Субаренда ГК РФ

Бушуев Павел Петрович,
главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды. При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Государственная регистрация договора

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1) п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
3) п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6) п. 3 ст. 615 ГК РФ
7) п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8) п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
9) п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10) п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
12) Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 № 53
13) Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 № 6219-ЭР
14) Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
15) ст. 618 ГК РФ

7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

  • •Путеводитель по судебной практике: аренда. Общие положения
  • •Глава 34. Аренда
  • •§ 1. Общие положения об аренде
  • •1. Последствия непривлечения оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества
  • •2. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений
  • •3. Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды
  • •4. Ограничение прав арендатора на плоды, продукцию и доходы от использования арендованного имущества
  • •5. Квалификация сделки как договора аренды
  • •6. Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора
  • •1. Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам
  • •2. Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору
  • •3. Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды
  • •4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц
  • •5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
  • •6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета
  • •7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу
  • •8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды
  • •9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды
  • •10. Условие о площади объекта аренды
  • •11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации
  • •12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства
  • •13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды
  • •14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды
  • •15. Часть помещения как объект аренды
  • •16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам
  • •17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества
  • •18. Определение предмета предварительного договора аренды
  • •1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования
  • •2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)
  • •3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду
  • •4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)
  • •5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды
  • •6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности
  • •7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп
  • •9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды
  • •1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года
  • •2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации
  • •3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации
  • •4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации
  • •5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения
  • •6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды
  • •7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок
  • •8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества
  • •9. Сроки регистрации договора аренды
  • •10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации
  • •11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды
  • •12. Государственная регистрация прекращения договора аренды
  • •13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды
  • •1. Начало течения срока действия договора аренды
  • •2. Согласование срока договора аренды
  • •3. Последствия несогласования срока договора аренды
  • •4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления
  • •5. Отказ арендодателя от договора аренды
  • •6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок
  • •7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора
  • •8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
  • •9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды
  • •10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя
  • •11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества
  • •12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок
  • •1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов
  • •2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению
  • •3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды
  • •4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц
  • •5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества
  • •6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями
  • •7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору
  • •1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом
  • •2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества
  • •3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
  • •4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества
  • •5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
  • •1. Виды арендной платы и способы ее определения
  • •2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы
  • •3. Изменение сумм арендной платы
  • •4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей
  • •5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы
  • •6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме
  • •7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы
  • •8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков
  • •9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества
  • •10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору
  • •11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды
  • •12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды
  • •13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество
  • •1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
  • •2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф
  • •3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
  • •4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
  • •5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
  • •6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества
  • •7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
  • •8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
  • •9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
  • •10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз «о защите конкуренции» при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
  • •1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом
  • •2. Соотношение понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения»
  • •3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта
  • •4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту
  • •5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
  • •6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости
  • •7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт
  • •8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт
  • •9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора
  • •10. Расходы арендатора на содержание недвижимости
  • •11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии
  • •1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия
  • •2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя
  • •3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя — юридического лица
  • •1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф
  • •2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды
  • •3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды
  • •4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды
  • •5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды
  • •1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства
  • •2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей
  • •3. Обоснование существенности нарушений арендатора
  • •4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора
  • •5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора
  • •6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
  • •7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
  • •8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
  • •10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя
  • •12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф
  • •1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором
  • •2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье
  • •3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора
  • •1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок
  • •2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок
  • •3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок
  • •4. Возобновление договора аренды на тот же срок
  • •5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
  • •6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации
  • •7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды
  • •8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом
  • •9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок
  • •10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии
  • •1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды
  • •2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора
  • •3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества
  • •4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества
  • •5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества
  • •6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества
  • •7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии
  • •8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии
  • •9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется
  • •10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным
  • •11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения
  • •12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества
  • •1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона
  • •2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды
  • •3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества
  • •1. Распространение норм о договоре купли-продажи на договор аренды с правом последующего выкупа имущества арендатором
  • •2. Условия, при которых правовые основания для выкупа арендуемого имущества отсутствуют
  • •3. Существенные условия договора аренды с правом выкупа
  • •4. Необходимость выделения выкупной цены в договоре аренды с правом выкупа
  • •5. Переход права собственности по договору аренды с условием о выкупе имущества

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к Ст. 615 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.

Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

2. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемены сторон в договоре аренды не происходит.

По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимы соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственная регистрация (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.

Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды; если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.

Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).

В отличие от договоров субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.

По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.

Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрет на передачу арендных прав в отношении части помещений.

Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка — обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка — выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. ст. 638, 647 ГК).

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора, в случае если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Указанное нарушение обязательства арендатором дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

>Особенности договора субаренды

Субаренда — что это такое, виды собственности, особенности составления договора, права и обязанности сторон

При заключении договора субаренды необходимо письменное согласие всех собственников имущества. Практика показывает, что многие забывают оформить разрешение со всех владельцев. Такая необходимость касается случаев, когда собственник – ребенок. Но если люди прописаны на площади без владения ею, то их появление или разрешение не требуется. Практика показывает, что как согласие может выступать документ, написанный не по шаблону, а вручную. После этого он заверяется у нотариуса с указанием даты, подписи заявителя.

Риски для арендатора определяются тем, что объект не будет длительное время сдан субарендатору: тогда будет переплата по арендной стоимости. Ответственность за порчу имущества закрепляется договором. При нарушении условий пользования объектом со стороны третьего лица, финансовые претензии передаются ответчику. Поэтому арендатор всегда может себя защитить нормами документа. Плюсами для арендатора являются возможности дополнительного заработка/экономии средств (при сдаче части помещения третьим лицам).

Особенности договора аренды

Так как договор субаренды является производным от договора аренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок действия первоначального договора аренды. Разумеется, досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако в этом случае субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. То есть при досрочном прекращении договора аренды законодательство защищает права добросовестного арендатора, позволяя ему заключить самостоятельный договор на имущество, которым он пользовался на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему выступает арендатором.

Особенности совершения сделки: субаренда, права и обязанности сторон

Учитывая выявленные признаки договора субаренды и его общую характеристику, необходимо сформулировать его определение. Договор субаренды — это гражданско-правовой договор, согласно которому арендатор (субарендодатель), если иное предусмотрено законом или договором аренды, обязуется предоставить субарендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а субарендатор должен уплачивать за это субарендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Субаренда нежилого помещения

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды. Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п.2 ст.615 ГК РФ). Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п.2 ст.615 ГК РФ). При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной. Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах. Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости. В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Что такое субаренда, или В третьи руки

Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.

Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.

Договор N _________
вторичной субаренды
(субсубаренды)
г. _______________ «__»___________ ____ г.
_______________________________, именуем__ в дальнейшем «Субарендатор»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ________________________________________________, действующ__ на
(должность, Ф.И.О.)
основании _______________________________________________________, с одной
(устава, положения, доверенности или паспорта)
стороны, и ________________________________________, именуем__ в дальнейшем
(наименование или Ф.И.О.)
«Субсубарендатор», в лице ________________________________, действующ__ на
(должность, Ф.И.О.)
основании ______________________________________________________, с другой
(устава, положения, доверенности или паспорта)
стороны, заключили настоящий Договор нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Субарендатор передает, а Субсубарендатор принимает во временное
пользование (вариант: владение и пользование) объект субаренды —
__________________________________________________________________________.
(указать идентификационные признаки объекта субсубаренды)
1.2. Объект субсубаренды находится во владении и пользовании Субарендатора в соответствии с Договором субаренды от «__»___________ ____ г. N ____ между Субарендатором и _____________________, названным в дальнейшем «Арендатор».
1.3. Объект субсубаренды находится во владении и пользовании Арендатора в соответствии с Договором аренды от «__»___________ ____ г. N ____ между Арендатором и ______________________________, названным в дальнейшем «Арендодатель».
1.4. Согласие Арендодателя и Арендатора на передачу объекта субаренды в субсубаренду имеется (Приложение N ____).
1.5. Объект передается в субсубаренду в целях ________________________________.
2. Передача и возврат объекта субсубаренды
2.1. Объект субсубаренды передается Субарендатором и принимается Субсубарендатором в течение ___________ с момента подписания данного Договора Сторонами.
2.2. Передача объекта субсубаренды осуществляется по акту приема-передачи, в котором указывается состояние объекта на момент передачи.
2.3. После окончания срока субсубаренды, указанного в разделе 3 настоящего Договора, Субсубарендатор обязан в течение _________________ возвратить Субарендатору объект субсубаренды по акту возврата.
2.4. Объект субсубаренды должен быть передан Субарендатору в исправном состоянии с учетом нормального износа.
3. Сроки субсубаренды
3.1. Срок субсубаренды по настоящему Договору — ____________________ (не может превышать срок субаренды и срок аренды имущества в соответствии с вышеперечисленными договорами).
3.2. Течение срока субсубаренды по настоящему Договору начинается со дня подписания Сторонами акта приема-передачи объекта.
4. Субсубарендная плата
4.1. Субсубарендная плата по настоящему Договору составляет _____
(__________) рублей (за ____ (ед. изм.)) за ______________________________.
(указать период)
4.2. Субсубарендная плата выплачивается Субсубарендатором в следующем порядке: ________________________ в следующие сроки: _______________________.
4.3. Размер субсубарендной платы может изменяться по соглашению Сторон, но не чаще одного раза в год. Сторона, являющаяся инициатором изменения размера субсубарендной платы, обязана направить другой Стороне проект дополнительного соглашения за _________________ до соответствующих изменений (вариант: направления последнего для государственной регистрации). Сторона, получившая проект дополнительного соглашения, обязана направить протокол разногласий контрагенту в течение __________________ с момента получения соглашения или в случае согласия с предложенными условиями, направить подписанный проект соглашения Стороне-инициатору (вариант: в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомив об отправке контрагента).
5. Права и обязанности Субарендатора
5.1. Субарендатор обязан предупредить Субсубарендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на объект субсубаренды.
5.2. Субарендатор имеет право осуществлять проверку порядка использования Субсубарендатором объекта субсубаренды.
6. Права и обязанности Субсубарендатора
6.1. Субсубарендатор обязуется:
6.1.1. Произвести осмотр объекта субсубаренды в срок ______________ до подписания акта приема-передачи (Приложение N _____).
6.1.2. Использовать объект субсубаренды по его целевому назначению в соответствии с п. 1.5 настоящего Договора.
6.1.3. Содержать объект субсубаренды в полной исправности, нести расходы по его содержанию и эксплуатации.
6.1.4. Вернуть объект субсубаренды по акту возврата (Приложение N _____) в течение ______ с момента окончания срока субсубаренды по настоящему Договору.
6.2. Субсубарендатор вправе:
6.2.1. За свой счет и с письменного согласия Субарендатора производить неотделимые улучшения объекта субсубаренды. В этом случае Субсубарендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений.
6.2.2. При возврате объекта субсубаренды Субсубарендатор вправе изъять произведенные им отделимые улучшения объекта субсубаренды без ущерба для последнего.
7. Ответственность Сторон
7.1. За нарушение Субсубарендатором срока внесения субсубарендной платы Субарендатор вправе требовать от Субсубарендатора уплаты пени в размере и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.
7.2. В случае нарушения Субарендатором срока предоставления Субсубарендатору объекта субсубаренды Субсубарендатор вправе потребовать от Субарендатора уплаты пени в размере ____ за каждый день просрочки.
7.3. В случае нарушения Субсубарендатором срока возврата объекта субсубаренды Субарендатор вправе потребовать от Субсубарендатора уплаты пени в размере _____ за каждый день просрочки.
7.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.
7.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8. Основания досрочного расторжения Договора
8.1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон в любое время или в одностороннем порядке при условии направления другой Стороне письма об отказе от настоящего Договора в срок за ______________ до предполагаемой даты расторжения.
8.2. Настоящий Договор прекращает свое действие по окончании срока субсубаренды, указанного в разделе 3 настоящего Договора.
8.3. Настоящий Договор прекращает свое действие в случае расторжения Договора аренды между Арендатором и Арендодателем от «__»___________ ____ г. N ____ и (или) Договора субаренды между Арендатором и Субарендатором от «__»___________ ____ г. N ____ на любом основании.
В этом случае Субсубарендатор имеет право требовать от Субарендатора возмещения убытков, причиненных досрочным прекращением настоящего Договора.
9. Заключительные положения
9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
Настоящий Договор составлен в 2 (двух) экземплярах на русском языке, по одному для каждой Стороны, каждый из которых имеет равную юридическую силу.
(Вариант для случая, когда объект субсубаренды — недвижимое имущество и договор заключается на срок более одного года:
9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах на русском языке, по одному для каждой Стороны и один — для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, каждый из которых имеет равную юридическую силу.)
9.2. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации, а также условиями Договора аренды от «__»___________ ____ г. N ____ и Договора субаренды от «__»___________ ____ г. N ____.
9.3. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:
9.3.1. Договор аренды N ____ от «__»___________ ____ г. (копия).
9.3.2. Договор субаренды N ____ от «__»___________ ____ г. (копия).
9.3.3. Правоустанавливающие документы на объект аренды.
9.3.4. Акт приема-передачи объекта субсубаренды.
9.3.5. Акт возврата объекта субсубаренды.
9.3.6. _______________________________________.
10. Юридические адреса, банковские реквизиты Сторон
10.1. Субарендатор: ____________________________________________
________________________________________________________________
10.2. Субсубарендатор: _________________________________________
________________________________________________________________
Подписи Сторон
Субарендатор Субсубарендатор
____________/____________ ____________/____________

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх