Стоит ли цыганам сдавать квартиру?

У вас есть «лишняя» квартира – хрущевка, которая досталась в наследство от родственников, или вы располагаете достаточными средствами, которые можно потратить на приобретение недорогой готовой новостройки в местах комплексной застройки. Почему бы не сделать на этом свой «маленький бизнес» – ведь можно сдавать квартиру в аренду и получать ежемесячный доход…

Как заработать на недвижимости?

Постулат о том, что недвижимость всегда растет в цене, развеял недавний кризис: оказывается, цена недвижимости может (и достаточно существенно) уменьшаться. Более того, никто не гарантирует, что в дальнейшем можно будет с легкостью продать жилье в морально устаревших хрущевках, давно и безнадежно требующих капитального ремонта. К слову сказать, реализовать квадратные метры «из тысяч и тысяч» новостроек, строящихся ударными темпами в отдаленных районах, не менее сложная задача: вероятность их подорожания минимальна (если не принимать во внимание корректировку на процент инфляции), а у самого застройщика цена на такое жилье всегда будет ниже.

Квартиру можно сдавать в аренду и получать ежемесячный доход. Пару лет назад инвесторы так и делали: покупали квартиру, которую сдавали арендаторам, а через некоторое время продавали. Высокая доходность достигалась за счет стремительного роста цен на жилье, при этом доходность от самой аренды составляла лишь небольшую часть в общей денежной выгоде.

Квартиру можно продать. При этом распорядиться полученными деньгами также можно несколькими способами: положить в банк, приобрести что-либо, более выгодное с точки зрения инвестирования, или, наконец, просто потратить.

Давайте сравним, что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад. Возьмем для образца хрущевку или типовую квартиру в районе средней отдаленности – 4 варианта жилья: комната, 1-комнатная, 2-комнатная и 3-комнатная квартира.

Сдача жилья внаем: доходы

(усредненные значения)

Недвижимость

Стоимость квартиры, руб.

Доход от аренды

в месяц, руб.

Годовой доход от аренды, руб.

Комната

800 000

7 000

84 000

1-к.квартира

1 900 000

14 000

168 000

2-к.квартира

2 700 000

18 000

216 000

3-к.квартира

3 500 000

22 000

264 000

Подсчитаем расходы, которые несет собственник недвижимости в ситуации сдачи жилья внаем: квартплата, коммунальные платежи (если указанные расходы не входят в состав арендной платы), налоги от полученного дохода, страховка недвижимости и расходы на косметический ремонт квартиры.

Сдача жилья внаем: расходы

(усредненные значения)

Недвижимость

Расходы в год, руб.

Общий годовой расход, руб.

Квартплата и коммунальные платежи,

руб. (в год)

Налог

(13% от дохода с аренды жилья)

Косметический ремонт

Страховка

(0,4% от стоимости квартиры)

Комната

24 000

10 920

6 000

3200

44 120

1-к.квартира

30 000

21 840

12 000

7 600

71 440

2-к.квартира

42 000

28 080

24 000

10 800

104 880

3-к.квартира

60 000

34 320

36 000

14 000

144 320

Не будем забывать и про налог на собственников недвижимости – если раньше его сумма являлась символической, то теперь нас ждут изменениях в методике его расчета — от рыночной стоимости квартиры.

Доходность от сдачи жилья в аренду

Поскольку с количеством комнат увеличиваются не только потенциальные доходы, но и текущие расходы на обслуживание квартиры, наиболее высокая доходность наблюдается у 1-комнатных квартир, хотя общая доходность зависит и от местоположения объекта, типа и класса жилья и некоторых других характеристик. Таким образом, доходность от сдачи жилья в аренду составляет примерно 3,5-5% в год от стоимости объекта, это почти в 2 c лишним раза ниже ставок по банковским депозитам в рублях.

Предположим, что собственник продал недвижимость и положил полученные деньги в банк (если квартира находилась в собственности менее 3 лет, при продаже недвижимости возникает обязанность по уплате налога).

Банковский вклад на 365 дней (годовая доходность – 8%)

Недвижимость

Сумма, руб.

Годовой доход по вкладу, руб.

Доход по вкладу, в месяц

Годовой доход при условии вклада с ежемесячной капитализацией, руб.

Комната

800 000

64 000

5 333

66 399

1-к.квартира

1 900 000

152 000

12 666

157 699

2-к.квартира

2 700 000

216 000

18 000

224 098

3-к.квартира

3 500 000

280 000

23 333

290 497

Как видим, цифры годового дохода гораздо привлекательнее вариантов сдачи жилья внаем, да и расходы при банковском депозите отсутствуют. Мы взяли для примера небольшую ставку депозита, пока еще можно поискать и более привлекательные варианты банковских вкладов.
Налог с доходов вкладчика платится самим Банком, и то только в том случае, если банковский процент по вкладу на 5 пунктов выше ставки рефинансирования ЦБ РФ. А доходы граждан РФ по рублевым депозитам, открытые с 15 декабря 2014 года по 31 декабря 2015 года, и вовсе освобождались от уплаты налога со ставкой до 18,25% годовых: ставка рефинансирования + 10%.
Следует учесть, что с декабря 2014 года государство возмещает в стопроцентном объеме вклады до 1 млн. 400 рублей (до этого — с 700 тыс. рублей), поэтому, вероятно, целесообразно размещать вклады, не превышающие этой суммы, в разных банках.

Резюме n-s-k.net

Инвестиции в недвижимость еще недавно были достаточно распространенным способом вложения средств. Однако, в настоящий момент покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду является низкодоходным бизнесом, менее выгодным решением даже по сравнению с банковским депозитом. Конечно, в результате собственник остается с квартирой, в которую могут переселиться его подросшие дети, – но эта ситуация не имеет отношения к вопросу как заработать на недвижимости.

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

Смотреть все статьи рубрики >>

Черновчанин попал в неприятную историю, хотел сэкономить, сдавая свое жилье в аренду неофициально
Черновчанин Александр Цитульський жил в трехкомнатной квартире вместе с женой. Когда она умерла от внезапной болезни, вынужден был переехать жить к детям, поскольку был инвалидом по зрению, не мог обходиться без посторонней помощи. Свою квартиру решил отдать в аренду.
— Поскольку переехал на другой конец города, не хотел оставлять свою квартиру без присмотра. А вдруг воры залезут. Кроме того, это дополнительный источник дохода. Деньгами от аренды, думал помогать детям, — рассказывает Александр. — Чтобы быстрее найти квартирантов, дал объявление. Уже вскоре позвонил мужчина, представился Владимиром и сказал, что знакомых, которые хотели бы снять мое жилье.
По словам мужчины, это должно быть молодые супруги. С будущими жильцами Александр встречался, все решил через посредника — передал ему ключи от квартиры и абонентские книжки для оплаты коммунальных услуг. Деньги за аренду человек получал вовремя. Поэтому к квартиросъемщиков даже не наведывался. Но однажды позвонили соседи, жаловались, мол, через людей, которым он сдал жилье, они не имеют покоя, боятся оставлять свои квартиры без присмотра и вынуждены даже хоронить на ночь коврики из-под входной двери, потому что они время от времени исчезают. Как оказалось впоследствии, посредник сдал квартиру Александра не молодоженам, как говорил, а цыганам, которых в трех комнатах проживали десять человек. Только за почти полгода от недавно сделанного ремонта не осталось и следа. Конечно, никакой компенсации мужчина не получил, ведь соглашения, которое бы давало ему право требовать возмещения убытков, между ним и арендаторами заключено не было. Поэтому все, что заработал с аренды, вынужден был вложить в ремонт уничтоженного имущества.

Отдавать квартиру в аренду невыгодно из-за налога

История, которая случилась с Александром Цитульським, не уникальна, говорят эксперты. Черновчане обычно сдают квартиры неофициально и не заключают договора аренды, избегая таким образом дополнительных затрат. Поэтому часто многое теряют.
Директор агентства недвижимости «Самиш» Евгений Бреник говорит, договора аренды не заключают по инициативе арендодателей. Им это не выгодно, потому что тогда придется платить налоги. Однако от этого страдают, в первую очередь именно они. Для того, кто жилье снимает, наличие соглашения гарантирует соблюдение договоренностей с арендодателем.
— Имея на руках этот документ, можно спокойно жить и не волноваться, что хозяин квартиры раньше оговоренного срока попросит выселиться. Кроме того, это гарантирует, что сумма месячной арендной платы будет неизменной, — говорит Е. Бреник. — В соглашении также прописаны условия, на которых проживает квартирант.

Заверить договор аренды дешевле в ЖЭКе

Порча имущества — обычная вещь, к которой должен быть готов каждый, кто решил сдавать свою квартиру в аренду. Чтобы потом не пришлось ликвидировать последствия проживания чужих самостоятельно, специалисты советуют, помимо соглашения, оформить еще и акт приема-передачи.
— Эта бумага — документальное свидетельство того, в каком состоянии сдали жилье в аренду, какое именно имущество в это время было в квартире, — объясняет Е. Бреник.

Чтобы акт был не просто бумажкой, его, конечно, надо заверить. Делать это у нотариуса — слишком дорого. Нотариальные конторы берут за эту услугу 0,1 висотка от общей суммы, прописанной в соглашении аренды. Заверить акт и договор можно и дешевле, например, обратившись к ЖРЕПу (там возьмут за это в среднем 100 гривен), или через агентство недвижимости (о сумме можно договориться).
Однако многие все же готовы рисковать собственным имуществом и не оформляют отношения с арендаторами официально. Говорят, заработки из аренды не такие уж и большие, а платить налог нужно немало. Одно слово — не выгодно.
Как отметила начальник сектора взаимодействия со СМИ и общественностью ГНС в Черновицкой области Наталья Залуцкая, каждый, кто сдает квартиру или какое-то другое помещение в аренду, должен платить налог с полученной прибыли, а это — 15-17 процентов от заработанного. Ставка 15% применяется, если общая сумма доходов, полученных в отчетном налоговом месяце, не превышает десятикратный размер минимальной заработной платы.

Арендодатели хотят сдавать квартиры бездетным. Желательно, редко бывающим дома. А вот найти квартиру с детьми и животными – это целое приключение.

Мы провели небольшое исследование. Посетили группы, где общаются собственники; заглянули на форумы; изучили блоги. Узнали логику владельцев, собрали их основные опасения и теперь делимся результатами. Чтобы вы знали, как бороться со страхами арендодателей.

Успешно используйте наши советы в переговорах и арендуйте желанную квартиру.

Что пугает собственников в арендаторах с детьми

В начале исследования мы ожидали, что все упирается в повреждение имущества. Это оказалось верным.

Но есть несколько нюансов. Собственники опасаются проблем с соседями из-за постоянного шума от ребенка. Думают, что жильцов с детьми сложнее выселить, потому что они защищены законом.

А так ли все страшно на деле?

Разрушения самой квартиры

Главный страх – разрушение квартиры.

В мире собственников нет памперсов, зато есть неаккуратные родители. Любой ребенок обязательно испортит все доступные поверхности. Пол, стены, кухонный гарнитур.

Судя по сообщениям, не боятся только за кафель в ванной комнате. Хотя он тоже в зоне риска.

Больше всего собственники боятся за:

  • Напольное покрытие. Особенно жалко паркет, дорогой ламинат и ковролин. Потому что их просто испортить. А очистить и восстановить дорого. Больше всего опасаются за покрытие в коридоре, где по нему будут ходить и возить коляску.
  • Стены. Особенно дорогие обои. Основной угрозой считают фломастеры, краски и грязные руки. Хорошо, если поклеены моющиеся обои. Плохо, если на стенах что-то из дорогой коллекции.

Стены и пол собственники упоминают чаще всего. Потому что не хотят тратить деньги на косметический ремонт.

Отдельно опасаются детей в возрасте от 1,5 до 10 лет. Собственники считают, что в это время у ребенка максимальная тяга к разрушению. В одной руке фломастер для разрисовывания стен, в другой – дротик для метания в дверь.

Главный страх – разрушения. Арендодатели не верят, что потом смогут легко получить компенсацию с квартирантов

Как бороться с этим страхом, если вы арендатор

На деле не все так плохо. Да, дети могут что-то поломать и разукрасить. Но для этого в договоре прописан залог и компенсация.

У аккуратных родителей, ребенок под контролем. За ним сразу убирают большую часть косяков.

О компенсации за разрисованные обои или испорченную мебель можно договориться заранее. Составить дополнительное соглашение к арендному договору с условиями возмещения ущерба.

Как переубедить собственника: предложите систему компенсаций. Например, дополнительный залог в размере 1 000 рублей каждый месяц. Если все будет нормально, он вам вернется в конце срока проживания. Дайте собственнику гарантии и пропишите их в договоре.

Важно: пропишите в договоре состояние имущества перед заездом. Чтобы не платить за разрушения, которые были в квартире изначально.

Разрушения вещей

Этот пункт тесно связан с предыдущим. Только боятся уже подросших детей. Лет 3-5 и старше.

В этом возрасте они свободно перемещаются по квартире. Дотягиваются до разных хрупких вещей и проверяют их на прочность. Могут метко бросить паровозик «Томас» в экран плазменного телевизора.

Собственники боятся за все хрупкие вещи в доме. Особенно за:

  • Телевизоры. Чем они дороже, тем больше опасений.
  • Зеркала. Особенно встроенные в мебель. Разбить их просто, а починить дорого.
  • Саму мебель. Особенно с дорогой, пачкающейся обивкой. Химчистка и перетяжка – не дешевое удовольствие.

Здесь есть чего бояться. Техника и мебель обычно дорогие. А выбить компенсацию из арендаторов с ребенком, даже по суду, проблемно.

Здесь рисков больше, чем с обоями. Потому что любой серьезный недосмотр родителей может привести к большим расходам.

Поэтому советы все те же – предлагайте дополнительный залог. Пусть собственник видит, что он точно покроет все потенциальные расходы.

Постоянный шум

Непредсказуемая проблема. Беспокоит в основном в панельных домах с плохой звукоизоляцией.

Со спокойным ребенком проблем не будет. Редкий плач мало мешает соседям. В отличие от постоянного рева и истерик.

Квартира может быть с хорошей звукоизоляцией. Тогда даже долгий плач не мешает. Его плохо слышно, поэтому он минимально раздражает.

Беспокойный ребенок в квартире с плохой звукоизоляцией – это проблема. Постоянные громкие звуки поставят на уши всех соседей.

Рассерженные жильцы обрывают телефоны собственников и пишут заявления во все инстанции. Рано или поздно квартирой заинтересуется налоговая. И если арендодатель не платил налог с доходов, это станет проблемой.

Так ли все плохо

Здесь действительно все плохо. Арендаторы могут скрыть, что у них шумный ребенок. Это будет неприятный сюрприз для всех.

Собственнику стоит поддерживать с соседями хорошие отношения. Тогда в первую очередь жаловаться будут ему. Это даст время на решение проблемы с жильцами без привлечения представителей власти.

Арендаторам тоже стоит позаботиться о хороших отношениях с соседями. Тогда проблему сначала можно будет обсудить и найти компромисс.

Недоплата, ведь у жильцов ребенок

Собственники сталкиваются с тем, что жильцы с детьми задерживают оплату. Сначала просто перечисляют деньги на пару дней позднее. Потом просто начинают платить меньше. Потому что у них ребенок: анализы дорогие, ездить много надо, вещи покупать. И вообще – войдите в положение!

Это проблемы арендаторов, не собственников. Они должны заранее планировать бюджет и учитывать расходы на ребенка.

Владелец квартиры может войти в положение. Совместно с жильцами достигнуть компромисса и разработать план платежей.

Но делать этого он не обязан. В любой момент недобросовестных арендаторов можно попросить на выход. Из ребенка щит сделать не получится.

Опасения пустить бесплатно пожить чужую семью надуманны. Они возникли из незнания законов арендодателями.

Если жильцы перестанут платить деньги их можно выселить. Разорвать с ними договор из-за нарушений.

Арендаторы захотят повоевать за квартиру и откажутся выезжать? Обращайтесь в суд. Он вынесет предписание на выселение. Берете его, вызываете полицию и выгоняете незаконных жильцов.

Проблема, если вы сдавали квартиру и не платили налогов. После разбирательств с жильцами вам придется ответить на неудобные вопросы налоговой.

Опасения, что жильцов с ребенком нельзя выселить

Главный страх собственников. Как только в квартиру въедет ребенок, выселить жильцов будет невозможно.

Неправда. Выселить жильцов можно, как только они нарушат договор. Даже если там живет 10 детей и их престарелая бабушка.

Закон о защите от выселения распространяется на квартиры в собственности, где живут дети. Например, когда продают жилье с прописанным ребенком и покупатель не проверяет, кто там зарегистрирован. Тогда выселить несовершеннолетнего будет почти невозможно.

Миф о невозможности выселить ребенка очень живуч. Помните, нельзя выселять кого-то самостоятельно. Нужно обратиться в суд, представить все доказательства, и арендаторы быстро потеряют право жить у вас в квартире

Выселить можно кого угодно

Аренда квартиры – другое дело. Здесь все регулирует Гражданский Кодекс. Ссылаться можно на ГК РФ (ч. 2) от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Все об аренде квартир прописано в главе 35. О расторжении написано в статье 687.

Расторгнуть договор можно через суд, если наниматель:

  • Не платит 2 месяца.
  • Разрушает и портит имущество. Статья распространяется на действие других лиц, за которых отвечает наниматель. Ребенок входит в их число.
  • Использует помещение не по назначению. Например, открыл частный детский сад.
  • Систематически нарушает права и интересы соседей. Шум в неположенное время, грязь, антисанитария, захламление общих площадей. Все это подходит для расторжения договора.

У собственника достаточно прав, чтобы в любой момент попросить на выход нанимателя-грязнулю с долгами. Ребенок этому не помеха.

Как выселять НИКОГДА нельзя

Закон защищает интересы собственника. Но у всего есть предел.

Нельзя самостоятельно выселять жильца. Ограничив доступ нанимателей к квартире, вы рискуете. Это шаг к большим проблемам. И неважно как вы это сделали: дополнительным ключом, который есть только у вас, или врезав новый замок.

Наниматели могут подать встречный иск. Сказать, что были нарушены их права. Что у них внутри хранилось что-то ценное и это все пропало, пока они оставались снаружи.

Скорее всего, дело развалится. Обычно у жильцов будет недостаточно доказательств. Но они потреплют нервы собственнику и потратят несколько месяцев его времени.

Немного рассуждений – насколько выгодно искать семью без детей и можно ли найти квартиру семье с ребенком

Складывается впечатление, что с рождением ребенка нужно брать ипотеку, переселяться к родителям или в коробку на улице. Арендовать жилье не получится.

На деле все несколько иначе. Да, многие собственники опасаются сдавать жилье людям с детьми. Но со временем им приходится это делать. С этим согласны риэлторы и сами собственники.

Ситуация на рынке изменилась. Люди вновь сбиваются кучными семьями. Покупательская способность упала, население стало беднее – нужно экономить.

Поэтому объявление о сдаче дольше висит в ожидании идеального жильца. У арендаторов без детей и домашних животных появляется огромный выбор. Они могут ковыряться в предложениях, придираться к мелочам, торговаться. У них есть выбор.

В тоже время остается неохваченным пласт жильцов с детьми и животными. Они готовы дать деньги собственнику, который их пустит.

Получается ситуация, когда:

  • Арендодатель держит квартиру пустой. Он ждет идеального клиента. А пока недополучает прибыль и платит за коммунальные услуги. Это убытки.
  • Арендатор ужимается, живет с родственниками и ищет квартиру. В это время он копит деньги. Может набрать на первый взнос и взять ипотеку. Раньше, пока арендовал жилье, о кредите не думал. Теперь он выпал из рынка, перестав быть потенциальным клиентом для собственника.

Результат – убытки для арендодателя.

Стоимость квартиры в месяц в регионах от 8 000 рублей в месяц. Каждый месяц собственник упускает эти деньги и тратит свои на коммунальные услуги.

В результате за 2 месяца простоя наберется сумма, покрывающий стандартный ущерб от ребенка. Это те деньги, которые наниматель не получил.

Добавьте к расчетам, что семья с детьми обычно арендует квартиру на долгое время. Простой дорого обходится собственнику.

Получается, что владельцы жилья отсекают большой пласт клиентов, но потом возвращаются к ним. Потому что рынок не бесконечный и, если не снизить требования, квартира простоит пустой месяцами. А внезапно найденный бездетный арендатор может передумать и съехать через полгода.

Поэтому спокойно ищите квартиру. Вы точно найдете вариант, где примут с ребенком. Потому что отсутствие прибыли от недвижимости быстро начинает давить на собственника. Заставляет пересмотреть взгляды на бизнес.

Мнение по поводу сдачи квартир. Комментатор придерживается холодного расчета. Учитывают потенциальные риски, среднюю прибыль, срок простоя. И приходит к выводу, что лучше сдавать, чем держать недвижимость пустой

Бонус: немного информации об идеальном жильце

Небольшой бонус по мотивам проведенного исследования.

Идеальный жилец, по мнению собственника, снимает квартиру и сразу уезжает в командировку. Или работает по 18 часов в день.

Так он меньше изнашивает жилье. Снижает расходы владельца на ремонт и открывает доступ к большим заработкам.

Поэтому арендодатели не хотят видеть квартирантов с детьми и животными. Они чаще и больше проводят время дома. Ходят, пользуются сантехникой, готовят. Снижают ресурс пола, вызывают потертости и всячески вынуждают тратить деньги на косметический ремонт.

Вот такой комментарий встретился во время исследования. Собственники хотят больше, чем хороших жильцов. Им нужен идеальный квартирант, который заплатит деньги и уйдет спать на работу

Снять квартиру с ребенком – долгое приключение

Снять квартиру с ребенком – целое приключение. Но можно рассчитывать на хороший финал.

Да, собственники многого боятся. Они опасаются потратить лишнего, столкнуться с проблемами при выселении, получить «убитую» квартиру. Это нормально. Все мы чего-то боимся.

Если вы арендатор, то используйте страхи собственников в свою пользу. В переговорах сами закрывайте проблемные моменты. Предлагайте расширенный залог, создание компенсационного фонда, показывайте фотографии с прошлой квартиры. Докажите, что вы эталонные жильцы.

Если вы собственник, то не бойтесь семей с детьми. Они обычно ищут квартиру на долгий срок, что увеличивает прибыль на длинной дистанции. Эти деньги компенсируют почти любой ущерб, нанесенный ребенком. Вы останетесь в большем плюсе, чем если оставите квартиру простаивать в поисках идеального жильца.

Помните, принимать решение вам. Но прибыли без риска обычно нет.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх