Расписка вместо договора купли продажи

Продолжение. Начало смотрите
Теперь поговорим о покупке по расписке как «аналога» договора купли – продажи, что до сих пор нередко случается.
Как водиться, вновь обратимся к первоисточнику. В нашем случае это будет Гражданский кодекс РФ из статьи 550 которого следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. А расписка по своей сущности является односторонним документом, составленным должником типа «я взял». Кроме того, согласно ст. 554 Гражданского кодекса договор купли-продажи е должен содержать сведения, позволяющие точно идентифицировать продаваемую недвижимость, включая расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. То есть адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, чего расписка по определению содержать не может, Если же таких данных не имеется, то в силу части 2 статьи 554 ГК договор купли продажи считается незаключенным.
То есть, когда при покупке в расписке за проданный дом, гараж, земельный участок указаны его цена и данные, позволяющие точно идентифицировать предмет продажи (например адрес, кадастровый номер), то при определенных условиях суд может признать такую расписку полноценным договором купли продажи), даже если в шапке этого договора записано «расписка», а не «договор», поскольку в любом договоре главное не название, а содержание.
Свою позицию по признанию расписки договором можно обосновать следующим:

  • В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора продажи влечет его недействительность. Но отсутствие подписи покупателя на расписке никак не является неустранимой и вполне может быть проставлена непосредственно при подаче документов на проведение государственной регистрации, если бы продавец появился при сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на проданный им участок;
  • В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей;
  • Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену);
  • По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
  • На основании п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
  • В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества;
  • На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
  • В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, при этом если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора и во внимание принимаются все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Если из содержания расписки следует, что продавец продал покупателю принадлежащий ему объект недвижимости (дом, квартиру, участок, гараж), расположенный по конкретному адресу, с конкретным кадастровым номером. Также из расписки следует, что продавец, ее составивший, получил указанную в расписке сумму именно за проданное им имущество, а также передал покупателю всю документацию на проданное ему имущество (техплан, техпаспорт) и ключи от дома (квартиры, гаража).
Вышесказанное свидетельствует, что действительная воля сторон при оформлении расписки при покупке была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи конкретно поименованного объекта и за конкретно поименованную стоимость.
То есть расписка отвечает всем признакам, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости, по предмету договора, цене, передачи недвижимости, установленным параграфом 7 Гражданского кодекса РФ за исключением факта государственной регистрации.
Таким образом по совокупности доказательств составленная продавцом при покупке расписка является договором купли-продажи, а сам договор продажи имущества является заключенным и исполненным сторонами с момента его заключения.
Ну а если просто будет указано, что Иванов передал петрову деньги за земельный участок «около пруда» или «на улице такой-то», то суд в этом случае не признают такую расписку полноценным договором купли-продажи.

* в статье мы говорим именно о случае, когда расписку пытаются представить как замену договора купли-продажи, а не как приложение к договору, свидетельствующем о получении денег за проданную вещь

Сделка купли-продажи квартиры одна из самых крупных и ответственных в жизни многих людей. Ключевой этап купли-продажи — подписание договора и расчет. Чем рискует покупатель квартиры? Какие риски у продавца? Как лучше организовать этот процесс и обезопасить себя? В статье мы рассмотрим несколько основных ошибок и разберем меры предосторожности

1. Распространенные ошибки при проведении расчетов

Непроверенная подлинность и качество купюр

Проведение расчетов в небезопасном месте

Передача аванса или задатка в большом объеме

Передача денег без расписки

Передача денег без свидетелей

Расчет в валюте

2. Варианты расчета по договору купли-продажи квартиры

Наличный расчет до подписания договора купли-продажи

Наличный расчет после подписания договора купли-продажи

Безналичный способ

Передача денег — это риск для двух сторон сделки. Продавец хочет получить деньги и потом передать квартиру, а покупатель, наоборот, расплатиться после получения квартиры. Если у второй стороны есть злой умысел, то продавец рискует остаться без квартиры, и не получить расчет за нее. Покупатель рискует отдать деньги и не получить квартиру в собственность. Такие конфликты решаются в судебном порядке, но не всегда успешно.

Распространенные ошибки при проведении расчетов

Непроверенная подлинность и качество купюр

Наличная передача денег при продаже жилья до сих пор самый популярный способ расчета в Беларуси. Купюры нужно проверить у специалиста. Порванные или пораженные грибком купюры подлежат замене. За замену банк возьмет комиссию. Процедура замены длится от дней до месяцев.

Подлинность купюр проверяют с помощью специального оборудования — детекторов. Проверить купюры можно в банке или в агентстве недвижимости. Если сделка проходит через агентство, заранее уточните, как будут проверять купюры.

Проведение расчетов в небезопасном месте

Случайный выбор места расчета — грубая ошибка многих продавцов и покупателей. Часто расчет происходит в продаваемой квартире без свидетелей, или в салоне автомобиля возле БТИ или нотариальной конторы.

Запомните правило — не проводите расчеты в месте с большим количеством людей. Для этих целей категорически не подходят: торговые центры, рестораны и кафе, парковки и т.д.

Никому не сообщайте о запланированной сделке, кроме самых доверенных лиц. Сообщите им о предполагаемом времени завершения сделки. Так ваши близкие смогут поднять тревогу, если вы перестанете выходить на связь.

В день передачи денег откажитесь от передвижения на общественном транспорте. Если планируете пользоваться такси, вызывайте машину не на адрес БТИ или нотариальной конторы, а на адреса ближайших домов.

Мы рекомендуем проводить сделку в безопасном месте с привлечением специалиста, например, риэлтора или банковского работника. Для подписания документов и дальнейшего расчета подойдет переговорная комната вашего агентства недвижимости или банка. В кабинете регистратора или нотариуса расчеты формально запрещены.

Передача аванса или задатка в большом объеме

Внесение аванса или задатка в крупном размере, даже подтвержденное распиской, связано с серьезными рисками. Сделка еще не совершена и право собственности на квартиру не передано, а крупная сумма внесена. Не стоит передавать более 5% от стоимости объекта в качестве задатка или аванса. Взыскать с продавца сумму аванса при его отказе от сделки может быть очень непросто.Особенно сложно добиться возврата денег, если продаваемая квартира — единственное имущества продавца и у него нет официального дохода.

Передача денег без расписки

В договоре купли-продажи либо в акте приема-передачи недвижимости есть пункт о том, что расчеты произведены полностью. Не лишней будет расписка о передаче всей суммы, написанная от руки получателем денежной суммы. Она может быть использована, как письменное доказательство при необходимости. Если вы вносите деньги частями – каждая из них должна быть подтверждена распиской от получателя.

Передача денег без свидетелей

Если в сделке не участвуют представители агентства недвижимости, то необходимо найти нескольких свидетелей. Мы советуем найти 2 свидетелей, которые подпишут расписку о передаче денег. Эти люди смогут подтвердить в случае спора, что сделка совершена и расчет произведен в полном объеме. А расписка послужит письменным доказательством именно факта передачи денег, а не факта заключения сделки.

Расчет в валюте

Законодательство предусматривает расчеты между гражданами только в белорусских рублях. В договоре купли-продажи можно предусмотреть, что оплата по нему может быть эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае сумма к оплате в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или курсу, установленному соглашением сторон.

Желание рассчитаться в валюте один из главных мотивов расчета наличными для многих продавцов и покупателей. Неустойчивость курса рубля давно приучила белорусов хранить крупные суммы в твердой валюте. Чтобы рассчитаться рублями, покупатель должен оплатить конверсию валюты. Продавец тоже заинтересован хранить крупную сумму в валюте, и также несет расходы на конверсию рублей. Для суммы 100 000 долларов США две такие конверсии могут обойтись и в 1000 долларов.

Так рождается мотив. В договоре участники сделки указывают рубли, а по факту передают валюту минуя конверсию. Доказать фактический расчет в валюте крайне сложно, чем и пользуются предприимчивые граждане.

В худшем случае при расчете в валюте, деньги за квартиру конфискуют, и наложат штраф от 50 до 100 базовых величин. Это предусмотрено п. 1.2. Указа Президента Республики Беларусь от 09.02.2015 года № 49. Саму сделку потенциально могут признать ничтожной как не соответствующую законодательству согласно ст. 169 Гражданского кодекса РБ.

Совершать безналичный расчет в валюте при покупке квартир также запрещено. Правоохранительные органы легко смогут вычислить такой расчет. Последствия вам уже известны.

Варианты расчета по договору купли-продажи квартиры

Наличный расчет до подписания договора купли-продажи

Мы рекомендуем подписывать договор купли-продажи и рассчитываться в присутствии нотариуса или регистратора. Укажите в договоре, что расчет произведен до подписания, и что договор имеет силу акта приема-передачи недвижимости согласно ст. 527 Гражданского кодекса РБ. Подписанные продавцом экземпляры договора купли-продажи обмениваются на сумму денег от покупателя. После чего договор подписывает покупатель и удостоверяет чиновник. Это исключит возможность злоупотребления.

Важно понимать, что в кабинете регистратора и нотариуса нет условий для подсчета и проверки купюр. Вам необходимо заранее подсчитать и проверить их. После подсчета необходимо запечатать точную сумму к оплате за квартиру в заранее подготовленный конверт. На конверте поставить подписи сторон и заклеить так, чтобы его невозможно было вскрыть без видимых повреждений. На сделку к регистратору или нотариусу ехать совместно покупателю с деньгами и продавцу. При таком подходе нет необходимости еще раз подсчитывать деньги у чиновников при совершении сделки.

Наличный расчет после подписания договора купли-продажи

Продавец и покупатель сначала заключают договор купли-продажи у регистратора с условием расчета в течение одного дня после подписания. Право собственности остается у продавца до момента подписания акта приема-передачи квартиры.
После этого продавец и покупатель производят расчет в банке. Тут возможны различные варианты:

  1. Деньги могут сниматься с расчетного счета покупателя и в наличном виде передаваться продавцу. Акт приема-передачи недвижимости подписывается продавцом одновременно с получением денег.
  2. Самый оптимальный вариант когда покупатель меняет валюту на рубли, а продавец сразу же приобретает желаемую сумму валюты. У каждой из сторон остаются банковские документы, подтверждающие легальность расчета. Остается минимизировать конверсионные потери. Своим клиентам мы помогаем подобрать лучшие условия конверсии, обычно это около 150 $ за 100 000 долларов, или по 75$ на сторону.

После расчета покупатель с актом самостоятельно обращается к регистратору за получением свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности. Для этого нужно предусмотреть договором право подачи покупателем документов для регистрации без участия продавца.

Безналичный способ

Стороны заранее выбирают наиболее выгодный друг для друга банк с минимальными комиссиями за перечисление. Договариваются о распределении расходов, в том числе по конверсии. Продавец открывает в выбранном банке расчетный счет в белорусских рублях.

Важный нюанс при выборе банка — обменный курс должен быть выгодным для продавца и покупателя. Именно этот курс необходимо использовать для привязки стоимости квартиры в эквиваленте. По общему правилу БТИ использует в тексте договора курс Национального банка РБ, если будет использован он — продавец не получит желаемую сумму в валюте. Банк продает валюту по более высокому курсу, чем курс НБ РБ.

Выбрав банк, стороны обращаются в БТИ за составлением и удостоверение договора купли-продажи с безналичным расчетом после подписания. Тут пригодится договор продавца на открытие счета. Реквизиты расчетного счета вносятся в текст договора купли-продажи, и указывается срок на перечисление денег. Лучше взять не менее 5 банковских дней.

Покупатель перечисляет деньги на расчетный счет продавца. Когда средства поступят, стороны встречаются и подписывают акт приема-передачи, после чего покупатель регистрирует переход права собственности на свое имя в БТИ. Это безопасный способ расчетов — нет перемещений по городу с крупной суммой наличных, а факт расчета подтверждается банковским документом. Минус — потери на комиссиях за перечисление и конверсию валюты.

Теперь вы знаете как не допустить ошибку при расчетах в сделке купли-продажи квартиры. Выбирайте наиболее подходящий способ рассчитаться и действуйте.

Осталась самая малость — договориться обо всем с продавцом или покупателем. Именно в таких переговорах кроется масса риэлторской работы. Нужно соблюсти баланс среди десятков требований и условий сторон. Сделать это бывает очень непросто. Особенно, если есть цепочка связанных друг с другом сделок, когда продавец квартиры, становится покупателем встречной недвижимости и так далее.

Поделитесь статьей в соцсетях, она может помочь вашим знакомым. А вы всегда сможете найти ее, когда она понадобится.

Желаем удачных переговоров и легкого совершения сделки!

Хотите получить консультацию специалиста по расчетам? Звоните по телефону +375 44 581 96 78 или оставьте заявку в форме ниже.

Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.

Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.

Понятие и особенности неотделимых улучшений

Под данное понятие попадают моменты капитального ремонта жилища, его перепланировки, реконструкции или других восстановительных работ, покупки и установки бытовой техники нового поколения. Неотделимыми эти дополнения именуются по той причине, что отделить их от недвижимого имущества нельзя.

Если помещение оценивалось в одну суму, когда его собирались приобретать люди, то после проведения подобного ремонта указанной квартиры, она поднимется в цене, что покупатели должны знать, соглашаясь с таким моментом.

К примеру, если в комнатах была переделана система отопления или заменены полы еще бывшим владельцем, то покупатели должны приобретать товар именно в таком виде, понимая, что этого уже изменить нельзя, доплатив деньги дополнительно за тот вид работ, которые были проведены в выставленном на продаже здании и замене или отделению не подлежат, что должно учитываться потенциальными покупателями.

Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?

Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.

Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:

  • в каком реально состоянии находится помещение;
  • проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
  • на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон. Неотделимые улучшение при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому проведение и осуществление стоит предусматривать заранее обязательно.

Требования и правила составления расписки

Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи. Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки. Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.

Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись. Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки. Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.

Образец(форма) расписки на неотделимые улучшения

Важные тонкости и советы по составлению

Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.

Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен. Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.

Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.

Видео по теме:

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх