Соглашение о разделе имущества это сделка

С Нового года депозиты нотариуса получили защиту от банкротств банков. Банковские ячейки продолжают терять привлекательность в глазах участников сделок с недвижимостью.

ФЗ № 391 ввел c 1 января обязательное нотариальное удостоверение соглашений о разделе совместно нажитого супругами имущества, сделок по продаже земельной доли и доли в праве общей собственности постороннему лицу, а также сделок, связанных с распоряжением недвижимостью на условиях доверительного управления или опеки.

Прокомментировать эти новации БН попросил президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко.

– Закон меняет правила раздела общего имущества, нажитого в браке. В том числе и недвижимого. Это отменяет институт брачного договора?

– Нет, с юридической точки зрения раздел имущества и подписание брачного договора – это две принципиально разные операции. Хотя по брачному договору можно провести и раздел имущества.
Для граждан же важно следующее отличие. Стороны вправе заключить брачный договор до свадьбы или в период супружества. А вот после расторжения брака такая возможность исчезает. При этом если договор заключен до свадьбы, он начинает действовать только с момента регистрации брака.
Соглашение же о разделе совместно нажитого имущества можно заключить и после развода. Сегодня идет дискуссия, в течение какого временного отрезка это допускается. Часть юристов считает, что действуют общие сроки исковой давности в три года. Часть придерживается позиции, что документ может быть подписан в любой срок после развода, если ранее не был заключен брачный договор, или он учитывает не все имущество. И я разделяю эту точку зрения.

– Что изменил новый закон?

– До Нового года в Семейном кодексе РФ действовала норма, что брачный договор должен быть удостоверен нотариально, и нарушение этого требования делает документ ничтожным. Соглашение же о разделе совместно нажитого имущества удостоверения не требовало. Впрочем, большинство граждан все равно обращались к нотариусу. Теперь визит к нотариусу становится обязательным в обоих случаях.

– Кому из супругов выгодно существование этого соглашения? И должен ли нотариус следить, чтобы сделка была справедливой?

– Нотариус защищает более слабую сторону. В одних случаях это муж, в других – жена. Мы должны определять, не является ли сделка кабальной.
И, кстати, в этом договоре не учитываются интересы детей. Более того, в нем не допускается перечисление обязанностей кого-то из родителей перед детьми. На такой случай существует соглашение об уплате алиментов. Впрочем, суд может выйти за пределы рассмотрения имущественных интересов супругов и учесть интересы детей либо престарелых родителей.

– А какие вопросы граждане чаще всего задают, когда обращаются за заверением соглашения?

– Больше всего вопросов и споров связано с тем, что кто-то из супругов не считает имущество, приобретенное в браке, совместной собственностью. Часто приходится слышать доводы, что, например, дача была куплена на личные накопления, или на деньги, полученные в дар от родителей. Что вторая сторона к этим деньгам не имеет никакого отношения. Но для закона это не важно. Если нет брачного договора или соглашения, имущество считается приобретенным в равных долях.

– Можно ли в соглашении или брачном контракте разделить долги? Например, по ипотеке?

– Безусловно. Чаще всего именно в брачном договоре указывается, например, что каждый супруг по своим обязательствам несет самостоятельную ответственность. В варианте с соглашением о разделе совместно нажитого имущества не все столь однозначно. Не все юристы соглашаются, что долг можно разделить. Тем более – после расторжения брака. Поскольку долг юридически является обязательством, а не имуществом. Я же считаю, что можно.

– Иначе говоря, вопрос о правомочности раздела долга после брака остается на усмотрение судьи?

– Да. Поэтому лучше о возможных проблемах с долгами подумать заблаговременно. Если, например, вопрос не урегулирован в брачном договоре, то кредиторы могут истребовать исполнение обязательств из имущества любого супруга.

– Что еще важного привнес новый закон в вопрос раздела собственности супругов?

– Очень важный момент – изменение подхода к получению одним из супругов свидетельства о праве собственности. То есть, часто супруги, чтобы не тратиться на заключение брачного договора, приходили к нотариусу и писали заявление с просьбой выдать свидетельства на одну вторую доли каждому. И с этими свидетельствами стороны шли в регистрирующие органы.
Теперь это невозможно, пока кто-то из супругов не умрет. И такой документ одна из сторон сможет получить только при открытии наследственного дела.

– Новый закон делает обязательным нотариальное удостоверение договоров купли-продажи доли в праве собственности на объекты недвижимости. На что в этой связи вы порекомендуете обратить внимание?

– В Петербурге, на мой взгляд, сложилась абсолютно верная практика, что граждане являются собственниками долей в квартире. В пользовании может быть та или иная комната. Кроме того, порядок пользования может быть не определен, но сособственники вправе этот порядок определить. Но при этом впоследствии, отчуждая свою долю, они получают не конкретную комнату, а долю в праве. Хотя, конечно, при последующей сделке в документах уже можно указать, что отчуждается такая-то доля, а в пользование переходит такая-то комната. С уточнением площади и других характеристик объекта.
Между тем, в Москве и ряде других регионов (например, Карелии) объектом собственности является не доля, а сама комната. И когда идет отчуждение комнаты, обязанность нотариального удостоверения не возникает. И, что более важно, не требуется отказ сособственников от права преимущественной покупки. Ведь они – владельцы самостоятельных объектов недвижимости. При этом местами общего пользования также пользуются совместно.
Таким образом, обязательное удостоверение сделок с долями актуально, прежде всего, для петербуржцев.

– Не значит ли это, что, по аналогии с реестром брачных контрактов, нотариусы начнут отдельно вести реестры операций с долями?

– Пока нет. Но нужно учитывать, что с 1 января 2018 года в электронные реестры будут вноситься все нотариальные операции. При этом нотариальные палаты вправе в своих регионах выбрать для запуска электронного реестра нотариальных действий более близкие даты.

– Сам процесс продажи доли с юридической точки зрения после 1 января как- то изменился?

– Никак.

– Ранее регистрационный орган мог не принять документы по такой сделке, посчитав, что продавец нарушил утвержденный законом порядок продажи. Сегодня это возможно?

– Теперь он обязан принимать от нотариуса документы. И не вправе проводить правовую и техническую экспертизу. На практике же могу отметить, что шероховатости в вопросе еще есть, но Росреестр к удостоверенным нотариусами сделкам стал относиться намного лояльней.

– А дарение доли также будет требовать обязательного посещения нотариальной конторы?

– Нет. Обязательно удостоверяется только возмездное отчуждение. То есть, продажа, либо мена.

–В Петербурге недавно случилось ограбление банковского хранилища. В ячейках лежали деньги по сделкам с недвижимостью. Между тем, с 1 января расчеты через депозит нотариуса получили дополнительную защиту. Отмечаете ли вы рост интереса граждан к этой форме расчетов?

– Рост популярности услуги идет и без криминальных новостей. Закон же уточняет, что в случае банкротства банка, где размещается депозит нотариуса, деньги на этом депозите исключаются из конкурсной массы. Проще говоря, возвращаются в первую очередь.

– На какие еще положения нового закона вы также посчитали бы важным обратить внимание читателей БН?

– Закон требует обязательного удостоверения сделок с недвижимостью несовершеннолетнего лица или гражданина, признанного ограниченно дееспособным. При этом органы опеки, по крайней мере, в Петербурге, работают очень качественно. Но это не снимало угрозу предоставления подложных документов в простой письменной форме. А регистратор формально их проверять не обязан. Теперь количество лазеек у мошенников сократится.

Справка БН

Новый ФЗ № 391 снижает нотариальные тарифы на удостоверение сделок, когда недвижимость передается близким родственникам. Правда, затронуло это только сделки с дорогостоящим имуществом. Так, если предметом дарения является имущество стоимостью до 10 млн руб. включительно, тариф на удостоверение такой сделки нотариусом останется прежним – 3 тыс. руб. + 0,2% от суммы сделки.
Если стоимость недвижимости превышает 10 млн руб., будет использоваться другая формула расчета тарифа: 23 тыс. руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн руб., но не более 50 тыс. руб. К примеру, если раньше за удостоверение сделки дарения родственникам квартиры стоимостью 11 млн руб. приходилось платить 25 тыс. руб., сейчас размер тарифа составляет 24 тыс. руб. Если же стоимость квартиры оценивается в 20 млн руб., то вместо 43 тыс. руб. нужно будет уплатить 33 тыс. руб.

Текст: Игорь Чубаха Фото: Алексей Александронок

Раздел квартиры при разводе: что это

Квартира делится, в принципе, также, как и любое другое супружеское имущество, приобретенное мужем и женой в период их брака. Нужно не забывать, что покупка должна быть сделана за счет общих денег или в счет предстоящих совместных платежей. Суть действия сводится к тому, что форма совместной собственности на недвижимость в результате юридической процедуры преобразуется в форму личной собственности.

Как и другие вещи, раздел предусматривает вариант с передачей одному ее из супругов. С выплатой денежной компенсации или без таковой, когда другой стороне передается другое равноценное имущество. Однако имеется одна важная особенность, которая заключается в следующем. На недвижимое имущество – в силу его правовых характеристик, может быть установлена долевая собственность, то есть общая совместная собственность трансформируется тоже в общую, но в долевую собственность. В результате, у квартиры остаются два (по обстоятельствам может быть и большее число) собственника, но каждый владеет своей долей, выраженной дробным числом (например, 1/2, 1/3), размер которой определяет объем прав пользования квартиры. У кого доля больше, у того и прав, следовательно, будет больше.
Кроме того, доля является товаром: ее можно продать, купить, заложить, подарить и пр. Хотя, в некотором смысле, виртуальным товаром, так как эту долю нельзя обособить от другой доли.
В отличие от недвижимого имущества, супруги не разделить путем определения долевой собственности движимое имущество, например, автомобиль, технику, исключение – доли в ООО и акции.

Формат пользования, владения и распоряжения долевой собственностью установлен статьями 246-248 ГК РФ. Не будет большим преувеличением характеризовать раздел квартиры супругов в долях как превращение обычной квартиры в коммунальную. В конечном итоге, для каждого можно выделить отдельную комнату, отдельный счет на оплату коммунальных услуг, но время от времени вы будете вынуждены встречать бывшего мужа или жену. В долях стороны вправе поделить также другие объекты недвижимости – земельный участок, загородный дом, дачу, гараж и пр.

Москва, М.Тульская, 2/1, 5 ИНЮСТА Юридическая фирмаИНЮСТА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ: СУД, ПЕРЕГОВОРЫ, СДЕЛКИ БЕСПЛАТНЫЕ ЮР. КОНСУЛЬТАЦИИ

Раздел квартиры: при разводе или после развода

Вопрос о юридической судьбе совместно нажитого можно решить в любой из указанных периодов времени. Это можно сделать и до официального расторжения брака, и даже тогда, когда процесс уже был начат, например, после подачи искового заявления о прекращении брака. Закон отдает этот вопрос на усмотрение собственников.

Обратимся к закону. Пункт 1 статьи 38 Семейного кодекс (СК РФ) » Раздел общего имущества супругов» устанавливает следующее:

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.

Почему законодательство предоставляет такую альтернативу?

Недвижимое имущество может приобретаться супругами по разным сделкам: с ипотекой и без, в рассрочку и с единовременной выплатой, на первичном или вторичном рынке. У собственников может иметься личное альтернативное жилье, а может не иметься. Супруги, не смотря на решение развестись, могут продолжать проживать в квартире, а могут жить раздельно.
Обязывать их в срочном порядке определиться означало бы подтолкнуть к самому простому, но, возможно, самому невыгодному и неудобному варианту. Например, в отсутствие предварительного согласия и одобрения банком сделки по ипотечному жилью.

Допускается в принципе не делить недвижимость даже разрыва брачных уз. В таком случае она останется в подвешенном состоянии и будет все также принадлежать супругам на праве общей совместной собственности. Возможно, это удобно для кого-то из бывших или обоих супругов.

То, как вам предстоит поделить квартиру, зависит исключительно от ваших общих или отдельных интересов и следует решать в зависимости от конкретных обстоятельств.

Советы адвокатов

Если же вопрос, когда лучше делить недвижимость, ставится перед нашими адвокатами, юристами по бракоразводным делам, наши юристы акцентируют внимание на степени конфликтности и степени сложности имущественных взаимоотношений сторон. Чем острее конфликт, тем опаснее становится ситуация и тем быстрее следует предпринять юридические меры защиты и ограничений. Ведь форма супружеской собственности рассчитана на доверительные отношения, а при испорченных взаимоотношениях о доверии говорить не приходится. Практика показывает, что со временем споры только обостряются.
Когда речь идет о сложном разделе имущества, даже если стороны собираются делить все миром, желательно рассмотреть вопрос о разделе до развода. Причиной этого являются, например, нормы налогового законодательства, придающего статусу женатый, замужняя и разведенный правоустанавливающее значение.

ИНЮСТА

Время раздела и судебные перспективы

Есть также определенные процессуальные, то есть касающиеся судебных перспектив дела моменты относительно времени раздела. В качестве примера того, на что следует ориентироваться при выборе нужного момента, можно привести следующую ситуацию.

Жена, мать двоих общих несовершеннолетних детей, обратилась с иском о расторжении брака в суд по своему месту жительства, в соответствии с привилегией, установленной ст. 29 ГПК РФ. Не смотря на то, что ответчик проживает в другом городе, иск был рассмотрен местным судом и вынесено положительное решение. После этого бывшая супруга решила подать иск на раздел имущества и обратилась опять в суд по своему месту жительства. Суд вернул ей иск и указал, что такой иск она вправе заявить только в суд по месту жительства бывшего мужа. Раздел пришлось отложить, так как у истца не было нужных средств и возможности для действия в иногороднем суде. Между тем, проблема не возникла бы, и дело по имуществу можно было бы провести в местном суде, если бы имущественные требования были заявлены одновременно с иском о разводе, что разрешает ст. 24 СК РФ.

Пункт 7 статьи 38 кодекса установил следующую важную норму.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

Вопросы исковой давности подробно рассматриваются на других страницах нашего сайта, например, в этой статье. Вкратце пояснение таково, что растягивать раздел на долгое время не рекомендуется.

Как делится квартира в случае развода мужа и жены

Поделить все имущество, включая квартиру, можно добровольно при наличии взаимного согласия путем заключения соответствующего соглашения либо через брачный контракт.

Можно заключить соглашение только по одному объекту недвижимости, оставив остальное нажитое имущество в составе совместно нажитого. Равным образом можно делить сразу все приобретенное в браке.

Данное соглашение составляется нотариусом и исключительно в соответствии с пожеланиями сторон. Муж и жена могут придерживаться принципа – каждому ровно половина, но можно и так, что некоторое имущества передается только одному из них, другой же не получает ничего.

о содержании и форме данной сделки.

ИНЮСТА

При отсутствии взаимопонимания раздел имущества происходит через суд. Обратиться в суд несогласный супруг может также до развода, параллельно разводу или после. Выбор в данном случае осуществляет несогласный супруг. Допускается подать заявление и о расторжении брака и о разделе недвижимого имущества в одном иске.

По требованию жены, мужа недвижимость может быть арестована и никто из них не сможет своевольно распорядиться ею до окончания слушания по делу.

Работа юристов по бракоразводным процессам: подробности.

Судебный спор по супружеской недвижимости в большинстве случаев завершается установлением равнодолевой собственности на общую недвижимость. Жилье – это особая категория вещей и лишение гражданина собственности на него должно иметь веские причины.

При разводе у супругов возникает множество вопросов в связи с предстоящим расторжением брака. Среди них зачастую встает вопрос о разделе жилья. Рассмотрим, как определяется право каждого из супругов после развода на приобретенное в браке жилье (далее — квартира), в том числе с привлечением кредита.

Какое имущество подлежит разделу

По общему правилу все имущество, нажитое супругами в период брака, признается их общей совместной собственностью. Оба супруга имеют равные права на владение, пользование и распоряжение этим имуществом. Данное правило распространяется независимо от того, на кого из супругов оно приобретено или кем из них вносились деньги на покупку этого имущества <*>. Действует данное правило и в том случае, если один из супругов в браке не имел, по уважительным причинам, своего заработка <*>.

Справочно
Собственностью каждого из супругов является имущество <*>:
1) принадлежащее супругам до вступления в брак;
2) полученное ими в период брака в:
— дар;
— наследство.
Суд может признать имущество каждого из супругов общей собственностью, если установит, что в браке стоимость спорного имущества была значительно увеличена за счет совместных или личных вложений супругов. Например, при капитальном ремонте или реконструкции;
3) индивидуального пользования, например одежда, обувь.
Драгоценности и предметы роскоши не признаются вещами индивидуального пользования — они относятся к общей собственности супругов;
4) определенное личным в брачном договоре.

При разводе разделу подлежит только «совместно нажитое» имущество. При этом доля каждого из супругов равна и составляет 50% от общей собственности. Таким образом по общему правилу при разделе квартиры каждый из супругов имеет право на 1/2 часть от нее <*>.

Какие способы разделения квартиры возможны

Квартира может быть разделена между супругами:

1. По соглашению сторон (например, согласно брачному договору).

2. По решению суда.

Поскольку раздел квартиры представляет собой выделение из нее доли каждому из супругов, на практике возможны следующие варианты решения данного вопроса:

— разделить квартиру на два равных изолированных помещения, где у каждого будет свой вход, кухня, санузел и другие подсобные помещения. Однако планировка квартир в большинстве случаев сделать это не позволяет — такой способ более характерен для частных домовладений;

— выделить каждому супругу в собственность изолированную(ые) комнату(ы) и оставить в долевой собственности нежилые помещения. Для того чтобы избежать разногласий, супругам целесообразно разделить лицевые счета и оплачивать коммунальные услуги раздельно;

— «выкупить» долю второго супруга. При этом квартира перейдет в собственность того супруга, который совершил «выкуп». Сделать это возможно только с согласия второго супруга и только деньгами, т.е. компенсация другим имуществом не допускается <*>. Такой способ удобен при разделе, например, однокомнатной квартиры;

— продать квартиру и разделить полученную от продажи сумму. Для этого способа необходимо согласие и непосредственное участие в продаже квартиры обоих супругов <*>.

Одним из действенных способов прийти к соглашению и договориться об условиях разделения квартиры, на наш взгляд, является заключение брачного договора. Посредством его заключения супруги не только договариваются обо всех условиях, детально прописывая каждое из них. Также они имеют документальное подтверждение своих договоренностей, которое обезопасит их от возможных разногласий и разбирательств в суде.

В этом случае разделение квартиры происходит согласно заранее прописанным договоренностям. Такой способ можно назвать наиболее мирным. Вместе с тем в брачном договоре можно предусмотреть и иные вопросы, имеющие значимость для супругов: о детях, деньгах на содержание детей и/или супругов, имуществе и т.д.

Практика заключения брачного договора не распространена в нашей стране. Однако если супруги еще не развелись и готовы мирно урегулировать «квартирный вопрос», то очень эффективным способом законного раздела жилья станет заключение такого договора. В нем можно предусмотреть все тонкости столь специфического вопроса. Так, супруги могут предусмотреть отличные от общеустановленных требования по разделу долей — не 1/2, а иные пропорции, вплоть до отхождения всей квартиры одному из супругов. Все условия индивидуальны и при этом, как правило, не оспариваются в суде.

Обратите внимание!
Если квартира приобретена с привлечением кредита и супруги пришли к соглашению о том, что выплачивать кредит будет один из супругов, то сначала они должны получить разрешение банка и только потом заверить документ у нотариуса.

Если прийти к согласию не удается, нужно обратиться в суд <*>. Сделать это можно как в самом бракоразводном процессе, так и в течение трех лет со дня расторжения брака <*>.

При обращении в суд нужно подать исковое заявление. В нем обычно указываются:

— наименование суда, в который оно подается. Как правило, иск подается в суд по месту нахождения спорной квартиры <*>;

— ФИО и место жительства (место нахождения) истца, его контактный телефон, электронный адрес;

— ФИО и место жительства (место нахождения) ответчика, его контактный телефон, электронный адрес;

— требование и факты, которые обосновывают требование, доказательства, их подтверждающие;

— цена иска, которая соответствует стоимости квартиры;

— подпись истца и дата подачи иска;

— перечень приложений. Это могут быть:

— свидетельство о регистрации брака или решение о расторжении брака;

— свидетельство о рождении детей (если есть несовершеннолетние дети);

— справка о месте жительства и о составе семьи;

— чеки, квитанции, договор купли-продажи или подряда, иные документы на квартиру (если имеются);

— заключение об оценке квартиры;

— документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Справочно
Размер госпошлины составляет 5% от цены иска — стоимости квартиры <*>.

Для ответчика нужно подготовить копию искового заявления <*>.

Если квартира приобретена с привлечением кредита

Законодательство предусматривает возможность разделения между супругами квартиры, которая была приобретена с помощью кредита. Для этого нужно получить согласие банка-кредитора. В данном случае банк будет привлекаться к рассмотрению этого дела в качестве третьего лица, которое не заявляет самостоятельных требований <*>.

В зависимости от условий договора с банком-кредитором и условий разделения квартиры существует несколько вариантов погашения кредита, например:

— после раздела каждый из супругов погашает кредит за свою часть квартиры;

— льготный кредит пересчитывается, в результате чего происходит досрочный возврат процентов.

При наличии у супругов непогашенного кредита целесообразно обращаться в банк до направления искового заявления в суд. Только в банке вам дадут точную информацию и возможные пути ее разрешения исходя из условий заключенного кредитного договора.

Также возможно погашение кредита до развода. Однако и в этом случае потребуется согласие банка. Иначе будет считаться, что ваши обязательства перед банком не исполнены <*>.

Если досрочно погасить в полном размере льготный кредит, который был получен до 17.01.2012, то можно получить разрешение на продажу квартиры в связи с разводом <*>. Это позволит супругам разделить вырученные с продажи квартиры деньги согласно причитающейся каждому из них доле. Полагаем, что данный вариант наиболее удобный.

Получить разрешение на продажу квартиры, приобретенной с привлечением льготного кредита, если не прошло 5 лет с момента его погашения, возможно в местном исполкоме. Для этого необходимо обратиться в службу «одно окно» и предоставить требуемый пакет документов, среди которых <*>:

— заявление (как правило, выдается в службе «одно окно»);

— паспорта или иные документы, удостоверяющие личность всех членов семьи, совместно проживающих с собственником;

— нотариально удостоверенное письменное согласие супруга (супруги), а также иных совершеннолетних членов семьи, совместно проживающих с собственником и имеющих право владения и пользования квартирой, а также отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право владения и пользования квартирой;

— технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру, долю в праве собственности на нее;

— документы, подтверждающие основания отчуждения квартиры, доли в праве собственности на квартиру (расторжение брака);

— документ, подтверждающий погашение льготного кредита на строительство (реконструкцию) или приобретение квартиры.

Какое решение может принять суд

Суд может принять решение по общим основаниям, разделив квартиру поровну между супругами в пропорции 1/2. А в исключительных случаях может изменить соотношение долей по основаниям, учитывающим <*>:

— интересы несовершеннолетних и нуждающихся в помощи нетрудоспособных совершеннолетних детей;

— заслуживающие внимания интересы одного из супругов;

— уклонение от трудовой деятельности или расходование общего имущества другим супругом в ущерб интересам семьи.

Также суд может удовлетворить требование одного из супругов об увеличении его доли, если расчет по кредиту за квартиру он произвел самостоятельно из собственных средств после распада семьи. Обязательным условием является наличие доказательств того, что второй супруг умышленно уклонялся от уплаты кредита <*>.

На заметку
Если в общей собственности супругов несколько жилых помещений и между ними не достигнуто соглашение об их разделе, суд с учетом размера, стоимости жилых помещений, состава семьи бывших супругов и других, имеющих значение обстоятельств вправе разделить эти жилые помещения, выделив каждому из участников общей собственности отдельные жилые помещения <*>.

Если после раздела квартиры супруги проживают совместно и не могут договориться о порядке пользования квартирой, можно обратиться в суд. Суд определит порядок пользования квартирой согласно долям каждого из супругов, а также с учетом иных обстоятельств, например наличие детей и др. <*>.

Покупка квартиры в долевую собственность – операция с недвижимостью, при которой покупателями одного жилого объекта являются два лица или более. Такая сделка понадобится при покупке жилья собственниками, которые не являются супругами, или супругами, заключившими брачный договор с определенным режимом собственности на совместно нажитое имущество. Доли строго распределяются между участниками сделки, каждому выдается свидетельство о собственности, в котором указывается доля. Квартиру, приобретенную в совместную собственность, в дальнейшем можно перевести в собственность долевую.

Чем отличается покупка квартиры в совместную общую собственность от покупки в долевую собственность?

При совершении сделки по приобретению жилья супругами автоматически оно становится совместной общей собственностью, которую нельзя раздробить для продажи частями. Квартира может регистрироваться только на одного супруга или на обоих. В любом варианте права на нее будут одинаковы. Совершить какую-либо операцию с недвижимостью супруг без согласия второй стороны не имеет права. При разводе квартира, приобретенная в браке как совместная общая собственность, делится пополам. При регистрации на двоих супругов в договоре на покупку указываются оба владельца и их доли, обычно равные. Могут указываться и неравнозначные доли, но в отсутствие брачного договора при разводе все равно квартира будет разделена на равные части.

При наличии брачного договора, в котором отрицается совместная собственность, жилье может быть куплено в долевую собственность. Идеальная доля – это не часть квартиры, а доля в праве на нее. Нежилые помещения при разделении долей не учитываются. Благодаря обособленности долей, их можно продавать, превращая цельный объект недвижимости в квартиру с подселением или настоящую коммунальную квартиру. Вначале приобретение доли предлагается другому владельцу (владельцам) долей по ценам свободного рынка. Если другие собственники дали письменный отказ от покупки, то доля может выставляться на свободную продажу. При разводе каждый из супругов получает долю, указанную в договоре купли-продажи.

Сделка по приобретению квартиры в долевую собственность может быть осуществлена без участия нотариуса в случаях:

  • продавец – дееспособное лицо, полностью владеющее квартирой;
  • продавцы – дееспособные супруги, владеющие недвижимостью по праву совместной собственности.

Имущественный вычет при покупке квартиры в совместную или долевую собственность

По общему правилу имущественный вычет, действующий для одного объекта недвижимости, составляет 13% от суммы сделки до 2 млн рублей. Если стоимость недвижимости выше, то компенсация ограничивается суммой – 260 тыс. руб. При приобретении жилья супругами в совместную собственность вычет могут получать оба супруга или один из них. Второй при этом должен написать отказ от получения вычета. На компенсацию имеет право каждый гражданин РФ, за которого работодатель ежемесячно отчисляет подоходный налог 13%. Вычет не положен, если работодатель оплатил часть суммы или были использованы государственные программы.

При покупке недвижимости в долевую собственность вычет разделяется пропорционально долям, указанным в договоре. Чем больше доля, тем больше вычет. При официальном оформлении долевой собственности для получения вычета по НДФЛ дополнительные заявления писать не требуется.

Приобретение жилья людьми, не состоящими в браке

Лица, даже если они являются родственниками, но не состоят в браке, приобретать жилье в совместную собственность по закону не имеют права. В данном случае возможно только оформление покупки квартиры в долевую собственность. В этом случае заключается договор купли-продажи с указанием суммы, вносимой каждым участником сделки, и соответствующей доли, которая будет принадлежать каждому из них. Необязательно, чтобы размер доли был пропорционален внесенной сумме. Этот вопрос собственники решают самостоятельно.

Закон регламентирует порядок распоряжения долями. При желании одного из собственников жилья продать свою часть преимущественное право на ее приобретение имеют другие собственники. Для отчуждения доли в пользу постороннего лица необходимо получить письменный отказ других сторон. Также право на продажу собственник доли может получить после посылки письменного уведомления и отсутствия ответа на него по истечении месяца. Если эти условия не будут соблюдены, то сделка продажи части будет признана судом недействительной и аннулирована.

Покупка квартиры в долевую собственность семьей с детьми

При приобретении квартиры дети могут получить долю в жилплощади по добровольному желанию родителей или в обязательном порядке в случаях, предусмотренных законом. Одним из таких случаев является приобретение жилья на средства, полученные от продажи недвижимости, в которой дети выступали совладельцами.

В новом жилом объекте несовершеннолетние члены семьи должны иметь доли, не меньше прежних. Этот вопрос контролируют органы опеки. Если они посчитают, что по договору купли-продажи права несовершеннолетних лиц были ущемлены, разрешения на сделку не последует. Если же органы опеки одобрят сделку, то договор за детей до 14 лет подпишут родители, официальные опекуны или другие законные представители. Несовершеннолетние лица в возрасте 14-18 лет подписывают бумаги самостоятельно в присутствии родителей или других законных представителей.

Покупка квартиры в долевую собственность по ипотеке

Поскольку банки, работающие на территории РФ, предоставляют различные программы ипотечного кредитования, то долевая ипотека рассматривается индивидуально в каждом отдельном случае.

Рассмотрим основные варианты:

  • Клиент является владельцем доли в недвижимости, и он желает взять в ипотеку часть жилья, владение которой позволит стать ему единоличным собственником. Поскольку ипотека – это залоговый кредит, то банку важно, чтобы он смог продать объект в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств. В данном случае получение ипотечного кредита является вполне вероятным.
  • Клиент хочет увеличить свою часть в квартире путем приобретения еще одной доли. Единственным владельцем после этого приобретения заемщик не станет. Если другие владельцы долей дадут согласие на условия залога, выдвигаемые банком, то выдача кредита весьма вероятна.
  • Лицо хочет приобрести долю в квартире, в которой других долей у него нет. В этом случае вероятность предоставления ипотечного кредита весьма проблематична.

Если банк принял решение не выделять ипотечный кредит, то клиент может оформить потребительский кредит. Минусом такого шага является более высокий процент и краткие сроки погашения. Если доля приобретается у близкого родственника (родителей, детей, родных сестер и братьев, бабушек, дедушек, внуков), то целесообразно оформить договор дарения, поскольку в этом случае уплата налога не предусмотрена.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх