Признание договора аренды незаключенным судебная практика

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

  1. Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
  2. Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

  • не согласовано одно из существенных условий;
  • нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

  • объект;
  • размер арендной платы (в некоторых случаях);
  • выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

  • арендодатель знал, какое имущество он передает;
  • арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

Пример: собственник (он же арендодатель) переданного по незарегистрированному договору здания продал его. Арендатор будет обязан освободить здание по требованию покупателя.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Однако если в договоре закреплено, что плата устанавливается «по соглашению сторон», она становится существенным условием (см. постановление ФАС Мосокруга от 02.09.2008 по делу № А40-4022/08-77-53).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

  • суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
  • договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

  • требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
  • применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

  • о договорной подсудности (п. 12 информписьма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165);
  • возмещении имущественных потерь, которые не связаны с нарушением обязательств (п. 3 ст. 406.1 ГК РФ);
  • неустойке за недостоверность заверений об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
  • об арбитражной оговорке (ч. 11 ст. 7 закона «Об арбитраже в РФ» от 29.12.2015 № 382-ФЗ).

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

  • имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
  • имущество существенно ухудшается арендатором;
  • арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
  • арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

  • Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
  • Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
  • Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
  • Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

  1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
  2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
  3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
  4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А28-3299/2019
г. Киров
10 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2019 года
В полном объеме решение изготовлено 10 сентября 2019 года
Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Кулдышева О.Л.
при ведении протокола предварительного судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Захарищевой Н.А.,
рассмотрев материалы дела по исковому заявлению
муниципального унитарного предприятия «Компания котельных и тепловых сетей города Котельнича» (ИНН: 4313008728, ОГРН: 1094313002013, юридический адрес: 612600, Россия, Кировская область, г.Котельнич, ул. Октябрьская, д. 102)
к обществу с ограниченной ответственностью «Импульс» (ИНН: 4313105320, ОГРН: 1034307503713, юридический адрес: 612607, Россия, Кировская область, г.Котельнич, ул.Шевченко, д.2),
третье лицо — Администрация городского округа города Котельнича Кировской области (ИНН: 4342001565, ОГРН: 1034307501557, юридический адрес: 612600, Россия, Кировская область, г.Котельнич, ул.Советская, д.83),
о признании договора аренды недействительным,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца – не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика – Долгош М.В. по доверенности от 20.08.2018,
от третьего лица — не явился, извещен надлежащим образом,
установил:

муниципальное унитарное предприятие «Компания котельных и тепловых сетей города Котельнича» (далее – истец, Предприятие) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Импульс» (далее – ответчик, Общество) о признании договора аренды тепловых сетей от 27.08.2011 недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Ответчик исковые требования не признал в полном размере, представил письменный отзыв на иск, заявил о пропуске срока исковой давности в отношении заявленного требования.
Истец и третье лицо в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), явку представителей не обеспечили.
Истец просит рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.
Третье лицо просит рассмотреть дело в отсутствии своего представителя, правовая позиция относительно заявленных требований изложена в отзыве на исковое заявление.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенного истца и третьего лица.
Суд, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.
27.08.2011 между Обществом (ответчик, арендодатель) и Предприятием (истец, арендатор) был подписан договор аренды тепловых сетей (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущество — тепловые сети общей протяженностью 1686,2 м.
Факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи, являющимся неотъемлемой частью договора.
Претензий по состоянию тепловых сетей у арендатора не имеется.
Срок действия договора установлен в пункте 4.2, по которому договор вступает в силу с 27.08.2011 и действует до 31.12.2011 и считается пролонгированным на следующий год, если ни одна из сторон за 1 (один) месяц до окончания срока договора не заявит о его расторжении.
В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на статьи 608, 167, 178 ГК РФ, указал, что договор аренды тепловых сетей был подписан под влиянием заблуждения, поскольку на момент заключения договора у ответчика отсутствовали правоустанавливающие документы на арендуемое имущество, вследствие чего истцом понесены убытки в виде уплаченной арендной платы, а также расходов на содержание тепловых сетей ответчику, не являвшемуся собственником арендованного имущества.
Третье лицо в отзыве на иск указало, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Ответчик просит применить срок исковой давности к требованию истца о признании недействительным договора аренды тепловых сетей от 27.08.2017.
Более подробно доводы и возражения относительно заявленных требований представлены сторонами в письменных пояснениях по делу.
Оценив в совокупности материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В статье 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путем признания оспариваемой сделки недействительной и признании последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно статье 166 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 178 ГК РФ (в редакции на момент правоотношений) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
Таким образом, по смыслу вышеперечисленных норм права, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой сделкой.
Для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, необходима совокупность условий, а именно подтверждение самого факта совершения указанной сделки и наличие при ее совершении заблуждения одной из сторон, следствием чего явилась неправильно выраженная ее воля.
Ответчик заявил о пропуске истцом установленного законом годичного срока исковой давности для оспаривания сделки по приведенным в иске основаниям.
В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее — Постановление Пленума N 43) истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца — физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Согласно статьям 195, 197, 199, 200 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума № 43 течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального смысла данных разъяснений и обстоятельств настоящего спора следует, что началом срока исковой давности является момент, когда истец узнал о самом факте совершения оспариваемой сделки, а также об обстоятельствах, указывающих на возможные нарушения закона при совершении сделки, неблагоприятных последствиях от совершения сделки или должен был узнать о таких обстоятельствах, действуя добросовестно и проявляя должную разумность и осмотрительность.
При определении момента, с которого истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, не может иметь решающего значения дата получения истцом конкретного доказательства по делу.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Правоотношения сторон по спорному договору регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае при подписании договора и принятии на себя взаимных обязательств между истцом и ответчиком не возникло разногласий по поводу существенных условий договора аренда, в частности, о праве сдачи имущества в аренду.
В материалах дела отсутствуют доказательства, того что истец в момент заключения договора аренды, действуя добросовестно и проявляя должную разумность и осмотрительность, предпринял меры для установления обстоятельства о правомочия ответчика на сдачу спорного имущества в аренду.
Предприятием также не представлено доказательств умышленного введения в заблуждение второй стороны договора, не представлено доказательств, подтверждающих факт того, что у Общества как стороны сделки, имелся умысел причинения неблагоприятных последствий Предприятию.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованиям о признании договора аренды тепловых сетей от 27.08.2011 недействительным истцом пропущен.
Согласно части 3 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
При указанных обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды тепловых сетей от 27.08.2011 недействительным и применении последствий недействительности сделки в связи с истечением срока исковой давности.
Довод Предприятия об отсутствии у ответчика на момент заключения договора аренды права собственности на передаваемое имущество, является несостоятельным.
В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды (Глава 34) и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление N 73).
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с пунктом 10 Постановления № 73 судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В силу пункта 12 указанного Постановления судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ являются конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 ГК РФ. Недобросовестными предлагается считать действия лица, прежде всего стороны сделки, которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной.
В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании задолженности по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.
Факт заключенности и действительности спорного договора аренды подтвержден вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делам № А28-10720/2013, А 28-14947/2014, А28-7492/2015, А28-10522/2016, А28-3156/2017 о взыскании с Предприятия задолженности арендной платы по договору аренды тепловых сетей от 27.08.2011 в период его действия.
На основании изложенного в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.
Предприятию при обращении в суд предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.
На основании подпункта 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать истцу в удовлетворении исковых требований.
Взыскать с муниципального унитарного предприятия «Компания котельных и тепловых сетей города Котельнича» (ИНН: 4313008728, ОГРН: 1094313002013, юридический адрес: 612600, Россия, Кировская область, г.Котельнич, ул. Октябрьская, д. 102) в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 6 000рублей 0копеек.
Исполнительный лист выдать по вступлении решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.
Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.
Судья О.Л. Кулдышев

Суд:

АС Кировской области

Истцы:

МУП «Компания котельных и тепловых сетей города Котельнича»

Ответчики:

ООО «Импульс»

Иные лица:

Администрация городского округа города Котельнича

Последние документы по делу:

Судебная практика по:

Признание сделки недействительной
Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ
Признание договора купли продажи недействительным
Судебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ
Признание договора недействительным
Судебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФ
Исковая давность, по срокам давности
Судебная практика по применению норм ст. 200, 202, 204, 205 ГК РФ

Основанием недействительности сделки является несоблюдение требований закона в момент совершения сделки. Нарушение условий договора может служить основанием для его расторжения, а не для признания недействительным (статья 651 Гражданского кодекса Украины)

4 февраля 2015 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-ки Д. к сельскохозяйственному производственному кооперативу «К» (СПК «К»), третьи лица: отдел Госземагентства в Калиновском районе Винницкой области, регистрационная служба Калиновского районного управления юстиции Винницкой области, о признании договоров аренды земельных участков недействительными и возврате земельных участков по заявлению СПК «К» о пересмотре определения коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 апреля 2013 года, установила следующее.

В ноябре 2013 года гр-ка Д. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 4 апреля 2011 года она и СПК «К» заключили договор аренды, по условиям которого она передала ответчику для ведения товарного сельскохозяйственного производства два земельных участка площадью * га и ** га, расположенные по адресу: ***.

Истица указала, что спорные договоры в нарушение требований статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» не содержат информации об объекте аренды (месторасположении земельного участка), а именно: отсутствуют план или схема земельных участков, акт определения границ земельных участков в натуре (на местности). На этих основаниях истица просила суд признать договоры аренды недействительным и возвратить ей земельные участки.

Решением Калиновского районного суда Винницкой области от 4 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований гр-ки Д. отказано.

Решением Апелляционного суда Винницкой области от 26 марта 2014 года решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым исковые требования гр-ки Д. удовлетворены.

Определением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 апреля 2014 года кассационная жалоба СПК «К» отклонена, решение Апелляционного суда Винницкой области от 26 марта 2014 года оставлено без изменений.

В поданном в Верховный Суд Украины заявлении СПК «К» просит отменить определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 апреля 2014 года и решение Апелляционного суда Винницкой области от 26 марта 2014 года, а решение Калиновского районного суда Винницкой области от 11 февраля 2014 года оставить в силе, ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: пункта 1 части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», а также статьи 15 Гражданского кодекса (ГК) Украины.

В подтверждение своих доводов СПК «К» приводит определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 17 сентября 2014 года.

Определением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 8 декабря 2014 года дело допущено к производству в Верховном Суде Украины.

Заслушав судью-докладчика, проверив доводы заявления, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины признает, что заявление подлежит частичному удовлетворению на таких основаниях.

В соответствии со статьей 355 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины заявление о пересмотре судебных решений по гражданским делам может быть подано исключительно на основаниях:

1) неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях;

2) установления международным судебным учреждением, юрисдикция которого признана Украиной, нарушения Украиной международных обязательств при решении дела судом.

Судами при рассмотрении дела установлено, что на основании государственных актов гр-ке Д. на праве частной собственности принадлежат два земельных участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства площадью * га и ** га, расположенные по адресу: ***. 4 апреля 2011 года между гр-кой Д. и СПК «К» заключены договоры аренды вышеуказанных земельных участков. 29 ноября 2012 года указанные договоры зарегистрированы в отделе Госкомзема в Калиновском районе Винницкой области.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истицей и ответчиком при заключении договоров аренды земли согласованы все существенные условия, истец не доказал, в чем именно заключается нарушение его прав в связи с отсутствием отдельных условий договора, и существенность таких нарушений.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился и суд кассационной инстанций, исходил из того, что заключенные между сторонами договоры аренды земельных участков не содержали существенных условий, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», в частности, отсутствуют акты установления границ земельных участков и схемы расположения этих участков.

Однако в предоставленном для сравнения определении коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 17 сентября 2014 года суд кассационной инстанции, отменяя решение апелляционного суда и оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым были удовлетворены исковые требования о признании договора аренды земельного участка недействительным, исходил из того, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды земли, в частности относительно объекта аренды, а отсутствие плана или схемы земельного участка, определение границ земельного участка в натуре (на местности) не нарушает права истца, следовательно, отсутствие в спорном договоре указанных сведений не может быть основанием для признания этого договора недействительным.

Изложенное свидетельствует о том, что имеет место неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: пункта 1 части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» и статьи 15 ГК Украины, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции норм материального права, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК Украины, каждое лицо имеет право в порядке, установленном этим Кодексом, обратиться в суд за защитой своих нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов.

Частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса (ГК) Украины предусмотрено право каждого человека на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания.

С учетом этих норм правом на обращение в суд за защитой обладает лицо в случае нарушения, непризнания или оспаривания его прав, свобод или интересов, а также в случае обращения в суд органов и лиц, которым предоставлено право защищать права, свободы и интересы других лиц или государственные и общественные интересы. Суд должен установить, были ли нарушены, не признаны или оспорены права, свободы или интересы этих лиц, и в зависимости от установленного решить вопрос об удовлетворении исковых требований или об отказе в их удовлетворении.

По делу, которое пересматривается, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что оспариваемый договор аренды земельного участка является недействительным согласно статье 15 Закона Украины «Об аренде земли» в связи с отсутствием в нем существенного условия, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», — объекта аренды.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования о признании договора недействительным, также сослался на то, что СПК «К» не исполняет предусмотренную пунктом 43 договора аренды обязанность по изготовлению документации, позволяющей гр-ке Д. самостоятельно хозяйствовать на земле.

Однако частью 1 статьи 215 ГК Украины предусмотрено, что основанием недействительности сделки является несоблюдение требований закона в момент совершения сделки. Нарушение условий договора может служить основанием для его расторжения, а не для признания недействительным (статья 651 ГК Украины).

Согласно требованиям части 2 статьи 3604 ГПК Украины, Верховный Суд Украины удовлетворяет заявление по делу, которое пересматривается на основании, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 355 ГПК Украины, если установит, что судебное решение является незаконным.

С учетом изложенного определение суда кассационной инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое кассационное рассмотрение.

Руководствуясь статьей 3603 ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

— заявление СПК «К» удовлетворить частично;

— определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 апреля 2014 года отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Постановление является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 2 части 1 статьи 355 ГПК Украины.

Первая инстанция вынесла решение в пользу редакции. Суд выяснил, что департамент должен был рассмотреть заявление общества о выкупе арендованных помещений до 23 января 2016 года, но уклонился от принятия решения по этому заявлению. Такое незаконное бездействие повлекло за собой понуждение ответчика помимо его воли к продолжению арендных отношений, отметил суд, в связи с чем арендатор не должен платить аренду с этого момента и до дня подачи иска (дело № А40-167000/2016).

В этом сюжете

  • Экономколлегия: как разорвать договор аренды 23 июля, 12:24
  • Экономколлегия защитила арендатора от дорогой аренды 26 июня, 15:19

Апелляция и суд округа удовлетворили требование московских чиновников, взыскали с общества долг и «выселили» его. Вышестоящие инстанции решили, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора, так как не платил по аренде больше двух месяцев.

Редакция обратилась в Верховный суд. Заявитель пишет: длящиеся более четырех лет незаконные действия департамента, направленные на воспрепятствование «Иностранной литературе» в реализации преимущественного право на приобретение арендованного помещения, не подлежат судебной защите. Решение о расторжении договора повлечет для общества невозможность реализовать право на выкуп арендованного имущества, отмечают юристы редакции.

Экономколлегия проверила эти доводы, отменила решения всех нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в АСГМ.

  • Право.ru
  • Верховный суд РФ
  • Экономколлегия ВС

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх