Согласование границ земельного участка в судебном порядке

О согласовании местоположения границ

В продолжение цикла публикаций по вопросам уточнения местоположения границ земельных участков филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу предлагает вашему вниманию публикацию «О согласовании местоположения границ земельных участков». Сегодня мы расскажем, в каких случаях проводится процедура согласования, кто вправе принимать в ней участие, а также вы узнаете, в каких случаях местоположение границ земельного участка не считается согласованным.

В каких случаях проводится процедура согласования местоположения границ земельных участков?

Процедура согласования проводится кадастровым инженером в процессе выполнения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков, либо по образованию земельных участков с одновременным уточнением границ смежных земельных участков. Смежными являются земельные участки, имеющие общие границы с уточняемым (образуемым) земельным участком. Процедура согласования проводится только при условии наличия сведений о смежных земельных участках в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если границы земельных участков были согласованы ранее, повторное согласование не требуется при условии, что содержащиеся в ГКН сведения о координатах характерных точек границ смежных земельных участков определены с достаточной точностью и не изменены в ходе проведения кадастровых работ.

Результаты согласования границ оформляются актом согласования на обороте раздела межевого плана «Чертеж земельных участков и их частей». Этот документ подтверждает согласие участников процедуры с уточненным местоположением границ земельного участка на местности, установленным в ходе проведения кадастровых работ, и удостоверяется их личными подписями.

Какие заинтересованные лица вправе участвовать в процедуре согласования?

В процедуре согласования вправе участвовать правообладатели земельных участков, границы которых были уточнены. Это лица, обладающие земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (при условии, что земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и договор аренды заключен на срок более 5 лет), а также иные заинтересованные лица, указанные в статье 39 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Закон о кадастре). От имени правообладателей земельных участков в процедуре согласования также вправе участвовать их представители.

При этом следует понимать, что если уточняемый земельный участок находится в государственной собственности и предоставлен на праве аренды сроком более 5 лет, то в процедуре согласования его границ наряду с арендатором вправе принимать участие представитель собственника земельного участка (например, представитель администрации муниципального образования, с которым заключен соответствующий договор аренды).

Каким образом проводится процедура согласования?

По общему правилу согласование может проводиться по выбору заинтересованных лиц с установлением границ земельных участков на местности или без, за исключением случаев, указанных в части 6 статьи 39 Закона о кадастре, когда согласование местоположения границ проводится без их установления на местности независимо от требований заинтересованных лиц. Способ проведения процедуры согласования (в индивидуальном порядке, либо посредством проведения собрания) выбирает кадастровый инженер.

Если согласование проводится посредством проведения собрания, заинтересованные лица должны быть извещены об этом в срок не менее чем 30 дней до даты его проведения. Извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ направляются (либо вручаются под расписку). В извещениях, помимо сведений о месте, дате и времени проведения собрания, указываются сведения о заказчике и исполнителе кадастровых работ, кадастровом номере и адресе земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, и смежных с ним земельных участков, а также приводится порядок ознакомления с проектом межевого плана. Публикация извещений допускается в исключительных случаях, установленных частью 8 статьи 39 Закона о кадастре. В частности, кадастровый инженер вправе опубликовать извещение, если в ГКН отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц, или если извещение, направленное им заинтересованному лицу посредством почтового отправления, вернулось с отметкой о невозможности вручения (например, в связи со смертью адресата).

Независимо от выбранного способа согласования кадастровый инженер обязан убедиться в наличии соответствующих полномочий у заинтересованных лиц, ознакомить участников согласования с проектом межевого плана и дать необходимые разъяснения относительно его содержания. В случае согласования с установлением местоположения границ на местности, кадастровый инженер должен показать, как будут проходить границы земельного участка после уточнения.

Местоположение границы земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Если указанные лица, извещенные надлежащим образом, в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования либо не представили свои возражения, местоположение границ земельных участков также считается согласованным, о чем в акт согласования вносится соответствующая запись.

В каких случаях местоположение границ земельного участка не считается согласованным?

Отсутствие в акте согласования личных подписей заинтересованных лиц, нарушение установленного порядка извещения, отсутствие в приложении межевого плана документов, подтверждающих соблюдение такого порядка, наличие письменных возражений относительно прохождения границ с обоснованием отказа в согласовании является основанием для принятия органом кадастрового учета решения о приостановлении либо об отказе в осуществлении кадастрового учета.

Споры о прохождении границ, не урегулированные в результате согласования, разрешаются в судебном порядке.

Теперь вы знаете, как проводится процедура согласования местоположения границ земельных участков. В следующей публикации мы расскажем, какие ошибки относятся к кадастровым, а также вы узнаете, какие действия необходимо предпринять для их исправления.

С наступлением дачного сезона в редакцию приходит все больше писем, в которых читатели интересуются особенностями сделок купли-продажи земельных участков. Часто спрашивают о том, нужно ли проводить межевание перед продажей участка. Заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город» Геннадий Савинов поможет разобраться в этом непростом вопросе.

Для начала напомним, что обязательное межевание земельных участков, в том числе для сделок с ними, отменено Законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 г., вступившим в силу 1 марта 2008 г. Но на практике новые нормы, можно сказать, пока не действуют.

Часть подразделений БТИ, которые с марта 2008 г. изготавливают кадастровые паспорта на строения, требуют в обязательном порядке представить в электронном виде координаты земельного участка по результатам межевания, чтобы их собственные измерения не противоречили данным геодезистов.

Не секрет, что помимо БТИ в проведении межевания заинтересованы многие службы: геодезические фирмы, агентства недвижимости, нотариусы, сотрудники Роснедвижимости и др.

Между тем собственники объектов, даже имеющие опыт разграничения участков, зачастую плохо представляют общую картину.

Попробуем разобраться, насколько оправданно проведение межевания для оформления сделок с земельными участками.

Аргументы в пользу межевания

Прирезки. Один из самых убедительных доводов в пользу межевания — возможность законного бесплатного увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления (для участков соответствующего назначения и целевого использования). Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления, и обычно к исходному участку прибавляется до шести соток. Если норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади существующего участка.

Наследование с разделом. Иногда при вступлении в права наследования земельные участки образуются из одного исходного. Согласно свидетельствам о собственности они являются самостоятельными, однако границы между ними могут быть условными, особенно при наличии родового дома, находящегося в долевой собственности. В случае, когда совместное использование таких участков не устраивает собственников или планируется отчуждение одного из них постороннему лицу, без межевания не обойтись.

Без конфликтов. Если земельный участок многие годы не используется и не имеет основательного забора, у соседей возникает соблазн пересмотреть границы. Межевание с письменным уведомлением будет сдерживать неправильные действия соседей в отношении границ участка.

Кадастровый план вместо генерального. Районные архитекторы не слишком строго следят за тем, как воплощаются их замыслы в жизнь. В итоге генеральные планы могут не соответствовать фактической застройке. Собственнику земельного участка гораздо проще и дешевле произвести межевание своего участка и тем самым установить его легальный статус, чем заниматься корректировкой генерального плана за свой счет.

Освоение неосвоенного. Даже в старых садоводческих товариществах есть группы неосвоенных участков с необозначенными границами. Если генеральный план в целом не нарушен и часть участков прошла межевание, кадастровый инженер может помочь определить расположение неосвоенного участка при межевании.

Защита дорогостоящей недвижимости. Если на земельном участке имеется или планируется возвести дорогостоящее строение, межевание целесообразно выполнить хотя бы для того, чтобы убедиться: никто из соседей, производивших установление границ ранее, не «наехал» на участок на кадастровой карте. Специалисты это и определят. Кроме того, как отмечалось выше, структуры БТИ, которые в переходный период занимаются кадастровым учетом, могут чинить препятствия в регистрации строений, если координаты границ не определены по результатам межевания.

Оформление сложных конфигураций. Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным. Например, в одном садоводческом товариществе исходный прямоугольный участок в результате наступления соседей и последующей компенсации за счет земель общего пользования превратился в двенадцатиугольник. Лучше узаконить такую сложную геометрическую фигуру через межевание, чем не обращать внимания на несоответствие фактического и исходного размещения участка.

Упрощение сделки. Большинство покупателей недвижимости считают, что межевание помогает снизить риски, связанные с нарушением границ участка в будущем, поэтому готовы покрыть расходы на проведение данной процедуры. Соответственно, межевание в качестве дополнительного преимущества могут использовать и продавцы в рекламной кампании объекта недвижимости.

Аргументы против межевания

Закрепление закрепленного. Как известно, дачная амнистия распространяется на земельные участки, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса в 2001 г. Как правило, свидетельства о праве собственности на такие объекты выданы в 92–98 гг. прошлого века, а пользование землей могло начаться еще раньше, так что участки имеют давно сложившиеся границы. Таким образом, в большинстве случаев при межевании производится исполнительная кадастровая съемка, то есть определение и нанесение на электронную кадастровую карту имеющихся координат.

Многие правообладатели ошибочно полагают, что если граница участка не обозначена каким-либо способом (забором, столбами и т. п.), то приедут геодезисты и ее найдут. На самом деле это обязанность собственника — обозначить и показать геодезистам границы своего участка.

Определенность без межевания. Индивидуальная определенность — обязательное свойство недвижимого имущества, необходимое для его описания при сделках. Сторонники межевания говорят, что, мол, без описания границ нет определенности объекта, так как неясно, где он фактически находится. С таким же успехом можно утверждать, что номер паспорта — единственный способ установления личности гражданина.

У земельного участка есть адрес: область, район, наименование сельского поселения, деревни или некоммерческого партнерства, а также номер, площадь, категория земель, разрешенное целевое использование. Разве данная комбинация характеристик не является уникальной на всей территории РФ? При постановке на кадастровый учет, в том числе без межевания, добавляется еще и нигде не повторяющийся кадастровый номер участка.

Правда, можно возразить, что не все деревни или садоводческие товарищества имеют планы застройки. Действительно не все, но многие. В Истринском районе Московской области автору пока не известно ни одной деревни из 250 и ни одного садоводческого товарищества из 600, в которых отсутствовал бы план застройки. Если плана все-таки нет, то с него лучше и начинать. Причем на первое время достаточно изготовить таблички с номерами строений (участков).

До момента введения межевания земельных участков (2001 г.) не существовало никаких проблем с их индивидуальной определенностью. Не будет их и впредь, после отмены обязательного межевания.

Время и деньги. Постановка на кадастровый учет земельного участка без межевания происходит значительно быстрее и дешевле, чем с межеванием. В Московской области работы по межеванию стоят в среднем 10–15 тыс. руб. и длятся от шести месяцев до одного года. Причем собственник участка принимает в них активное участие: предоставляет геодезистам копию из генерального плана, акты согласования границ с соседями, объявление в газету о проведении собрания, подает заявление о постановке на учет в Роснедвижимость и др.

А кадастровый паспорт без межевания можно оформить за один-два месяца почти бесплатно, если не считать затраты на очереди и переезды.

Под дачную амнистию подпадают около 40 млн земельных участков. Отказавшись от проведения межевания, удастся сэкономить порядка 150 млрд руб. народных денег, что сопоставимо с объемом финансирования ряда федеральных целевых программ.

Недостоверная информация. По сей день в графе особых отметок кадастрового паспорта участка без межевания Роснедвижимость пишет: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». По смыслу в этой записи усматривается какое-то нарушение закона. Однако это не так. Если есть участок, то у него есть граница. Признавая права на участок, невозможно отрицать наличие границ. Федеральный закон № 141-ФЗ от 22.07.2008 г., внося изменения в закон о кадастре, устанавливает, что при уточнении границ путем межевания их местоположение определяется из сведений правоустанавливающих документов, из документов, определяющих местоположение границ при образовании участка, или границ, существующих на местности с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения 15 и более лет. По мнению автора, любой способ прежнего установления границы с участием заинтересованных лиц является межеванием. Почему результаты ранее выполненных работ по межеванию нужно аннулировать? Почти 120 млн собственников участков могли бы жить спокойнее, если бы в кадастровом паспорте была, например, такая запись: «Граница земельного участка установлена без проведения межевания».

Искусственные барьеры в обращении участков

Стоимость вещи определяется в том числе ее доступностью. Длительность, сложность и дороговизна межевания существенно затрудняют гражданский оборот земельных участков, сокращают предложение объектов. Без кадастрового паспорта проведение сделки невозможно. Количество подготовленных к продаже участков при обязательном межевании уменьшилось, а их стоимость возросла. Собственники могут сказать: «Цена выше, ну и хорошо». Только нужно помнить, что рано или поздно продавцам недвижимости придется выступать в качестве ее покупателей. Искусственно созданные барьеры в свободном обращении участков при наличии межевания в итоге невыгодны всем.

Межевые споры. Межевание усугубляет реальные и провоцирует потенциальные споры по границам.

Приведем пример. Вы производите межевание участка. Допустим, с одним из соседей вы не дружите, и он не подписывает акт согласования границы, хотя его интересы никто не ущемлял. Более того, он пишет возражение по границе… Зарегистрировать права собственности на такой участок можно, только предъявив документ о разрешении межевого спора. Таким образом, в перспективе — судебное разбирательство, которое может затянуться на годы.

Распространенным является заблуждение собственников, что кадастровые инженеры участвуют в конфликтах по земельным границам (особые надежды, естественно, у пострадавшей стороны), но такая работа явно выходит за рамки его полномочий, цены договора подряда, поэтому выполняться не будет (за исключением роли технического эксперта при межевании группы земельных участков).

Чужие ошибки. Иногда собственникам приходится расплачиваться за чужие ошибки. Межевание — достаточно точная инженерная работа. По опубликованным данным, в некоторых южных регионах РФ количество уже выявленных ошибок в межевании составляет 13%. На практике за все отвечает заказчик, все препятствия преодолеваются за его деньги. По нашему опыту, процент брака в межевании составляет как минимум 3–5%. И это только на начальном этапе кадастрового учета.

Наступление на улицы. Слабый или отсутствующий архитектурный надзор приводит к тому, что участки наступают на улицы, проезды и проходы. Особенно плохо дело обстоит в садоводческих товариществах. Их земли — хороший резерв на будущее для преобразования в зоны индивидуального жилищного строительства и постоянного проживания. Если земельные участки в СНТ не будут в массовом порядке ставить на кадастровый учет с межеванием, еще остается шанс иметь в них улицы и проезды нормальной ширины (7–9 м).

Несоответствие границ. Не всегда границы земельного участка по кадастровому плану и в реальности соответствуют друг другу. Например, отделы Роснедвижимости иногда препятствуют увеличению площади земельного участка при его наследовании. Наследникам приходится просить геодезистов нарисовать границы так, чтобы площадь участка не отличалась от правоустанавливающего документа. Выявленная накладка и необходимость пересчета — это признак ошибки в измерениях либо по рассматриваемому участку, либо по участкам, уже стоящим на кадастровом учете. Контрольные замеры независимым исполнителем, как правило, не производятся, поэтому нельзя точно утверждать, действительно ли ошибка при пересчете устраняется или гладко стало только на бумаге.

Итоги

В ряде европейских стран границы значительной части земельных участков установлены и описаны без межевания. Например, в Великобритании земельный кадастр ведется более 200 лет и только 25% участков имеют точные координаты. Нельзя сказать, что это идеальная ситуация и образец для подражания, но и проблем серьезных она не порождает.

Думается, что намерение втянуть всех разом в «светлое будущее» кадастра с межеванием выглядит нереалистично и приносит больше вреда, чем пользы, например, за счет существенного затруднения гражданского оборота земельных участков.

1. Как сформировать пакет документов для внесения границы населенного пункта в ЕГРН?

В настоящее время для внесения в ЕГРН в порядке информационного взаимодействия сведений о границах населенных пунктов органам местного самоуправления необходимо сопроводительным письмом направить следующее:

Документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в актах уполномоченных органов об установлении или изменении границ населенных пунктов, подготовленный исполнителем работ в виде zip-пакета BoundToGKN_*.zip, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью (далее — УКЭП) лица, подготовившего данный документ, а также УКЭП органа местного самоуправления и состоящий из:

— плана границ объекта в виде XML-документа MapPlan_*.xml;

— документа, воспроизводящего сведения, содержащиеся в актах уполномоченных органов об установлении или изменении границ населенных пунктов в виде XML-файла BoundToGKN_*.xml

— PDF-файлы образов прилагаемых документов.

Обращаем внимание, что в соответствии с частью 3 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», утверждение генерального плана сельского поселения не отнесено к вопросам местного значения сельских поселений Республики Татарстан. Правовое регулирование утверждения генерального плана сельского поселения осуществляется, в том числе частью 4 статьи 14 Закона № 131 — ФЗ, согласно которой иные вопросы местного значения, предусмотренные частью 1 статьи 14 Закона № 131 — ФЗ для городских поселений, не отнесенные к вопросам местного значения сельских поселений в соответствии с частью 3 статьи 14 Закона № 131 — ФЗ, на территориях сельских поселений решаются органами местного самоуправления соответствующих муниципальных районов. В этих случаях данные вопросы являются вопросами местного значения муниципальных районов.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 ноября 2018 г. № 650 «Об установлении формы графического описания местоположения границ населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории, формы текстового описания местоположения границ населенных пунктов, территориальных зон, требований к точности определения координат характерных точек границ населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории, формату электронного документа, содержащего сведения о границах населенных пунктов, территориальных зон, особо охраняемых природных территорий, зон с особыми условиями использования территории, и о признании утратившими силу приказов Минэкономразвития России от 23 марта 2016 г. № 163 и от 4 мая 2018 г. № 236» электронные документы, содержащие сведения о границах населенных пунктов, направляемые в орган регистрации прав, создаются в виде файлов с использованием схем для формирования документов в формате XML, обеспечивающих считывание и контроль за содержащимися в них данными.

В указанные электронные документы Раздел 4 формы графического описания местоположения границ населенных пунктов прилагается в виде файла в формате PDF.

Следует обратить внимание, что населенный пункт, для внесения границ которого готовится пакет документов, должен быть в Законе РТ «О статусе соответствующего муниципального района»!

2. Как направить документы?

После того, как пакет документов, указанный в пункте 1 сформирован, данную информацию необходимо направить в орган регистрации прав. Сделать это можно следующими способами:

  • посредством почтового отправления (в пакет документов включается сопроводительное письмо с приложением всех необходимых документов, а также электронный носитель, содержащий план границ объекта в виде xml-документа и файлы УКЭП);
  • лично в зале приема заявителей филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Татарстан по адресу: г. Казань, ул. В.Кулагина, д.1 (в пакет документов включается сопроводительное письмо с приложением всех необходимых документов, а также электронный носитель, содержащий план границ объекта в виде xml-документа и файлы УКЭП);
  • посредством направления fgu161105@16.kadastr.ru и filial@16.kadastr.ru

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх