Субаренда земельного участка

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, которым нужно заключить договор субаренды земельного участка.

Из этой статьи вы узнаете: кто имеет право заключать договор субаренды земли, какие у него ограничения, можно ли передать в субаренду не весь участок, а только его часть, как зарегистрировать право субаренды.

Законодательные принципы субаренды

Порядок передачи земельного участка или его части в субаренду определен ст. 8 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161). Так, арендованный земельный участок может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения. Для этого необходимо, чтобы право на передачу участка в субаренду было предусмотрено договором аренды земли или было письменное согласие арендодателя на передачу этого участка в субаренду.

Согласие относительно земель государственной собственности оформляется приказом Госгеокадастра в области (для земель сельхозназначения, расположенных за пределами населенных пунктов) или решением сельского, поселкового, городского совета (в частности, для земель сельхозназначения, расположенных в пределах населенных пунктов). Для земель коммунальной собственности согласие также излагается в форме решения сельского, поселкового, городского совета.

Если в договоре вообще не идет речь о субаренде земельного участка, то арендатор имеет право направить арендодателю письменный запрос относительно дачи согласия на передачу этого участка в субаренду. Арендодатель должен направить письменное уведомление о своем согласии или возражении в течение одного месяца. Если ответ не будет направлен в установленный срок, арендованный земельный участок или его часть могут быть переданы в субаренду.

А вот если договор содержит прямой запрет передачи участка или его части в субаренду, то письменный запрос не поможет решить этот вопрос. Придется инициировать внесение изменений в данный пункт договора аренды земли путем заключения дополнительного соглашения к договору. Как внести изменения в договор аренды земли, см. в консультации «Вносим изменения в договор аренды земли».

Сторонами договора субаренды являются арендатор (юридическое или физлицо, которое пользуется участком на правах аренды) и субарендатор (юридическое или физлицо, которое получает участок в субаренду).

Типовая форма договора субаренды земельного участка не установлена, поэтому стороны могут руководствоваться нормами Закона № 161 и, конечно, брать за основу сам договор аренды земли (если в нем не очень устарели нормы). Как и при аренде, договор субаренды земли должен содержать существенные условия, определенные ст. 15 Закона № 161, а именно: объект субаренды, срок действия договора, плата за субаренду с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за ее неуплату.

Субаренда части участка

Согласно ст. 8 Закона № 161 в субаренду может быть передана и часть арендованного земельного участка. Для этого сначала необходимо определить границы желаемой части, поскольку регистрация права субаренды на часть участка осуществляется после внесения сведений о такой части в Государственный земельный кадастр (далее – ГЗК) (ч. 11 ст. 791 Земельного кодекса, далее – ЗК). Аналогичная норма содержится в п. 125 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением КМУ от 17.10.12 г. № 1051 (далее – Порядок № 1051).

Для внесения в ГЗК сведений о части земельного участка, который планируется передать в субаренду, в Центр предоставления административных услуг подаются (п. 126 Порядка № 1051):

  • заявление по форме приложения 25 к Порядку № 1051;
  • документы, на основании которых приобретается право субаренды, с указанием границ части земельного участка, на который распространяется такое право;
  • техническая документация по землеустройству относительно установления границ части земельного участка, на который распространяются права субаренды;
  • электронный документ (т. е. электронная версия составленной техдокументации, которая предоставляется на флешке).

Заявление о внесении этих сведений может быть подано правоприобретателем, стороной (сторонами) сделки, которыми приобретается право субаренды, или уполномоченным ими лицом. Однако заказать изготовление технической документации в данном случае имеет право только собственник и землепользователь (ст. 26 Закона от 22.05.03 г. № 858-IV «О землеустройстве», далее – Закон № 858).

То есть в случае необходимости заключить договор субаренды на часть арендованного земельного участка арендатор должен:

  • прежде всего проверить наличие у него права заключать такой договор в договоре аренды земли или получить письменное согласие собственника;
  • потом самостоятельно выбрать юрлицо или физлицо-предпринимателя, которые являются разработчиками технической документации по землеустройству согласно ст. 26 Закона № 858, и заказать у них эту документацию относительно установления границ части земельного участка, на который распространяется право субаренды и электронный документ. Стоимость изготовления такой документации и электронного документа устанавливается по договоренности сторон и фиксируется в заключенном между заказчиком и разработчиком договоре.

После этого правоприобретатель передает все эти документы в Центр предоставления административных услуг для внесения информации о субаренде части земельного участка в ГЗК.

Отметим, что процедура внесения сведений является бесплатной, как и выдача извлечения из ГЗК о земельном участке, которое подтверждает факт осуществления этой процедуры.

В дальнейшем при необходимости всегда можно получить такое извлечение, впрочем, бесплатно оно выдается только первый раз. Потом стоимость каждого извлечения будет составлять 68,90 грн. (0,05 размера прожиточного минимума для трудоспособных лиц, далее – ПМ) (постановление КМУ от 01.08.11 г. № 835).

Ограничение договора субаренды

Договор субаренды является производным от договора аренды земли. Поэтому вполне правомерно, что ст. 8 Закона № 161 установлены такие ограничения относительно договора субаренды:

  • условия договора субаренды должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему;
  • срок договора субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли;
  • в случае прекращения договора аренды земли действие договора субаренды прекращается.

Кроме того, плата за субаренду земельного участка не может превышать размера арендной платы (п. 288.6 Налогового кодекса). Итак, получается, что она может равняться арендной плате или быть меньше.

Отметим, что договор аренды земли может быть прекращен, в частности, в случае смерти физлица-арендатора или арендодателя либо ликвидации юрлица-арендатора (ст. 31, 32 Закона № 161). Однако, если договором аренды предусмотрено, например, что смерть арендодателя не является основанием для прекращения договора, то его действие не прекращается и по аналогии договор субаренды также продолжает действовать.

Таким образом, при заключении договора субаренды земельного участка необходимо учитывать условия договора аренды этого участка.

Регистрация права субаренды

Согласно ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV (далее – Закон № 1952) право субаренды подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее – Госреестр прав). Учитывая то, что это право возникает только после его госрегистрации, субарендатор заинтересован как можно быстрее осуществить такую регистрацию. А вот обязательное нотариальное удостоверение договора субаренды земельного участка не установлено, однако стороны могут это сделать по взаимному согласию.

Как уже отмечалось, до осуществления госрегистрации права субаренды, которое распространяется только на часть земельного участка, необходимо в обязательном порядке внести сведения о такой части в ГЗК (ч. 11 ст. 791 ЗК). То есть перед обращением к госрегистратору у правоприобретателя на руках должно быть извлечение из ГЗК о земельном участке, которое и будет содержать все необходимые данные о границах участка, на который распространяется субаренда.

Исключительного перечня документов, необходимых для регистрации права субаренды, в Порядке государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденном постановлением КМУ от 25.12.15 г. № 1127, нет. Впрочем эту информацию можно получить у любого госрегистратора прав, ведь именно на него возложена эта обязанность (ч. 2 ст. 18 Закона № 1952).

Подробнее о порядке и стоимости регистрации вещного права на недвижимое имущество читайте в статье «Регистрация вещного права: порядок и стоимость».

Результатом осуществления государственной регистрации права субаренды будет изготовленное бесплатно извлечение из Госреестра прав в электронной и (по желанию заявителя) бумажной форме (ст. 21 Закона № 1952). В дальнейшем электронное извлечение можно заказать в любое время через сайт кабинета электронных сервисов и при необходимости распечатать его. Стоимость извлечения в бумажном виде составит 0,025 ПМ (40 грн.), в электронном – 0,0125 ПМ (20 грн.).

Выводы

Арендованный земельный участок может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если такое право предусмотрено договором аренды земли или есть письменное согласие арендодателя.

Типовая форма договора субаренды земельного участка не установлена, поэтому стороны могут опираться на нормы Закона № 161 и за основу брать сам договор аренды земли, добавляя желаемые условия. По взаимному согласию сторон договор может быть удостоверен нотариально.

При заключении договора субаренды земельного участка следует тщательно изучить и учесть все условия договора аренды этого участка.

Право субаренды подлежит государственной регистрации в Госреестре прав. До осуществления госрегистрации этого права, которое распространяется только на часть земельного участка, сначала необходимо внести сведения о такой части в ГЗК.

Некоторые граждане оформляют договор аренды земельного участка в целях его субаренды. Это передача прав на пользование участком лицом, которое уже является арендатором. При первом варианте это делается для заработка, когда цена за вторичную аренду повышается и гражданин, являющийся первичным получателем прав, оставляет себе разницу, в этом случае он также будет должен выплачивать НДС. Второй вариант — при ненадобности использования участка, но расторгнуть договор не представляется возможным, тогда для избавления от лишних затрат ищется лицо, готовое принять условия субаренды.

Передача прав вторичному арендатору устанавливается в соответствии с законодательными актами, указанными в ГК РФ и ЗК РФ. Из-за того, что это не является сделкой с участием прямого собственника, существуют особенные нюансы, которые должны соблюдаться всеми сторонами процесса.

Составление договора повторной аренды должно учитывать условия первичной сделки. Если субарендатор не будет выполнять свои обязательства, то владелец и арендодатель получают полное право на расторжение сделки, так как оба являются правообладателями.

Общие понятия

Субаренда – это сделка, которая подразумевает передачу уже арендуемой земли другому юридическому или физическому лицу. То есть после того, как человек получил право пользование участком на основании договора аренды, он сам заключает договор субаренды уже на другого гражданина.

Главное условие такого соглашения – его содержание не должно противоречить пунктам, определенным при аренде. Например, для того, чтобы запретить передавать уже арендуемую землю в третьи руки, в договоре может содержаться информация о запрете передачи территории в субаренду. Такой пункт не позволит арендующему гражданину заключать последующие сделки такого плана.

Обязательное условие заключение сделки субаренды – наличие оплаты или предоставление услуги взамен денежных средств. Такой договор не может быть безвозмездным.

При заключении сделки необходимо учитывать все регулирующие нормы, которые устанавливаются ГК РФ. Это правило относится ко всем лицам.

Образец договора субаренды земельного участка:

Законодательство о субаренде муниципального земельного участка

Порядок передачи земельных участков регламентируется статьей №22 ЗК РФ, согласно которой, территории переходят в собственность арендующим в соответствии с ГК РФ. Статья №607 ГК РФ уточняет, что под собственностью может подразумеваться и земельный участок. Имущество сдается в аренду, а гражданин, получивший права на землю, должен выполнять все условия составленного договора.

Если владелец разрешил арендующему оформлять договор субаренды, то передаваемая в новые руки собственность будет возможна. Если владелец запретил оформлять такое соглашение, что прописано в документе, составляемом при сделке, то субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, становится невозможной.

Статья 607. Объекты аренды

Статья 22. Аренда земельных участков

Передача территории разрешается без соответствующего пункта при оформлении сделки, если договор аренды будет действителен более пяти лет, в таком случае потребуется лишь уведомить владельца о передаче его собственности, что можно сделать уже после оформления документов.

Невыполнение условий договора приведет к его расторжению, также возможно начисление компенсаций или штрафов. Передача прав на недвижимость без согласия собственника, если срок заключенного договора более пяти лет, возможна только без торгов.

Основные условия

В 2020 году договор субаренды может быть составлен в свободной письменной форме. Сделка должны быть оформлена в органах Росреестра, в противном случае передача прав не будет считать законной. Если при оформлении аренды сделка заверялась нотариусом, то и договор субаренды должен будет пройти аналогичную процедуру, в ином случае этого не требуется.

Скачать образец договора субаренды земельного участка

Значимые моменты, которые должны присутствовать в таком договоре:

  • описание правоотношений;
  • характеристики сделки;
  • реквизиты обеих сторон;
  • обязанности субъектов;
  • права субъектов;
  • условия, которые регулируют формат прекращения действия соглашения.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

  • нормативы качественных и количественных показателей;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • график выплат или предоставляемых услуг;
  • свидетельство на право заключения субаренды.

Обе стороны могут использовать услуги гарантов. Благодаря этому появляется возможность обеспечить безопасность заключаемого договора.

Правоустанавливающие документы на земельный участок позволяют в дальнейшем продать землю или передать ее в дар.

Смотрите , где выделяют земельные участки многодетным семьям.

Если нет согласия

Составляемый договор аренды может содержать условия передачи и эксплуатации земельного участка. Именно этим правилам должно подчиняться арендующее лицо при использовании земли, но если в договоре эти пункты не указаны, то он должен опираться на условия, указанные для вида и типа имущества. Образец будет идентичен тому, что использовался при заключении первичной аренды.

Согласно законодательным актам, арендатор может передавать имущество в поднаем, если для этого есть разрешение владельца земельного участка. Согласно договору субаренды, передается не только арендованное имущество, но и права на его пользование.

Договор аренды дает разрешение на следующие действия, если подобное занесено в пункты:

  • сдавать имущество в субаренду;
  • передавать права по такому договору;
  • передавать обязанности по договору субаренды;
  • предоставлять имущество в безвозмездное пользование;
  • отдавать арендные права как залог;
  • вносить арендные права в уставный капитал товариществ и других сообществ;
  • вносить арендные права как паевый взнос в кооператив.

Все эти пункты имеют юридическую силу, если не противоречат установленным правилам согласно ГК РФ или другими управляющими актами.

Заключение договора субаренды запрещено на срок, который превышает срок действия договора аренды. Правила пользования должны быть аналогичными в обоих документах.

Субаренда муниципального земельного участка возможна даже без согласия владельца участка, если обратное условие не занесено в договор аренды земельного участка. Договор перенаема дает полный пакет прав.

У арендатора земельного участка, собственником которого является государство или муниципальные власти, появляется возможность передачи своим прав субарендаторам без получения разрешения, если договор оформлен более чем на пять лет. При этом составляемая сделка субаренды не должна превышать срок аренды.

Вместе с правами передаются обязанности, указанные в статье №22 ЗК РФ. Если возникнет необходимость изменения условий договора, тогда потребуется согласование с владельцем земельного участка, в противном случае договор субаренды будет считаться бессильным.

Если же владелец захочет расторгнуть договор, который заключен на срок более пяти лет, то вопрос может быть решен в его сторону только при наличии весомых оснований, необходимых для предоставления в суд.

В качестве оснований могут использоваться только факты нарушения условий договора. Именно благодаря этому условию разрешается заключение договора субаренды, так как не будет иных факторов, которые потребуют расторжения сделки повторной сдачи недвижимости в аренду. Но в составляемом договоре между арендодателем и арендатором можно указать пункт, согласно которому будет наложен запрет на повторную передачу прав на пользование земельного участка.

Вторичный арендатор получает следующие права и обязанности:

  • право пользование участком в течение срока, указанного в договоре;
  • право на проведение действий, которые не противоречат условиям заключенного договора;
  • содержание участка должно соответствовать тому, в котором ему недвижимость была передана;
  • стоимость найма должна оплачиваться в полном объеме, который указывается в договоре аренды.

Если же вторичный арендатор не платить исправно необходимую сумму, то владелец и первичный арендатор могут составить коллективный иск для применения санкции в отношении лица, которое не выполняет свои обязательства.

Риски наступают только в случаях, когда документация оформляется незаконными путями. Тогда арендодателю будут грозить серьезные штрафы, а не только разрыв отношений с владельцем земельного участка.

Нюансы передачи прав на территорию

Заключение договора субаренды не накладывает никаких обязательств на владельца территории, так как он не является контрагентом в сделке. Если же собственник не хочет, чтобы на его участок мог получить какие-либо права другой гражданин без его ведома, то стоит включить соответствующий пункт в договор.

Если арендатор решит передать права на земельный участок третьим лицам при помощи торгов, то сделать это можно будет только при наличии документов, позволяющих такую возможность. При отсутствии оснований передача прав не только не будет юридически чистой, но и возложит определенные санкции на первичного арендатора, который попытался составить договор субаренды.

Если же у субарендатора, который получит права на недвижимость путем торгов, возникнут проблемы, то он может нанять юридическую экспертизу для определения правонарушений при составлении договора, основываясь на сделке, которая была заключена между владельцем и первичным арендатором.

Порядок и сроки оплаты

Субарендатор должен выплачивать полную сумму, оговоренную при заключении сделки. Оплата может производиться любым удобным способом для обеих сторон, в том числе передачей прав на собственность или предоставлением услуг. Если договор заключен между частными лицами, то стоимость определяется в устной беседе, после чего сумма заносится в соответствующий пункт документа.

Если договор заключается между частным лицом и государственными или региональными органами, то для расчета будет применяться следующая схема:

S*C*K1*K2

Где:

S Площадь участка.
C Базовая ставка.
K1 Личный коэффициент.
K2 Региональный коэффициент.

Сроки выплат устанавливается в стандартном порядке. Вторичный арендатор должен соблюдать установленные в договоре условия.

Договор аренды лесного участка должен обязательно содержать перечисленные границы.

Как оформляется продление договора аренды земельного участка — смотрите .

Что гласит закон о земельных участках — мы расскажем .

Из этой статьи вы узнаете:

  • при каких условиях арендатор земли государственной или коммунальной собственности может передать ее в субаренду;
  • кто уплачивает в бюджет арендную плату за землю в случае субаренды земельного участка.

Что можно сделать на практике:

  • заключить договор субаренды земельного участка или его части;
  • субарендатору зарегистрировать право субаренды в порядке, установленном законодательством.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда земли – это передача земельного участка ее пользователем (арендатором) другому лицу в пользование на определенный срок и на условиях, согласованных с арендодателем.

При каких условиях можно передать земельный участок в субаренду?

Земля в Украине может быть передана в пользование юрлицам на праве собственности, в постоянное пользование (государственным и коммунальным предприятиям) и в аренду. При аренде земли арендодателем выступают местные органы власти от лица государства, а арендатором – юрлицо.

Нормами п. 6 ст. 93 Земельного кодекса (далее – ЗК) предусмотрено право арендатора передавать земельный участок в субаренду при выполнении следующих условий:

1. Земельный участок или его часть должен передаваться без изменения его целевого назначения.

2. Нужно получить согласие арендодателя на сдачу земли в субаренду.

Как должно быть оформлено согласие арендодателя на передачу земли в субаренду?

Согласие арендодателя на субаренду земли может быть (ст. 8 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV, далее – Закон № 161):

  • предусмотрено договором аренды;
  • выражено в письменном виде.

Если в течение месяца на запрос арендатора от арендодателя не поступит письменное уведомление о своем согласии или возражение на сдачу в субаренду, земля может быть передана в субаренду.

Как оформить отношения субаренды?

Такие отношения оформляются договором субаренды на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – арендодателя земель государственной и коммунальной собственности (ст. 16 Закона № 161).

Условия договора должны быть ограничены условиями аренды и не противоречить им. При заключении договора субаренды следует учитывать, что (ст. 8 Закона № 161):

  • срок субаренды не может превышать срок аренды, установленный договором между арендодателем и арендатором. Отметим, что общий срок аренды земли по договору аренды не может превышать 50 лет (ст. 19 Закона № 161);
  • в случае прекращения договора аренды действие договора субаренды прекращается;
  • право субаренды подлежит государственной регистрации (ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952) в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.15 г. № 1127;
  • по соглашению сторон договор может быть заверен нотариально.

Договор субаренды должен содержать все существенные условия договора аренды земли, предусмотренные ст. 15 Закона № 161 (с учетом требований ст. 8 этого Закона), а именно:

  • кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка;
  • срок действия договора;
  • размер платы за субаренду, порядок ее уплаты и пересмотра, порядок применения индексации, условия расчетов, а также ответственность за неуплату.

По согласованию сторон в договор могут быть включены и другие условия.

Какие земельные участки нельзя передавать в субаренду?

Законом № 161 запрещено передавать в субаренду земельные участки, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий и учреждений государственной и коммунальной собственности.

Какие документы необходимы для передачи земли в субаренду?

Кроме самого договора для передачи земельного участка в субаренду понадобятся:

  • план или схема земельного участка, передающегося в субаренду;
  • кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;
  • акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
  • акт приемки-передачи объекта субаренды – земельного участка.

Если договором субаренды предусматриваются мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта субаренды, к нему должно прилагаться соглашение о возмещении субарендатору расходов на такие мероприятия (ст. 15 Закона № 161).

Кто платит за землю в бюджет – арендатор или субарендатор?

Согласно п. 288.6 Налогового кодекса (далее – НК) плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендную плату.

Плата за землю вносится в бюджет в виде земельного налога и арендной платы. Плательщиком арендной платы за земельные участки гoсударственной или коммунальной собственности в бюджет является предприятие-арендатор нa основании заключенного с местными властями договора аренды земли (п. 288.1 НК). Поэтому уплачивать за землю в бюджет и подавать соответствующему контролирующему органу налоговую декларацию должен арендатор. Аналогичное разъяснение размещено в ОИР (категория 112.01). То есть субарендатору не нужно подавать декларацию и уплачивать арендную плату в бюджет.

В свою очередь, субарендатор дoлжен выполнять условия заключенногo договора субаренды земельных участков, в тoм числе о внесении платы за субаренду таких участков арендатору.

Выводы

Арендатор земли государственной и коммунальной собственности может передать земельный участок или его часть в субаренду другому лицу при наличии согласия на это арендодателя (местных органов власти).

Отношения субаренды оформляются договором субаренды, в котором должны быть указаны все существенные условия, установленные законодательством для договоров аренды земли.

При передаче земельного участка в субаренду плательщиком арендной платы за землю в бюджет остается его арендатор – предприятие, заключившее договор аренды с органами местной власти.

Субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности — передача арендатором надела иному гражданину за определённую ежемесячную плату. Для этого необходимо будет согласовать своё решение с администрацией. В случае целесообразности субаренды, будет вынесен положительный ответ по заявлению.

Субаренда — сделка, в результате которой возможна передача уже арендуемого участка иному лицу. Неважно, физическому или юридическому. После того как человек получил во временное пользование землю, он может оформить акт субаренды на иного субъекта. При этом это право должно быть прописано непосредственно в самом юридическом документе. Если данный пункт не прописан, предварительно придётся получить разрешение от муниципалитета, так как участок находится в его собственности.

При заключении подобной сделки, нужно ознакомиться с допустимыми нормами передачи прав третьим лицам в ГК РФ. При ознакомлении с договором, арендатор может сразу увидеть, что можно и нельзя делать с наделом, и когда требуется уведомление собственника территории.

Законодательство

Правила передачи недвижимого объекта прописаны в статье под номером №22 российского земельного кодекса. В соответствии с ней, участок переходит во временное пользование арендатору в установленных рамках договора. В статье №607 уточняется, под собственностью также подразумевается и земля. Гражданин, которому переходит право временной эксплуатации участка, должен беспрекословно выполнять каждый пункт, указанный в акте. В случае нарушения одно или нескольких пунктов, сотрудничество может быть расторгнуто.

А при выявлении ущерба муниципальной собственности, последует судебное разбирательство. Все нарушения будут запротоколированы специальной комиссией. В его рамках будет установлен размер компенсации.

Если арендное соглашение оформлено сроком на 5 лет, арендатор может оформить субаренду, предварительно уведомив о своём намерении муниципалитет. Это касается того случая, когда в документе не указан пункт о возможности инициации подобной сделки.

Оформление договора

Все основные условия должны быть прописаны в договорном соглашении. Составляется он в свободной форме, письменно. Сделка подлежит обязательной регистрации в органах росреестра. В противном случае, она будет признана недействительной. Если договор аренды заверялся нотариусом, то и акт субаренды должен будет пройти этот этап.

Основные моменты, которые необходимо приписать в соглашении:

  • Описать правоотношения сторон.
  • Дать характеристику предстоящей сделки.
  • Указать реквизиты действующих участников юридического процесса.
  • Прописать перечень прав и обязанностей каждого из субъектов.
  • Условия, при наличии которых возможно расторжение сотрудничества.

Чтобы оформить сделку, понадобится подготовить соответствующий пакет документов. В него входит: график внесения арендных платежей, свидетельство на возможность оформления субаренды, кадастровые данные недвижимого объекта. Арендатор и субарендатор могут использовать услуги гарантов для обеспечения безопасности сделки.

Loading… Taking too long? Reload document | Open in new tab

скачать договор субаренды земельного участка

В арендном соглашении должны присутствовать условия использования и передачи территории иному гражданину. Этим критериям и будет подчиняться арендатор при эксплуатации территории. Если они не прописаны, тогда он должен будет придерживаться требований, указанных для вида и типа недвижимого объекта. Договор субаренды составлен в полной аналогии и предыдущему документу. То есть в нем указываются все те же основные условия, что и в случае с арендатором.

В соответствии с законом, арендатор имеет право на передачу земельного участка в поднаём. При наличии соответствующего разрешения от собственника объекта. Вместе с актом субаренды, будет передано не только имущество, но и права, в соответствии с которыми должна использоваться земля.

В рамках действующего арендного соглашение допускается выполнение следующих действий:

  • передавать участок третьему лицу;
  • предоставлять землю в безвозмездную эксплуатацию;
  • отдавать права аренды в виде залога, вносить в уставной капитал.

Всё это допускается при наличии соответствующих пунктов в договорном пакте. Срок действия субаренды должен соответствовать аренде. Правила эксплуатации земли одинаковы для обоих участников сделки. Чтобы была возможность передачи территории в поднаём, это должно быть предусмотрено договором.

В противном случае придётся уведомить муниципальный орган о своём намерении. Как уже отмечалось ранее, не нужно получать предварительного решения, когда договорное соглашение оформляется на 5 лет. Но в любом случае, срок субаренды не может действовать более 5 лет, что и акт аренды.

При возникновении необходимости в изменении условий, необходимо обратиться в муниципалитет. И уже там решать этот вопрос. Возможно, договор будет переписан, либо создано дополнительное соглашение. Без этого, акт субаренды будет недействительным. Нужно всё оформлять документально и с печатью, тогда у закона не возникнет никаких вопросов, в случае судебных разбирательств.

Если субарендатором нарушено хотя бы одно условие из договора, это будет основанием для расторжения сделки с этим лицом. После этого акт можно заключить с другим гражданином. Необходимо принять во внимание важный момент: муниципалитет может наложить запрет на повторную передачу земельного участка в поднаём. Так что следует внимательно читать арендный договор. Ведь за несоблюдение этого пункта, можно и самому лишиться прав на временную эксплуатацию земли.

Права, обязанности и риски

Вторичный арендатор наделяется следующими правами и обязанностями. Их совсем немного:

  • Пользоваться наделом в течение указанного временного периода в договорном соглашении.
  • Проводить сделки, не противоречащие акту.
  • Содержать участок в том состоянии, как он и был передан в пользование.
  • Оплачивать найм в полном объёме, согласно условиям пакта.

Если субарендатор перестанет оплачивать аренду, тогда первичный арендатор вместе с собственником могут составить коллективное заявление в суд. В отношении этого лица будут применены санкции.

Что непосредственно касается рисков, они возможны только в том случае, если документы оформляются не в соответствии с законом. При выявлении таких обстоятельств, владельцу земельного участка придётся заплатить немалый штраф. Сотрудничество с арендатором и субарендатором власти расторгнут автоматически.

Нюансы передачи участка в поднаём

Поскольку собственник не участвует в сделки при оформлении субаренды, он полностью освобождается от каких-либо обязательств. Если владелец недвижимого объекта не желает, чтобы арендатор заключал его без предварительного уведомления, этот пункт должен быть прописан в соглашении. Арендатор может передавать права третьим лицам посредством проведения аукциона. Если на руках у него имеются правоподтверждающие документы.

На первичного арендатора могут быть наложены санкции, в случае отсутствия оснований для передачи прав иным гражданам. Такая сделка считается юридически не чистой, то есть на лицо факт мошенничества.

Если у вторичного арендатора возникнут проблемы, после получения прав на пользование земельным участком, он имеет полное право сделать юридическую экспертизу. Тогда будет выявлен факт правонарушения при составлении договорного соглашения. За этим последуют не только штрафные санкции, но и иные меры наказания за нарушение закона.

Вторичный арендатор недвижимого объекта не освобождается от оплаты за пользование земельным участком. Вносить сумму он может любым удобным для обеих сторон способом. Об этом должно быть указано в самом акте. Этот пункт желательно обговорить заранее так же, как и возможность аннулирования сотрудничества. Если договор составляется между физическими лицами, стоимость определяется устно, затем вносится в пакт.

Если это происходит между частным лицом и муниципалитетом, тогда будет применяться следующая схема:

Площадь участка умножается на базовую ставку, личный и региональный коэффициент.

То есть выглядит это так:

Статья 22 Земельного Кодекса РФ, 615 ГК РФ устанавливает такое понятие, как субаренда части земельного участка. Договор почти не отличается от найма, но с незначительными отличиями, которые порождаются сутью договора. Рассмотрим, как заключить субаренду по ИЖС, на каких условиях.

Субаренда представляет собой сделку, по которой происходит передача арендуемого участка земли гражданину или юридическому лицу. Но заключать аренду сторона правоотношения имеет право в случае, когда основной договор оформлен по всем правилам. Обязательным его условием выступает оплата временного пользования и распоряжения земельным наделом со стороны субарендатора. Другой участник – арендатор взамен оплаты предоставляет земельный надел, оформленный по всем правилам. Без межевания сдать его в аренду будет сложно.

Зачем заключать договор субаренды

Когда арендатор берет земельный надел, находящийся в муниципальной собственности в наем, он может не пользоваться его частью. В этой ситуации участок простаивает. Для того чтобы этого не допускать и получать с него доход, арендатор сдает земельный надел в субаренду.

При оформлении субарендного договора стоит обратить внимание на следующие пункты:

  1. Арендодателем выступает собственник земельного надела, если оформляется арендное соглашение. В случае с субарендой, сдавать землю будет арендатор. Это лицо не является владельцем земли, но пользуется ею на временной основе.
  2. Когда арендатор сдает землю в субнаем, он должен получить согласие ее собственника. Но этот вопрос достаточно спорный, положение о субаренде можно внести в текст договора, либо правоотношения закрепить с форму дополнительного соглашения.
  3. При аренде участка земли отсутствуют ограничения сроков арендного договора. Иными словами, стороны вправе совместно продумать вопрос о том, на какое время им заключить соглашение. В случае с субарендой, этот договор ограничен сроком действия основного. То есть, он не может его превышать.
  4. Положения субарендного договора не могут противоречить положениям основного соглашения.
  5. Если участок находится в государственной собственности его государственных и муниципальных органов, то проводятся торги на заключение арендного договора. В них побеждает тот, кто предложит за оплату аренды наибольшую цену. При субаренде необходимость участия в аукционе отпадает. Субарендатору нет необходимости принимать участие в торгах, подавать на них заявки, а также передавать задаток в качестве участника.

Нюансы

Это основные нюансы договора субаренды. Необходимость в поиске субарендатора возникает тогда, когда арендатор долгое время не пользуется земельным наделом, но при этом не готов идти на расторжение сделки с собственником. Обстоятельства могут быть самыми разными. Когда арендатор находит человека, готового нанять у него часть территории, такие вопросы, как стоимость пользования наделом и сроки арендной платы, ее форма решается арендатором. Всю информацию он обязан передать субарендатору для достижения согласия по этим пунктам.

Оповещение владельца недвижимости о том, что арендатор нашел для себя человека или организацию, которые возьмут в пользование часть земельного надела, необходимо делать только после предварительного согласования всех пунктов будущего соглашения. Но согласие собственника в этой ситуации является обязательным. Если оно не поступает, то сделка по субаренде будет признана недействительной.

Исключения из правил составляют договоры аренды, которые заключены на срок более пяти лет. В этой ситуации арендатор, длительное время пользующийся земельным наделом, вправе сдать его часть гражданину или организации, но не спрашивая согласия с собственника, а просто его уведомив об этом.

Договор субаренды: основные положения и реквизиты

Договор субаренды по аналогии с основным соглашением заключается в форме письменного документа. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения бумаги, поэтому стороны по собственной инициативе вправе решать вопрос о посещении ими нотариальной конторы.

Содержание соглашения должно быть следующим:

  1. Информация о сторонах правоотношения: арендатор и субарендатор.
  2. Предмет аренды. Это существенное условие договора, предполагающее полное его описание. Сюда включаются такие данные, как кадастровый номер и площадь, адрес, ограничение пользования.
  3. Полномочия сторон соглашения.
  4. Условия сделки, размер и срок оплаты, субаренды.
  5. Последствия, возникающие при невыполнении положений договора.

Положения субаренды не могут противоречить основному соглашению. В противном случае он признается не соответствующим закону.

Обязательно в договоре указывается срок, на протяжении которого будут действовать отношения между сторонами. Срок начинает отчитываться с момента подписания договора и прекращается не позднее даты завершения основного.

Loading… Taking too long? Reload document | Open in new tab

скачать договор субаренды земельного участка

Документы для заключения субаренды

Каждая сделка сопровождается передачей документов и их анализом. Для того чтобы законно ее провести, нужно собрать пакет документов:

  • договор аренды: это бумага, подтверждающая факт пользования, распоряжения земельным наделом на временной основе;
  • кадастровый паспорт участка земли;
  • если участок обладает особым статусом, то необходимо разрешение от государственных органов;
  • паспорта сторон, планирующих заключить сделку, а также реквизиты ЮЛ;
  • разрешение, выданное от владельца земельным наделом на передачу имущества третьему лицу, то есть субарендатору.

После подготовки и сбора всех необходимых бумаг заключается договор субаренды. Образец можно найти в интернете или воспользоваться услугами юриста. Документ необходимо регистрировать, если правоотношения между сторонами планируются длительными, на срок от 11 месяцев. Для этого в уполномоченный орган подаются следующие документы:

  • основной договор;
  • соглашение о субаренде в 3 экз.;
  • паспорта участников (заверенные копии);
  • кадастровый паспорт на землю;
  • технический паспорт на расположенные на земельном наделе строения;
  • квитанция об уплате государственной пошлины за оказание услуги.

Документы в регистрирующий орган может быть поданы одним или всеми участниками сделки. В течение одного месяца уполномоченная инстанция должна зарегистрировать субаренду.

Если субаренда заключается на срок, менее 12 месяцев, то регистрация соглашения в Росреестре не требуется.

Передача в субаренду части земли

Субарендатор, заключивший договор по всем правилам, выступает в нем третьей стороной. Помимо него, в сделке принимают участие собственник земли и наниматель имущества. Обычно сдается часть земельного надела, если, например, его площадь позволяет сдать недвижимость в наем. Закон не устанавливает минимальных и максимальных лимитов этого показателя. Стороны по договоренности между собой решают этот вопрос.

Субарендатор обладает одинаковыми с арендатором правами:

  1. Использование земельного надела и находящихся на них построек, если это не противоречит положениям договора.
  2. В дом, который стоит на субарендованном участке, могут быть заселены члены семьи субарендатора.
  3. Предоставление земельного надела третьим лицам.

В обязанности арендатора входит использование земельного надела по назначению, своевременная выплата второй стороне арендной платы. Договор может включать дополнительные обязанности субарендатора, но все они предварительно оговариваются со второй стороной правоотношения.

Права, как и обязанности субарендатора обговариваются с арендатором предварительно. Несмотря на то, что полномочия сторон соглашения не выступают существенными условиями арендной сделки, их необходимо четко зафиксировать. Это избавит стороны в дальнейшем от изнурительных судебных процедур.

Договор субаренды – это сделка, в которой принимают участие три стороны. Это собственник участка, арендатор и субарендатор. Владелец недвижимости стоит особняком в правоотношениях между сторонами. Договоренность по основным положениям договора должны достичь между собой арендатор и тот, кто пользуется земельным участком.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх