Согласие супруга на продажу

Содержание

Согласие супруга

Под ним понимается официально оформленный письменный документ о том, что супруг выражает свою осведомленность о конкретной сделке и дает согласие на ее осуществление.

Такой документ обязательно подписывается при нотариусе и заверяется им. Он составляется за определенную плату сотрудниками самой нотариальной конторы, подписывается супругом, дающим согласие, и только после этого заверяется нотариусом.

Оформление осуществляется на специальном бланке в печатном виде. Сам документ получает серию и номер.

Нотариальное согласие обязательно должно содержать в себе следующие данные:

  1. Дата и место составления документа.
  2. Персональные данные супруга, в том числе его ФИО, дата рождения, адрес регистрации, паспортные данные.
  3. Сведения о зарегистрированном браке, с указанием реквизитов подтверждающего этот факт свидетельства.
  4. Сведения о недвижимости, в том числе ее кадастровый паспорт, адрес, площадь и некоторые иные индивидуальные характеристики, отличающие ее от других видов аналогичного имущества.
  5. Основания его прав собственности, на основании которых данный супруг может давать согласие на распоряжение этим имуществом.
  6. Ставится живая подпись супруга.

Перед удостоверением согласия на продажу квартиры от супруга нотариус должен убедиться в дееспособности данного гражданина, а также в подлинности всех документов, подтверждающих его право на предоставление такого документа.

Важно знать, как оформить согласие. Для его получения необходимо сделать следующее:

  • подготовить необходимые документы;
  • явиться в любую нотариальную контору;
  • заплатить стоимость услуг по оформлению и заверению нотариусом согласия;
  • подписать составленный документ.

Такой порядок действий предусмотрен независимо от выбранной нотариальной конторы и региона проживания человека.

Стоимость

Перед тем, как обращаться к нотариусу, нужно узнать, сколько стоит согласие супруга у нотариуса в разных конторах города. Так как данная цена может варьироваться от 1000 до 2500 рублей.

Законодательством установлена только фиксированная стоимость услуг по заверению нотариусом документа, а вот стоимость услуг по его составлению может зависеть от установленного прейскуранта самой конторы.

Так, в 2019 году стоимость услуги заверения нотариусом согласия супруга на имущественные сделки составляет 500 рублей. Это единый тариф, установленный для всех нотариусом.

Получается, что технические работы могут варьироваться в пределах 500-2000 рублей в зависимости от региона и самой конторы.

Документы

Для оформления согласия потребуется определенный перечень документов. Он также установлен законодательством.

К ним относятся:

  • оригинал паспорта гражданина, дающего согласие;
  • оригинал свидетельства, подтверждающего действующий брак;
  • оригиналы правоустанавливающих документов, на основании которых данный гражданин имеет право собственности на данную недвижимость.

Подтверждающими документами может быть свидетельство о собственности второго супруга, выписка из ЕГРН (действующая по установленным срокам), договор купли-продажи, а также некоторые иные документы.

Если дееспособность гражданина вызовет у нотариуса сомнения, то он имеет право запросить медицинское заключение, подтверждающее его состояние. Особенно часто такое требование предъявляется к пожилым людям.

Сроки

Продажа недвижимости может занимать достаточно долгое время, поэтому многих граждан волнует вопрос, сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости, и когда его лучше всего оформлять. Тут может быть несколько вариантов.

Кто-то подготавливает сразу все необходимые документы, чтобы предъявить их потенциальному покупателю, тем самым ускорить оформление сделки.

А кто-то занимается сбором документации только после того, как найдется потенциальный клиент. Здесь право выбора остается за собственниками.

Так как законодательством предусмотрен срок действия согласия супруга на продажу недвижимости неограниченное время. То есть достаточно один раз оформить этот документ и хранить его вместе с остальное документацией.

Условия необходимости согласия

Чтобы разобраться, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, либо иной недвижимости, нужно понимать его значение при совершении сделки.

Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместным. Но при условии, что оно было приобретено на средства семейного бюджета.

Соответственно, даже если жилье было оформлено только на одного супруга, второй имеет такое же право собственности, как и супруг.

При желании муж и жена могут выделить доли в квартире и зарегистрировать их каждый на себя.

Но зачастую ради удобства при заключении сделки недвижимость оформляется в собственность одного супруга. Но независимо от этого муж и жена имеют равные доли.

Соответственно, распоряжением всем имуществом только одним супругом недопустимо без согласия на это второго супруга. В этом заключается суть оформления такого документа.

Поэтому данный документ потребуется во всех случаях, когда продаваемое имущество относится к совместному. А именно:

  • если оно было куплено в период брака;
  • если брачным соглашением предусмотрена передача определенной доли супругу, независимо от того, что по закону он не имеет прав претендовать на нее;
  • если квартира была приватизирована на обоих супругов.

Во всех этих случаях потребуется данный документ. Однако иногда бывают такие обстоятельства, когда добиться от супруга оформления согласия почти невозможно.

Причиной этому могут быть разные обстоятельства:

  • гражданин просто не желает тратить свое время на оформление документа;
  • супруг против продажи квартиры;
  • супруг скрывается и уклоняется от оформления документа.

Также могут быть любые иные обстоятельства, мешающие одному супругу получить эту нотариальную бумагу от своего мужа или жены.

Продажа без согласия

Нередко возникает вопрос, что делать в том случае, когда нет возможности получить нужный документ? И можно ли продать квартиру без согласия супруга?

Законодательством не запрещены сделки при отсутствии согласия. Поэтому такую сделку можно будет оформить и зарегистрировать должным образом в установленном порядке.

Однако нужно знать, что при регистрации в ЕГРН будет внесена запись о том, что данная сделка может быть оспорена.

Соответственно, исходя из установленных сроков давности, супруг, не давший свое согласие, может оспорить подписанный договор в течение 3 лет, если докажет, что он не знал и не мог знать о совершении сделки.

Для этого ему достаточно будет подать заявление в суд о том, что он против совершенной купли-продажи и требует признать договор недействительным.

Если такое решение будет вынесено судом, то последствия могут быть следующие:

  1. На основании этого решения регистрация прав собственности будет отменена, а недвижимость перейдет обратно в собственность супругов.
  2. Покупатель, лишившийся приобретенной квартиры, должен будет подать исковое требование к фактическому продавцу по возврату денежных средств ему в полном объеме.
  3. Покупатель может компенсировать стоимость доли супругу, который не предоставлял свое согласие, а затем подать иск с целью взыскания этих денег с фактического продавца. В этом случае покупатель получит право собственности на приобретенное жилье.
  4. Также при рассмотрении дела в суде продавший супруг может компенсировать долю квартиры второму супругу. В этом случае сделка будет считаться действительной, и квартира останется у покупателя.
  5. Если документ, подтверждающий согласие был подделан, и супруг утверждает, что он не предоставлял его, то данный факт проверяется путем обращения в нотариальную контору. Все выданные документы регистрируются в соответствующем журнале, где получатель ставит свою подпись и дату получения. Эти данные сверяются, и на основании этого принимается решение о подлинности документа. Если он оказался поддельным, то сделка будет признана недействительной.

Ситуаций, когда сделка может быть признана недействительной достаточно много. Поэтому покупателям стоит задуматься о том, почему данного документа нет. И желательно не соглашаться на такие авантюры, потому что зачастую таким способом обмана пользуются мошенники.

Они могут выставить заманчивое предложение по выгодной цене, а затем, получив деньги, оспорить сделку на основании отсутствия согласия супруга. К сожалению, в судебной практике таких разбирательств случается не мало.

Когда не требуется согласие?

Исходя из основного смысла данного документа, нужно понимать, в каких случаях не требуется он. Эта ситуация возникает тогда, когда второй супруг не имеет прав собственности на продаваемую недвижимость.

К таким ситуациям относятся следующие обстоятельства:

  • если данная собственность была приобретена супругом до его вступления в браке;
  • в случаях, если брачным соглашением предусмотрено, что приобретенная в браке собственность не принадлежит этому супругу;
  • если недвижимое имущество было получено другим супругом в порядке наследования по завещанию или по закону;
  • если недвижимость была оформлена в собственность по договору дарения;
  • если квартира была приватизирована только одним супругом, а второй написал отказ, либо не имел права претендовать на приватизацию этого жилье;
  • во всех иных случаях, когда имущество было получено безвозмездно, то есть не оплачено за счет средств семейного бюджета.

Это общее правило, по которому не требуется согласие при продаже имущества супруга.

Но тут покупатель и сам продавец должны учитывать некоторые нюансы, при которых право собственности на часть квартиры, полученной по наследству или квартиры, купленной до брака одним супругом, может перейти ко второму.

Нюансы

Совместная собственность супругов является достаточно сложной и спорной темой в судебной практике. А причиной этому является то, что при отсутствии брачного соглашения их имущественные права регулируются российским законодательством.

И тут важно знать, что статьей 37 СК РФ предусмотрено одно обстоятельство, когда имущество одного супруга может стать совместной собственностью.

К такому обстоятельству относится ситуация, когда во время семейной жизни в данное имущество были внесены дорогостоящие изменения за счет средств семейного бюджета, что привело к увеличению стоимости данной собственности.

В этом случае второй супруг получает право требования:

  • доли собственности в расчете половины от вложенных семейных средств в стоимость данного имущества;
  • компенсацию половины стоимости вложенных средств в денежном или ином эквиваленте.

На основании данного законодательства при продаже такой квартиры, принадлежавшей по закону одному супругу, но куда были вложены семейные средства, второй супруг может через суд выделить себе определенную долю в этой квартире.

После этого он получит право оспорить совершенную сделку, так как его доля окажется проданной без его согласия.

В этом случае суд будет вынужден признать сделку недействительной. А последствия этого будут аналогичные, как и при продаже совместного имущества без необходимого документа.

Брачное соглашение

Когда есть такой документ между супругами, то на основании указанных положений в нем по поводу раздела конкретного имущества намного проще определить, есть ли необходимость в согласии супруга.

При регистрации сделки, копия брачного контракта подается вместе со всеми документами. Поэтому на основании его положений определяется, является данная недвижимость собственностью одного супруга, либо совместной.

Такой договор между супругами требует обязательного нотариального удостоверения, поэтому оспорить его недействительно практически невозможно.

Соответственно, покупатель и продавец может быть уверен в наличии прав на жилье каждого из супругов.

Добровольное соглашение

Иногда случается и такое, что супруги развелись, а совместная собственность у них осталась. Для продажи такого жилья также потребуется согласие супруга, если оно считается совместным по перечисленным выше основаниям.

Однако супруги имеют право подписать между собой добровольное соглашение, на основании которого все права на жилье переходят одному из них.

В этом случае для оформления сделки согласия бывшего супруга не потребуется. А при регистрации сделки будет подаваться копия такого соглашения.

Нотариальное удостоверение сделки

Также важно знать, что с начала 2017 года законодательством РФ введено обязательное нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью, при условии, что она находится не в единоличной собственности человека.

На этом основании для регистрации сделки потребуется заверение у нотариуса. А он в свою очередь для проверки законности купли-продажи запросит определенный перечень документов, на основании которых будет осуществляться проверка.

Если выяснится, что данный гражданин приобрел жилье в браке, либо находился длительное время в нем, и семья проживала по данному адресу, нотариус обязан затребовать согласие супруги.

В противном случае, нотариальное удостоверение не будет получено, а соответственно сделка не будет зарегистрирована.

Данная мера была введена для борьбы с мошенниками и исключением дополнительных возможностей для оспаривания сделок.

Купля-продажа недвижимости всегда подразумевает оборот крупных денежных сумм, что в свою очередь привлекает мошенников в эту сферу. Таким образом, было исключено сразу несколько вариантов мошеннических схем.

Продажа недвижимости ООО учредителю

1. Какие документы нужны для продажи недвижимости от юр. лица (ООО) физ. лицу. Учредителей трое, 25%, 25% и 50%.

1.1. Здравствуйте!
Примерный перечень документов со стороны ООО:
1). Протокол общего внеочередного собрания участников ООО, подтверждающий намерение всех троих совершить продажу недвижимости (с указанием о возложении обязанности по совершению всех необходимых действий на директора ООО);
2).Документы подтверждающие право собственности ООО на недвижимое имущество;
3). Уставные документы ООО;
4) Договор купли — продажи.
Со стороны физического лица паспорт.
После подписания Договора купли-продажи представителю ООО и покупателю (физ. лицу) необходимо явится в МФЦ с вышеперечисленными документами, с целью регистрации перехода права. Оплачиваете гос. пошлину, подаете соответствующее заявление, в установленный срок регистрируется переход права, о чем покупатель получает соответствующую выписку. Нюанс: Договор составляет в 3 экземплярах, один из которых остается в регистрирующем органе; в договоре купли-продажи следует указать, что все расчеты между сторонами проведены до гос. регистрации, в противном случае имущество будет считаться обремененным; на регистрацию сделку уполномоченному лицу (директору) необходимо явится с доверенностью от ООО и паспортом.

2. Какие налоги должно заплатить ооо при продаже недвижимости за 4 млн, при этом выходит учредитель, забирая эту сумму. Недвижимость в собственности с 2009 г.

2.1. ООО должно заплатить налог с дохода в зависимости от применяемой там системы налогообложения. Если недвижимость была внесена как взнос в уставный капитал, учредитель при выходе не вправе ее забрать, а должен получить деньгами. Для продажи имущества нужно одобрение сделки решением общего. Собрания учредителей, если эта сделка крупная или с заинтересованностью.

3. Возможно ли заключить договор купли-продажи недвижимого имущества между учредителем физ лицом и ООО где он же является генеральным директором?

3.1. Да, возможно, Дмитрий.
Доброго дня

4. Возможна ли продажа недвижимого имущества ООО при отсутствии на собрании учредителей одного из учредителей?

4.1. Все зависит от того, был ли кворум участников данного ООО, если большинство участников присутствовало, то отсутствие одного из них не должно играть определяющей роли. Но это все регулируется их учредительным договором. Удачи вам с уважением адвокат Рахманов Нурлан

4.2. Добрый день! Продажа возможна, так как протокол собрания не является обязательным документом, который необходимо будет приложить к заявлению о государственной регистрации:
договор купли-продажи, передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;
решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;
копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

5. Как учредителю вывести из ООО недвижимое имущество для дальнейшей продажи перед ликвидацией ООО? Можно ли ООО продать здание по остаточной стоимости учредителю?

5.1. Добрый день!
Обратитесь к юристу на платной основе, поможет составить все документы.

5.2. Надо смотреть документы, крупная это сделка или нет.

6. Нужно ли согласие всех учредителей при продаже недвижимости принадлежащей ооо?

6.1. Зависит от положений Устава этого ООО. По общему правилу согласие всех не нужно, но в уставе могут быть иные положения.

7. 1. Продажа от ооо учредителю комм. Недвижимости, если он гендиректор возможна?
2. Стоимость как рассчитать, если приватизационная в 1993 году была 83000 руб.

7.1. Если директор является единственным участником ООО, то купля-продажа недвижимости проходит свободно.
Если помимо него есть еще участники, то должно быть принято решение о купле-продажи недвижимости (оформлено в виде протокола) с основными условиями сделки — цена, сроки оплаты и т.д., т.к. это сделка с заинтересованностью.
Продажа должна проводиться по рыночной цене (как минимум по кадастровой стоимости, если кадастровая ниже рыночной).

8. Не подскажете как лучше поступить при продаже недвижимости зарегистрированную на ООО, учредитель хочет продать нежилое помещение с минимальными затратами?

8.1. О каких затратах идет речь? Налогообложение или транзакционные издержки

8.2. Продавайте (ст. 549, 556 ГК РФ), заплатив госпошлину. Потом заплатите налоги и все

8.3. Правильная оценка сэкономит затраты- эксперт есть
В 2015 году будет много изменений на этот счет и это будет труднее

9. ООО планирует продать по договору купли продажи объект недвижимости физ. лицу. Директор и учредитель в одном лице. В настоящее время у ООО Устав зарегистрированный в 2007 году, при подготовке документов по купле-продаже в Росреестр подойдет заверенный налоговой инспекцией Устав 2007 года, или в начале необходимо его привести в соотвествие в законодательством?
Заранее спасибо за ответ.

9.1. Приведите Устав в соответствии с действующим законодательством

9.2. Здравствуйте.
Устав необходимо приводить в соответствие с законодательством, тем более осенью этого года будут глобальные изменения в законодательство об ООО.

10. Есть ли налог с продажи недвижимости для учредителей ооо.

10.1. Налог с дохода от продажи недвижимого имущества уплачивает продавец (собственник). Если собственник — юридическое лицо, то оно и будет платить налог на прибыль.

11. По продаже недвижимости принадлежащей юридическому лицу. В ООО фактически два учредителя, здание на балансе предприятия, мы хотим его продать путем уступки доли в уставном капитале и выхода из состава учредителей. Вопрос в следующем, по какой ставке с нас снимут налог, как с дохода (13%) или как с прибыли? Имеем ли мы право уступить свои доли за ту стоимость которую хотим?
Спасибо, ждем ответа.

11.1. Если физические лица, то это будет Ваш доход, который облагается соответственно по ставке 13%. налог с прибыли физические лица вообще не уплачивают, это только для юридических лиц.
На самом деле уступка доли — это точно такая же сделка, ede и остальные. И подразумевает стоимость уступаемых долей не какую хочет одна сторона, а на какую договорятся обе стороны. Но до заключения сделки можете предлагать любые условия.

12. Я, будучи учредителем ООО «…» 2 года назад выписала доверенность на продажу недвижимости стоящей на балансе предприятия другому 2-му учредителю, оговорив с ним условия продажи. Купля-продажи состоялась, но на других условиях, так как 2 учредитель будучи по давлением передоверил право распоряжаться моей частью еще одному 3 учредителю. Узнав об этом, я хочу онулировать сделку. Каковы шансы?

12.1. Если вы правильно изложили условия сделки, то она явно не соответствует закону.
Участник общества вправе продать или иным образом уступить свою долю в уставном капитале общества либо ее часть одному или нескольким участникам данного общества (ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). То есть, речь идет именно о доле в уставном капитале общества и связанными с ней правами участника на участие в управлении, получении части прибыли и др.
Имущество общества, учитываемое на его самостоятельном балансе, является собственностью самого общества (ст. 2 указанного закона, ст. 66 ГК РФ)). Таким образом, отчуждение недвижимости (части недвижимости) общества может производиться только самим обществом, а не одним или несколькими участниками. Другое дело, что участники на общем собрании могут принять решение о продаже части недвижимости, но и в этом случае продавцом выступает само общество.
Рализация имущества, которое Вам на праве собственности не принадлежит, правовых последствий не порождает. По иску общества имущество должно быть ему возвращено (применение последствий недействительности сделки).
Лицо, которому выдана доверенность, обязано лично совершить действия, на которые оно уполномоченно. Передоверие допускается, если оно предусмотрено доверенностью либо вынужденно силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность (ст. 187 ГК). То есть, много зависит от текста доверенности и обстоятельств при которых реализовывались полномочия.

12.2. Верится с трудом. Учредители не вправе распоряжаться имуществом предприятия, таким образом, сделку по распоряжению имуществом учредитель не мог совершить. Равным образом, имущество предприятия между учредителями не делится, поэтому упоминание о вашей части некорректно.
Если была крупная сделка, для которой требуется согласие общего собрания, то это оформляется соответствующим протоколом, а не доверенностью.
Но если Вы выдали доверенность на право представлять Ваши интересы на собрании учредителей, да еще с правом передоверия, и третий учредитель за Вас проголосовал (за согласие совершить сделку на других условиях), то тут надо долго разбираться (как выписана доверенность, как оговаривались условия продажи, чем это зафиксировано, как осуществлялось передоверие). И еще следует учитывать срок для признания сделки недействительной.

   Примерные образцы согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества
   Согласие

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация Тридцатого марта две тысячи второго года Я, гр. Шестопалова Маргарита Ивановна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. 91 (паспорт серии III-АИ, N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.74), даю согласие на продажу моим мужем, Шестопаловым Игорем Владимировичем, жилого дома, находящегося по адресу: Свердловская область, Березовский район, с. Лосиное, ул. Умельцев, дом N 15, приобретенного нами в период брака, за цену не менее 200000 (Двухсот тысяч) рублей и на остальных условиях по его усмотрению. Подпись: Согласие Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация Тридцатого марта две тысячи второго года Я, гр. Шестопалова Маргарита Ивановна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. 91 (паспорт серии III-АИ, N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.74), даю согласие на дарение моим мужем, Шестопаловым Игорем Владимировичем, жилого дома, находящегося по адресу: Свердловская область, Березовский район, с. Лосиное, ул. Умельцев, дом N 15, приобретенного нами в период брака, нашему внуку Шестопалову Андрею Александровичу. Подпись:

Еще по теме Примерные образцы согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества Согласие:

  1. Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества
  2. Примерные образцы согласия родителей на выезд ребенка за границу
  3. Примерные образцы свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе супругов
  4. І. Процедура психиатрического освидетельствования лица без его согласия или без согласия его законного представителя включает следующие стадии:
  5. Примерные образцы договоров отчуждения земельных участков
  6. Примерные образцы договоров об отчуждении автотранспортных средств
  7. 3. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов
  8. Глава 7. УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ОБ ОТЧУЖДЕНИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
  9. 9. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества
  10. 6. Цена договора об отчуждении недвижимого имущества
  11. § 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества
  12. § 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества
  13. 8. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества
  14. Примерные образцы документов, оформляемых нотариусами при охране наследственного имущества и управлении им
  15. 4. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество
  16. 7. Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества
  17. § 65. Согласие сторон
  18. 2.1.4. Критерий согласия х2 (хи — квадрат)
  19. Готовьтесь искать согласие
  20. Доверили важное — согласись

Понятие совместно нажитого имущества, нормативная база

Что такое «совместно нажитое имущество»? Фото № 1

Само понятие совместно нажитого имущества содержится в Семейном кодексе. Оно гласит о том, что все имущество, которое было куплено, после заключения брака становится общим. То есть муж и жена имеют равные права на распоряжение и владение им.

Из этого следует, что при совершении каких либо сделок с жилой недвижимостью, которая приобретена мужем и женой, нужно обязательное согласие одного из них на ее отчуждение.

Но бывают и некоторые исключения. Если супруги заключат брачный контракт, в котором укажут способы распоряжения и владения недвижимостью, например жена не может претендовать на часть дома, тогда такое имущество не подпадает под категорию совместно нажитого, и ее разрешение на его продажу не требуется.

Важно запомнить, что если квартира или домовладение подарено одному из супругов или получено им в наследство, то вторая сторона таких правоотношений автоматически утрачивает право на его часть, то есть недвижимость теряет статус совместной.

При каких сделках с недвижимостью необходимо согласие супруга

Делегирование совместных прав супругов на единоличное распоряжение имуществом одну из них. Фото № 2

Данный вопрос является актуальным на сегодняшнее время, поскольку есть определенная судебная практика по признанию сделок недействительными, потому что не было получено согласие мужа или жены на отчуждение квартиры или домовладения.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение эксперта Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос Согласие супруга может потребоваться в случае возмездного отчуждения, то есть за деньги, приобретаемого недвижимого имущества.К таким случаям можно отнести недвижимость, покупаемую по договору покупки — продажи.

Однако, если приобретается жилье во время брака на деньги, подаренные одному из супругов, и на это имеется договор дарения денег то купленное имущество будет числиться собственностью только купившего объект собственника.

Не относится к совместно нажитому имуществу подарки, объекты на которые хозяин вступал в наследство, приватизированные, то есть оформленные по безвозмездной сделке.

На совершение таких сделок согласие не требуется.

Согласие супруга необходимо при проведении следующих сделок:

  • продажа жилой недвижимости, которая появилась у мужа и жены после заключения брака;
  • дарение дома или квартиры третьему лицу (кроме сделки между женой и мужем);
  • ипотека, а также другие виды залогов, где предметом выступает жилая недвижимость;
  • передача в аренду с правом последующего выкупа.

Все вышеперечисленные сделки характеризуются тем, что по ним происходит отчуждение (возмездное и безвозмездное) объекта недвижимости, то есть появляется другой собственник.

Содержание письменного согласия и необходимые документы для этого

Практически все сделки с недвижимым имуществом (его отчуждение) проводятся нотариусами, поэтому если речь идет об общей собственности новобрачных, это должностное лицо в обязательном порядке требует письменное согласие одного из супругов, если недвижимое имущество записано, например на мужа.

Такое согласие в обязательном порядке заверяется нотариусом и подшивается в заведенное дело с обязательной фиксацией в книге нотариальных действий. Законом не утверждена форма такого документа, но практика указывает на его обязательные реквизиты, которые следующие:

  • «шапка» в которой указывается, какому нотариусу пишется заявление, а также от кого, то есть полные анкетные данные заявителя, номер и серия паспорта, кем выдан, место жительства и регистрации;
  • далее по тексту следует разъяснение нотариусом норм действующего законодательства, а также то, что подписанное согласие на продажу, в случае обращения супруга в суд о признании сделки недействительной, будет служить основанием для отказа в иске;
  • затем пишется строка, что Ф.И.О. дал свое согласие на отчуждение имущества, с его подписью;
  • в конце идут данные нотариуса, указание о том, что такое заявление занесено в книгу нотариальных действий и дата.

Для совершения таких действий понадобится паспорт и ИНН (идентификационный налоговый код) мужа или жены, кто дает разрешение, а также свидетельство о браке.

Важно запомнить, что срок действия такого согласия не ограничен во времени.

Случаи, когда не требуется разрешение супруга

Единоличное распоряжение совместным имуществом без необходимости получения разрешения со стороны второго. Фото № 4

Такие случаи также предусмотрены действующим законодательством, и они следующие:

  • если продается приватизированное жилье, где один из супругов официально отказался от своей части;
  • при реализации недвижимости подаренной либо оставленной в наследство конкретному супругу;
  • при предъявлении брачного контракта, где указано, что один из супругов не имеет никакого права на жилье;
  • решение судебного органа, которое вступило в законную силу, и им имущество разделено между супругами, аналогичную силу имеет и нотариально оформленное соглашение по добровольному разделу жилья.

О некоторых нюансах было рассказано выше. К этому следует добавить такую судебную практику, касаемо подаренной недвижимости.

Бывают ситуации, когда дарственная оформляется на одного из супругов, чтобы замаскировать сделку купли-продажи и соответственно заплатить меньше налогов. Фактически никакого разрешения от другого участника брачных правоотношений не нужно, но последний может обратиться в суд, и признать договор дарения фиктивным, так как он маскировал куплю-продажу. Это влечет за собой и отмену сделки по отчуждению квартиры или дома, совершенную другим супругом.

Важно запомнить, что перед покупкой любого объекта недвижимости лучше тщательно проверять все документы, а также отслеживать семейное состояние того кто отчуждает жилье.

Письменное согласие одного из супругов на продажу жилья, если оно приобретено во время ведения совместного хозяйства и брака это обязательное требование законодательства. Без него такая сделка считается недействительной.

О том, как получить согласие супруга на продажу квартиры, вы можете узнать, посмотрев видео:

Продаем «по рынку»

Это самый беспроблемный, но не самый дешевый вариант.

Цена вопроса для ООО

В облагаемый доход от продажи включаются только фактически поступившие от покупателя-участника суммы на дату их поступленияп. 1 ст. 346.17 НК РФ. Дата передачи объекта по акту, дата регистрации перехода права собственности тут роли играть не будут.

С расходами ситуация следующая:

  • <если>вы не списывали стоимость объекта как расходы на ОС (то есть считали его товаром), то на дату перехода права собственности вы сможете учесть в расходах оплаченные затраты на его приобретениеп. 1 ст. 39, подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ;
  • <если>стоимость объекта была списана на расходы как расходы на ОС и вы продаете его до истечения 10 лет с момента приобретения (сооружения), вам придется пересчитать налоговую базу за весь период пользования ОС по нормам гл. 25 НК РФ и доплатить налог и пенип. 3 ст. 346.16 НК РФ. То есть вы восстановите списанную стоимость ОС и включите в расходы сумму амортизации плюс (если прошло более 5 лет после ввода в эксплуатацию) еще и амортизационную премию.

Восстановив расходы на покупку ОС, вы можете попробовать учесть, помимо амортизации и амортизационной премии, еще и остаточную стоимость объекта — ведь это предусмотрено теми же нормами гл. 25 НК РФподп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ. В итоге доплата налога будет минимальной или ее не будет вовсе. Хотя налоговики с этим и не согласны, большинство судебных решений в подобных спорах было принято в пользу налогоплательщиковПостановления ФАС УО от 14.11.2012 № Ф09-10644/12, от 22.08.2012 № Ф09-7690/12; ФАС ВСО от 31.03.2009 № А74-2378/08-Ф02-1138/09; ФАС ЦО от 04.08.2010 № А14-481/2010/20/33.

Цена вопроса для участника

При покупке у ООО жилого дома (квартиры) участник даже может получить имущественный вычет в связи с его приобретением. Хотя участник и ООО являются взаимозависимыми лицами, вычет тут вполне допустим. Ведь запрет установлен на вычет по сделке между взаимозависимыми физическими лицамиподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

ВЫВОД

Очевидно, что вариант выкупа имущества по рыночной цене возможен, если участник располагает средствами.

Продаем «сильно задешево» или отдаем безвозмездно

Этот вариант небезопасен вот по каким причинам.

Ситуация с налогами похожа на первую и значительных рисков не несет:

  • при продаже объекта в облагаемый доход включаются только фактически поступившие от участника суммы;
  • при безвозмездной передаче облагаемого дохода не будет вовсе.

При этом поставить под сомнение цену сделки или ее безвозмездность налоговикам будет сложно — ведь они не вправе контролировать цены сделок, в которых упрощенец является продавцом, а физическое лицо — покупателемп. 4 ст. 105.3 НК РФ.

Правда, у компании, как и в первом варианте, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение объекта, если он был учтен в качестве ОС и прошло менее 10 лет с момента приобретенияп. 3 ст. 346.16 НК РФ.

В случае продажи объекта по низкой цене налоговики в ходе последующей проверки вполне могут посчитать, что участник получил доход в натуральной форме — в виде разницы между рыночной ценой на идентичные (однородные) объекты и ценой вашей сделкиподп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ. Если налоговики смогут установить рыночную цену и выявить расхождение, то наверняка заявят, что низкая цена не обусловлена какими-либо действиями покупателя и не является скидкойПисьмо Минфина от 13.11.2007 № 03-04-05-01/357.

А при безвозмездной передаче объекта у участника однозначно появляется облагаемый НДФЛ доход — в размере его рыночной стоимостип. 2 ст. 211 НК РФ. ООО должно подать в инспекцию на участника справку 2-НДФЛ с суммой неудержанного налога не позднее 31 января следующего года, а участник — задекларировать этот доход и самостоятельно доплатить налогп. 5 ст. 226, подп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ.

Еще один вариант не платить налог при продаже такой. Стороны сделки могут ее зарегистрировать, но расчеты не проводить, а в дальнейшем ООО может и простить участнику долг или списать его по истечении срока давности взыскания. В таком слу-

чае у ООО облагаемого дохода не возникнет вовсе. Но зато он возникнет у участника — как раз в размере списанного долгаПисьмо Минфина от 24.09.2009 № 03-03-06/1/610.

Будет лучше, если отклонение цены вашей сделки от рыночной не превысит 20%. Тогда сниженную цену можно будет обосновать отсутствием других покупателей на объект, срочной потребностью в финансовых ресурсах и т. д.

Отдаем в качестве дивидендов

Законодательство не запрещает выплату дивидендов каким-либо имуществом, в том числе и принадлежащими компании объектами недвижимости. Такой порядок их выплаты обязательно должен быть предусмотрен в уставе ОООп. 3 ст. 28 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ; Письмо Минэкономразвития от 27.11.2009 № Д06-3405; Постановление ФАС ЗСО от 16.03.2006 № Ф04-1671/2006(20733-А67-11). Однако мы советуем оформить передачу объекта более понятным для регистрирующих органов способом: участник принимает решение о распределении прибыли ООО в определенной сумме, затем подписывает договор купли-продажи объекта на эту же сумму, а впоследствии оформляет взаимозачет.

ООО передачу имущества отражает как обычную реализацию. А потом показывает зачет задолженности участника по оплате этого имущества в счет погашения задолженности по выплате дивидендов.

Налоговые последствия для компании, по сути, не будут отличаться от последствий при обычной продаже ОС:

  • компания признает доход от реализации объекта в размере распределенных дивидендов на дату проведения зачетап. 1 ст. 346.17 НК РФ; ст. 410 ГК РФ; Письмо Минфина от 17.12.2009 № 03-11-09/405;
  • у компании, как и в предыдущих вариантах, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение здания, если они были учтены как расходы на приобретение ОС;
  • кроме того, компания в качестве налогового агента должна будет исчислить НДФЛ с суммы дивидендов. Сделать это нужно не на дату принятия решения о распределении прибыли и даже не на дату фактической передачи объекта, а на дату зачета. Поскольку только тогда у участника возникнет доход в виде дивидендов. Если удержать 9% с выплаченных дивидендов ООО не может (при отсутствии других выплат участнику), то в срок не позднее 31 января следующего года должно подать в свою инспекцию (и отправить участнику) сведения о невозможности удержания налога (по форме 2-НДФЛ)п. 5 ст. 226 НК РФ.

Участник должен будет не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию и самостоятельно заплатить НДФЛ с дивидендов по ставке 9%подп. 2 п. 1 ст. 223, п. 4 ст. 224, подп. 4 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

Очевидное условие — у компании должна быть возможная к распределению прибыль в объеме, соответствующем стоимости здания.

А плюс этого варианта в том, что участнику не нужно перечислять за имущество «живые» деньги.

***

Итак, если участник ООО на упрощенке настаивает на передаче ему объекта недвижимости, то ему можно предложить несколько вариантов. И способ передачи, и цена должны зависеть от того, как именно он намерен распорядиться объектом. Самый оптимальный вариант — продажа по близкой к рыночной цене, но в рассрочку.

Предвосхитим вопросы о дальнейшей судьбе полученного участником объекта. Если он продаст его после 3 лет владения, то ему не придется даже декларировать доход от продажип. 17.1 ст. 217 НК РФ. Ну а если к моменту продажи 3 года от получения объекта в собственность еще не прошло, то участник сможет уменьшить доход от продажи на фиксированный вычет (1 млн руб. для жилых помещений и 250 тыс. руб. для нежилых) или на свои расходы по приобретению объекта у ОООподп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «УСН — расчет / уплата»:

2019 г.

  1. ТСЖ на УСН: что включать в доходы, № 7

2018 г.

  1. Госконтракт, НДС и упрощенка, № 3
  2. УСН: смена «упрощенного» объекта, № 23 Упрощенка: сложности после перехода, № 23
  3. УСН: трудности перехода, № 22
  4. Вексельные операции на УСН, № 21
  5. Утрата права на УСН: как это происходит, № 19
  6. 11 разъяснений ВС для упрощенцев, № 15 Что делать, если ИФНС запрашивает КУДиР, № 15 Учет убытков прошлых лет на УСН, № 15

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх