Разменять 3 комнатную квартиру

Вопрос о размене квартиры актуален для пар, которые хотят развестись и жить отдельно, для раздельного проживания родителей и подросших детей, для расширения своей жилплощади и т.д.

Обмен может быть как равноценным (обмен происходит в отношении квартир, которые расположены в разных местах, однако их рыночная стоимость одинаковая), так и неравноценным (например, трехкомнатная меняется на две 1-комнатных).

Как разменять квартиру в России в 2020 году на другую? Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?

Прежде чем поднимать вопрос об обмене недвижимостью, необходимо рассмотреть реальные и популярные схемы обмена.

Обмен квартиры с 3 комнатами на 1+1+1

Казалось бы, ну что может быть проще: провести размен 3-х комнатной квартиры на 3 однокомнатные, однако в этом случае математику использовать не нужно.

Дело в том, что три однокомнатных квартиры по площади окажутся больше 1 трехкомнатной жилплощади. Да даже 2 однокомнатных квартиры по площади окажутся больше одной трехкомнатной, ведь нужно учесть, что в каждом жилье есть ванная, туалет, коридор и кухня.

Поэтому если возникла необходимость в обмене, то нужно понимать, что без доплаты обменять большую квартиру на 2 или 3 маленьких не получится.

Однако бывают ситуации, когда людям все же удается поменяться жильем без доплаты:

  • если «трешка» оказалась в итоге больше по размеру, чем 3 «однушки»;
  • если большая квартира расположена в центре города либо в престижном районе, а обмен производится на «однушки», которые находятся в спальных районах;
  • если в 3-комнатной квартире произведен новенький ремонт, а в «однушках» нет ремонта либо он легкий, косметический;
  • если просторная квартира имеет удачную планировку, все комнаты раздельные, а выбранные однокомнатные квартиры имеют маленькую кухню или зал, общий санузел.

В реалии обменять одну большую квартиру на три маленьких практически невозможно без доплаты. Более реальной окажется сделка по размену 3-х комнатной квартиры на две однокомнатные.

Обмен 3-комнатной квартиры на 1+1

Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.

Разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты реально в таких случаях:

  • если в 3-комнатной квартире сделан хороший ремонт, а в «однушках» выполнен косметический ремонт;
  • если «трешка» расположена в элитном районе или таком, где предусмотрена удобная транспортная развязка,п «однушки» находятся в спальных районах;
  • если трехкомнатная квартира находится в новом доме, а «однушки» расположены в старых домах.

Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1

Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.

Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.

Однако сделать это все же возможно, но только нужно учесть такие нюансы, как:

  • месторасположение квартир (в центре, на периферии, в экологически чистом районе, в историческом месте и т. п.);
  • планировка квартир, общая жилплощадь;
  • наличие/отсутствие ремонта в квартирах;
  • наличие поблизости основных объектов инфраструктуры – магазинов, больниц, школ и т. д.;
  • техническое состояние дома, год его постройки и т. д.

Размен 2-комнатной квартиры

Двухкомнатные квартиры пользуются повышенным спросом среди россиян: они небольшие, поэтому много платить за них не придется, такое жилье рассчитано как на одного человека, так и на семью с детьми.

Риелторы могут предложить желающему следующие варианты размена 2-х комнатной квартиры:

  • на две «однушкии» с доплатой или без;
  • на 1 «однушку» + комнату в общежитии;
  • на 3 комнаты в общежитии;
  • на 2 однокомнатных квартиры.

Более реальными вариантами обмена являются все, кроме первого, но ведь люди хотят получить от сделки максимум выгоды, поэтому стараются сделать все возможное, чтобы при размене количество комнат осталось одинаковым.

Но многие забывают о том, что при размене «двушки» на 1+1, у того, кто решает обзавестись двумя квартирами появляется дополнительный санузел, кухня и коридор, поэтому зачастую такой обмен маловероятен.

Но искать подходящие варианты можно и нужно, потому что на практике произвести размен можно, если:

  • общая площадь «двушки» окажется больше, чем две однокомнатных квартиры;
  • квартира находится, к примеру, в столице, а ее владелец хочет произвести размен на две однокомнатных, расположенных в Подмосковье или в другом городе не областного значения;
  • «двушка» расположена в престижном районе, а «однушки» хоть и находятся тоже в одном городе, но расположены в спальных районах;
  • в «двушке» сделан шикарный ремонт, а однокомнатные квартиры продаются с обычной планировкой и косметическим ремонтом либо вообще без него.

Способы обмена жилья в 2020 году

Существует несколько вариантов того, как происходит размен квартиры:

  1. Оформление договора мены. Желающий произвести обмен своей недвижимости должен подыскать человека, которому понравится его квартира, а тому подойдет его квартира или квартиры. Самостоятельно найти такого человека – настоящая удача, ведь даже опытный риэлтор не всегда может помочь найти подходящие варианты для обмена, которые бы устроили обеих сторон сделки. Зачастую договор мены заключается между родственниками, например, родители хотят обменять свою просторную «трешку» на «двушку», где живет их сын со своей семьей.
  2. Оформление договора купли-продажи. В 90% случаев обмен квартир происходит путем заключения двух договоров купли-продажи. Для начала заинтересованному лицу нужно продать свою квартиру, а для этого желательно обратиться в агентство по недвижимости, где специалисты смогут правильно оценить стоимость недвижимости, подобрать покупателя, сформировать необходимый пакет документов для совершения сделки. Пока риелтор будет заниматься продажей квартиры, продавец сможет подыскать подходящие варианты покупки двух квартир. Когда он найдет подходящий вариант, который устроит его по цене, тогда после продажи собственной квартиры он сможет приобрести желаемое жилье с доплатой или без.

Процедура размена квартир будет отличаться в зависимости от того, какие права на недвижимость предусмотрены у ее владельца (является ли квартира приватизированной или муниципальной).

Если квартира приватизирована

Если хозяин квартиры является ее полноправным владельцем, то есть, он приватизировал жилье, то он может попытаться оформить договор мены, но для этого нужно пройти ряд этапов:

  1. Найти подходящий вариант для обмена, который устроит обе стороны сделки. Желательно самостоятельно не подыскивать жилье, поскольку на это может уйти не один месяц и даже год. Лучше обратиться за помощью в агентство по недвижимости, тем более, что там обычно есть своя база клиентов.
  2. Оформить и подписать договор мены, передаточный акт. Основным отличием договора мены от сделки купли-продажи в том, что в первом случае деньги за квартиру не передаются, поскольку осуществляется переход жилья.
  3. Подготовить необходимый пакет документов для оформления сделки и передать его в Росреестр или МФЦ для перерегистрации прав собственности.
  4. Получить выписку ЕГРН.

Если одна квартира приватизирована, а другая/другие нет

Произвести обмен приватизированных квартир по закону можно, а вот обменять приватизированное жилье на муниципальное – нельзя. Это связано с тем, что люди понимают, что производить обмен собственного жилья на неприватизированное – глупая идея, поэтому такой вид сделки не проводится.

Если квартирами обмениваются родственники

Обмен квартир между близкими людьми проводится на тех же основаниях, что и для чужих людей. Никаких льгот или привилегий в этом случае законодатель не установил.

Однако главное преимущество обмена квадратными метрами между родственниками заключается в том, что обычно стороны сделки не требуют доплаты за неравноценную площадь обмениваемого жилья.

Если размер жилья неравнозначный

Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.

Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.

Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.

Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.

Размен неприватизированной квартиры

Можно ли разменять муниципальную квартиру в 2020 году? Да, произвести обмен можно, но нужно соблюсти ряд условий и требований:

  1. Чтобы сделка по обмену состоялась, необходимо, чтобы все зарегистрированные в такой квартире лица, должны согласиться на обмен. При этом согласие нужно получить не только у тех, кто фактически проживает в квартире, но и у тех, кто на данный момент временно в ней не проживает (проходит воинскую службу, находится в командировке, на длительном лечении и т. п.).
  2. Если в квартире, которая готовится к обмену, зарегистрированы недееспособные либо несовершеннолетние лица, то для совершения сделки владельцу квартиры нужно получить согласие от органов опеки.
  3. Произвести обмен муниципальной квартиры можно только на такую же квартиру либо несколько квартир.
  4. Для успешного обмена жилплощадью важно также получить согласие наймодателя – того, кому по факту принадлежит неприватизированная квартира (муниципалитету, государству).

Размен квартиры при несогласии сособственника

Как разменять квартиру, если один из собственников против? Когда речь заходит о приватизированном жилье, у которого есть несколько собственников, то это значит, что такое жилье принадлежит каждому собственнику на правах долевой собственности. И в том случае, если сособственник отказывается обменивать квартиру, то провести сделку не получится.

Единственным способом осуществить размен квартиры станет обращение в суд. При этом важно доказать в суде, почему истец хочет произвести обмен квартиры. И если судья примет его сторону, тогда истец должен будет выплатить ответчику стоимость его доли квартиры в финансовом эквиваленте.

Если нет желания обращаться в суд, тогда можно пойти другим путем – продать свою долю недвижимости, а на вырученные деньги купить квартиру с доплатой. При этом важно отметить, что перед продажей доли следует предложить выкупить ее у остальных сособственников.

Особенности размена квартиры, где прописаны дети

Когда речь заходит о размене квартиры с несовершеннолетними детьми, то многие граждане думают о том, что при проведении сделки у них могут возникнуть проблемы.

А они действительно могут начаться, если не будут соблюдены следующие условия:

  1. Перед заключением договора мены необходимо получить согласие от органов опеки.
  2. Новая жилплощадь по условиям проживания для ребенка должна быть не хуже предыдущих, а может быть даже и лучше. В противном случае, если дело дойдет до суда, судья может признать такую сделку недействительной.

Размен квартир в судебном порядке

Не всегда процесс размена квартиры проходит гладко, особенно, когда имеется несколько собственников. В этом случае стоит поднять вопрос о принудительном размене через суд.

На судебном заседании истец должен убедить судью в том, почему так важно провести сделку мены:

  • один из собственников квартиры недостойно себя ведет – устраивает дебоши, вечеринки, не принимает участия в уборке квартиры, ремонте и т. п.;
  • инициатором размена квартиры стала бывшая жена либо же муж, которая/-ый хочет после развода проживать отдельно;
  • в семье регулярно проходят скандалы, ссоры, драки и т. д.

Для обращения в суд с иском о принудительном размене квартиры заинтересованное лицо должно сделать следующее:

  • написать исковое заявление, где следует указать мотивы для размена;
  • собрать необходимые документы на квартиру;
  • предоставить на заседании доказательства (фотографии, видео, показания свидетелей) того, что необходимость в размене жилья возникла по причине непристойного или недостойного поведения кого-то из проживающих в квартире.

Для того чтобы разменять квартиру, нужно понимать, что сделка пройдет быстрей, если стороны произведут равнозначный обмен, например, человек поменяет свою «трешку» на 2 однокомнатных квартиры.

Обменять можно как муниципальное жилье, так и приватизированное, с зарегистрированными лицами, несовершеннолетними, так и в судебном порядке. Для успешного заключения договора мены без помощи специалистов (риелтора, оценщика) не обойтись.

В советские времена обмен был практически единственным легальным способом улучшить жилищные условия. В первые годы после развала СССР — самым надежным с юридической точки зрения: в случае претензий деньги терялись, но не терялась предыдущая квартира, никто не превращался в бомжа. Сейчас рынок стал гораздо более цивилизованным. Но появились свои нюансы.

Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY

REALTY.TUT.BY получил любопытное письмо-вопрос. «Подскажите, пожалуйста, как переехать из большой квартиры в меньшую по площади с наименьшими затратами. Обратилась в агентство недвижимости N, мне дали ответ, что понятия «обмен» не существует и, как следствие, необходимо квартиру продать, а потом другую купить. За все эти процедуры надо заплатить 3% от продажи и 100 базовых за покупку. Это получается около 5000 $, а разница между стоимостью 3-комнатной и 2-комнатной примерно 10 000 $. Какой-то уж совсем грабительский обмен получается. Может, есть другие законные варианты?»

Читатель пишет: в стране много пожилых людей, которые бы согласились перебраться в более экономичное жилье (в связи с ростом коммунальных платежей), не будь это просто подарком предприимчивым риелторам. Да и доверяют обмену люди в возрасте по старинке больше, чем сделкам по купле-продаже.

Попробуй обменяй

Предложения об обмене жилья теперь проще всего искать в интернете. Обмен предлагают много сайтов, посвященных недвижимости. Навскидку может показаться, что предложений тьма. Но начинаешь изучать, и круг толковых катастрофически сужается. Например, если твоя аккуратненькая и теплая «трешка» в хрущевке находится на бульваре Шевченко, не факт, что найдется такая же по параметрам «двушка» в соседнем доме. А переехать в Чижовку или Лошицу владелец вряд ли захочет. Даже если человек выберет альтернативу — просто обжитую часть другого района, не факт, что ему понравятся предлагаемые там на обмен «двушки».

— Искать квартиру на обмен можно годами, — говорит председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор центра недвижимости «БелЦНТ» Николай Простолупов. — Потому что квартиры, которыми меняются, должны устраивать обоих владельцев: и их состояние, и место положения, инфраструктура, соседи. Найти идеальный вариант обмена практически невозможно. Гораздо проще свою квартиру продать, а другую взамен купить. В месяц в Минске продается 1000 квартир — при адекватном подходе можно переехать уже через месяц.

И читательницу ввели в заблуждение — возможно, агент попался не совсем порядочный. Порядок цифр другой. Если «трешка» в хрущевке будет продана за 100 тысяч белорусских рублей, агентство возьмет 2,5% от стоимости — это 2,5 тысячи рублей. Подбор варианта взамен по договору — еще 45 базовых величин, это еще порядка 900 рублей. Итого — 3,4 тысячи белорусских рублей — никак не 5 тысяч долларов.

Нередко подходящая квартира находится в продаже в другом агентстве. Но обычно два хороших агентства сами договариваются — и покупателю не нужно оплачивать услуги сразу двух агентств.

Как продажа-обмен должен выглядеть в идеале?

«Трешка» выставляется на продажу. Находится покупатель. С ним подписывается предварительный договор купли-продажи, где оговорено, что у владельца «трешки» есть месяц на подбор встречного варианта и завершения сделки купли-продажи. Продавцу «трешки» предлагают варианты квартир по тем параметрам, которые он считает важными. Вариант находится (обычно в течение двух-трех недель, выбирать есть из чего, сейчас в Минске продается 7000 квартир), сделка совершается.

На рынке, эксперты об этом говорят давно, очень мало «живых» денег. И тот, кто покупает «трешку», сам наверняка продает квартиру. А тот, кто продает «двушку», тоже ищет другое жилье, возможно, в новостройке. То есть сделки такие — цепочные, сами продавцы и покупатели такие цепочки составить без помощи агентства обычно не могут — именно поэтому люди и обращаются в агентства.

Хотя в теории каждый гражданин может самостоятельно продать одну квартиру и взамен купить другую — часть сделок на рынке так ведь и идут. Просто самостоятельность потребует больше времени и крепкой нервной системы.

Фото носит иллюстративный характер. Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY

Пенсионеры не боятся: они просто не хотят переезжать

Предположение читателя о том, что экономии ради пенсионеры могут стремиться переезжать в квартиры меньшей площади, цифрами не подкреплено, отмечает эксперт.

— Наоборот, можно констатировать — пенсионеры не хотят ни обменов, ни продажи жилья, — рассуждает Николай Простолупов. — Они вообще не хотят переезжать. Не хотят что-то менять. Переезд ведь, как говорят в народе, равен пожару. Что там за соседи будут, где поликлиника, магазин? Зачем пенсионеру эти стрессы? Пенсионеры — очень консервативный народ в подавляющем своем большинстве.

— То есть белорусский пенсионер в принципе из «двушки» не переедет в «однушку», чтобы жить на разницу?

— В двухкомнатных квартирах часто остаются одинокие пенсионерки (у мужчин в стране гораздо ниже продолжительность жизни). И они не продают квартиры, чтобы переселиться в меньшие и тратить освободившиеся деньги. Это не в нашем менталитете. А еще есть дети, внуки — им же нужно помочь. Да и переезд требует ведь не только нервов, но и денег. Выгода им кажется сомнительной.

Но немобильны не только пенсионеры — белорусы в принципе привязаны к своим квартирам. В Германии 80% граждан живут в съемном жилье. Там права арендатора более чем хорошо защищены. Но снимают одну квартиру люди в среднем 5 лет. Потому что за пять лет может повышаться статус (и это требует квартиру получше, в другом районе) или меняться состав семьи. Люди переезжают, если где-то в другом регионе появляется более интересная и оплачиваемая работа. Люди мобильны — и именно потому не покупают жилье, что не хотят каждые 5 лет его продавать.

У нас такой мобильности не может быть по объективным причинам. Уйдешь с нашего МАЗа — и куда ты переедешь из Минска в поисках работы в рамках страны? В Бобруйск? Так в регионах нет работы и уровень жизни еще ниже. Может быть, только пенсионеры могут позволить себе уехать из Минска в пригород, в тот же Заславль или Фаниполь — им не нужно искать работу, а жизнь за кольцевой дешевле и соблазнов меньше. Но тут, повторимся, пенсионеров сдерживает их консервативность. Тем более что реальной потребности в продаже большего, чем нужно, жилья, нет — коммунальные платежи подъемны.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх