Процент готовности объекта незавершенного строительства

Расчет коэффициента строительной готовности

Конструктивный элемент

Доля стоимости конструктивного элемента в общей величине удельного показателя

Степень выполнения работ,%

Коэффициент строительной готовности

%

руб

%

руб

Фундаменты

8,7

77,4

8,7

77,4

Каркас

17,3

154,0

17,3

154,0

Наружные стены

231,4

13,0

155,7

Перегородки

1,1

9,8

Кровля

7,3

65,0

Заполнение оконных и дверных проемов

5,8

51,6

Полы

4,3

38,3

Отделка

7,9

70,3

Отопление и вентиляция

5,6

49,8

Водопровод и канализация

3,3

29,4

Электроснабжение

1,9

17,0

Прочие работы

5,7

50,7

Итого

890,0

39,0

347,1

Таким образом, коэффициент готовности составит:

347,1:890+0,005=0,395.

В соответствии со вторым способом для определении коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если располагаются изменение функционального назначения объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания строительства, принимается в размере 2600руб/м, что в расчете на 1мздания составит 520руб.

Тогда коэффициент готовности составит:

(890-520):(890+4,45)=0,413.

Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных показателях.

Среднее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности 0,395.

Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.

Период завершения возделывания объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15мес.

Расчет проводится из предположения поквартального получения средств и процентной ставки 7,5% ( за период).

Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты учитываются в размере 5%.

Величина предпринимательской прибыли для оцениваемого типа недвижимости принимается 10%. Отметим, что значение данного показателя рекомендуется определять для каждого региона и типа оцениваемой недвижимости.

Тогда стоимость объекта без учета износа составит:

— стоимость строительства

890 руб/м*2000*0,395=730 100руб;

— сопутствующие затраты:

получение исходно-разрешительной документации

Объекты незавершенного строительства

Главная / Объекты капитального строительства / Объекты незавершенного строительства

ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом).

Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

№ п/п

Конструкции

Фундаменты

Стены и перегородки

Перекрытия

Крыши

Полы

Проемы

Отделочные работы

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

Прочие работы

Итого

Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.

Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:

  • Фундаменты бутовые ленточные;
  • стены кирпичные с наружной штукатуркой;
  • перегородки дощатые оштукатуренные;
  • перекрытия деревянные отепленные;
  • кровля железная по деревянным стропилам,
  • полы дощатые.
  • Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение

Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.

Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.

Степень готовности — 100%

В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае с жилыми зданиями все не так однозначно. В условиях, когда для ввода жилого дома не требуется получение Разрешения на ввод, в силу «дачной амнистии», момент, когда ОНС(объект незавершенного строительства) становится Жилым домом — весьма спорный.

Обусловлено это тем, что один человек может жить в доме, где тепло, но нет никакой отделки — жизнь в условиях перманентного ремонта для него является нормой, а другой не заедет в дом, пока в нем не будет установлено все, чтобы о ремонте забыть навсегда.

«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.

Какова же отвественность кад.инженера? Согласно ст.29.1 Закона о кадастре, инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, в случае, если заказчик предоставил документы, которые содержат недостоверные сведения. Однако будет ли являтся Декларация, заполненная в отношении здания без благоустройств и законченной отделки документом, содержащим недостоверные сведения, если заполнивший ее человек утверждает, что он готов жить в таком здании? Вопрос действительно спорный. Скорее всего все придет к тому — согласен ли кадастровый инженер с таким утверждением или нет.

Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.

Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.

Степень готовности объекта для осуществления регистрации права собственности

Нормативно-правовыми актами не установлена минимально необходимая степень готовности объекта незавершенного строительства, необходимая для регистрации прав на него.

На практике, регистрируется права на незавершенные строительством объекты со степенью готовности и 1% — см. например, Постановление 11 ААС от 08.05.2015 № А55-27013/2014, Постановление АС ЦО от 02.04.2015 № А14-794/2014. При этом, на минимальную степень готовности объекта, позволяющего квалифицировать как недвижимое имущество, может указывать наличие фундамента.

: По общему правилу, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок (например, договор аренды), на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством РФ для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения. При этом, объект незавершенного строительства должен пройти кадастровый учет. Данные правила установлены в ч.2 ст.25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Кроме того, для юр.лиц для предоставления в Росреестр также потребуется:

нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;

копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;

документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

В ряде случаев, органы Росреестра могут также затребовать и проектную документацию (см. Приказ Росреестра по Москве от 13.04.2010 № 113).

В соответствии с п.п.22 п.1 ст.333.33 НК РФ — за государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, государственная пошлина уплачивается в размере: для физических лиц — 2000 рублей, для юридических лиц – 22 000 рублей.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Приказ Росреестра по Москве от 13.04.2010 № 113

«Примерный перечень документов, представляемых при государственной регистрации
права на не завершенный строительством объект*

Подлинник и копия разрешения на строительство, выданного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, либо Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзором), либо иным органом, который в соответствии с действовавшим законодательством был уполномочен на выдачу указанного документа.

Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок, подтверждающих факт отведения земельного участка для строительства объекта.

Проектная документация.

Документы, выданные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, содержащие описание объекта незавершенного строительства, в том числе информацию об общей площади застройки и степени готовности объекта в процентах.

Документ, подтверждающий факт отсутствия прав третьих лиц на созданный объект».

Объекта незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – это здания, строения, сооружения, строительство которых продолжается, либо приостановлено или законсервировано, а также законченные строительством объекты недвижимости, не введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) объект незавершенного строительства описывается степенью готовности в процентом.

Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта незавершенного строительства.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

№ п/п

Конструкции

%
Фундаменты
Стены и перегородки
Перекрытия
Крыши
Полы
Проемы
Отделочные работы
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Прочие работы
Итого

При постановки на кадастровый учет зданий жилого назначения (кроме МКД) степень готовности указывается в Техническом плане на основании Декларации об объекте недвижимости заполненной правообладателем земельного участка на котором расположен объект.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх