Счет эскроу

Содержание

Механизм действия эскроу-счёта

Счёт эскроу представляет собой как бы разновидность банковской ячейки. Только вместо драгоценностей или документов здесь на определённых условиях содержится строго обозначенная сумма.

Для того чтобы открыть счёт эскроу, заключается договор между тремя сторонами: покупателем, продавцом и банком. В роли посредника обычно выступает банк, но в отдельных случаях посредником может быть и нотариус.

Стороны договариваются, что деньги, внесённые покупателем, могут быть переданы продавцу только после исполнения им определённых обязательств. До выполнения этих условий деньги остаются на эскроу-счёте. Если продавец в оговорённое время не выполнил свои обязательства, то деньги возвращаются покупателю. Если все условия полностью выполнены, то деньги передаются продавцу или перечисляются на указанный им счёт.

Сумма, лежащая на эскроу-счёте до окончания сделки, является собственностью покупателя. Обычно в договорах об открытии эскроу-счёта предусматривается, что ни покупатель, ни продавец не имеют права пользоваться лежащими на нём денежными средствами. Банк здесь выступает в качестве посредника между продавцом и покупателем, являясь одновременно гарантом и механизмом проведения сделки.

В трёхсторонней сделке с созданием эскроу-счёта банк является посредником и гарантом выполнения договорных условий

Применение эскроу-счёта позволяет покупателю не беспокоиться, что его деньги пойдут на другие цели и пропадут. Продавец же может не бояться, что покупателю не хватит денег для полного расчёта.

Таким образом, эскроу-счётом можно назвать некий специальный счёт, обеспечивающий безопасность финансовой или какой-либо другой операции.

Законодательная база использования эскроу-счёта

Эскроу-счета уже давно широко используют в банковской сфере англо-американской и романо-германской систем права. В России внедрение эскроу-счетов в законодательном плане началось с 1 июля 2014 года. Именно с этого момента, согласно закону № 379-ФЗ от 21.12.2013, вступили в силу статьи 860.7–860.10 ГК РФ.

До этого, согласно ст. 845 ГК РФ, банк не имел права вводить ограничения на распоряжения клиента по открытому счёту. Банк без возникновения определённых обстоятельств (например, при банкротстве) не обладал правом запрещать клиенту списывать со счёта хранящиеся там суммы.

С введением в ГК РФ новых статей об эскроу-счёте такая возможность у банков появилась. И это позволяет минимизировать риски от недобросовестных действий как со стороны продавца (бенефициара), так и со стороны покупателя. Гарантом совершения сделок является эскроу-агент в лице банка.

Банк выступает в эскроу-сделке нейтральной стороной, обеспечивающей защиту прав двух других сторон

Эскроу-счета в мировой практике большей частью используются по таким направлениям:

  • при сделках по поставкам дорогостоящего оборудования и купли-продажи недвижимости;
  • для договоров по перевозкам;
  • в ипотечном кредитовании;
  • при регистрации новой организации.

Несмотря на появление конкретных статей в ГК РФ в России поначалу использование эскроу-счетов не получило должного распространения. Договаривающиеся стороны относились к практическому внедрению этих счетов насторожённо, а банки не спешили включать такие услуги в список своих операций.

За последние два года это положение изменилось:

  • С 01.07.2017 вступил в силу Закон №304-ФЗ от 03.06.2016, статьи которого предоставили возможность практического использования эскроу-счетов в долевом строительстве. До этого в России во взаимоотношениях между строительными фирмами и дольщиками существовали далеко не дружеские отношения. Многие строительные организации, взяв деньги с клиентов, не спешили со сдачей объектов, превращая площадки в долгострой и обесценивая вложенные дольщиками средства. Принятые в законе №304-ФЗ изменения позволили сохранить средства на эскроу-счетах и в случае незавершённого строительства вернуть их вкладчикам.
  • 25 декабря 2018 года приняты поправки к Закону №214-ФЗ от 30.12.2004, которыми строительные фирмы прямо обязали помещать средства, полученные от клиентов в качестве уплаты цены долевого участия в строительстве, на эскроу-счета в банке (Закон № 175-ФЗ от 01.07.2018). Этими поправками обеспечено снижение риска от банкротства застройщика. Даже в случае его банкротства деньги долевого участия остаются на счёте и возвращаются банком клиенту в целости и сохранности (ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Поправки вводятся на договоры, составленные с 01.07.2019. Однако они распространяются на все ДДУ, заключённые до этой даты, если строительная компания не успела до этого времени завершить строительство. В связи с этим возникает правовая коллизия, так как непонятно, нужно ли переоформлять страховку и открывать эскроу-счёт на каждого дольщика. Правда, самое последнее постановление Правительства, касающееся эскроу-счетов (№480 от 22.04.2019), несколько смягчило переход. Согласно этому документу, с 01.05.2019 при готовности объектов более 30% застройщики могут действовать по старой схеме, без применения эскроу-счетов. Однако такая либерализация касается только объектов государственной и муниципальной собственности, а также связанных с программой сноса аварийного жилья.

Содержание договора об эскроу-счёте в долевом строительстве

Договоры об эскроу-счёте заключаются как предприятиями, так и физическими лицами. В договоре принимает участие три стороны. Банк или нотариус играют роль связующего звена между двумя сторонами, выполняя их инструкции.

Структура договора

Основными условиями договора являются:

  • Фиксация объекта (имущества, денег, ценных бумаг и т. д.), передаваемого на хранение эскроу-агенту.
  • Информация о содержании сделки, ради которой открывается счёт.
  • Определение действий, которые должен предпринять агент-эскроу по отношению к переданному ему на хранение объекту-эскроу.
  • Список документов, необходимых для выполнения действий по отношению к переданному на хранение объекту.
  • Указание на действия, которые должен предпринять агент-эскроу в случае частичного или полного невыполнения договорных условий.
  • Определение времени и условий прекращения договора.

Все условия должны быть выписаны как можно более подробно. Ключевым моментом в составлении договора является изложение процедуры передачи финансов с эскроу-счёта бенефициару или возвращение эскроу-объекта депоненту.

Вся документация по договору должна быть составлена в письменном виде и заверена подписями сторон.

Открытие эскроу-счёта является операцией, обеспечивающей безопасность сделки. Договор эскроу имеет характер самостоятельного документа, дополняющего основной договор.

Отличительными признаками договора эскроу являются следующие положения:

  • Договор является действительным, только если между сторонами заключён основной договор, не имеющий признаков фиктивности.
  • Прекращение договора эскроу не является основанием для прекращения действия основного договора и отмены взятых на себя обязательств.
  • Право на получение средств с эскроу-счёта приходит к получателю только после выполнения условий договора эскроу и основного договора.
  • Имущество или финансы, находящиеся на счёте, не могут быть отозваны депонентом.
  • Обязательна чёткая фиксация эскроу-агента.
  • Обозначение возмездности услуг эскроу-агента.

Образец договора об эскроу-счёте

Для договора об эскроу-счёте пока не существует стандартной формы. Поэтому каждый банк имеет право на создание собственного примерного образца такого договора. В качестве типичного договора об открытии этого счёта можно использовать форму, созданную в АО «БТА Банк».

Фотогалерея: образцы Соглашения и Договора об открытии счёта эскроу

В начальных главах указываются реквизиты сторон и предмет соглашения

В гавах 1–6 фиксируются обязанности договаривающихся сторон, режим действия эскроу-счёта, отвественность сторон

В заключительных главах приводятся юридические адреса и эскроу-расписка

В главах 1–3 указывается предмет договора, режим работы эскроу-счёта и обязанности сторон

В главах 3 и 4 фиксируются права и обязанности сторон

В заключительной части документа фиксируется срок действия договора, порядок его изменения и расторжения

Отличия эскроу-счёта от аккредитива

Счёт эскроу и аккредитив предназначены для обеспечения безопасности проведения сделок. В этом плане они выполняют одинаковые функции по защите денежных средств и имущества, передаваемых от одного субъекта гражданского оборота к другому.

В то же время существуют принципиальные отличия эскроу-счёта от аккредитива:

  • Закрытие эскроу-счёта и перевод с него средств выполняется только при условии присутствия всех участников договорного процесса. В случае с аккредитивом он может быть закрыт его собственником (покупателем) в любое время. Более того, аккредитив даже без уведомления заинтересованных сторон может быть отозван самим банком. Правда, такой отзыв в международной практике с 2007 года уже является недействительным.
  • Положения по условию использования аккредитива носят более жёсткий характер, чем по отношению к эскроу-счёту. Использование аккредитива регламентируется законодательством, а правила зафиксированы в инструкциях Центробанка. При составлении договора по применению счёта эскроу стороны могут принимать набор только таких условий, которые нужны для осуществления конкретной сделки.
  • В сделках, обеспечивающихся аккредитивами, ответственность ложится полностью на покупателя и продавца. Именно они определяют полноту и надёжность документов для совершения выплаты денег. При использовании эскроу-счёта надёжность и полноту документации полностью контролирует эскроу-агент в лице банка.Аккредитив также предназначен для безопасности проведения сделок

Положительными сторонами применения такого счёта по сравнению с использованием аккредитива являются:

  • простота оформления;
  • лучшая защищённость от недобросовестного покупателя или продавца.

Отрицательными сторонами являются:

  • ограниченность применения эскроу-счёта в настоящее время;
  • сумма страховки денег и имущества, хранящихся на счёте эскроу, не превышает 10 млн руб.;
  • эскроу-счета могут быть взломаны сотрудниками банка.

Процесс открытия эскроу-счёта

Процесс открытия эскроу-счёта в пошаговом виде выглядит следующим образом:

  1. Оформление заявления об открытии счёта. Стандартного бланка заявления не существует. Каждый банк создаёт свою форму. Общим для всех является необходимость указания в документе суммы, правил осуществления банковской операции и реквизитов сторон.
  2. Предоставление покупателем в финансовое учреждение заявления об открытии счёта эскроу.
  3. Открытие счёта на сумму, определённую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Деньги вносятся наличными или путём перевода с другого счёта.
  4. Выполнение условий договора. В случае с продажей недвижимости покупателю передаются документы, подтверждающие регистрацию недвижимости на его имя.
  5. Предъявление банку документов, подтверждающих выполнение договора.
  6. Проверка сотрудниками банка полноты и надёжности предоставленных документов.
  7. Получение доступа бенефициара (продавца) к имеющимся на счёте средствам.

В заявлении на открытие эскроу-счёта указывается сумма вклада и реквизиты сторон

Нюансы использования эскроу-счёта в долевом строительстве

Правила открытия эскроу-счёта в долевом строительстве имеют некоторые особенности. Они заключаются прежде всего в самой специфике Договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

В большинстве таких договоров застройщик обязуется построить многоквартирный дом, а участник долевого строительства обязуется оплатить квартиру и принять её со всеми необходимыми разрешениями.

В этом случае сторонами договора по открытию эскроу-счёта являются покупатель, застройщик и банк. Деньги за квартиру вносятся дольщиком на счёт и сохраняются там до выполнения застройщиком своих обязательств. После оформления права собственности дольщика на квартиру деньги переводятся застройщику (девелоперу), а счёт закрывается. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств деньги со счёта возвращаются покупателю (дольщику).

Таким образом, основным отличием ДДУ старого образца от ДДУ с открытием эскроу-счёта является то, что в последнем варианте деньги дольщика перечисляются не на счёт девелопера, а на специальный счёт эскроу, где они замораживаются до выполнения застройщиком всех своих обязательств.

Наибольший эффект от применения счетов эскроу ожидается в сфере долевого строительства

Единственным минусом открытия эскроу-счёта является возможность банкротства или мошенничества со стороны банка. В этом случае государство в лице Агентства по страхованию вкладов гарантирует возвращение полной суммы вклада при условии, что его размер не превышает 10 млн руб.

В случае банкротства финансовой организации застройщик перезаключает договор с новым агентом. Деньги с эскроу-счетов в прогоревшем банке в размере до 10 млн руб. на каждую долю перечисляются на эскроу-счета нового агента.

Приятным нюансом для дольщика является то, что открытие счёта-эскроу для него осуществляется бесплатно.

В ДДУ с открытием эскроу-счёта бенефициарами оказались все три стороны процесса. Если для девелопера и дольщика такая форма договора обеспечивает безопасность сделки, то для банков появилась возможность привлечения физических лиц в лице дольщиков для открытия беспроцентных депозитов. «Фишка» заключается в том, что банки фактически могут использовать эти депозиты для кредитования застройщика.

Согласно последним поправкам к закону № 214-ФЗ от 30.12.2004, теперь банки имеют право выдавать девелоперу для финансирования строительства до 100% от суммы проекта. Причём процентная ставка на кредитные средства устанавливается самим банком. Она уменьшается по мере увеличения степени готовности строительных объектов.

После сдачи строения в эксплуатацию и оформления в собственность хотя бы одной из квартир дома банк имеет право передать застройщику деньги, лежащие на эскроу-счетах дольщиков за минусом выплаченного кредита и кредитных процентов.

Особенности страхования и налогообложения вкладов на счетах эскроу

Согласно поправкам, внесённым в закон № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации», предусмотрено страхование эскроу-счетов в размере 100% вклада, но не больше чем 10 млн руб.

В соответствии со ст.12.1 этого закона, если вкладчик имеет несколько эскроу-счетов в одном банке и общая сумма вкладов превышает 10 млн руб., то возмещение происходит по каждому из этих вкладов пропорционально суммам.

Для получения страховой суммы вкладчик должен предъявить в Агентство по страхованию следующий пакет документов:

  • заявление по форме, установленной Агентством;
  • копию договора на открытие счёта в другом банке;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • если обращается наследник, то необходимы документы, подтверждающие его права на наследство.

Что касается вопроса налогообложения счетов эскроу, то для ответа на него необходимо вспомнить о том, что по закону налог на банковские вклады начисляется, если процентная ставка по нему превышает ставку рефинансирования Центробанка плюс десять процентов. Сейчас эта ставка составляет 8,25%. Как известно, никаких процентов по вкладу эскроу банк не начисляет, то есть процентная ставка по нему равняется нулю. Таким образом, ни о каком налогообложении эскроу-счёта не может быть и речи. А так как вклад, размещённый на счёте эскроу, никакого дохода вкладчику не приносит, то и в декларацию о доходах его включать не требуется.

Банки РФ, предоставляющие услуги по открытию счетов эскроу

Согласно информации Центрального банка РФ, по состоянию на 25.03.2019 в пяти российских банках было открыто около 1 тыс. эскроу-счетов. Всего же на начало марта в 28 российских банках открыто 11,2 тыс. счетов застройщиков. Таким образом, для расширения использования эскроу-счетов в долевом строительстве имеются неограниченные перспективы. Скорее всего, с 01.07.2019 к уже имеющимся счетам эскроу добавятся ещё десятки тысяч новых, так как именно начиная с этой даты, застройщики могут привлекать средства граждан только на условиях использования эскроу-счетов.

По состоянию на 01.02.2019 требованиям Центробанка, предъявляемым к банкам, оказывающим услуги по открытию счетов эскроу, соответствуют уже 65 российских банков. Список их имеется на сайте ЦБ РФ. Таким образом, российская банковская система полностью готова перейти на новые условия финансирования долевого строительства.

Первым банком, открывшим эскроу-счета в России, оказался Сбербанк. Именно он в апреле 2018 года предоставил на новых условиях кредит девелоперской компании «Брусника» по строительству жилого массива в Тюмени.

Вскоре его примеру последовали банк «Российский капитал», открывший такие счета для строительной компании «Запад» в Ульяновской области, и ВТБ, заключивший соглашение с ГК ПИК.

Кроме этих банков, счета эскроу также открыли или готовы открыть:

  • «Запсибкомбанк»;
  • «ЮниКредит Банк»;
  • АБ «Россия»;
  • «Аверс»;
  • «Связьбанк»;
  • РОСБАНК;
  • «Ситибанк»;
  • РОЭКСИМБАНК;
  • «Тинькофф Банк»;
  • КБ «Центр-инвест».

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору. Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Отметим, что с 1 июля 2019 года все застройщики, работающие по схеме долевого строительства, должны перейти на использование эксроу-счетов. Денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию. А где же тогда застройщикам брать деньги на само строительство? Ответ — оформлять кредит. (См. на сайте Минстроя РФ)

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

  • Сбербанк (ознакомиться с условиями на странице банка);
  • Группа ВТБ;
  • УБРиР;
  • Генбанк (в Крыму).

Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы. Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях. Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

Эскроу счет: что это такое и зачем об этом нужно знать покупателям квартир в новостройках. Попробуем раскрыть понятие, которым аппелируют банковские учреждения, государственные структуры и эксперты в сфере недвижимости.

Счет-эскроу — один из видов банковского счета, отличительной особенностью которого является передача денег на хранение третьему лицу, то есть банку, до определенного момента. Банк в данном случае не имеет никакого интереса к деньгам и фактически гарантирует, что продавец исполнит свои обязательства и лишь после этого получит деньги.

Зачем такое придумали и прописали в Гражданском кодексе

Представьте, что вы покупаете автомобиль, дорогостоящее программное обеспечение, личный самолет)) или акции в известной транскомпании. По суммам это не сравнится, скажем, с приобретением техники или личных вещей. Часто покупатели сталкиваются с неприятной ситуацией, когда сделка срывается. Особенно много случаев обмана дольщиков.

На Западе давно практикуется блокировка денег до момента выполнения всех договоренностей. Таким образом получается минимизировать риски по сделкам купли-продажи дорогого имущества. Причем, уверены в благоприятном исходе сделки обе стороны. Продавец знает, что деньги у покупателя есть в полном объеме, а покупатель оплачивает товар или услугу после вступления в силу некоторых обстоятельств. Например, после того, как программа доработана или после того, как новостройка возведена и сдана.

В 2014 году российские банки предложили данную услугу своим клиентам. Несмотря на то, что с тех пор прошло четыре года, люди не перестают задавать вопросы о том, что такое эскроу счета и кому нужно их открывать.

Если коротко, то счета эскроу регистрируют, если речь идет о сделках с:

  • недвижимостью,

  • земельными участками,

  • ценными бумагами,

  • долями участия,

  • товарными знаками,

  • изобретениями,

  • моделями,

  • промышленными образцами,

  • компьютерными программами и другими объектами,

  • а также услугами интеллектуальной деятельности.

Информацию по данному вопросу можно найти в Гражданском кодексе в статье 860.7 В кодексе изложены такие положения, как договор счета эскроу, ограничения по распоряжению и использованию денежных средств, а также закрытие счета.

Эскроу счета в строительстве и использование их застройщиком

В сфере недвижимости эскроу счета используются с лета 2018 года. В частности, о запрете использования застройщиками денег покупателей квартир в новых домах говорится в 214 ФЗ. Согласно официальному источнику, строить объекты компании могут на свои личные деньги либо на заемные средства.

С принятием закона расчет производится с обязательным участием третьей стороны, коим является банк. Для хранения денег банк предоставляет ячейку. Перед этим продавец и покупатель сверяют сумму сделки. После проверки проходит блокировка денежных средств. Застройщик получает от банка деньги после завершения строительства. Факт окончания строительных работ проверяется агентом.

Если обязанности со стороны продавца не выполнены, деньги возвращаются хозяину, то есть покупателю.

Счета эскроу похожи чем-то на аккредитивы. Но в отличие от них данный инструмент хорош тем, что стороны могут определять условия, по которым получатель будет иметь доступ к деньгам, хранимым в ячейке.

На данный момент можно добровольно перейти от долевого строительства к сделкам по эскроу счетам. В 2019 году все строители, работающие с ДДУ, будут вынуждены играть по новым правилам. Те, кто решил перейти раньше, получили ряд преимуществ. В частности, освобождение от уплаты взносов в компенсационный фонд и соблюдение требований о целевом использовании денег дольщиков.

Счет эскроу и федеральный закон 214

Застройщики, которые успели получить разрешение на стройку до принятия изменений в законе о долевом строительстве, не будут работать по счетам эскроу. Однако у них все равно проверят размер уставного капитала. Но деньги дольщиков они могут вложить в стройку.

Уставной капитал по приказу Минстроя варьируется в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех не введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением средств граждан.

Если в 2019 году этот застройщик решит воплотить новый проект, построив многоэтажку по договору долевого участия, ему придется учитывать поправки в 214 ФЗ.

Отметим самое основное.

  1. Проектное финансирование станет обязательным для всех. Речь об использовании тех самых эскроу счетов, про которые часто спрашивают, что это такое.

  2. Опыт работы на строительном рынке — не менее трех лет. Общая площадь квартирных домов должна составлять не менее 10 тысяч кв.м. С одной стороны понятно, что успешный опыт строительства выступает гарантией, с другой — получается, что новые фирмы не могут работать по счетам эскроу и строить «в долевку».

  3. Административные расходы — не более 10% от финансов, планируемых на весь период строительства. К этим затратам относятся обслуживание счета в банке, начисление зарплаты, уплата налоговых сборов, расходы на рекламные кампании, коммунальные услуги, аренда офисов, оплата связи, организация рабочих мест. Целевое использование денег контролирует банк. По превышении лимита банк блокирует совершение операции.

  4. Авансовые затраты — не более 30%.

    Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

  5. Ввод жилья в строй — строго в планируемые сроки. В противном случае отказ в предоставлении зос — заключения о соответствии. Задержка считается от трех месяцев и более. Даже если по генплану запланировано строительство большого жилого комплекса, нарушение сроков ввода даже одного дома уже грозит тем, что последующие проекты застройщик не сможет реализовать.

Счета эскроу в долевом строительстве

Закон о долевом строительстве регламентирует методы обеспечения исполнения обязательств со стороны фирмы, возводящей объекты. На практике это означает, что деньги покупателей квартир не пропадут, а в случае определенных обстоятельств будут возвращены.

Реализовать это можно с помощью трех инструментов:

  1. Банковская гарантия — предполагает, что за недострой будет материально отвечать финансовая организация.

  2. Взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы в заключенном договоре.

  3. Использование счета эскроу. Что это за счет, можно увидеть чуть выше в статье.

Первый способ практически не используется, хотя, возможно за границей поручительство банка имеет место быть. С 2018 года застройщик может выбрать между вторым и третьим вариантами. Через год оставят только эскроу счета.

Для застройщиков преимуществом использования эскроу счетов является гарантированное наличие денежных средств, так как фирмы будут брать кредит у банка. В отличие от денег покупателей, которых может быть недостаточно при плохом спросе.

Для покупателей жилья по ДДУ на первичном рынке переход на проектное финансирование только на руку. Ведь финансы хранятся до последнего в банке. Однако волноваться все же есть о чем. Например, стоит серьезно подойти к вопросу надежности агента.

Некоторые покупатели думают, что счета эскроу предусматривают опцию возврата денег. Такое возможно, но только по четырем основаниям.

  1. Завершился срок хранения средств.

  2. Расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика либо по решению суда.

  3. Компания не смогла достроить объект.

  4. Дольщик по своей инициативе аннулирует договор.

Какие банки работают с эскроу счетами

Услугу эскроу счетов разрешили предоставлять 55 российским банкам.

№ п/п Наименование банка Рег. №
1 АО ЮниКредит Банк 1
2 АО «РН Банк» 170
3 ООО «ХКФ Банк» 316
4 ПАО «БИНБАНК» 323
5 АО «АБ «РОССИЯ» 328
6 Банк ГПБ (АО) 354
7 ООО Банк «Аверс» 415
8 ПАО «Бест Эффортс Банк» 435
9 ПАО «Банк «Санкт-Петербург» 436
10 ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» 485
11 ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» 493
12 АО БАНК «СНГБ» 588
13 ПАО «Запсибкомбанк» 918
14 ПАО «Совкомбанк» 963
15 Банк ВТБ (ПАО) 1000
16 АО «АЛЬФА-БАНК» 1326
17 РНКБ Банк (ПАО) 1354
18 ПАО АКБ «Связь-Банк» 1470
19 ПАО Сбербанк 1481
20 «СДМ-Банк» (ПАО) 1637
21 Креди Агриколь КИБ АО 1680
22 ООО «Русфинанс Банк» 1792
23 «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) 1810
24 ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» 1978
25 ПАО Банк «ФК Открытие» 2209
26 АО «Банк Интеза» 2216
27 ПАО РОСБАНК 2272
28 АКБ «БЭНК ОФ ЧАЙНА» (АО) 2309
29 АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) 2312
30 ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО 2495
31 АО КБ «Ситибанк» 2557
32 Банк «КУБ» (АО) 2584
33 ПАО «АК БАРС» БАНК 2590
34 АО «Тинькофф Банк» 2673
35 АО «ОТП Банк» 2766
36 АО РОСЭКСИМБАНК 2790
37 АО «Нордеа Банк» 3016
38 АКБ «РосЕвроБанк» (АО) 3137
39 АО «СЭБ Банк» 3235
40 ПАО «Промсвязьбанк» 3251
41 ПАО Банк ЗЕНИТ 3255
42 Банк «ВБРР» (АО) 3287
43 АО «Райффайзенбанк» 3292
44 АО «Данске банк» 3307
45 ООО «Дойче Банк» 3328
46 АО «КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)» 3333
47 АО «Мидзухо Банк (Москва)» 3337
48 АО «КБ ДельтаКредит» 3338
49 АО «МСП Банк» 3340
50 АО «Россельхозбанк» 3349
51 АО «СМП Банк» 3368
52 «Натиксис Банк АО» 3390
53 «БНП ПАРИБА БАНК» АО 3407
54 АО «Тойота Банк» 3470
55 АйСиБиСи Банк (АО) 3475

Однако разработать такой продукт для строительных компаний смогли пока что два банка — Сбербанк и «Российский капитал», принадлежащий институту «ДОМ.РФ».

«Российский капитал» выдает компаниям кредит от 300 млн рублей на 3-5 лет. Стандартная ставка 12%, но она может опуститься в случае роста продаж жилья. Стать клиентом может не всякий застройщик, а лишь тот, кто подходит под требования банка. Среди значимых факторов: опыт работы от трех лет, площадь застройки от 10 тыс. кв.м, хороший имидж, отсутствие судимости и т.д. Рассмотрения заявки достаточно быстрое — 20 рабочих дней.

У Сбербанка условия немного другие. Единой процентной ставки нет, поскольку она зависит от ряда факторов, поэтому определяется индивидуально. Обобщенно, чем больше денег перечислят на ячейку, тем выгоднее условия для застройщика. Первым девелопером, кто перешел на эксроу счета, стала компания «Брусника». Сбербанк выдал застройщику кредит на сумму 1,2 млрд рублей.

Страхование счетов эскроу

Одним из последних правительственных решений, касающихся счетов эскроу, является страхование вложенных дольщиками средств в размере не более 10 млн рублей.

Вся информация по данному вопросу изложена в Федеральном законе»О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.12.2003 N 177-ФЗ.

По закону деньги покупателя страхуются со дня их размещения в ячейке до дня предъявления застройщиком передаточного акта. Фактически момента официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Следующие обстоятельства являются основанием для возврата вложенных средств.

  1. Утрата лицензии у банка. Чаще всего это случается с мелкими банками.

  2. Введение Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов банка.

Владельцу возвращаются все вложенные средства — 100%, но есть лимит в размере 10 млн рублей. Отказать могут в случае, если объект передан покупателю и в случае регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН. Возврат денег осуществляется в течение 20 рабочих дней со дня предоставления покупателем пакета документов.

Требуются:

  1. Заявление по форме.

  2. Документ, удостоверяющий личность, а при обращении наследника — также документы, подтверждающие его право на наследство или право использования денежных средств наследодателя.

  3. Доверенность, если обращается представитель вкладчика.

  4. Копию договора счета эскроу, открытого в другом банке.

Эскроу-счет

Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов.

Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.

В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив, вексель.

Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

В России в 2012 году был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В этом документе был прописан новый вид соглашения – договор условного депонирования (эскроу), а также новая разновидность банковского счета – эскроу-счет.

С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Примерная форма эскроу-договора

Эскроу-договор

г. __________________________ «__» ______________ 20__г.

(место заключения договора) (дата заключения договора)

Мы, нижеподписавшиеся:

___________________________________________, именуемое в дальнейшем

(полное наименование юридического лица)

«Продавец», в лице ___________________________, действующего на основании

(Ф.И.О., должность)

_______________________________, _______________________________________,

(правоустанавливающий документ) (полное наименование юридического лица)

именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________________________,

(Ф.И.О., должность)

действующего на основании ______________________________________________,

(правоустанавливающий документ)

________________________________________, именуемое в дальнейшем «Эскроу-

(полное наименование юридического лица)

агент», в лице _______________________________, действующего на основании

(Ф.И.О., должность)

_________________________________, а вместе именуемые «Стороны», пришли к

(правоустанавливающий документ)

нижеследующему соглашению:

1. Предмет договора

1.1. Во избежание разногласий между Продавцом и Покупателем Покупа-

тель зачисляет на Эскроу-счет оговоренную в договоре купли-продажи сумму

денег (Эскроу-резерв), которые находятся на этом счете до момента выпол-

нения Продавцом условий договора купли-продажи, определенных в настоящем

договоре.

1.2. Банковские реквизиты Эскроу-счета:

1.3. Сумма Эскроу-резерва: _______________________________________.

2. Условия, предпосылки и обязанности по

договору купли-продажи

2.1. ______________________________________________________________

(условия, предпосылки и обязанности, которые должны быть

выполнены до того, как Эскроу-агент будет готов

реализовать/освободить Эскроу-резервы)

2.2. Указанные условия (предпосылки, обязанности) должны быть вы-

полнены не позднее __________________________________________.

(указать срок)

3. Обязанности Сторон

3.1. По факту согласования всех существенных условий и подписания

договора купли-продажи и Эскроу-договора Продавец передает Эскроу-агенту

недатированный, но полностью оформленный и подписанный со стороны Продав-

ца пакет документов о переводе прав собственности на ___________________,

(предмет сделки)

который включает в себя: _______________________________________________.

(перечень документов)

3.2. По факту получения документов Эскроу-агент направляет письмен-

ное уведомление всем Сторонам о принятии им документов.

3.3. Покупатель переводит на Эскроу-счет денежные средства в разме-

ре, оговоренном в п. 1.3. настоящего договора.

3.4. По получении денежных средств Эскроу-агент извещает Продавца о

зачислении оговоренной в договоре сумме на Эскроу-счет и о готовности за-

вершить сделку.

3.5. В назначенную дату — «__» _________ 20__г. в помещении Эскроу-

агента документы, указанные в п. 3.1. договора, тщательно проверяются

Эскроу-агентом на предмет соответствия требованиям действующего законода-

тельства и интересам Сторон договора купли-продажи.

3.6. В случае, если анализ документов удовлетворяет Эскроу-агента,

то он осуществляет срочный платеж с Эскроу-счета на счет Продавца.

3.7. По факту зачисления денежных средств Эскроу-резерва на счет

Продавца Эскроу-агент проставляет в документах, указанных в п.3.1., теку-

щую дату и передает их Покупателю.

3.8. В случае если предъявленные документы не удовлетворяют Эскроу-

агента по содержанию и комплектности, то он должен направить письменное

уведомление Сторонам о предоставлении Продавцу срока на устранение недос-

татков, то есть о переносе назначенной даты, указанной в п. 3.5. настоя-

щего договора.

3.9. Если во второй раз при проверке Эскроу-агент не будет удовлет-

ворен предъявленными ему документами, то он возвращает Покупателю денеж-

ные средства, что означает прекращение договорных отношений между Продав-

цом и Покупателем в отношении предмета сделки в связи с упущениями, до-

пущенными Продавцом.

4. Ответственность Эскроу-агента

4.1. Эскроу-агент несет юридическое обязательство строго подчинять-

ся условиям настоящего договора.

4.2. В случае, если Эскроу-агент освобождает Эскроу-резервы в нару-

шение условий настоящего договора, он должен будет возместить ущерб в

соответствии с гражданским иском, предъявленным ему Стороной, потерпевшей

экономический ущерб в результате нарушения им обязательств Эскроу-агента.

5. Вознаграждение Эскроу-агента

5.1. Размер вознаграждения Эскроу-агента по настоящему договору

составляет _______% от Эскроу-резерва.

5.2. Выплата вознаграждения Эскроу-агенту производится в течение

______ дней с момента выполнения им обязательств по настоящему договору

независимо от того, будет ли исполнен договор купли-продажи, заключенный

между Продавцом и Покупателем.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор подписан в трех экземплярах, имеющих одина-

ковую юридическую силу, — по одному для каждой из Сторон.

6.2. Договор подписан в присутствии представителей всех Сторон в

месте нахождения Эскроу-агента.

6.3. Договор купли-продажи, заключенный между Продавцом и Покупате-

лем, является приложением к настоящему договору.

Продавец:

Счета эскроу

Счет эскроу это:

Современный расчетный и одновременно обеспечительный инструмент, предоставляющий возможность защитить интересы обеих сторон при расчетах по сделке.

Для кого?

Расчеты с использованием счета эскроу подходят как для российских компаний (продавцов и покупателей), так и для иностранных (нерезидентов РФ), осуществляющих расчеты на территории РФ.

Какие возможности дает продукт?

  • Обеспечение исполнения обязательств в части оплаты по контракту;
  • Обеспечение безопасности нахождения денежных средств у независимого третьего лица (эскроу-агента), которому данные средства не принадлежат на праве собственности и которое не имеет своего интереса в сделке.

Области применения:

  • Покупка или продажа объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков;
  • Покупка или продажа товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;
  • Приобретение или продажа акций, долей участия.

Возможности для депонента (покупателя):

  • Безопасность нахождения денежных средств у банка, как эскроу-агента, — независимой стороны по основному обязательству;
  • Уверенность в том, что оплата будет произведена только после возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу (отгрузки товара/предоставления услуги и проч.);
  • Контроль со стороны банка соответствия и полноты представленных документов условиям договора счета эскроу.

Возможности для бенефициара (продавца):

  • Бенефициар по счету эскроу может являться юридическими лицом (или индивидуальным предпринимателем) или физическим лицом;
  • Бенефициар по счету эскроу может не являться клиентом банка;
  • Контроль со стороны банка, как эскроу-агента, за проведением операций по счету и соблюдением сторонами установленных договором счета эскроу ограничений распоряжения денежными средствами, находящимися на счете;
  • Минимизация рисков неоплаты;
  • Предоставление сведений, составляющих банковскую тайну по договору счета эскроу, осуществляется как депоненту, так и бенефициару.

Почему Сбербанк?

  • Высокая деловая репутация;
  • Широкая филиальная сеть;
  • Консультации квалифицированных специалистов банка на всех этапах сделки по счету эскроу;
  • Высокая профессиональная подготовка персонала, в т.ч. тщательная проверка документов, предусмотренных по договору счета эскроу;
  • Гибкий, клиентоориентированный подход;
  • Сбербанк является уполномоченным банком (эскроу-агентом) по совершению операций по счетам эскроу в случае размещения денежных средств участников долевого строительства (граждан и юридических лиц) на счетах эскроу в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Ценообразование:

Позволяет перераспределять нагрузку по уплате комиссий между покупателем и продавцом в соответствии с условиями договора счета эскроу и тарифами Сбербанка.

Параметры предоставления услуги:

  • Обязательно наличие у депонента расчетного (текущего) счета в Сбербанке (прим.: требование не применяется для расчетов в области законодательства о долевом строительстве);
  • Предоставление контракта / договора-основания, подписанного его сторонами (покупателем и продавцом);
  • Предоставление депонентом заявления на открытие счета эскроу по форме банка;
  • Предоставление депонентом и бенефициаром альбомов образцов подписей по форме банка;
  • Правоотношения между банком, депонентом и бенефициаром закрепляются в едином трехстороннем договоре счета эскроу;
  • Для получения денежных средств со счета эскроу бенефициар представляет в банк документы для платежа вместе с оригинальным экземпляром требования платежа по форме банка.

Важно знать!

  • При открытии счета эскроу депонент и бенефициар представляют пакет правоустанавливающих документов;
  • С общими условиями открытия и обслуживания банковских счетов эскроу для корпоративных клиентов ПАО Сбербанк для расчетов по договорам участия в долевом строительстве можно ознакомиться ;
  • Если депонентом (покупателем) по счету эскроу будет выступать физическое лицо, то с подробной информацией по продукту можно ознакомиться .

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх