Сдача в субаренду муниципального имущества

Статья: Субаренда нежилых помещений государственной или муниципальной собственности

В настоящее время вопросы субаренды государственного и муниципального имущества, а точнее субаренды нежилых помещений, приобретают особую актуальность. Это объясняется просто. Теперь заключение договоров аренды и субаренды такого имущества допускается только по результатам проведения конкурсов или аукционов. При этом сложность процедуры их проведения и оформления необходимой документации обусловлена пристальным вниманием государственных антимонопольных органов, и представляет для «не специалистов» значительную трудность.
Ни для кого не секрет, что субаренда, то есть передача арендатором за плату имущества третьему лицу – субарендатору, является одним из способов эффективного ведения бизнеса для многих субъектов малого и среднего предпринимательства.
Ранее, до середины 2008 года, ограничения прав арендатора на сдачу в субаренду нежилых помещений сводились к минимуму:
• срок договора субаренды нежилых помещений не мог превышать срока договора аренды;
• необходимо было получить согласие собственника/арендодателя, на сдачу нежилого помещения (или его части) в субаренду.
Так, например, в отношении объектов муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга оба эти условия соблюдались следующим образом. Арендатор обращался в Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (с июля 2011 года – Департамент по управлению городским имуществом) с заявлением о предоставлении права сдачи в субаренду арендуемых им муниципальных помещений с приложением проекта договора субаренды и документов потенциального субарендатора. Согласие ЕКУГИ оформлялось дополнительным соглашением к договору аренды, а также выдавался новый расчет арендной платы с применение повышающего коэффициента для субаренды — 1,1 или 1,2 соответственно.
Для арендаторов и субарендаторов все изменилось с момента вступления в силу изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» № 135-ФЗ. Изменения вступили в силу 02.07.2008г. (за исключением некоторых положений и с последующими изменениями). Суть изменений: в Закон введена новая статья 17.1, которой установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества для всех категорий правообладателей (т.е. не только для собственников, но и для арендаторов). По общему правилу заключение договоров аренды и субаренды нежилых помещений допускается только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Первоначально большинство арендаторов было убеждено, что нововведения ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» касаются лишь договоров аренды государственных или муниципальных помещений, и не распространяется на договоры субаренды.
Однако данная точка зрения не подтвердилась на практике, поскольку в силу прямого указания п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды. Кроме того, ст. 15 Федерального закона «О защите конкуренции» был закреплен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций.
В этой связи, с 2009 года дача согласия собственника государственного или муниципального недвижимого имущества на сдачу арендатором нежилых помещений в субаренду без проведения соответствующего конкурса или аукциона расценивается антимонопольными органами как акт, ограничивающий конкуренцию и создающий преимущества определенному, конкретному субарендатору перед другими хозяйствующими субъектами, то есть потенциальными субарендаторами.
Следует отметить, что Федеральная антимонопольная служба РФ в своем письме № ИА/4770 от 26.02.2009г. «О направлении обновленных разъяснений по вопросам применения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» прямо указала, что «…положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции применяются к заключению любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Следовательно, заключение договоров субаренды, передачи арендованного муниципального имущества в безвозмездное пользование также должно осуществляться по результатам проведения торгов».
В последующем ФАС РФ, во исполнение ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции», был издан Приказ от 10.02.2010 N 67 (ред. от 20.10.2011) «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».
Данным приказом утверждены «Правила проведения конкурсов или аукционов…» и Перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственных или муниципальных помещений, может осуществляться только путем проведения торгов в форме конкурса, т.к. по общему правилу торги должны проводиться в форме аукциона.
В дальнейшем правомерность позиции Федеральной антимонопольной службы РФ подтвердила и арбитражная практика.
Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 24.08.2010 N Ф09-6442/10-С1 по делу N А76-7915/2010-51-273 указывается, что «… ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации является общей. В рассматриваемом случае приоритетное значение имеет норма, закрепленная в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Заключение договора субаренды без проведения конкурса, аукциона, обеспечивает одним лицам по сравнению с другими хозяйствующими субъектами более выгодные условия деятельности на рынке аренды государственного либо муниципального имущества. Это приведет к устранению иных хозяйствующих субъектов от возможности аренды государственного либо муниципального имущества, которые могли бы претендовать на заключение договора аренды данного имущества…».
В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2009 по делу N А28-2714/2009-43/15 разъясняется, что «…из смысла и содержания ч. ч. 1, 3 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» следует, что законодатель связывает соблюдение искомого порядка заключения сделок с такими обстоятельствами, как статус имущества — государственное или муниципальное — и переход прав (в т.ч. пользования) на имущество к другому лицу».
Таким образом, обобщая практику судов можно сделать однозначный вывод: несоблюдение порядка заключения договоров субаренды нежилых помещений, то есть без проведения конкурса или аукциона, влечет признание такого договора субаренды ничтожной сделкой (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), в том числе по иску антимонопольного органа.
Руководствуясь нормами федерального законодательства и разъяснениями уполномоченного государственного органа в сфере конкуренции, сложившейся арбитражной практикой, в Екатеринбурге также были внесены изменения в действующие нормативные акты, регулирующие порядок заключения договоров аренды и др. в отношении муниципального имущества.
Решением Екатеринбургской городской Думы №21/37 от 22.02.2011 г. были внесены изменения в Положение «О порядке проведения торгов на право аренды объектов муниципальной собственности муниципального образования «город Екатеринбург» (утв. Решением Екатеринбургской городской Думы от 09.03.1999 № 60/1).
Принятием новой редакции, Положение было приведено в соответствие с федеральным законодательством. Одновременно с этим в Екатеринбурге с февраля 2011 года окончательно сформировались новые правила оформления субаренды муниципальных помещений.
С 2011 года, при обращении в Департамент по управлению городским имуществом за получением разрешения на передачу в субаренду занимаемого нежилого помещения (или его части) третьему лицу, арендаторы муниципальных помещений предупреждаются о том, что они обязаны провести аукцион (конкурс) по правилам, определенным ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» и приказом Федеральной антимонопольной службы РФ №67 от 10.02.2010 г. а, следовательно, совершить следующие действия:
— получить статус организатора торгов и зарегистрироваться на официальном сайте торгов в сети Интернет www.torgi.gov.ru, либо привлечь по договору для целей проведения аукциона (конкурса) специализированную организацию, которая уже зарегистрирована на официальном сайте и которая выступит от имени организатора торгов при прохождении всей процедуры проведения аукциона (конкурса);
— разработать и утвердить пакет документов: аукционную (конкурсную) документацию, извещение о проведении аукциона (конкурса), проект договора субаренды муниципального помещения;
— разместить извещение о проведении аукциона (конкурса) на официальном сайте торгов в сети Интернет www.torgi.gov.ru, аукционную (конкурсную) документацию, проект договора субаренды и разрешение собственника на передачу в субаренду муниципального помещения (или его части);
— провести работу с заявками претендентов, по результатам которой принять решение о допуске участия в аукционе (конкурсе);
— провести аукцион (конкурс) с использованием аудио- или видеозаписи и заключить по его результатам договор субаренды.
Следует подчеркнуть, что аукционная (конкурсная) документация и аудио- или видеозапись проведения аукциона (конкурса) должна храниться арендатором в течение трех лет.
Необходимо обратить внимание, что несоблюдение указанных требований Закона или сдача в субаренду нежилого помещения (или его части) в обход установленного порядка может повлечь серьезные негативные последствия для арендаторов и субарендаторов:
— привлечения арендатора к административной ответственности по ст. 7.24 Кодекса об административных правонарушениях РФ за передачу в пользование нежилых помещений без надлежаще оформленных правоустанавливающих документов.
— расторжение по инициативе собственника действующего договора аренды в связи с нарушением арендатором порядка использования нежилого помещения, являющегося государственным или муниципальным имуществом, т.е. сдача имущества в субаренду без согласия собственника.
— привлечение арендатора к ответственности в виде штрафа в размере квартальной суммы арендной платы за нарушение порядка сдачи имущества в субаренду, т.е. без предварительного согласия собственника (согласно анализа ранее заключенных ЕКУГИ договоров аренды).
В заключение необходимо отметить, что в условиях постоянно меняющегося законодательства, выбор специализированных организаций в Екатеринбурге ограничен, а времени на самостоятельные попытки оформления документов всегда не достаточно. При этом:
1. Соблюдение процедуры проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров субаренды нежилых помещений (или части помещений), являющихся государственной или муниципальным собственностью является обязательным.
2. Несоблюдение процедуры проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров субаренды влечет недействительность (ничтожность) заключенных договоров субаренды, в том числе по иску антимонопольного органа, а также негативные дополнительные последствия в виде применения мер гражданско-правовой и административной ответственности.
3. Законодатель, обязывая правообладателей проводить конкурсы и аукционы на право заключения договоров субаренды, предоставил им выбор сделать это самостоятельно, либо с привлечением специализированной организации, выступающей от имени и в интересах организатора торгов и в результате способствующей прохождению всей процедуры проведения аукциона (конкурса).
4. Существует тенденция законодательного совершенствования прохождения процедур заключения договоров по результатам торгов в отношении государственного и муниципального имущества, постоянно вносятся изменения в действующие нормативные акты.
Сегодня следует тщательно оценивать экономическую целесообразность собственных усилий, либо сделать выбор в пользу профессионалов, которые помогут эффективно решить задачи по проведению конкурсов и аукционов на право заключения договоров субаренды нежилых помещений (или части помещений), являющихся государственной или муниципальным собственностью и в результате гарантировать безопасность ведения бизнеса в целом.

Субаренда имущества: актуальные вопросы

Зачастую организация не имеет возможностей приобрести в собственность необходимое для ведения хозяйственной деятельности имущество. В этом случае одним из способов выхода из ситуации является аренда либо субаренда указанных ценностей. Порядок сдачи имущества в аренду (субаренду) регулируется гл. 34 ГК РФ.

Аренда — это передача по договору аренды имущества за плату во временное пользование, причем арендодатель остается собственником данного имущества. В свою очередь, субаренда — это передача уже арендованного имущества в аренду третьим лицам на основании договора субаренды.

К договорам субаренды согласно ст. 615 ГК РФ применяются те же правила, что и к договорам аренды.

Если организация решила заключить договор субаренды, необходимо обратить особое внимание на следующие основные моменты первоначального договора аренды:

во-первых, арендодателем должен являться собственник сдаваемого в аренду имущества. При несоблюдении данного требования, установленного ст. 608 ГК РФ, договор будет признан недействительным вследствие несоблюдения императивных норм гражданского законодательства;

во-вторых, в договоре аренды обязательно должно быть оговорено право арендатора предоставлять помещения в субаренду, в противном случае договор субаренды будет признан недействительным;

в-третьих, срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды. Стоит также обратить внимание на то, что досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

При заключении договора субаренды рекомендуется тщательно проанализировать юридическую грамотность составления первоначального договора аренды, поскольку допущенные в нем ошибки, например, такие как несоблюдение существенных условий договора, могут стать причиной признания недействительности обоих договоров. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке должны быть отражены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае несоблюдения данного требования ГК РФ договоры аренды, а соответственно, и субаренды будут признаны недействительными.

Напоминаем, что недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Следует обратить внимание и на продолжительность срока договора субаренды. ГК РФ не содержит указаний о том, подлежит ли договор субаренды, заключенный на срок более года, обязательной государственной регистрации или нет. Статьей 651 ГК РФ для договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года, предусмотрена обязательная государственная регистрация, договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Для договоров субаренды п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрены те же правила, что и для договоров аренды, соответственно, договор субаренды продолжительностью более года также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако существует способ, который позволит избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 и Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды (субаренды) на 11 месяцев и указать, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если после истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Расходы по таким договорам правомерно учитываются в расходах по налогу на прибыль.

После того, как договор субаренды заключен, необходимо обратить внимание на то, что арендованное имущество должно быть принято (впоследствии передано) субарендатором по акту приема-передачи, содержащему подписи и печати обеих сторон сделки. В акте, как правило, описывается техническое состояние, в котором было передано имущество.

Следующим шагом является отражение арендованного имущества на забалансовом счете 001 «Арендованное имущество».

Многочисленные вопросы вызывает порядок учета и начисления амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным в субарендованное имущество. Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ арендатор (субарендатор) имеет право амортизировать указанные неотделимые улучшения в течение срока действия договора аренды, если они произведены с согласия арендодателя и их стоимость не возмещается арендодателем. Суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. К субаренде применяются те же правила, что и к арендным отношениям. Однако в ст. 258 НК РФ подразумевается именно арендодатель, собственник помещения. Поэтому, для того чтобы субарендатор имел возможность учесть амортизацию по неотделимым улучшениям при расчете налога на прибыль, необходимо согласие арендодателя, собственника имущества.

При отнесении затрат, связанных с текущим, капитальным ремонтом, на расходы при исчислении налога на прибыль необходимо обратить внимание на то, кто именно по условиям договора должен производить ремонт имущества. Субарендатор может учесть расходы на ремонт при расчете налога на прибыль только в том случае, если договором (законом) предусмотрена его обязанность проводить данный вид ремонта. В ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу обязанности по проведению капитального ремонта возлагаются на арендодателя, а текущий ремонт — на субарендатора (арендатора). Однако стороны сделки вправе самостоятельно распределить и отразить обязанности сторон по осуществлению ремонта в договоре.

Нередко возникают ситуации, когда субарендатор обязан возместить затраты арендатора в случае нанесения прямого ущерба арендуемому имуществу. Суммы возмещения ущерба рассматриваются законодателями в качестве расходов, связанных с оплатой реализованных товаров и услуг, соответственно, данные денежные средства должны увеличивать у арендатора налоговую базу по НДС (Письмо Минфина России от 25.11.2008 N 03-07-11/366).

Особого внимания заслуживает порядок обложения НДС операций по сдаче имущества в субаренду, когда арендатор применяет один из специальных режимов налогообложения. Например, порой организация, применяющая УСН, заключает договор аренды помещений, а затем частично предоставляет площади в субаренду. Возникает вопрос, подлежат ли обложению НДС операции по передаче имущества в субаренду? В соответствии со ст. 346.26 НК РФ организация, применяющая УСН, освобождена от уплаты налога на прибыль, налога на имущество и НДС. Доходы при расчете единого налога определяются аналогично доходам, учитываемым при традиционной системе налогообложения, т.е. в соответствии со ст. ст. 249 «Доходы от реализации» и 250 «Внереализационные доходы» НК РФ. В ст. 250 НК РФ поименован такой вид дохода, как доход от сдачи имущества в аренду (субаренду). Следовательно, доходы от сдачи имущества в субаренду будут учтены при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. НДС в данной ситуации исчислять и уплачивать не нужно. Данное мнение подтверждается Письмом Минфина России от 23.06.2010 N 03-11-11/173.

Сложная ситуация возникает, когда организация, применяющая ЕНВД, арендует помещение и частично сдает его в возмездное или безвозмездное пользование другой организации. Согласно п. 4 ст. 346.26 НК РФ плательщики ЕНВД освобождаются от уплаты налога на прибыль, налога на имущество, НДС в рамках видов деятельности, в отношении которых применяется ЕНВД. Сдача помещений в аренду (субаренду), за исключением вариантов, предусмотренных в пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, в указанном перечне видов деятельности не поименована, соответственно, к ним следует применить общую систему налогообложения, исчислив налог на прибыль и НДС.

Особое внимание следует обратить на передачу имущества в безвозмездное пользование. Согласно разъяснениям, изложенным в Письмах Минфина России от 28.11.2008 N 03-07-11/371 и от 08.04.2010 N 03-11-06/3/55, услуги по безвозмездной передаче имущества в пользование подлежат обложению НДС. Так что даже организации, применяющие ЕНВД, при сдаче арендованного имущества в субаренду на безвозмездной основе обязаны заплатить в бюджет НДС.

Таким образом, несмотря на то что имущество было сдано в субаренду и непосредственно пользуется им субарендатор, ответственным перед арендодателем (собственником) является арендатор. Именно он при прекращении договора аренды обязан на основании ст. 622 ГК РФ вернуть арендованное имущество собственнику в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Е.Ушицина

Аудитор

«Северо-Западного

Юридического Центра»

Отражение транспортных расходов и расходов на ГСМ: типичные ошибки
Учет инвестиционной собственности в соответствии с МСФО 40 «инвестиционная собственность»

Субаренда муниципального имущества без торгов

Одним из приоритетов экономической политики современного государства, в том числе и России, является создание условий, при которых развитие малого и среднего бизнеса должно создать базу стабильного развития всей отечественной экономики. Это выражается не только в принятии законов на федеральном или местном уровне, но и выполнении конкретных шагов с тем, чтобы у тех, кто только думает заняться бизнесом или уже имеет свое дело, был доступ к приобретению материальных активов на льготных условиях.

Среди этих мер есть такие, как субсидирование ставок кредитов, предоставление возможности участвовать в государственных и муниципальных тендерах по закупке услуг и товаров. Одной из эффективных мер в этом направлении, является создание торговых площадок и соответствующей нормативной базы, на основе которых малый предприниматель может приобрести имущество или оборудование непосредственно от государственных и муниципальных организаций и предприятий государственного (муниципального) сектора.

Как правило, такое имущество предоставляется по двум главным каналам:

  • Первый — это участие предпринимателей и частных лиц в конкурсных торгах, где выставляется на продажу имущество, объекты недвижимости (см. Торги муниципальной недвижимостью), земельные участки и права на их использование.
  • Второй метод — это предоставление муниципального имущества в аренду или субаренду без проведения подобных конкурсов, на основе прямого заключения договора или сдача муниципального имущества в субаренду без торгов.

В первом случае (субаренда муниципального имущества с торгов) более менее понятны процедуры и площадки, на которых можно, участвуя в конкурсе, получить в собственность или во временное владение любое государственное или муниципальное имущество. Что же касается получения права без конкурсной аренды, то здесь имеется существенный пробел в понимании того, как происходят такие процедуры, как в техническом плане так, и в каких правовых рамках они происходят.

В этой статье будет рассказано о том, как предоставляется муниципальное имущество на праве аренды без проведения конкурсных торгов, какая нормативно правовая база для этого существует, и что нужно сделать, чтобы получить имущество муниципального образования в право пользования для ведения бизнеса или для частных нужд.

Правовая база арендных отношений для муниципального имущества

Чтобы сложилось правильное и четкое понимание того, как получить муниципальное имущество в аренду (субаренду), нужно в первую очередь знать, на какой правой базе строятся такие отношения между местными органами власти (как собственником имущества) и потенциальным арендатором, будь это обычное частное лицо или предприниматель. Основополагающим нормативно правовым документом, регламентирующим именно эту модель отношений между муниципалитетом и арендатором, является ФЗ № 53 от 2015 года.

Частью 4 статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции» до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства. Причем здесь прямо указывается, что это возможно для всех типов отношений за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Это касается и тех случаев, когда бизнес связан с такими видами деятельности, как осуществление добычи и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Кроме этого, ФЗ № 53 дает четкое определение тех видов бизнеса, которые в принципе не могут участвовать в арендных отношениях имущества муниципалитетов, которое предоставляется на праве без конкурсного заключения договора аренды (субаренда муниципального имущества с торгов регулируется ФЗ 44 и ФЗ 223)

В частности, арендатором не могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства:

  • являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
  • являющиеся участниками соглашений о разделе продукции – т.е. осуществляющие предпринимательскую деятельность в области экспортных и импортных поставок.
  • осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
  • являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;
  • осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых – песчаные или щебеночные карьеры).

Как видно, существуют довольно серьезные ограничения для некоторых видов бизнеса, которые не могут рассчитывать, не только на льготные условия аренды муниципального имущества, но и даже на право заключения таких отношений. Кроме этого специализированного законодательного акта, прямо регламентирующего арендные отношения между муниципальными органами власти (как собственника) и арендаторами, существуют и соответствующие статьи в кодифицированных законодательных актах, непосредственно касающиеся вопросов подобных арендных отношений.

Это, например, трактовка договора субаренды, который является одним из видов договора аренды, и поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ. В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено, как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Также следует упомянуть и о таких правовых актах, регулирующие отдельные формы арендных отношений:

  1. регистрация договора аренды происходит в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2005 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  2. Сдача в субаренду государственного и муниципального имущества регулируется Федеральным законом от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Какое имущество, и на каких условиях, можно арендовать у муниципалитетов

С общей точки зрения законодательства, оно не устанавливает закрытого перечня того, какое именно имущество может быть взято в аренду у муниципального образования.

Как показывает российская практика, то таким имуществом, чаще всего выступают:

  1. объекты недвижимости, принадлежащие муниципальному образованию, в том числе и земельные участки. Также сюда входят права аренды части береговой линии водоемов или земель, имеющих особый статус (водно охранный или рекреационный). В некоторых случаях, по такому имуществу обязательны торги и муниципальное имущество для арендатора реализуется через конкурсные процедуры.
  2. различное имущество, принадлежащее муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления — это может быть автотранспорт и различное оборудование.

В большинстве случаев — это все же факторы, связанные с арендой малым бизнесом объектов недвижимости, принадлежащие муниципалитетам. Например, торговые помещения в муниципальном торговом центре или земельные участки, предоставляемые на праве аренды фермерам.

На каких условиях арендуется муниципальное имущество

Муниципальное имущество, которое может быть взято в аренду у собственников без проведения торгов, имеет три формы договорных отношений. Иногда субаренда определенных видов муниципального имущества предполагает торги.

Особенно, если это касается реализации имущества муниципальных предприятий — банкротов. Тогда торги даже для аренды или субаренды должны проводиться обязательно.

  1. Лизинг — предоставление имущества на правах аренды с последующим переходом имущества в полную собственность арендатора. Обычно такое имущество относится к классу транспортных средств и оборудования. В частности, могут передаваться в лизинг муниципальные коммуникации или даже целые предприятия коммунального хозяйства.
  2. Прокат — наиболее редкая форма предоставления муниципального имущества в аренду. Обычно это связано с сезонным характером бизнеса, когда, например, муниципальные игровые площадки или аттракционы городского парка, сдаются в аренду на некоторый срок предпринимателям.
  3. Договор найма. Это форма арендных отношений относится к тем видам использования муниципального имущества, когда предпринимателю нужно использовать в течение короткого периода времени объекты недвижимости или оборудование. Например, это найм муниципального автотранспорта для перевозки пассажиров на какое – ни будь массовое мероприятие, или найм актового зала школы для проведения какого- нибудь коммерческого или общественного мероприятия.

Все арендные отношения заключаются с составлением формального договора аренды. Договор аренды является основным договором, а договор субаренды — второстепенным. То есть, договор поднайма не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды.

Если договор субаренды заключается на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Но, во избежание недоразумений, рекомендуется регистрировать договор даже в том случае, если срок его действия не достигает 1 года.

Передача в субаренду муниципального имущества или государственной недвижимости возможна при выполнении следующих условий:

  • у арендатора есть согласие собственника на заключение сделки
  • площадь сдаваемого в поднаём имущества не менее 20 кв. м
  • общая площадь имущества, которое сдаётся в субаренду, не превышает 10% от общей площади всего сданного в аренду муниципального имущества

Что нужно для того, чтобы заключить договор аренды муниципального имущества без проведения торгов

В российском законодательстве существуют разнообразные нормы и требования для заключения различных гражданско — правовых договоров.

Договор аренды муниципального имущества, в принципе, в этом плане не особо отличается и ниже будет приведен общий порядок того, что нужно для того, чтобы заключить такой договор с муниципалитетом (или муниципальным предприятием).

Для заключения договора аренды арендатор должен предоставить арендатору муниципального имущества следующие сведения о себе (для юридических лиц, в том числе и ИП):

  • Выписку банковских реквизитов — этот документ должен быть подписан руководителем юридического лица, а также главным бухгалтером

  • Выписку из реестра юридических лиц — этот документ подтверждает, что арендатор является реальным действующим предприятием, и на момент заключения сделки, не находится в стадии ликвидации, реорганизации или банкротства. Срок действия выписки — не более 30 календарных дней

  • Документ, который разрешает представителю (если таковой присутствует при заключении договора) подписывать документы – это либо доверенность, либо выписка из приказа компании, подписанная руководителем, имеющего право подписи.

  • Регистрация сделки в «Росреестре». Регистрировать договор на сдачу в наём или аренду муниципального имущества нужно в том случае, если срок его действия превышает 1 год.
  • регистрация договора субаренды государственного и муниципального имущества происходит в те же сроки, которые установлены для всех других договоров, подразумевающих передачу вещных прав на недвижимость. Это 10 — ти дневной срок с момента подачи полного пакета документов в территориальное подразделение Росреестра.

По окончании регистрации субарендатору выдаётся на руки выписка из ЕГРП, подтверждающее, что его законное право пользования данным помещением зарегистрировано в установленном порядке. Срок действия такой выписки — 30 дней с момента выдачи.

К этому также нужно добавить, что если все копии документов, а также сами экземпляры договоров будут заверены у нотариуса, то срок регистрации сделки сокращается до 3-х дней, так как отпадает необходимость в правовой экспертизе. Если есть вопросы или не хватает каких-либо документов, регистрация права приостанавливается до тех пор, пока эти вопросы не решатся, а недостающие документы не будут представлены.

Здесь нужно напомнить, что если договор субаренды недвижимого имущества расторгается до истечения срока, на который он был заключён, то арендатор обязан предупредить субарендатора не менее чем за 1 месяц.

Муниципальное имущество, полученное в аренду без торгов, подлежит передаче в субаренду только на основании конкурентных процедур

24.12.2014 15:12, Кировская область, RegionFAS.ru:

Решением Кировского УФАС России от 23.12.2014 по делу № 142/05-14 Яранский фонд поддержки малого предпринимательства «Союз-Центр» признан нарушившим часть 1 статьи 17. 1 Закона о защите конкуренции при заключении договоров субаренды с предпринимателями на бесконкурсной основе муниципального имущества, право аренды, которого было получено Фондом на основании пункта 4 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения торгов.

Как было установлено в ходе рассмотрения настоящего дела, Яранский фонд поддержки малого предпринимательства «Союз-Центр» получил нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности для осуществления своей уставной деятельности как некоммерческой организации без проведения торгов. Впоследствии данным Фондом было заключено четыре договора субаренды с предпринимателями, по которым последние получили право владения и (или) пользования частями арендуемого помещения. При заключении договоров субаренды торги не проводились.

В пункте 10 Разъяснений ФАС России от 05.06.2012 «Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ) и Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (с учетом изменений, внесенных Приказами ФАС России от 20.10.2011 N 732 и от 30.03.2012 N 203)» указано, что в соответствии с пунктом 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 указанной части, передача указанного имущества в субаренду может осуществляться без проведения торгов.

Согласно статье 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, в случае, если не соблюдаются требования пункта 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, передача государственного или муниципального имущества в субаренду осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Соответственно, заключение договоров субаренды не может быть осуществлено без проведения торгов, в случае если право аренды на государственное и муниципальное имущество возникло на бесконкурсной основе.

Учитывая тот факт, что на момент принятия решения по делу № 142/05-14 договоры с предпринимателями были расторгнуты в добровольном порядке, производство по делу было прекращено ввиду добровольного устранения нарушения антимонопольного законодательства.

Справка: Частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды возможно без проведения процедуры торгов в случае передачи прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх