Сейчас был интересный звонок на самом последнем объекте, который я еще не получил в управление от застройщика, что не мешает сдавать мне его в аренду.
Точнее не принял, ибо косяков там дофига). Это парковый, кстати.
Так вот, звонок, начинает девушка:
— добрый вечер, а сколько метров?
— 150
— нам много, а у вас еще объекты есть?
— под какой вид бизнеса смотрите?
— мы еще не решили. Рыба, может быть рыба с пивом, все будет зависеть от места.
— нет, к сожалению ничего не могу предложить.
На самом деле, мне нечего предложить — в моем портфеле остались точки на 333, 276, 250, 200 метров.
Но, если бы у меня такой метраж был, то я все равно ответил бы также.
Потому что у меня есть один принцип: аренда будет эффективна тогда, когда будет эффективен твой арендатор.
Поэтому ключевой вопрос — под какой вид бизнеса смотрите. Один раз мне грубо ответили «а вам какая разница, мы ж вам деньги платить будем». Послал лесом. Мне это важно. Я отвечаю за доходность этих метров.
Поскольку наши точки — это придомовая розница, стрит ритейл, то арендатор будет эффективен лишь тогда, когда он имеет закупочную эффективность в своей категории.
То есть это не просто частник, решивший заняться «рыбой, возможно с пивом», потому что «друг мужа дамы торгует рыбой оптом и предлагает хорошие цены», а когда компания производитель или дистриб решает заняться розницей и для основной категории, генерирующей маржу, оптовик, как промежуточное звено в ценообразовании ликвидировано,
Вот тогда можно.
Среди наших арендаторов: Ермолино, Индюшкин, Равис — производители. Классика — крупный закупщик лекарств, фабрика доставки пиццы и суши «нескажукакназываетсяпоканеоткроетсяпотомучтотакпопросилхозяин» — производитель.
Смысл в том, чтобы заводить арендаторов так, чтобы они были эффективны, а тем, кто хочет «попробовать свои силы в новой индустрии» советовать этого не делать. Потому что это ненадолго.
В придомовой рознице есть правило: или у тебя есть закупочная эффективность в ключевой категории или ты должен стоять настолько уникально, что рядом с тобой не встанут те, у кого есть закупочная эффективность.
Развертывание сетей таких компаний как: Ариант, Суши-вок, Красное-белое, Равис, Индюшкин подтверждают этот принцип.
Самое обидное лично для меня в том, что я два объекта сдал через двух разных риэлтеров, при этом я как маленькая шавка против бультерьера отбивался от представителей этих самых риэлтеров, которые навяливали мне арендаторов каких угодно, но не в этом принципе. В итоге нашли тех кого я хотел. Нооооо я больше не верю риэлторам. И хрен больше заключу агентский договор.
Ребята, я знаю, что вы это читаете) вы работаете хе-ро-во.
Риэлтор не мыслит категориями эффективности как арендатора, так и арендодателя. Он их тупо не понимает. Они не понимают природу генерации маржи. По крайней мере я столкнулся с этим. Знаете, как меня уговаривали сдать одну точку под пироговую? А место под нее ну не подхооооодит. И я почти согласился. Хорошо, что есть такое дело как «почти».
Скоро мы начнем наблюдать, как пивные дистрибьюторы и производители упорядочат рынок магазинов разливного пива. Через пару лет они выкосят весь тот неструктурированный пивразлив, который работает на рынке Че сегодня.
Также, как Классика, Рифарм, Живая капля и Областной аптечный склад консолидировали аптечный ритейл Че, который был также когда-то диким.
А когда наше великое государство национализирует продажу крепкого алкоголя…. Я не знаю, что сделает Красное-Белое, но они что-то придумают. Они умные. Они молодцы.
Всем пятницы, ура)
Сегодня ушел в аренду еще один объект и про него будет отдельная история.
Tags: аренда, бизнес, недвижимость, риэлторство
