Продам материнский капитал

Материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности, если молодая семья живет в квартире, другие собственники которой готовы продать свои доли. Разрешается также выкупать долю у родственников. Об этом в среду, 10 июля, рассказал юрист Сергей Агапов.

«Согласно законодательству, купить долю в квартире у родственника на материнский капитал можно. Однако существует ряд особенностей при совершении данной сделки», — цитирует Агапова сайт aif.ru.

По словам юриста, покупка доли в праве собственности не препятствует направлению маткапитала на эти цели, если жилое помещение пригодно для проживания, а жилая площадь в результате такой покупки становится больше.

Агапов подчеркнул, что выкупить долю в квартире можно только в том случае, если она четко поделена на части. Должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким людям на праве общей собственности, а доли не распределены. Также недопустимы сделки между мужем и женой. Запрещено покупать долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов.

Еще одним важным условием является то, что приобретение части жилья должно обеспечивать семье получение отдельного жилого помещения — комнаты или квартиры.

Материнский капитал выдают семьям при рождении или усыновлении второго и последующих детей. Его можно потратить на улучшение жилищных условий, увеличение накопительной пенсии матери или образование детей. В текущем году размер маткапитала составляет 453 026 рублей.

Потратить маткапитал на улучшение жилищных условий можно, когда второму или последующему ребенку, в связи с рождением которого оформляется выплата, исполнится три года.

Материнский капитал можно использовать сразу после рождения (усыновления), если он идет на уплату первоначального взноса по жилищному кредиту или займу, а также направляется на погашение жилищных кредитов и займов.

9 июля результаты исследования Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) показали, что более половины граждан РФ (64%) признают эффективность материнского капитала в плане стимуляции семей заводить второго и последующего ребенка.

  • Примерная форма договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского (семейного) капитала (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
  • Акт приема-передачи жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского (семейного) капитала

Договор
купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского (семейного) капитала

1. Предмет договора

1.1. Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность жилое помещение — квартиру, расположенную по адресу: .

1.3. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: .

1.4. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости , запись о регистрации N , что удостоверяется выпиской из ЕГРН от .

2. Цена и порядок расчетов

2.1. Стоимость 1 кв. м квартиры составляет рублей.

2.2. Общая стоимость квартиры исходя из ее фактического размера составляет рублей. Указанная стоимость является окончательной и изменению не подлежит.

2.3. Покупатель производит оплату стоимости квартиры с использованием материнского (семейного) капитала в сумме рублей.

Оставшаяся стоимость квартиры в размере рублей оплачивается наличными денежными средствами.

2.4. Наличные денежные средства передаются Продавцу Покупателем непосредственно перед подписанием настоящего договора.

2.5. Средства материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом в счет оплаты приобретаемого жилого помещения на расчетный счет Продавца в установленном законом порядке.

2.6. Все расходы, связанные с оформлением настоящего договора и государственной регистрацией прав в соответствии с действующим законодательством, Стороны несут совместно. Данные расходы не включаются в сумму, указанную в п. 2.2 настоящего договора, и уплачиваются ими по мере необходимости и своевременно.

3. Передача жилого помещения и переход права собственности к Покупателю

3.1. Передача жилого помещения Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по двухстороннему Акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора и подписывается вместе с подписанием настоящего договора.

3.2. Подготовка жилого помещения к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

4. Гарантии состоятельности сделки

4.1. Риск случайной гибели или порчи квартиры до момента, определенного в п. 3.3 настоящего договора лежит на Продавце.

4.2. Продавец гарантирует, что указанная в настоящем договоре квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободна от законных прав третьих лиц.

5. Права и обязанности Сторон

5.1. Продавец обязан:

1) передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий квартиру, являющуюся предметом настоящего договора в соответствии с Передаточным актом в порядке и сроки, установленные настоящим договором;

2) предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение;

3) осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с предпродажной подготовкой квартиры и государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру;

4) принять произведенную Покупателем оплату.

5.2. Покупатель обязан:

1) оплатить квартиру в размере и порядке, установленных настоящим договором;

2) принять жилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором;

3) нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

6.3. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах по адресу: , а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

7. Реквизиты и подписи Сторон

Акт
приема-передачи жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского (семейного) капитала

1. Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность жилое помещение — -комнатную квартиру общей площадью , в том числе жилой площадью — , расположенную на этаже -этажного жилого дома по адресу: , кадастровый номер , свободную от любых прав третьих лиц, являющуюся предметом договора купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием жилищных сертификатов.

2. Покупатель принимает указанную квартиру в собственность, в качественном состоянии — как она есть на день подписания настоящего Акта и договора купли-продажи и распоряжается ею по своему усмотрению после государственной регистрации перехода права собственности к нему.

3. Квартира по техническому состоянию соответствует санитарным и техническим требованиям.

4. Одновременно с передачей квартиры Застройщик передает Покупателю относящие к ней документы — технический паспорт,

5. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

6. С момента подписания настоящего Акта указанная квартира переходит Покупателю, обязанность Продавца по передаче квартиры считается исполненной.

7. Реквизиты и подписи Сторон:

Продавец

Покупатель

Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены Фото: Olga Bocharnikova/

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно (Фото: Yevhen Prozhyrko/)

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально (Фото: komokvm/)

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Что нужно знать про маткапитал?

В послании Федеральному собранию в середине января президент Владимир Путин пообещал выдавать материнский капитал при рождении первенца, не дожидаясь появления в семье второго ребёнка. «Нам нужно поддержать молодых людей, которые мечтают о детях. Такая поддержка даст возможность подготовиться к рождению второго ребёнка», – заявил он.
Это правило распространяется на детей, родившихся (или усыновлённых) с 1 января 2020 года. Оформлять сертификаты по новым правилам начнут весной. Срок рассмотрения документов сократят с месяца до 15 дней. «Внесённые законопроекты будем рассматривать в Думе максимально быстро», – обещает член Комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Светлана Бессараб.
Размер маткапитала в 2020 году составляет 466 617 рублей. При появлении второго ребёнка государство дополнительно начислит ещё 150 000 руб. Суммарно получится 616 617 рублей, которые власти обещают индексировать.
К тому же программу материнского капитала должны продлить до 2026 года. Она действует с 2007-го и, в актуальной редакции закона, завершается в 2021 году. Изначально размер выплаты составлял 250 000 рублей. Сумма на 2021-й – 489 000 рублей.
Материнский капитал можно потратить на улучшение жилищных условий, в том числе оплату ипотеки, строительство загородного дома, на обучение в образовательных учреждениях, включая дошкольные, оплату услуг по уходу и присмотру за детьми, накопительную пенсию, компенсацию затрат на приобретение необходимой техники и оборудования для детей-инвалидов.

«Капитализм» в действии

Мы задали горожанам самые простые вопросы. Послужит ли увеличенная субсидия стимулом к решению вашего жилищного вопроса? Может, теперь вы сможете позволить себе квартиру побольше, чем планировали? Какой была финансовая схема вашей сделки с маткапиталом? Может, задействовали ипотеку или рассрочку от застройщика? Есть ли бюрократические трудности с оформлением субсидии? Могут ли граждане в принципе надеяться на государство или только на себя? И пугает ли вас ипотека? Эффективны ли нынешние меры господдержки? И какие новые вы бы предложили?

Карина,
в декрете, двое детей, аспирант, экономист по образованию:
– Мы с мужем уже и сами планировали расширение жилплощади. Маткапитал на второго ребёнка позволит купить жильё быстрее, чем рассчитывали.
Хотим воспользоваться программой «Семейная ипотека». Мы пообщались с банками и застройщиками и поняли, что нам выгоднее погасить материнским капиталом текущую ипотеку, а не вкладывать её как первоначальный взнос в следующую.
С бюрократией столкнулись уже на этапе подачи документов. Пытались оформить сертификат через сайт госуслуг, подали заявку, нам назначили время приёма в Пенсионном фонде – неудобное, рабочее. Можно оформлять документы через МФЦ, однако мы не могли долго попасть и туда, так как в Мурино, где я живу, всё время огромные очереди, выстоять которые с грудным ребёнком нереально.
Я считаю, граждане не должны надеяться на государство. Поддержка и пособия – это хорошо, но они рассчитаны главным образом на малоимущих.
По-моему, несправедливо, что люди, которые получают «чёрную» зарплату, могут рассчитывать на выплаты, а мы с нашими «белыми» заработками и уплаченными с них налогами – нет. Единственное, что может быть нам доступно, – маткапитал. Хотя пока не понимаем, получим ли обещанную увеличенную сумму: ребёнок родился прямо перед Новым годом.
Нас не пугает ипотека, мы даже планируем вторую – параллельно первой. Надо просто рассчитывать возможности.
Меры господдержки, на мой взгляд, неэффективны и нацелены на краткосрочную помощь. Меня больше волнует, чтобы у меня была работа (не все готовы трудоустраивать молодых матерей), чтобы были детские садики, возможность получать образование. Если бы я вышла из декрета и зарабатывала, мы бы накопили на первоначальный вклад сами.
Больше рабочих мест – больше налогов в бюджет. Это же стратегическая работа. Странно, что никто этого не видит…

Юлия,
медработник, замужем, трое детей:
– Квартиру мы купили в 2014 году, но материнский капитал вложили в 2016-м. С документами уже всё отработано, в принципе, трудностей не возникло. Где-то месяц после подачи заявки я ждала сертификат и ещё месяц – деньги. Схема довольно прозрачна.
Маткапитал позволил уменьшить ипотечный платёж, но вот обременений теперь на этой квартире уйма. Так что теперь я бы сто раз подумала, прежде чем маткапитал вкладывать.
Например, чтобы продать нашу квартиру, если возникнут планы по расширению жилплощади, надо не только в органы опеки обращаться (а там тоже много нюансов), но и цену занизить. Ведь покупатели настороженно относятся к таким вариантам.
Сложности у нас возникли и с тем, чтобы снизить ставку по ипотеке до 6% (третий ребёнок родился в 2018-м). Уже четыре раза заявление подавали, и каждый раз нам банк отказывает, хотя все условия соблюдены. На днях буквально заново направили все документы, поскольку менеджер в банке к предыдущему заявлению не приложила страховку.
Меры господдержки рассчитаны в основном на малоимущих. В телевизоре говорят красиво, а законы пишут так, что многие люди этими благами воспользоваться не могут.

Линда,
дольщица ЖК «Ижора Парк», замужем, трое детей:
– Продали мы нашу маленькую квартиру-студию. Вчетвером всё же тяжеловато в одной комнате. И стали выбирать «двушку». Смотрели «вторичку», но в итоге остановились на «Ижора Парке»: и достроят скоро, и инфраструктура есть. Ну, и купили на свою голову, взяв ипотеку и переехав в съёмное жильё.
Платим мы ипотеку, платим за аренду… Год, второй, уже и третий.
Это, конечно, нас не сломало, а сделало сильнее и дружнее. Третий ребёнок появился в семье, а мы всё продолжаем платить кредит и снимать. Спасибо, что всё-таки наш проблемный дом сдали, начнём делать ремонт и, надеюсь, когда-нибудь переедем.

Виктория,
в декрете, двое детей, муж – электромеханик в метрополитене:
– Материнский капитал на второго ребёнка мы потратили, погасив часть долга за квартиру. Когда ещё только поняли, что ждём второго, испугались: ведь у нас ипотека, живём в «однушке». Но потом узнали про маткапитал и про то, что родителям двоих детей можно снизить ипотечную ставку до 6%. Это помогло уменьшить ежемесячный платёж, стало гораздо легче. Квартиру побольше пока не можем себе позволить, но планируем. Планируем и третьего ребёнка.
Сумма, которую предлагают власти, – хороший стимул для решения жилищного вопроса.
Бюрократических сложностей при оформлении маткапитала не было: пошли в МФЦ, подали документы, потом отнесли сертификат в банк, и нам засчитали сумму как часть долга.
Нас не пугает ипотека, наоборот, мы очень рады. Сами бы мы не смогли накопить на квартиру.
Хорошо было бы, если б декретные платили не до полутора детских лет, а до трёх – пока мама не вышла на работу.

Константин,
двое детей; работает в сфере безопасности, супруга – в сфере образования:
– Мы покупали квартиру пять лет назад. Пришлось продать старую квартиру в «брежневке», в которой были прописаны наши дети.
Выбор ЖК был большой. И материнский капитал принять готовы были все продавцы, но не все соглашались включить в договор детей сразу как будущих собственников.
А это требование выдвигал отдел опеки.
Мы должны были предоставить заверенное у нотариуса гарантийное письмо, что обязуемся в новой квартире предоставить детям жилплощадь не меньше, чем было.
Требовался также договор от строительной компании с указанием доли детей в праве собственности.
А ещё нужно было постоянно прописать детей по другому адресу, причём без ущерба по метражу. Плюс гарантийное письмо от того, кто регистрирует, с обязательством соблюдать интересы несовершеннолетних, пока мы их не пропишем уже в своём жилье.
Нам в помощи отказали все, даже родственники. Согласилась подруга детства, но у неё коммуналка, и органы опеки не согласились. Тогда детей прописал к себе агент. Бесплатно.
Совершенно чужой человек.
Было ещё одно условие: минимум 70%-я готовность новостройки. Это тоже ограничивало возможности выбора, и по деньгам тоже.
Сама сделка прошла за полтора месяца. Больше времени ушло на сбор документов и выполнение требований опеки.
Нам маткапитал посчитали как «наличку», и компания сделала скидку на квартиру в 350 000 рублей. Так что хватило ещё на съёмное жильё, пока ждали, когда дом достроят. Ключи получили раньше срока. Сделали сами скромный ремонт и переехали. Мы довольны.
В общем, в покупку жилья с помощью маткапитала вписываться стоит, но если вы продаёте квартиру, где дети-сособственники, нужно набраться терпения и делать всё пошагово, советуясь с семьёй.
Денис,
двое детей:
– Мы купили двухкомнатную квартиру. Её чистая стоимость – около 4 млн рублей, но с учётом процентов по ипотеке выходит более 9 млн. Оплачиваем жильё по ипотечной ставке 15,25%, рефинансировать не получилось. Маткапитал за второго ребёнка – 400 000 рублей – полностью ушёл на погашение ипотеки, но это менее 20% от суммы. Остальное только на своих плечах. Ежемесячно платим по 30 000 рублей.
На мой взгляд, попытки разрешить демографический кризис одними обещаниями по ипотеке – это жалкое зрелище. Мы забываем про постоянно дорожающий уровень жизни, растущие расходы на детей, медицину и образование.
Маткапитал же просто перетекает через простых людей от государства к банкам, выдающим ипотечные кредиты. Притом сама сумма – капля в море долгов.

Кристина,
трое детей, в декретном отпуске, работает супруг:
– Миллион рублей – приличная сумма для улучшения жилищных условий. Мы сами маткапиталом ещё не пользовались, но купили двухкомнатную квартиру у застройщика «ЛенРусСтрой» по ипотеке.
Думаю, при приобретении жилья надо в первую очередь рассчитывать на себя. А государство для поддержки семей с детьми может снизить процентную ставку по ипотеке.

Владимир,
семья с детьми:
– Я приобрёл квартиру в Приморском районе. Первоначальный взнос – наши накопленные средства, а материнский капитал пошёл на погашение ипотеки. Это очень помогло снизить нагрузку по ежемесячным платежам.
Мы оформляли ипотеку че­­рез «ДомКлик». Остался доволен: заказывали нужные справки, получали оперативные консультации, ответы на вопросы и разъяснения даже в нерабочее время, всем рекомендую.
Думаю, лучше сделать небольшие накопления и воспользоваться материнским капиталом для оформления ипотеки, чем снимать квартиру. Хорошо бы государство позволило использовать материнский капитал как первоначальный взнос при приобретении строящегося жилья. Ведь покупка квартиры на ранней стадии проекта позволила бы сэкономить молодой семье.

Подсмотрено в соцсетях
♦ За эти деньги в Питере и Москве можно будет разве что санузел попросторнее взять…
♦ Этого маткапитала не хватит на подгузники и смеси! Лучше бы ребёнку садик давали в полтора года (или хотя бы в три), а не когда ему в школу идти надо!..
♦ Забавно почитать комменты, когда дети уже взрослые. Не получал от государства ни капиталов, ни пособий, ни сертификатов. Квартиру – сами, на первоначальный взнос – сами. Зато пенсию отодвинули, чтобы мы и маткапитал теперь с налогов спонсировали…
♦ Особенно весело тем, у кого первый ребёнок родился в декабре 2019-го, и больше семья детей рожать пока не планирует…

При подготовке материала портал NSP.RU организовал социологический опрос в сети VK, посвящённый использованию материнского капитала. В нём поучаствовали 1743 респондента.

Станет ли увеличение маткапитала стимулом для решения вашего жилищного вопроса?

Мануал от практиков

Михаил Гущин
директор по маркетингу Группы RBI:
– Материнским капиталом можно воспользоваться только через три года после рождения ребёнка (если речь не об ипотеке). Эту недвижимость предстоит оформить в собственность всех членов семьи, включая детей. Рассматривать нужно именно жильё, а не апартаменты.
Сейчас доступна семейная ипотека с очень хорошим процентом. Например, квартиру в доме от «Северного города» можно купить в кредит по ставке от 4,5%.
Нередко застройщики предлагают бонусы семьям с детьми. Например, у нас действует акция для покупателей квартир в EcoCity: дополнительная скидка в 1% за каждого ребёнка, включая тех малышей, которые должны вскоре появиться на свет.

Светлана Кузьменко
менеджер по работе с брокерами, проект STATUS by SALUT!:
– Использовать материнский капитал в качестве первого взноса невыгодно. Средства поступают примерно через два месяца после регистрации договора и передачи документов в ПФ. Банк как коммерческая организация не может не учитывать стоимость денег во времени. Социальные выплаты тоже перечисляются продавцу (застройщику) в последнюю очередь. После того, как подтверждено получение всех остальных средств: собственных и кредитных. Материнским капиталом нельзя оплатить сделку по переуступке квартиры от физического лица.
Дольщики, которые используют маткапитал, оформляют нотариально заверенное обязательство о том, что выделят доли несовершеннолетним после регистрации собственности. Оно поступает на регистрацию с основным пакетом документов. Однако исполнение этого обязательства никто не контролирует. Родители регистрируют собственность на себя, продают недвижимость на вторичном рынке, нарушая права несовершеннолетних детей и условия использования маткапитала.
Потенциальными жертвами становятся покупатели такой квартиры. В любой момент сделка может быть оспорена, а дети продавцов могут потребовать свои доли.
Я рекомендую при сделках с участием материнского капитала, во-первых, не лениться и подробно, в теле договора, описывать схему взаиморасчётов. Со ссылкой на сертификат и с выделением доли несовершеннолетним. Либо, если это договор долевого участия, с обязательством дольщика выделить доли несовершеннолетним. Да, это двойная работа: и нотариально заверенное обязательство, и пункт в договоре. Но в таких делах лучше перебдеть.
Во-вторых, если объект приобретается на «вторичке» и продавцы не могут ждать часть средств два месяца, можно оформить ипотечный кредит на сумму маткапитала.
В-третьих, если вы покупаете объект, права на который зарегистрированы после 2007 года, я бы рекомендовала сделать запрос в Росреестр о содержании правоустанавливающих документов и проверить, нет ли в предыдущем регистрационном пакете обязательства о выделении долей несовершеннолетним.

Юлия Ружицкая
директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург»:
– Есть два варианта, при которых банк примет материнский капитал в качестве первого взноса. Если маткапитал оплачивается напрямую застройщику (или идёт на счёт эскроу клиента) по договору долевого участия. Либо сумма кредита увеличивается на размер материнского капитала, т.е. средства из Пенсионного фонда идут на погашение ипотеки.
В первом случае клиент не переплачивает банку проценты по кредиту за период от выдачи ипотеки до перечисления маткапитала Пенсионным фондом. Кроме того, достигается экономия на страховой выплате, так как сумма страховки зависит от величины кредита.
В нашей компании такие сделки проводятся. Однако не все застройщики согласны ждать средства маткапитала. Ведь Пенсионный фонд перечисляет их только после регистрации ДДУ и подтверждения оплаты собственных и кредитных средств. Это может занять около двух месяцев с даты подписания договора.
Есть сложности при заключении сделок с клиентами из других регионов. У нас были случаи, когда региональные отделения Пенсионного фонда отказывались перечислять средства, если объект приобретается через эскроу.
В Петербурге такой проблемы не было.
Снизить ставку по действующей ипотеке родителям, в семье которых после 2018-го родился или был усыновлён второй или последующий ребёнок, можно, рефинансировав кредит по программе «Семейная ипотека». Программа распространяется на квартиры, представленные на первичном рынке, либо на готовое жильё, приобретённое у застройщика.
В «Главстрое Санкт-Петербург» с использованием маткапитала совершается около 25% ипотечных сделок.

Анжелика Альшаева
генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
– Большой плюс при использовании средств маткапитала для покупки квартиры в ипотеку в том, что родителям не нужно дожидаться, когда ребёнку исполнится три года. При выборе 100%-й оплаты или рассрочки от застройщика – только после достижения ребёнком трёхлетнего возраста. Кроме того, ставки по ипотеке сегодня самые низкие за всю историю жилищного кредитования. В некоторых банках они приблизились к 8% годовых.
При использовании господдержки в качестве первого взноса необходимо будет оформить выписку об остатке средств материнского капитала. Проще всего сначала получить выписку через портал госуслуг или МФЦ, а после завизировать её в Пенсионном фонде. Это занимает до пяти рабочих дней.
Некоторые банки начали принимать материнский капитал в качестве первого взноса по госпрограмме «Семейная ипотека». Но их список пока невелик. Большинство финансовых учреждений по-прежнему рассматривают как первый взнос только собственные средства заёмщика.
Обязательное условие при покупке квартиры с материнским капиталом – выделение долей всем членам семьи. Размер доли не оговаривается. Процесс оформления сделки в этом случае можно упростить, если не вписывать детей в ДДУ, а оформить нотариально заверенное обязательство о том, что доли детям будут выделены после выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.
Определённая выгода есть и в том, чтобы использовать маткапитал как можно раньше, если речь идёт об ипотеке. Досрочное это погашение или дополнительные средства на первый взнос, они позволят снизить размер кредита, а значит, и начисленные проценты. Кроме того, в Петербурге цены на жильё растут быстрее официальной инфляции, а размер господдержки индексируют в соответствии с ней.

Максим Разуменко
руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест»:
– Сегодня минимальный первоначальный взнос в банках составляет 15-20% от стоимости квартиры. Если, например, у клиента «живых» денег всего 5-10%, за счёт маткапитала можно увеличить первоначальный взнос, нарастив саму сумму кредита. Клиент вносит свои 5-10%, предъявляет банку сертификат на материнский капитал, и тогда тот выдаёт оставшиеся 90-95% кредита. После регистрации ДДУ в Росреестре, Пенсионный фонд переводит в банк средства маткапитала на частичное досрочное погашение ипотеки.
Есть трудность, с которой мы сталкиваемся по программе «Семейная ипотека». В её рамках государство почему-то не позволяет использовать маткапитал в качестве первоначального взноса. А было бы неплохо.

Светлана Денисова
начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»:
– Бывает, дольщик не заявляет о планах использовать маткапитал для оплаты ДДУ, а потом мы получаем эти средства явочным порядком. Когда по договору прошла оплата маткапиталом, сделка получает особую отметку в учёте и берётся под особый контроль. По ней застройщик уже не вправе дать согласие на уступку, иначе это будет обналичивание бюджетной выплаты, уголовно наказуемое деяние. Дольщику надо это учитывать при планировании дальнейших операций с недвижимостью: квартира, на которую вы потратили маткапитал, обязательно должна быть оформлена вами в собственность.
В этой сфере накопилось много нерешённых проблем. Нужно, во-первых, облегчить порядок отчуждения недвижимости с несовершеннолетними собственниками. Проблема насущная и очень распространённая. Семья порой может улучшить жилищные условия только ценой сверхусилий из-за запретительной позиции опеки. Круг подходящих квартир сужается, потому что не каждого продавца устроит схема сделки.
Уверена, пора менять условно-обвинительное отношение к родителям на «презумпцию добросовестности», смягчать подходы, переписывать инструкции. Действующая система создавалась в трудные 1990-е, отчаянное экономическое положение родителей диктовало создание запретительных механизмов. Но зачем теперь-то совать палки в колёса нормальным семьям?
Во-вторых, давно назрели качественные подвижки в отношении банков к смене предмета залога. У нас таких механизмов практически нет, а ведь это нормальный ход вещей, когда молодая семья с одним ребёнком покупает в ипотеку «однушку», потом рождается второй ребёнок, а там и третий. Как прекрасно было бы, оставаясь клиентом одного банка, и кредит рефинансировать со временем, и бОльшую квартиру купить.
В-третьих, может, надо посмотреть внимательнее на налогообложение сделок для семей с детьми? Ведь если семья расширяется и покупает бОльшую квартиру, а предыдущая была приобретена с выделением долей несовершеннолетним и владели ею менее трёх лет, средств маткапитала не хватит, чтобы уплатить налоги при отчуждении… Где же тут поддержка?

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх