиты нарушенных прав и интересов.

Безусловно, всем субъектам хозяйствования полезно знать, каким образом происходит признание договоров недействительными и какие это влечет за собой последствия. Для раскрытия темы воспользуемся правовыми нормами Гражданского и Хозяйственного кодексов, поскольку этими двумя документами регулируются названные вопросы.

Основания для признания
договоров недействительными

Согласно ст. 204 ГК* договор будет действительным, если его недействительность прямо не установлена законом или он не признан таковым судом.

Гражданский кодекс достаточно четко определяет два вида недействительных договоров (ст. 215 ГК):

1) ничтожные (это договоры, недействительность которых прямо установлена законом). Имеются в виду конкретные статьи Кодекса, где указано, что при невыполнении определенных условий сделка будет считаться ничтожной (например, несоблюдение нотариальной формы договора — ч. 1 ст. 220 ГК);

2) оспоримые (это сделки, которые могут быть признаны недействительными только по решению суда). Причем обратиться в суд с исковым заявлением вправе одна из сторон договора или другое заинтересованное лицо, и, конечно же, для обращения в суд необходимы определенные основания, которые устанавливаются законом.

Ничтожные договоры (сделки)

Как мы уже сказали, случаи, когда договор является ничтожным, прямо определены законом. Назовем их:

1) несоблюдение сторонами требования о нотариальном удостоверении договора (ст. 219, 220 ГК).

Напомним, что нотариальная форма требуется для конкретных видов договоров, определенных законодательством (например, купли-продажи (мены, дарения) недвижимости аренды недвижимости на срок более одного года, аренды автомобиля с участием физического лица и др.). Кроме того, стороны вправе для любого своего договора установить нотариальную форму, и тогда ее соблюдение будет для них обязательным. В противном случае заключенный договор будет ничтожным;

2) заключение малолетним лицом договора, выходящего за рамки его дееспособности (ст. 221 ГК).

Малолетним считается физическое лицо, не достигшее 14 лет (ст. 31 ГК). Дееспособность такого лица частичная, то есть фактически закон разрешает ему самостоятельно заключать только мелкие бытовые сделки, под которыми понимаются договоры, удовлетворяющие бытовые потребности, соответствующие физическому, духовному и социальному развитию ребенка и касающиеся предмета, имеющего невысокую ценность;

3) заключение договора без разрешения органов опеки и попечительства (ст. 224 ГК).

В данном случае затрагиваются договоры, заключаемые опекуном в интересах опекаемого лица. Так, ряд действий опекун имеет право совершать только с согласия органов опеки и попечительства — в частности заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и/или государственной регистрации; договоры о разделе или обмену жилья (квартиры); а также договоры в отношении ценного имущества (ст. 71 ГК);

4) заключение договора недееспособным лицом без согласия опекуна (ст. 226 ГК);

5) заключение договора, направленного на нарушение конституционных прав и свобод человека и гражданина, уничтожение, повреждение имущества физического или юридического лица, государства, АР Крым, территориальной громады, незаконное завладение им (ст. 228 ГК).

По сути, речь идет о договорах, противоречащих интересам государства и общества;

6) несоблюдение письменной формы договора. Обращаем внимание на то, что несоблюдение письменной формы является основанием для признания ничтожными только договоров, на которые прямо указывает закон, а именно:

— договора дарения имущественного права (ч. 3 ст. 719 ГК),

— договора страхования (ст. 981 ГК),

— кредитного договора (ст. 1055 ГК),

— договора банковского вклада (ст. 1059 ГК),

— договора о распоряжении имущественными правами интеллектуальной собственности (ст. 1107 ГК),

— договора коммерческой концессии (ст. 1118 ГК).

При этом следует помнить, что указанные выше договоры могут быть в судебном порядке признаны действительными, если были выполнены одной из сторон, а вторая сторона приняла это исполнение.

Учтите, что ничтожная сделка будет считаться недействительной с момента ее совершения (ч. 1 ст. 236 ГК).

Ничтожным может быть признан не только весь договор, но и отдельные его положения. Предлагаем таблицу, где изложены условия отдельных договоров, которые являются ничтожными.


п/
п
Ничтожные условия договоров Норма закона
1. Условие договора залога, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество Ч. 3 ст. 586 ГК
2. Условие договора, которое отменяет или ограничивает ответственность лица за умышленное нарушение договорного обязательства Ч. 3 ст. 614 ГК
3. Условие об освобождении продавца от ответственности по договору купли-продажи или об ограничении его ответственности в случае истребования товара у покупателя третьим лицом Ч. 2 ст. 661 ГК
4. Условие договора розничной купли-продажи, ограничивающее право покупателя – физического лица на защиту прав потребителя Ч. 4 ст. 698 ГК
5. Условие договора ренты, по которому плательщик бессрочной ренты не может отказаться от договора Ч. 1 ст. 739 ГК
6. Условие договора аренды, которое освобождает арендодателя от ответственности за ущерб, причиненный вследствие особенностей или недостатков вещи, о наличии которых он не предупредил арендатора и арендатор не знал и не мог знать о них Ч. 2 ст. 780 ГК
7. Условия договора проката, которые ухудшают положение нанимателя по сравнению с условиями, установленными типовым договором Ч. 2 ст. 787 ГК
8. Условия договора бытового подряда, лишающие заказчика права отказаться от договора в любой момент до сдачи ему работы Ч. 2 ст. 867 ГК
9. Условие договора поручения, которое запрещает доверителю или поверенному отказаться от договора в любой момент Ч. 2 ст. 1008 ГК
10. Условие договора банковского вклада, по которому ограничивается право физических лиц на получение вклада по первому требованию Ч. 2 ст. 1060 ГК
11. Условие договора простого общества (о совместной деятельности), которое органичивает право участника на ознакомление с документами на ведение общих дел Ст. 1136 ГК
12. Условие договора простого общества (о совместной деятельности), по которому участник полностью освобождается от участия в возмещении совместных затрат или убытков Ст. 1137 ГК
13. Условие договора простого общества (о совместной деятельности) о лишении или отказе участника от права на часть прибыли по договору Ст. 1139 ГК
14. Условие об ограничении права участника на отказ от бессрочного договора простого общества Ст. 1142 ГК
15. Условия лицензионного договора, противоречащие положениям ГК Ст. 1109 ГК
16. Условия договора о создании на заказ и использовании объекта права интеллектуальной собственности, которые ограничивают право автора на создание других произведений Ч. 4 ст. 1112 ГК
17. Условия договора коммерческой концессии, по которым правовладелец имеет право определять цену товара (работ, услуг), предусмотренного договором, или устанавливать верхний или нижний предел этих цен Ч. 2 ст. 1122 ГК

ВОПРОС: 1. Надо ли обращаться в суд для признания ничтожного договора недействительным?

2. Как добиться того, чтобы объявленный ничтожным договор был признан действительным?

3. Что будет, если стороны забыли включить в договор некоторые существенные условия?

ОТВЕТ: 1. Нормы, касающиеся недействительности договоров, содержатся и в Гражданском, и в Хозяйственном кодексах, и, наверное, уже по сложившейся в нашем законодательстве традиции они немного не соответствуют друг другу.

Так, Гражданский кодекс, как более прогрессивный документ, говорит о том, что для признания ничтожного договора или отдельного его условия недействительным нет необходимости обращаться в суд (ч. 2 ст. 215 ГК).

Например, стороны заключили договор купли-продажи здания, однако у нотариуса его не удостоверили. Данный договор согласно ст. 220 ГК считается ничтожным. А это значит, что такой договор не порождает никаких прав и обязанностей для сторон.

Хозяйственный кодекс**, наоборот, говорит об обязательном обращении в суд для признания ничтожного договора или отдельных его условий недействительными (ч. 2 ст. 207 ХК).

По нашему мнению, применительно к хозяйственным договорам должны применяться нормы ХК, тем более что в ч. 1 ст. 175 этого документа указывается, что имущественные обязательства, возникающие между участниками хозяйственных отношений, регулируются Гражданским кодексом с учетом особенностей, предусмотренных Хозяйственным кодексом. Следовательно, для хозяйственных договоров ст. 207 ХК является специальной по отношению к общим нормам ст. 215 ГК.

Кроме того, для сторон хозяйственного договора более выгодными являются именно положения Хозяйственного кодекса. Посудите сами — при обнаружении в ходе налоговой проверки договора, для которого не соблюдена обязательная нотариальная форма (договор не удостоверен у нотариуса), налоговому органу необходимо обращаться в суд для признания такого договора недействительным как не соответствующего требованиям закона (ч. 1 ст. 207 ГК). До тех пор пока нет решения суда, такой договор будет считаться действительным. Это значит, что в акте проверки налоговый инспектор не сможет отразить факт неправильного ведения налогового учета или налогообложения имущества (работ, услуг), полученных по такому договору.

Обратите внимание на то, что факт недействительности договора устанавливает суд, а не налоговый орган в акте проверки (ст. 207 ХК).

2. Мы уже говорили о том, что ничтожные договоры в предусмотренных законом случаях могут быть признаны действительными в судебном порядке (ч. 2 ст. 215 ГК). Теперь поясним, как воспользоваться этой нормой на практике.

Итак, контролирующий орган обратился в суд с иском о признании договора недействительным, поскольку он не удостоверен у нотариуса. Стороны договора с этим фактом не согласны, ведь все существенные условия договора ими согласованы и сам договор частично выполнен. Поэтому, воспользовавшись нормой ч. 2 ст. 215 ГК, заинтересованная сторона может обратиться в суд со встречным иском о признании ничтожного договора действительным.

Например, стороны не выполнили условие договора и не удостоверили его у нотариуса. Так вот, если такой договор полностью или частично исполнен, а также в нем отражены все существенные условия, но одна из сторон договора уклоняется от нотариального удостоверения, то судом такой договор может быть признан действительным (ч. 2 ст. 220 ГК).

Более того, после вынесения судом решения о признании договора действительным дальнейшего нотариального удостоверения уже не требуется.

Оспоримые договоры (сделки)

Оспоримые договоры — это те, недействительность которых прямо не установлена законом. А признать тот факт, что такой договор является недействительным, вправе только судебные органы.

Обратиться в суд с исковым заявлением о признании договора недействительным может одна из сторон договора или другое заинтересованное лицо (государственные органы или третьи лица, чьи интересы нарушены этим соглашением).

Для того чтобы судебные органы не стали местом выяснения «личных» отношений между контрагентами, предусмотрены конкретные условия, являющиеся основаниями для подачи иска в суд о признании договора недействительным:

1) содержание договора противоречит Гражданскому кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным основам общества (ч. 1 ст. 203 ГК, ст. 207 ХК).

Здесь имеется в виду то, что в договоре должны быть отражены все существенные условия, которые являются для него обязательными по закону. Кроме того, стороны при включении в договор собственных условий (не предусмотренных законодательством) должны соблюдать основные принципы гражданского права;

2) стороны договора не имели необходимого объема гражданской дееспособности (ч. 2 ст. 203 ГК, ст. 207 ХК).

Лица, заключающие договор, должны понимать суть совершаемых ими действий, а это возможно при наличии полной дееспособности.

Под дееспособностью понимается способность лиц своими действиями приобретать для себя права и обязанности, нести ответственность. Применительно к нашей консультации ее можно охарактеризовать как возможность заключать различные договоры.

По общему правилу граждане имеют право заключать договоры начиная с 18 лет, то есть после достижения совершеннолетия (за исключением отдельных видов договоров, которые можно заключать и с 14 лет). В то же время ГК предусмотрены случаи, когда полная дееспособность возникает с более раннего возраста (например, если гражданин достиг 16 лет и зарегистрировался в качестве СПД).

Что касается дееспособности юридических лиц, то заключаемые ими договоры должны осуществляться в рамках закона и соответствовать их учредительным документам (ст. 92 ГК).

Обратите внимание на то, что от имени юридических лиц подписывают и заключают договоры уполномоченные на то представители. Основаниями для такого представительства являются:

— акты юридического лица (учредительные документы, приказы);

— надлежащим образом оформленные доверенности.

На практике нередки ситуации, когда договор подписывается лицом, не имеющим доверенности. Например, по причине того, что у ранее действующей доверенности истек срок, а новую выдать забыли.

В таком случае следует обратиться к ст. 241 ГК, которая определяет, что сделка, совершенная от имени другого лица лицом, которое не имеет на то необходимых полномочий, будет считаться действительной и создающей права и обязанности для представляемого лица при соблюдении такого условия, как последующее одобрение сделки этим лицом (в нашем случае — юридическим лицом).

Доказательством такого одобрения могут быть:

— соответствующие письменные обращения ко второй стороне договора или к ее представителю относительно этого договора (например,, письма, телеграммы и т. п.);

— совершение действий, которые свидетельствуют об одобрении договора: его исполнение, осуществление платежа или поставки, выполнение работ и др. (п. 9.2 Разъяснения ВАСУ от 12.03.99 г. № 02-5/111).

Таким образом, последующее одобрение договора доверителем делает договор действительным с момента его заключения (постановление ВСУ от 13.01.04 г. по делу № 20/178);

3) договор совершен под влиянием ошибки, насилия, обмана, вследствие заблуждения, а также на невыгодных условиях для лица в связи с тяжелыми обстоятельствами (ст. 229 — 233 ГК);

4) договор не направленна реальное наступление правовых последствий (ст. 234 ГК).

Речь идет о фиктивных сделках, которые заключены без намерения создать правовые последствия. Например, последствиями договора купли-продажи является реализация товара продавцом покупателю и смена собственника, а не временное пользование этим товаром и обратный возврат его продавцу;

5) договор, совершенный родителями (опекунами), противоречит правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

Обратите внимание, договор, признанный судом недействительным, является таковым с момента его заключения (ст. 236 ГК, ч. 3 ст. 207 ХК).

3. Для начала напомним, что практически для всех видов договоров законом оговорен перечень существенных условий, то есть тех, которые являются для них обязательными.

По общему правилу договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям (ст. 638 ГК). Исключения из этого правила установлены:

— для реальных договоров. Такие договоры будут считаться заключенными с момента передачи вещи или выполнения определенных действий (например, договор займа будет считаться заключенным с момента передачи денег);

— договоров, требующих нотариального удостоверения. Моментом заключения договора будет момент удостоверения у нотариуса;

— договоров, требующих государственной регистрации. Датой заключения договоров будет дата их государственной регистрации (ст. 640 ГК).

Как видим, несоблюдение формы договора или недостижение согласия по всем существенным условиям договора является основанием для признания договора незаключенным. Однако ГК и ХК оперируют термином «недействительный». Хотя в ч. 2 ст. 16 ГК указывается, что суд может защитить нарушенное право не только способом, указанным в данной статье (кстати, одним из них является признание договора недействительным), но и иным способом, предусмотренным договором или законом.

Давайте же посмотрим, что в итоге получится, если стороны подписали договор, но не включили в него какие-либо существенные условия? Например, если предприятия заключили между собой договор купли-продажи печатного станка, однако в тексте договора не указали цену станка.

В договорах купли-продажи одним из существенных условий является цена (ст. 180 ХК). Если в тексте договора этого условия нет, то соответственно стороны не достигли по нему согласия, то есть договор, исходя из положений ст. 638 ГК, не считается заключенным. Заметим, что ГК не называет отсутствие существенных условий основанием для признания договора ничтожным. Тем не менее отсутствие существенных условий противоречит требованиям ГК и ХК, значит, такой договор может быть признан недействительным по решению суда (ст. 203, ч. 3 ст. 215 ГК).

В то же время судебная практика по данному вопросу склоняется к следующему: если в дото-воре присутствуют все существенные условия, но некоторые из них противоречат закону, то договор признается недействительным. Если же в ходе судебного рассмотрения выяснится, что отсутствует одно из существенных условий, то производство по делу прекращается согласно п. 1 — 1 ст. 80 ХПК, так как отсутствует предмет спора (п. 17 разъяснения ВХСУ от 12.03.99 г.). Это значит, что в судебном заседании необходимо изменить предмет иска, то есть просить не о признании договора недействительным, а о признании его незаключенным.

Правовые последствия признания
договора недействительным

Общим положением для ничтожных договоров и для договоров, признанных судом недействительными, является то, что такие договоры не порождают правовых последствий, кроме последствий, связанных с их недействительностью (ч. 1 ст. 216 ГК). Например, признание судом недействительным договора купли-продажи жилого дома означает, что последствия, характерные для договоров отчуждения (в частности, переход права собственности на имущество), в данном случае не наступят.

Итак, признание договора недействительным влечет за собой:

1. Двустороннюю реституцию, то есть возвращение сторон в первоначальное положение. Иными словами, стороны должны вернуть друг другу все, что получили по такому договору. Причем если возврат в натуре невозможен (имеется в виду оказание услуг, выполнение работ), то возмещению подлежит стоимость полученного по договору по ценам, действующим на момент возвращения (ч. 1 ст. 216 ГК, ч. 2 ст. 208 ХК).

2. Возмещение убытков и морального вреда второй стороне или третьим лицам лицом, виновным в совершении недействительного договора (ч. 2 ст. 216 ГК). Чаще всего такие последствия имеют договоры, признанные судом недействительными на том основании, что они были заключены под влиянием насилия, обмана.

3. Взыскание в доход государства. Такое неблагоприятное для сторон последствие предусмотрено ХК для одного случая: признания недействительным договора, совершенного с целью, заведомо противоречащей интересам государства и общества (ст. 208 ХК). Причем при наличии умысла у обеих сторон договора все полученное ими будет взыскано в доход государства. Если же умысел был только у одной стороны, то в доход государства взыскивается то, что принадлежит ей по договору.

Обратите внимание: ГК также говорит о договорах, нарушающих публичный порядок, однако в отличие от ХК он такие договоры называет ничтожными, последствиями которых является двусторонняя реституция (ст. 228 ГК).

По нашему мнению, в случае заключения сторонами такого хозяйственного договора к нему все-таки будут применяться нормы Хозяйственного кодекса и взыскание будет производиться именно в доход государства. Здесь советуем помнить, что для принятия решения по спору необходимо, чтобы было установлено, в чем конкретно выявилась заведомо противоречащая интересам государства и общества цель заключения договора и кто из участников договора имел намерение достигнуть этой цели. В противном случае при отсутствии таких доказательств наличие умысла у юридического лица не может считаться установленным (постановление ВХСУ от 18.02.04 г. по делу № Д28/80).

Особенности применения
последствий ничтожных договоров

Если одна из сторон или обе стороны уклоняются от применения последствий недействительности договора, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с заявлением о применении последствий ничтожного договора (ст. 216 ГК).

Срок исковой давности для обращения в суд с указанным требованием составляет 10 лет, течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение договора (ст. 258, 261 ГК).

Учтите, что инициировать обращение в суд может заинтересованное лицо, как указано в ст. 216 ГК. Это могут быть: одна из сторон договора; третье лицо, интересы которого затрагивает ничтожный договор; или государственные органы, которые выявили факт заключения ничтожной сделки.

Кроме того, последствия недействительности ничтожного договора могут быть применены по инициативе суда (ч. 5 ст. 216 ГК). Такая ситуация возможна, когда:

— истец все-таки обратился в суд с иском о признании ничтожного договора недействительным, при этом не требовал применения последствий недействительности договора;

— в процессе рассмотрения одного дела было выявлено наличие ничтожного договора.

_________________

* Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV, с изменениями.

** Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.03 г. № 436-IV.

Татьяна Ноур,
куратор юридического направления
фирмы «Баланс-Клуб»

Материал получен из еженедельника «Баланс»
№ 7 , (15.02.2005), стр.15

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

  • «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом. Вернуться к содержанию ↑ ○ Устный договор аренды. В согласии с п.

Кроме того, в силу статьи 4 Федерального закона «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» Истец (одна сторона Сделки) и Ответчик (другая сторона Сделки) являлись аффилированными лицами по отношению друг к другу. Следовательно, лицо, осуществляющее полномочия единоличного исполнительного органа Истца и Ответчика, является аффилированным лицом по отношению как к Истцу, так и Ответчику.
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 45 Закона об ООО лица, указанные в абзаце 1 пункта 1 названной статьи, признаются заинтересованными в совершении сделки, в том числе в случае, если они и (или) их аффилированные лица занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интерес третьих лиц в их отношениях с обществом.

Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору. Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин.
Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав. Вернуться к содержанию ↑ ○ Советы юриста: ✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

ВниманиеУчитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.
Вернуться к содержанию ↑ ✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

ИнфоКак следует из материалов дела, Колледж (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2003 заключили договор N 1601 аренды нежилых помещений общей площадью 612,1 кв.м, находящихся в федеральной собственности для использования под столовую сроком до 01.01.2009. Договор согласован с Комитетом по управлению госимуществом Псковской области (правопредшественником Управления).

Согласно пункту 3.1.1 договора арендная плата составляет 6263 руб. 99 коп. в месяц и перечисляется на расчетный счет УФК МФ РФ по Псковской области не позднее 10-го числа следующего за текущим месяца.

По законодательству такой документ не может получить правовой статус «недействительный», потому что он применим только к совершенным сделкам. У участников бывших отношений не возникает двухсторонняя реституция, поэтому и вернуть все в первоначальное положения нельзя, но это не распространяется на возврат имущества хозяину.

Исковое заявление Люди, не имеющие юридической практики, часто путают незаключенный договор с недействительным. Когда составляется иск о признании договора аренды незаключенным, нельзя опираться на условия, указанные в законодательстве для недействительных сделок.

ВажноОсновной акцент нужно делать не нечеткость понятий, отсутствие полного описания объекта, размытость формулировки по оплате и так далее. Такое исковое заявление может подаваться само по себе или быть встречным.
За подачу документа в суд взимается государственная пошлина, как за иск неимущественного характера.

Указанная доверенность также отменена Истцом посредством опубликования заявления Общества об отмене указанной доверенности в газете «Коммерсант». Кроме того, Истцом в адрес бывшего сотрудника Общества Б.В.Б., а также бывшего генерального директора Общества С.А.В., третьим лицам незамедлительно были направлены уведомления об отмене вышеназванной доверенности.

Уведомление об отмене доверенности № <… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему сотруднику Общества Б.В.Б., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску. Уведомление об отмене доверенности № <… от 12.12.2014 г., адресованное бывшему генеральному директору Общества С.А.В., а также документы, подтверждающие ее отправку указанному лицу, прилагаются к настоящему иску.

ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия органа юридического лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. В силу пункта 2 вышеназванной нормы оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия органа юридического лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно пункту 5 статьи 45 Закона об ООО сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. Учитывая тот факт, что бывший руководитель Истца одновременно являлся единоличным исполнительным органом Ответчика, Ответчик знал и должен был знать о несоблюдении установленного порядка одобрения Сделки. Как обоснованно полагает Истец, заключение договора аренды (совершение Сделки) нарушает права и охраняемые законом интересы Истца и его участника. Совершение указанной Сделки повлекло за собой причинение убытков Истцу, а также возникновение неблагоприятных последствий для Общества. Во-первых, переданное по договору аренды Ответчику оборудование является основным активом Истца.

Дополнительным соглашением от 28.01.2010 стороны изменили преамбулу договора и дополнили его содержание пунктом 5.2.3.Дополнительным соглашением от 01.06.2010 договор дополнен приложением N 3 в редакции приложения N 1 (схема помещений); указанная в договоре площадь арендуемого помещения уменьшена до 216,7 кв.м. Письмом от 09.03.2011 N 107 Колледж известил Общество о том, что в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды и согласно письму Управления от 14.02.2011 N 1038-от/01 величина рыночной стоимости арендной платы за пользование объектами оценки с 01.03.2011 составляет 1 061 625 руб.

в год без учета налога на добавленную стоимость и величины эксплуатационных расходов.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вышеназванный оспариваемый договор аренды скреплен печатями Истца и Ответчика, а также подписан: — От имени Истца — директором по развитию Общества (а также инженером по охране труда) Б.В.Б. (уволен по собственному желанию 31.12.2014 г., далее также – бывший сотрудник), действующим на основании доверенности 77 АБ <… от 03 июня 2014г., удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса П.А.В., выданной от имени Общества в лице генерального директора Истца С.А.В. Копия вышеуказанной доверенности прилагается к настоящему иску.

После прекращения обязанностей бывшего генерального директора Общества С.А.В. вновь назначенным генеральным директором Общества Е.С.С. (далее также – генеральный директор) в порядке, предусмотренном действующим законодательством, вышеуказанная доверенность была отменена. Копия нотариального заявления Истца № 77 АБ <… от 12.12.2014 г.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх