Продажа движимого имущества

Реализация государственного имущества, закрепленного за унитарными предприятиями (учреждениями), без торгов // Анализ судебной практики

Необходимость согласия собственника на совершение сделок продажи государственными и муниципальными унитарными предприятиями недвижимого имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, следует из закона об унитарных предприятиях. Но возникает вопрос, требуется ли проведение торгов для отчуждения этого имущества?

Суды занимают следующую позицию: при продаже унитарным предприятием имущества, переданного ему в хозяйственное ведение, проведение торгов законодательством не предусмотрено (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 14.07.2009 по делу N А06-6586/2008; от 12.09.2011 по делу N А55-25431/2010).

Федеральная антимонопольная служба аналогично полагает, что при продаже государственного и муниципального имущества, закрепленного за ГУПами и за МУПами, законодательством не установлены обязательное проведение публичных торгов, а также процедура таких торгов (см. пункт 10 разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»//fas.gov.ru; письмо ФАС России от 13 января 2011 г. N АЦ/422; письмо ФАС России от 5 августа 2013 г. N АГ/30312/13), считая, во-первых, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не применяются при продаже унитарным предприятием государственного и муниципального имущества, а во-вторых, нарушение статьи 15 Закона о защите конкуренции возможно только в случае предоставления преимущества отдельным хозяйствующим субъектам и дачи согласия собственником на отчуждение государственным или муниципальным предприятием или учреждением государственного или муниципального имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, целевым образом, согласовывающим продажу имущества конкретному хозяйствующему субъекту.

В письме от 1 октября 2014 г. N ИА/40312/14 (Рекомендации в части квалификации действий органов власти и органов местного самоуправления, давших согласие на отчуждение государственного или муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных и муниципальных унитарных предприятий) ФАС России указывает, что «действия унитарных предприятий, выраженные в заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества с хозяйствующими субъектами при получении согласия собственника такого имущества формально осуществляются в рамках правового поля» и сообщает, что для доказывания неправомерности сделки необходимо учитывать следующее:

в результате отчуждения имущества унитарное предприятие лишается возможности заниматься деятельностью, целью которой является извлечение прибыли;

имущество имеет потенциальный спрос участников соответствующего рынка;

орган власти или орган местного самоуправления дал согласие на отчуждение имущества путем прямого указания в распорядительном документе на наименование хозяйствующего субъекта, которому в итоге данное имущество будет передано;

последовательная передача имущества была произведена не с целью его использования согласно уставной деятельности унитарного предприятия, а с целью реализации имущества без проведения конкурсных процедур.

При этом, ФАС России лишь «рекомендует проводить торги».

На основании изложенного следует признать, что из анализа разъяснений ФАС России и судебной практики следует вывод об отсутствии обязательного требования о проведении торгов при продаже унитарным предприятием государственного и муниципального имущества. Исключения касаются случаев притворности сделок, которые расцениваются как обход закона о приватизации и незаконное предоставление преференций.

Судебные акты в пользу ФАС России:

1) постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30 сентября 2014 г. по делу N А69-2975/2013 (Определением Верховного Суда РФ от 23.12.2014 N 302-ЭС14-6731 отказано в передаче дела N А69-2975/2013 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления)

«при закреплении за предприятием на праве хозяйственного ведения спорное имущество фактически ему во владение не передавалось и в деятельности предприятия не использовалось. Кроме того действия по закреплению имущества за предприятием, получение разрешения собственника на отчуждение и заключение договора на продажу имущества индивидуальному предпринимателю были совершены в срок меньше месяца».

Суд первой инстанции установил, что сделки по передаче имущества в хозяйственное ведение предприятия и его отчуждению индивидуальному предпринимателю носят притворный характер;

3) постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 сентября 2016 г. по делу N А42-9030/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 26.01.2017 N 307-КГ16-19373 отказано в передаче дела N А42-9030/2015 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления)

«в данном случае закрепление спорного имущества за Предприятием, которое не использовало его в уставной деятельности, и последующее согласие собственника на продажу объектов конкретным обществам были направлены на отчуждение муниципального имущества в частную собственность в обход статей 2 и 13 Закона N 178-ФЗ.

Закрепление Комитетом муниципальных помещений и дача согласия Комитетом на их продажу через незначительный промежуток времени, а также их фактическая продажа свидетельствуют о том, что Предприятие не было заинтересовано в получении прибыли от сдачи помещений в аренду. Материалами дела подтверждается, что муниципальные помещения с момента их передачи Комитетом в хозяйственное ведение МУП «Жилэксплуатация» фактически не находились в пользовании Предприятия, не использовались последним в пределах предмета и целей уставной деятельности муниципального унитарного предприятия.

Рассматриваемые муниципальные нежилые помещения были реализованы путем заключения договоров купли-продажи с последующим согласованием сделок, минуя конкурентные процедуры.

При таких обстоятельствах, учитывая непродолжительный период времени, в течение которого данные сделки были совершены, суды обоснованно указали на признаки их притворности»;

4) постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 ноября 2013 г. N А69-206/2013

«сроки, в которые были последовательно совершены действия Министерства, направленные на отчуждение государственного имущества, свидетельствуют о том, что передача муниципального имущества на праве хозяйственного ведения была произведена не с целью использования его для уставной деятельности СГУП «МФЦ РТ» и ГУП «Центр развития и поддержки жилищного строительства Республики Тыва», а с целью последующей продажи имущества в обход норм законодательства, регулирующих его продажу.

Спорное недвижимое имущество, на отчуждение которого Министерством дано согласие, реализовано государственными унитарными предприятиями, целевым образом без проведения торгов»;

5) постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 мая 2015 г. N Ф03-1603/2015 — заниженная стоимость, не учтена стоимость прав на земельный участок, унитарное предприятие лишается всего имущества, целевое согласие конкретному отдельному лицу.

«В результате совершения оспариваемой сделки произведено отчуждение всего недвижимого и движимого имущества, необходимого учреждению для выполнения своих уставных задач и закрепленного за ним на праве оперативного управления. При этом часть этого же имущества по договору аренды от 04.12.2012, заключенному между обществом «Киномир» (арендодатель) и МАУ «ЦРК-кинотеатр «Родина» (арендатор), была передана учреждению в аренду на срок до 31.12.2012 с оплатой 258 000 руб. в месяц. Указанный договор был расторгнут 31.01.2013 с прекращением всех обязательств, включая оплату задолженности по арендным платежам.

Установленные судом обстоятельства внесения муниципального имущества в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (в том числе и в случае установления судом заниженной стоимости объекта) могут свидетельствовать о недобросовестном поведении, в результате которого учреждение утратило вещное право на объект недвижимости, а также и потенциальную возможность использовать имущество, необходимое ему для осуществления основной деятельности, при этом получило лишь право на 34,2 процентов доли в уставном капитале общества «Киномир».

Дача собственником имущества согласия на отчуждение государственным или муниципальным предприятием или учреждением государственного или муниципального имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, целевым образом без проведения торгов будет содержать признаки нарушения статьи 15 Закона о защите конкуренции».

Судебные акты против ФАС России:

1) определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 октября 2014 г. N 301-КГ14-459

«решение Совета депутатов от 22.04.2013 N 198 не содержит какого-либо указания на конкретного хозяйствующего субъекта, а лишь сообщает о предоставлении налоговой льготы по земельному налогу организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим определенный вид деятельности, поэтому указанное решение не является муниципальной преференцией»;

2) постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 октября 2017 г. по делу N А40-178767/16

«положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на распоряжение государственным и муниципальным имуществом, которое предполагает его отчуждение.

В связи с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что в рамках норм действующего законодательства, обязанности проводить торги по продаже государственного имущества у ГУП «Московское имущество» не имеется»;

3) определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2013 г. N ВАС-3724/13

«действие Комитета (правомочного органа муниципального образования), выразившееся в даче муниципальному предприятию согласия на отчуждение указанного объекта недвижимости, принадлежавшего ему на праве хозяйственного ведения, не подпадает под нарушение пункта 7 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, так как не может быть приравнено к предоставлению Комитетом муниципальной преференции»;

4) постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2017 г. по делу N А41-13829/16 (Определением Верховного Суда РФ от 30.08.2017 N 305-ЭС17-12433 по делу N А41-13829/2016 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано)

«давая согласие на совершение сделки по отчуждению спорного объекта, Комитет не определил и не ограничил круг лиц, которые могут выступать на стороне покупателя при совершении крупной сделки.

С учетом изложенного, рассматриваемые правоотношения по реализации муниципальным предприятием объекта недвижимости, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, путем заключения договора купли-продажи не могут быть приравнены к предоставлению Комитетом преференции и, соответственно, об отсутствии в его действиях нарушения п. 7 ч. 1 ст. 15 ФЗ «О защите конкуренции».

Указанная правовая позиция соответствует определению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2013 по делу N А72-9172/11.

Спорная сделка осуществлена исходя из стоимости помещения, указанной Комитетом в решении N 47/17 от 16.03.2015, т.е. в размере не менее той, что определена в отчете N 1/14/12 от 24.11.2014″;

5) Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.07.2012 по делу N А79-6416/2011

Требование: О признании недействительным решения антимонопольного органа.

Обстоятельства: Антимонопольный орган признал администрацию нарушившей п. 7 ч. 1 ст. 15 ФЗ «О защите конкуренции», посчитав, что отчуждение по договору купли-продажи имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения предприятию, осуществлено при отсутствии преференции и без проведения торгов, что создает предпринимателю преимущественные условия.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку спорное отчуждение не предусматривает проведения торгов и не может быть приравнено к предоставлению администрацией преференции;

6) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 ноября 2012 г. по делу N А72-9172/2011 (Определением ВАС РФ от 17.04.2013 N ВАС-3724/13 отказано в передаче дела N А72-9172/2011 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления)

«Частью 3 статьи 17.1 указанного Закона установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, данная правовая норма не распространяет свое действие на заключение договоров купли-продажи в отношении муниципального имущества, принадлежащим муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при которых происходит переход права собственности.

Правоотношения по реализации муниципальным предприятием объекта недвижимости, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, путем заключения договора купли-продажи не могут быть приравнены к предоставлению Комитетом муниципальной преференции и, соответственно, об отсутствии в его действиях нарушения пункта 7 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции»;

7) определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2013 г. N ВАС-3724/13

«Выводы суда апелляционной инстанции о том, что указанные антимонопольной службой взаимосвязанные положения частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции касаются заключения по результатам конкурсов и аукционов договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и не предусматривают заключения в таком порядке договоров об отчуждении имущества, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, соответствуют положениям названных законодательных норм и статьи 209 ГК РФ, определяющей содержание права собственности, которое включает не противоречащие законодательству и правовым актом как действия собственника по отчуждению своего имущество в собственность другим лицам, так и не связанные с отчуждением имущества действия по передаче им прав владения, пользования и распоряжения имуществом.

Положения частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и Правил проведения конкурсов или аукционов, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 во исполнение статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и приложенный к этому Приказу Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров, указанных в названной законодательной норме, может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, не относят к обязательному заключению в порядке конкурса или аукциона договора купли-продажи объекта недвижимости, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

При таких обстоятельствах выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что действие Комитета (правомочного органа муниципального образования), выразившееся в даче муниципальному предприятию согласия на отчуждение указанного объекта недвижимости, принадлежавшего ему на праве хозяйственного ведения, не подпадает под нарушение пункта 7 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, так как не может быть приравнено к предоставлению Комитетом муниципальной преференции, основаны на установленных по делу обстоятельствах и нормах законодательства»;

8) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 сентября 2012 г. по делу N А55-27448/2011

«согласие собственника (Департамента) на отчуждение названного нежилого помещения не было целевым — согласовывающим продажу указанного имущества конкретному хозяйствующему субъекту.

Давая согласие на совершение сделки по отчуждению спорного объекта письмом от 08.10.2010 N 15-07-04/53887, Департамент не ограничил круг лиц, то есть согласие Департамента не является адресным.

Суды пришли к выводу о том, что в данном случае имела место реализация объекта недвижимости хозяйствующим субъектом — муниципальным предприятием посредством заключения договора купли-продажи и указанный объект недвижимости был реализован по цене, установленной независимым оценщиком, и не является льготной, что подтверждено отчетом об оценке»;

9) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 июля 2012 г. по делу N А55-19169/2011

«согласие департамента на совершение сделки по отчуждению спорного объекта не является адресным, поскольку не определяет и не ограничивает круг лиц, и позволяет осуществить реализацию объекта недвижимости любому участнику хозяйственной деятельности, соответственно не может являться нарушением антимонопольного законодательства.

В данном случае имела место реализация объекта недвижимости хозяйствующим субъектом — муниципальным предприятием посредством заключения договора купли-продажи и указанный объект недвижимости был реализован по цене, установленной независимым оценщиком, и не является льготной, что подтверждено отчетом об оценке.

Впоследствии ООО «Реноме» обратилось в муниципальное предприятие с просьбой рассмотреть возможность реализации объектов недвижимости. Последовательность таких действий со стороны общества обусловлена положениями федерального законодательства и нормативно-правовых актов городского округа Самара, и, с учетом обстоятельств дела не свидетельствует о нарушении со стороны департамента части 1 статьи 15 ФЗ «О защите конкуренции».

Как обоснованно отмечено судами, между обращением ООО «Реноме» в департамент в апреле 2010 года и обращением МП г.о. Самара «Дворец торжеств» в Департамент в июне 2010 года имеется временной разрыв, за который к предприятию имели возможность обратиться и иные хозяйствующие субъекты, помимо ООО «Реноме» о продаже нежилых помещений, переданных на правах хозяйственного ведения предприятию.

МП г.о. Самара «Дворец торжеств» письмами от 10.06.2011 N 01/01-137 и от 11.06.2010 исх. N 01/01-138, адресованным департаменту, просил последнего дать согласие на совершение сделки купли-продажи указанных выше нежилых помещений по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Молодогвардейская, д. 238 площадью 37,90 кв. м и площадью 26,70 кв. м, при этом в данных письмах не был указан конкретный субъект, которому предприятие планировало продать недвижимое имущество.

Рассмотрев данные обращения, департамент дал МП г.о. Самара «Дворец торжеств» согласие на продажу данных нежилых помещений, что подтверждается письмом от 15.06.2010 N 15.07-04/31536 также без указания конкретного лица — покупателя, с которым он одобряет сделки.

Таким образом, выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что давая согласие на совершение сделки по отчуждению спорного объекта, департамент не определил и не ограничил круг лиц, которые могут выступать на стороне покупателя при совершении крупной сделки, являются правильными. Соответственно основания для вывода о нарушении статьи 15 Закона о защите конкуренции отсутствуют»;

10) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 июля 2012 г. по делу N А55-20624/2011

«Давая согласие на совершение сделки по отчуждению спорного объекта, Департамент не определил и не ограничил круг лиц, что свидетельствует о том, что согласие Департамента не является адресным, и позволяет осуществить реализацию объекта недвижимости любому участнику хозяйственной деятельности и не может являться нарушением антимонопольного законодательства.

Проанализировав текст согласия Департамента, судебные инстанции установили, что данное согласие предполагает свободную реализацию объекта недвижимости любому участнику гражданского оборота. Муниципальное предприятие свободно осуществляет свою хозяйственную деятельность, следовательно, получив согласие, может реализовать указанный объект любому юридическому или физическому лицу, либо вообще не принимать решение о его продаже»;

11) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 июня 2012 г. по делу N А55-21201/2011

«Перед заключением договора купли-продажи от 18.05.2010 муниципального имущества с ООО «Партнер» МП г. Самары «Городской земельный центр» обращалось к уполномоченному собственнику — Департаменту управления имуществом г.о. Самара за получением согласия на продажу вышеуказанного недвижимого имущества (письмо от 15.03.2010 N 92). При этом Предприятием в письме не указывался конкретный покупатель.

На указанное обращение Предприятия Департамент письмом от 21.04.2010 N 15-07-04/21559 дал Предприятию согласие на продажу вышеуказанного имущества в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством, однако не указал на конкретного покупателя, не определил и не ограничил круг лиц, которым данное имущество может быть отчуждено.

Представление МП г.о. Самара «Городской земельный центр» в Департамент проекта договора с ООО «Партнер» не свидетельствует о том, что Департамент дал свое согласие на продажу вышеуказанного нежилого помещения именно на условиях этого договора. Кроме того, указанный проект договора не является актом органа местного самоуправления и, соответственно, не подпадает под действие части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Между передачей этого имущества в хозяйственное ведение МП г.о. Самара «Городской земельный центр», дачей Департаментом согласия на его продажу и заключением МП г.о. Самара «Городской земельный центр» с ООО «Партнер» договора о его купле-продаже от 18.05.2010 не прослеживается причинно-следственная связь.

Данное согласие Департамента не являлось адресным, непосредственно в документе отсутствует ссылка на конкретного покупателя, которому Предприятие обязано по указанию Департамента продать объект. Согласие Департамента позволяет осуществить реализацию объекта недвижимого имущества любому участнику хозяйственной деятельности. Данный документ регулирует отношения между Департаментом и Предприятием, не затрагивает права и интересы третьих лиц, вследствие чего не является нарушением антимонопольного законодательства»;

12) решение Арбитражного суда Самарской области от 04 мая 2012 года, дело № А55-5653/2011

«В данном случае согласие Департамента на реализацию объекта недвижимости не является адресным, не является целевым – непосредственно в документе отсутствует ссылка на конкретного покупателя, которому муниципальное предприятие обязано по указанию Департамента продать объект. Согласие Департамента позволяет осуществить реализацию объекта недвижимого имущества любому участнику хозяйственной деятельности. Данный документ регулирует отношения между Департаментом и муниципальным предприятием, не затрагивает права и интересы третьих лиц, вследствие чего не является нарушением антимонопольного законодательства. Объект недвижимого имущества был реализован муниципальным предприятием по цене, установленной независимым оценщиком и не являющейся льготной; круг лиц, имеющих возможность обратиться в адрес муниципального предприятия по вопросу приобретения объекта, не ограничен»;

13) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2012 г. по делу N А55-19170/2011

Департамент письмом от 21.09.2010 N 15-07-04/49947 дал МП г.о. Самара «Транссервис» согласие на продажу вышеуказанного нежилого помещения в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (л.д. 9). При этом Департамент не указал на конкретного покупателя, не определил и не ограничил круг лиц, которым данное недвижимое имущество может быть отчуждено.

Представление МП г.о. Самара «Транссервис» в Департамент проекта договора с ООО «ШАРК» не свидетельствует о том, что Департамент дал свое согласие на продажу вышеуказанного нежилого помещения именно на условиях этого договора. Кроме того, указанный проект договора не является актом органа местного самоуправления и, соответственно, не подпадает под действие части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции»;

14) Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.06.2014 по делу № А47-7974/2013

реализация государственного имущества с согласия Росимущества без торгов была осуществлена самой Федеральной антимонопольной службой.

Как продать муниципальное имущество без торгов

В современной экономической системе отношений, муниципальные органы власти занимают довольно скромное место, так как в основном все формы хозяйствования сосредоточены в России, где порядка 70 — 80% занимает государственный сектор (или частно — государственный), порядка 18 % частный бизнес и на муниципальный сектор приходится всего лишь 1-2 % национальной экономики. Тем не менее, именно муниципалитеты являются той основой, на которой создается повседневная жизнь и быт большинства граждан, и значение органов местной власти в управлении местной (региональной) экономикой трудно переоценить.

Однако существующая в настоящее время система распределения государственных полномочий между федеральным центром, региональным уровнем власти и муниципалитетами создала такое положение, в котором на долю муниципальных образований приходится очень малая часть тех доходов (в виде налогов всех видов), которые составляют общегосударственный бюджет.

В этих условиях многие муниципальные образования вынуждены идти по пути изыскания дополнительных источников дохода в свои бюджеты. В рамках существующего законодательства, одним из таких методов является эффективное управление муниципальным имуществом, в том числе и его продажа, приватизация или безвозмездное пользование муниципальным имуществом без проведения торгов
Согласно положениям норм законов таких, например, как ФЗ 44 и ФЗ 223, а также многими постановлениями Правительства и ФАС (Антимонопольной службы), реализация права муниципалитетов на отчуждение практически любого имущества должно проходить на конкурсной основе.

Это очень эффективная и удобная схема для того, чтобы продать непрофильное имущество местных органов власти, когда на конкурсной основе, можно за порядком устаревший объект недвижимости или земельный участок, получить неплохие деньги. Но это возможно только в том случае, если конкурсные торги признаны состоявшимися и интерес к этому активу был больше чем у одного участника. А что делать, если нет, желающих участвовать в конкурсных торгах или аукционах на имущество, от которого хотел бы избавиться город или поселок.

Для этих случаев существует несколько методов таких, как приватизация, продажа или предоставление муниципального имущества без торгов, без конкурсов и аукционов. В этой статье будет рассказано о том, как продается и осуществляется передача муниципального имущества без торгов, на какой правовой базе строится такая система отношений и как такие схемы реализуются на практике.

Условия продажи и предоставление муниципального имущества без проведения торгов

Условия продажи и реализация муниципального имущества без проведения торгов регламентируются многими положениями федерального законодательства, начиная от Конституции РФ, закрепляющая за муниципалитетами право распоряжения своей собственностью, нормами закона ФЗ 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления» и многими отраслевыми нормативными актами.

В общем виде передача муниципального имущества безвозмездно без торгов или продажа муниципального имущества может быть реализована в следующих случаях:

  • продажа имущества товариществам собственников жилья,
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, продажа муниципального имущества
  • муниципальным компаниям и предприятиям
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.
  • продажа муниципального имущества.

Кроме того, имущество может быть продано без торгов и заключены муниципальные контракты без торгов на бессрочную аренду любым лицам, если:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м или не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Полномочия муниципалитетов по торгам имуществом

Также в некоторых случаях муниципалитеты имеют право передавать имущество муниципальных предприятий или компаний, принадлежащих им на праве собственности в долгосрочный лизинг, что по своей сути представляет продажу имущества в рассрочку.

Как выкупается муниципальное имущество

Чтобы было понятно, как работает вся эта система на практике, следует рассмотреть некоторые моменты системы реализации и отчуждение муниципального имущества без торгов, подробнее.

  1. Приоритетное право выкупа или аренды. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и на федеральном уровне устанавливающий, ранее не предусмотренный законодательством способ приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно Закону от 22.07.2008г. (ст. 3) предприниматели могут выкупить (заключить муниципальный контракт без торгов) арендуемое недвижимое имущество из государственной собственности субъекта Российской Федерации или из муниципальной собственности (пролонгация договора муниципального имущества без торгов) при одновременном соблюдении следующих условий:

Муниципальные контракты

Система управления муниципальным имуществом

  • Арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух лет или более до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 на основании договора или договоров аренды этого имущества. При этом возможны ситуации, когда арендатор на момент вступления в силу Закона от 22.07.2008г. владел арендованным имуществом два или более двух лет, но договор аренды прекратился, и только затем было принято решение о приватизации данного имущества. Понятно, что в таком случае право на выкуп у бывшего арендатора возникнуть не может.

Известно, что договор аренды может быть заключен и на определенный, и на неопределенный срок. При этом, если договор заключен на срок от одного года и более, у арендатора возникает право на выкуп (пролонгация договора муниципального имущества без торгов) только в случае государственной регистрации договора аренды в установленном законодательством порядке (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

  • Отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество. Отсутствует задолженность по неустойкам (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст. 4 Закона от 22.07.2008г., а в случае, прямо предусмотренном Законом от 22.07.2008г., — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
  • Арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. См. ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Выкупить имущество можно только в том случае, если публичный собственник (муниципалитет) не включил его в перечень объектов, используемых для адресной поддержки малого и среднего бизнеса. Например, бизнес — инкубаторы, торговые заведения для данной категории предпринимателей и пр.
  • Площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 № 961 предельные значения были установлены в размере 1000 кв. метров, а максимальная рассрочка платежа – 3 года. Для сравнения — Законом Республики Татарстан от 3.10.2008 № 79-РТ предельные значения были установлены в размере 1500 кв. метров с максимальной рассрочкой 12 месяцев.

В общем порядке арендатор, желающий выкупить имущество, реализует право на выкуп по цене, определяемой в особом порядке – независимым оценщиком. И потому он не связан условиями продажи, согласованными между покупателем и продавцом.

Закон от 22.07.2008г. содержит две процедуры выкупа: перед выставлением на продажу в процессе приватизации и инициативный выкуп по заявлению арендатора.

В первом случае, собственник намерен приватизировать недвижимость, которую занимает арендатор, и включает ее в нормативные акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Арендатор же в соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 г. в этом случае вправе обратиться к публичному собственнику с заявлением о своем намерении выкупить недвижимое имущество до его приватизации. Это заявление порождает обязанность публичного собственника заключить договор купли-продажи данного имущества с арендатором и таким образом остановить приватизацию имущества по плану.

Второй случай. Арендатор может по своему усмотрению принять решение о реализации права на выкуп имущества (предусмотрено Законом от 22.07.2008г.) и направить соответствующее заявление публичному собственнику. Это заявление порождает обязанность собственника продать недвижимость субъекту малого или среднего предпринимательства.

  1. Приватизация муниципального имущества

Несмотря на то, что основной этап приватизации муниципального или государственного жилья в собственность остался в далеком прошлом, все же этот метод пока остается одним из основных, которым пользуются многие муниципалитеты России.

Согласно законам о приватизации 1997г («о приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», от 21.07.1997 N 123-ФЗ) и 2001г. («О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований имущества в собственность физических и юридических лиц.

Цели приватизации

Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда являются:

  • добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;
  • бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;
  • гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения только один раз.

В качестве нормативно-правовой базы приватизации жилья даже в настоящее время используются следующие государственные акты.

Приватизация жилищного фонда в РФ регулируется в основном следующими правовыми актами:

  • Законом РФ от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
  • Положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 года №4;
  • от 25 февраля 2013 года №16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2
  • Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Сроки приватизации

Перечисленные нормативные акты являлись базой для органов муниципального управления для разработки своих собственных. В соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ процесс приватизации включает несколько этапов:

Приватизация квартиры

  • подача заявки на приватизацию;
  • принятие полномочным государственным органом или органом местного самоуправления решения о приватизации конкретного объекта;
  • составление и утверждение плана приватизации;
  • заключение с приобретателем приватизируемого предприятия (имущества) договора. т.е. заключение договора с муниципальным образованием без торгов.

При этом, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

  1. Лизинг муниципального имущества.

Почти в каждом муниципальном образовании в РФ есть немало предприятий, принадлежащих городской (поселковой) власти на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В некоторых случаях бывает оправдана не прямая продажа имущества таких предприятий, а продажа их через систему лизинговых контрактов.

В этом случае муниципалитет получает не только цену за конкретное имущество или объект недвижимости, но и в течение нескольких лет имеет возможность получения дополнительной прибыли в виде процентов, по переданному в лизинг имуществу.

К сожалению, такая форма продажи муниципального имущества без торгов используется довольно редко, так как муниципалитетам на рынке лизинга трудно конкурировать со специализированными коммерческими лизинговыми компаниями. Но в случае, если нужно пополнить местный бюджет — это бывает иногда почти единственным и оптимальным вариантом для городских властей, особенно небольших муниципалитетов.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх