Продажа объекта незавершенного строительства

Предполагается, что объект незавершенного строительства не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, он может быть использован только для дальнейшего строительства.

В договоре купли-продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет — недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество для объектов недвижимости после государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На практике часто бывают случаи, когда застройщик заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предварительно не зарегистрировав на себя право собственности на продаваемый объект, поэтому покупателю стоит проверять юридическую чистоту сделки.

Прежде, чем зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства необходимо позаботится о праве на соответствующий земельный участок. Право собственности на объект незавершенный строительством регистрируется только в случае права собственности, аренды на земельный участок, на котором находиться данный объект. Поэтому при заключении сделки купли-продажи, покупателю необходимо учесть некоторые особенности, дабы минимизировать свои риски, риски столкнуться с недобросовестным продавцом.

Во-первых, необходимо обратить внимание имеется ли у продавца разрешение уполномоченного органа власти на строительство объекта незавершенного строительства на определенном участке. Как уже отмечалось ранее, разрешение на строительство может предоставляться только в случае наличия у владельца права на земельный участок, это может быть право собственности на земельный участок или временное право владения и пользования, а именно договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке.

Получая разрешение на строительство, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости.

Во-вторых, проверить объект покупки возможно, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Таким образом, можно удостовериться в том, что данный объект зарегистрирован на определенное лицо.

Факт создания объекта, незавершенного строительством, фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах:

  1. документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
  2. разрешение на строительство;
  3. проектная документация;
  4. технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства

Поэтому покупателю, следует потребовать у продавца, следующие документы: документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства; решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта; план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации; проектно-техническую, проектно-сметную документацию, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства (Незнамова А.А.)

Несомненно, самой распространенной сделкой в отношении недвижимости выступает договор купли-продажи. Развитие рыночных отношений, включение в оборот земельных участков, объектов незавершенного строительства способствует росту оборота недвижимости в хозяйственной деятельности. Такое явление способствует и развитию нормативной базы. В настоящее время нормативную базу правового регулирования оборота недвижимости составляют правовые нормы Гражданского кодекса РФ, которые в дальнейшем стали развиваться в других нормативных актах.
Учитывая особую ценность объекта недвижимого имущества и роль, которую оно играет в гражданском обороте, законодатель установил для недвижимости специальный правовой режим, основанный на необходимости обеспечения прочности, стабильности прав и введении особого порядка по распоряжению им.

В данной статье нами будут рассмотрены особенности купли-продажи объектов незавершенного строительства. Приобретение объектов незавершенного строительства в последние годы стало весьма распространенным явлением. В соответствии с действующим законодательством объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Поэтому такая форма купли-продажи объекта недвижимости имеет определенные как положительные, так и отрицательные моменты. В качестве основной причины, отрицательно влияющей на отношения, связанные с куплей-продажей объекта незавершенного строительства, выступает отсутствие четкой регламентации самого понятия «объект незавершенного строительства». В качестве одного из подходов к его определению следует указать Градостроительный кодекс РФ, где в п. 10 ст. 1 объект капитального строительства рассматривается как объект незавершенного строительства <1>, из чего можно сделать вывод, что объект недвижимости в стадии строительства следует считать объектом незавершенного строительства. Другим важным выводом, вытекающим из анализа п. 14 названной статьи Градостроительного кодекса РФ, является то, что законодатель не считает объекты капитального ремонта и реконструкции объектами незавершенного строительства. Однако из данной статьи кодифицированного акта мы не можем сделать вывод, на каком этапе (стадии) строительства возникает объект незавершенного строительства. Следует заметить, что среди исследователей данной проблемы нет однозначного подхода к определению данного понятия. Так, в своем диссертационном исследовании З.К. Кондратенко <2> соглашается с выводом Р.А. Валеева, что «объект строительства» — родовое понятие, а «объект незавершенного строительства» и объект «завершенного строительства» — видовые понятия <3>. При этом Р.А. Валеев считает, что «объект незавершенного строительства — это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке» <4>. По нашему мнению, данный вывод не соотносится с положениями п. п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. При этом введение понятия «объект завершенного строительства» ничем не обосновано. Другая точка зрения, с которой следует в целом согласиться, в большей степени конкретизирует понятие «объект незавершенного строительства». Она отражена в совместной статье С.А. Чайковской и Е.В. Смиренской: «… объект незавершенного строительства — это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, законсервированы, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению» <5>. Несмотря на перегруженность предложенного определения, внесение в него кроме признака недвижимости «наличие прочной связи с землей объекта, перемещение которого без несоизмеримого ущерба его назначению невозможно», признака «индивидуальной определенности» существенно конкретизирует понятие «незавершенного строительства» и соотносится с положениями п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» <6>. Данный пункт Постановления еще раз указывает на необходимость исполнения информационной концепции предмета договора, и, как правильно указывала Л.Б. Ситдикова, «… условия о предмете представляют собой своеобразную информацию, которая, как правило, должна индивидуализироваться в конкретной области» (в данном случае в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства должна быть представлена полная и исчерпывающая информация, позволяющая установить недвижимое имущество) <7>. Следует указать, что судебная практика исходит из того, что моментом возникновения объекта незавершенного строительства следует считать момент приобретения этим объектом свойств недвижимой вещи <8>.
———————————
<1> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (в ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
<2> Кондратенко З.М. Гражданско-правовой механизм приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства: Дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2014. С. 74.
<3> Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2007. С. 15 — 16.
<4> Там же. С. 16.
<5> Чайковская С.А., Смиренская Е.В. Понятие объекта незавершенного строительства // Актуальные вопросы юриспруденции: Материалы международной заочной научно-практической конференции. 16 января 2013 г. Новосибирск. С. 95.
<6> Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС «КонсультантПлюс».
<7> Ситдикова Л.Б. Проблемы нормативно-правового и договорного регулирования консультационных услуг // Юридический мир. 2007. N 1. С. 16.
<8> Решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан по делу N 2-2106/2013 2-284/2014 2-284/2014 (2-2106/2013;)~М-2029/2013 М-2029/2013 от 29 августа 2014 г. : Судебные и нормативные акты РФ. URL: http://sudact.ru/(дата обращения: 20.09.2014).
Таким образом, по нашему мнению, характеризующими признаками объекта незавершенного строительства следует признать общий признак недвижимости, закрепленный в ст. 130 ГК РФ, а также признак, характеризующий индивидуальную определенность объекта недвижимости.
По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (п. 1 ст. 218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта (п. 2 ст. 218 ГК РФ). При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации <9>.
———————————
<9> См.: ст. 25 Федерального закона РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 21.07.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.
Интересен вопрос о возможности распоряжения объектом незавершенного строительства, права собственности на которое еще нет (или, как правило, оно за субъектом еще не зарегистрировано), но которое возникнет в будущем. Пункт 2 ст. 455 ГК РФ предусматривает, что договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В данном случае имеет место договор купли-продажи будущей вещи.
Так, к примеру, юридическое лицо заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства или иной недвижимости, которой фактически не существует и право собственности на которую у данного юридического лица не зарегистрировано в предусмотренном законом порядке. При этом у сторон договора возникают вопросы в отношении предмета договора и его надлежащего исполнения, прав и обязанностей сторон. Также возникает вопрос: возможно ли в данном случае совершение такой сделки по купле-продаже будущего объекта недвижимого имущества или ее невозможность обусловлена характером товара?
Среди ученых нет единого мнения по этому вопросу. Так, В.П. Мозолин, А.А. Павлов полагают, что недвижимое имущество не может быть будущей вещью по договору купли-продажи в связи с тем, что право собственности на вновь созданный объект недвижимости, подлежащее государственной регистрации, будет возникать только с момента такой регистрации и до государственной регистрации права на недвижимое имущество оно не выступает объектом гражданского оборота <10>. Указанные ученые считают допустимой продажу «будущих» вещей, только когда продавец в момент заключения договора имеет реальную возможность их создания или приобретения в будущем.
———————————
<10> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 42 (автор комментария — В.П. Мозолин); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. С. 20.
Другие авторы, например Д.О. Тузов, В.А. Слыщенков утверждают, что любой договор купли-продажи в момент его заключения соответствует законодательству, независимо от наличия у продавца права собственности на предмет договора. Они подчеркивают, что важным моментом является то, что право собственности должно быть зарегистрировано и приобретено продавцом к моменту передачи права собственности покупателю, т.е. на момент государственной регистрации перехода права собственности <11>. Данная позиция имеет длительную историю. Еще Г.Ф. Шершеневич выступал с резкой критикой русского гражданского законодательства в части тех норм, из-за которых договор считался как способ приобретения собственности, отмечая, что договор купли-продажи не создает сам по себе собственности, а является только основанием <12>.
———————————
<11> Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. С. 117; Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М.: Статут, 2007. С. 178 — 179.
<12> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 182.
Пленум ВАС РФ пояснил ситуацию по покупке объекта незавершенного строительством <13>, изменив позицию судов, которая заключалась ранее в недопустимости продажи объекта, созданного в будущем. Суды до разъяснений Пленума ВАС РФ свою позицию аргументировали тем, что в договоре должен быть четко прописан предмет, указаны данные, которые позволяли бы точно установить недвижимое имущество, подлежащее продаже <14>.
———————————
<13> Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС «КонсультантПлюс».
<14> Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 N КГ-А41/12649-08 по делу N А41-К1-9691/07 // СПС «КонсультантПлюс».
В практике судов встречалась позиция, согласно которой объект недвижимости мог быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из уже существующего объекта недвижимости и т.д.). В связи с этим суды признавали соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя в таких договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы <15>.
———————————
<15> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2009 по делу N А10-3443/08 // СПС «КонсультантПлюс».
В настоящее же время Постановлением Пленума ВАС РФ N 54 подтверждена возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. При этом для индивидуализации объекта недвижимости, который будет создан в будущем, можно указать такие данные, как местонахождение будущего объекта недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, проектной документацией.
Итак, при заключении договора купли-продажи будущей недвижимости неуправомоченный отчуждатель действительно не обладает правом собственности на данный объект, но этого и не требуется, т.к. с учетом нормы п. 1 ст. 223 ГК РФ продавец должен обладать правом собственности в момент передачи права собственности, а не в момент установления обязательств между ним и покупателем.
Логична и правильна схема, согласно которой после завершения строительства продавец для приобретения права собственности на отчуждаемый объект должен зарегистрировать право собственности в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ, а в случае если этот объект не достроен, он должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Затем вещь передается покупателю по правилам ст. 551 ГК РФ, причем в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности спор может быть передан в суд. Отсюда возможен вывод о том, что продавец при передаче вещи должен обладать зарегистрированным правом собственности, в противном случае передать его покупателю он не может <16>.
———————————
<16> Кондратенко (Мустафина) З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012. N 3. С. 42 — 45.
Таким образом, видно, что Постановление Пленума ВАС РФ N 54, с одной стороны, упрощает оборот объектов незавершенного строительства и не требует государственной регистрации права собственности на такой объект для совершения сделки по распоряжению им, но, с другой стороны, не дает возможности принудить продавца по договору купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, к созданию такой недвижимости. В такой ситуации истец вправе будет требовать только возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, предусмотренной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью имущества).
Постановление Пленума ВАС РФ N 54 не исключает возможных злоупотреблений при соответствующем толковании действующего гражданского законодательства.
Разъяснения Пленума ВАС РФ, а соответственно, и конструкцию купли-продажи будущей вещи нельзя применять при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <17>.
———————————
<17> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
В современном гражданском праве существует реально действующий механизм заключения предварительного договора, в том числе по купле-продаже недвижимого имущества, который и следует использовать применительно к купле-продаже недвижимости, которая еще не создана или находится в процессе создания (объект незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке).
Предварительный договор может быть заключен между сторонами по поводу недвижимой вещи, которая уже имеется у продавца в момент заключения предварительного договора, и по поводу недвижимой вещи, которой у продавца еще нет, но она будет создана в будущем — к моменту заключения основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи будущей (несуществующей, непостроенной) недвижимой вещи порождает последствия в виде обязанности сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости, но не создает для них прав и обязанностей по передаче вещи или по уплате цены товара.
Предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, с условием предварительной уплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем. Тогда по смыслу этого разъяснения — если в договоре содержится иное условие оплаты товара (после передачи товара, предварительная оплата товара в несущественной части, частичная оплата товара, оплата товара в кредит или в рассрочку), то данный договор следует признавать предварительным.
Следует указать и на активно осуждаемое в последнее время предложение об изменении процедуры перехода права собственности. Так, например, законодательство не содержит требования об обязательном оформлении договора продажи недвижимости у нотариуса, хотя одним из главных направлений деятельности юридического сообщества за последние годы стала разработка и активное обсуждение на стадии законодательного утверждения проекта Федерального закона <18>.
———————————
<18> Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс».
В рамках обсуждения законопроекта рассматривались предложения законодателя о закреплении в Кодексе нормы обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью <19> как меры, «позволяющей обеспечить эффективность в сфере оборота недвижимости» <20>, которая впоследствии, как указывает Л.Б. Ситдикова, «не нашла поддержку у законодателя» <21>.
———————————
<19> Стенограмма парламентских слушаний Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству на тему «Модернизация Гражданского кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2012 г. // СПС «КонсультантПлюс».
<20> Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 18 — 20.
<21> Ситдикова Л.Б. К вопросу о нотариальном удостоверении договора возмездного оказания риэлтерских услуг // Нотариус. 2013. N 1. С. 18 — 20.
Таким образом, исследование некоторых положений по материалам современной судебной практики показывает неоднозначность, а иногда неправильность толкования судами норм гражданского законодательства, что неизбежно диктует необходимость его совершенствования.
Литература
1. Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: Дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2007. С. 15 — 16.
2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 42 (автор комментария — В.П. Мозолин).
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. С. 20.
4. Кондратенко З.М. Гражданско-правовой механизм приобретения права частной собственности на объекты незавершенного строительства: Дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2014. С. 74.
5. Кондратенко (Мустафина) З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012. N 3. С. 42 — 45.
6. Ситдикова Л.Б. К вопросу о нотариальном удостоверении договора возмездного оказания риэлтерских услуг // Нотариус. 2013. N 1. С. 18 — 20.
7. Ситдикова Л.Б. Проблемы нормативно-правового и договорного регулирования консультационных услуг // Юридический мир. 2007. N 1. С. 16.
8. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 18 — 20.
9. Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. С. 117.
10. Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М.: Статут, 2007. С. 178 — 179.
11. Чайковская С.А., Смиренская Е.В. Понятие объекта незавершенного строительства // Актуальные вопросы юриспруденции: Материалы международной заочной научно-практической конференции. 16 января 2013 г. Новосибирск. С. 95.
12. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 182.

Сделки с объектами незавершенного строительства

Понятие объекта незавершенного строительства четко не определено действующим законодательством. По мнению Е. Суханова, такой объект считается недвижимостью лишь при консервации строительства. Анализ правоприменительной практики показывает, что суды при квалификации строения в качестве недвижимости прежде всего обращают внимание на характер связи объекта с землей. В литературе также обращалось внимание на необходимость использования критерия невозможности перемещения объекта при квалификации его в качестве недвижимости и подчеркивалось, что объект фактически существует как до, так и после регистрации.

По общему правилу объект незавершенного строительства подлежит достройке, но его судьба может измениться, если он является предметом спора о разделе имущества супругов.

При совершении сделок с объектами незавершенного строительства необходимо соблюдать следующие условия. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда вправе вести строительные работы. Поэтому, если строение является предметом действующего договора, сделки с таким объектом не допускаются, на что указано в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998.До момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами, что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику виндикационного иска.Согласно ст. ст. 130, 219 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на объект незавершенного строительства как недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в установленном порядке и возникают с момента регистрации. Соответственно сделки с объектами незавершенного строительства до момента государственной регистрации недействительны.

Аналогичное положение действует в случае продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов в порядке исполнительного производства. До тех пор, пока право собственности на объект не будет зарегистрировано, он не может быть продан.

Из данного правила есть исключение. Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей, но для совершения сделки права на строение должны быть зарегистрированы.

Отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может служить основанием для признания сделки недействительной, если право возникло до введения в действие Закона о регистрации.

В силу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на незавершенное строительство регистрируется при наличии разрешения на строительство, проекта, описания объекта, а также документов, подтверждающих права на земельный участок. Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой, которая подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Возникает вопрос: каким же образом индивидуализировать объект незавершенного строительства? ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении указал, что доказательством служит акт технического состояния либо иной документ, содержащий описание объекта.

В связи с тем что речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре недвижимости.Следует выяснить, имеется ли в натуре объект незавершенного строительства на момент заключения сделки.

Законодательство не содержит четкого ответа на вопрос, допускается ли аренда объекта незавершенного строительства. Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ об аренде. Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа сделан вывод, что аренда незаконна, поскольку незавершенный строительством объект может быть использован только с целью окончания строительства. Видимо, данный вывод основывается на том, что объект незавершенного строительства, исходя из его юридического определения и целевого назначения, становится пригодным для использования после достройки и ввода в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Являясь недвижимым имуществом, объект незавершенного строительства может выступать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с ГК РФ применяется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Договор ипотеки незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, при отсутствии которой считается недействительным (ст. 339 ГК РФ).

Договор ипотеки может заключаться одновременно с договором купли-продажи объекта незавершенного строительства в качестве обеспечения исполнения обязательств по сделке.

Анализ судебной практики приводит к выводу о том, что юристам при оценке правомерности сделок с объектами незавершенного строительства необходимо обращать внимание на следующее: объект сделки не должен быть предметом действующего договора строительного подряда; права на не завершенное строительством здание, строение, сооружение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке; договор должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать объект и его расположение на земельном участке; цена является существенным условием договора купли-продажи; при заключении договора залога следует установить, обременяются ли ипотекой имеющиеся на участке сооружения и строящиеся здания, возведение которых планируется в период действия договора.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх