Территориальное зонирование населенных пунктов

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

См. все связанные документы >>>

1. Комментируемая статья раскрывает целевое назначение земель населенных пунктов. Причем если в ст. 83 Кодекса дается лишь общее понятие о целевом назначении земель рассматриваемой категории, в ст. 85 это понятие детализируется путем указания на конкретные виды использования земельных участков в границах населенных пунктов.

Пункт 1 ст. 85 ЗК РФ содержит перечень территориальных зон, основу выделения которых составляет функциональное назначение, т.е. определенные цели и параметры использования земель. Согласно п. 7 ст. 1 ГрК РФ к территориальным относятся зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. В свою очередь, под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Дифференциация земель населенных пунктов по функциональному назначению имеет глубокие исторические корни <1>. В советском земельном праве генеральными планами городов, планами земельно-хозяйственного устройства территорий определялись конкретные направления использования земель населенных пунктов для промышленного, жилищного, иного строительства, благоустройства, размещения мест отдыха населения <2>. Исходя из выбранных направлений выделялись земли (зоны) различного функционального назначения.

В современном виде нормы о зонировании были перенесены в ЗК РФ из Градостроительного кодекса 1998 г., в соответствии с которым использование земель населенных пунктов регламентировалось правилами землепользования и застройки, представляющими совокупность схем (карт) зонирования и градостроительных регламентов, утверждаемых органами местного самоуправления на основе определенных в процессе зонирования видов и ограничений использования территорий для градостроительной деятельности.

Градостроительный кодекс 2004 г. также предполагает регулирование использования территорий (за рядом исключений) посредством градостроительных регламентов. В то же время в ст. 1 ГрК РФ 1998 г. градостроительный регламент определялся несколько иначе, чем в действующем Градостроительном кодексе (как совокупность параметров и видов использования земельных участков, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны).

Несмотря на некоторые различия, нормы ЗК РФ, ГрК РФ 1998 и 2004 гг. о зонировании позволяют охарактеризовать градостроительный регламент как подготовленное особым образом (по форме и содержанию) описание видов и параметров использования земель и земельных участков, других объектов недвижимости в пределах определенной территории (территориальной зоны). С этой точки зрения градостроительный регламент выступает как результат процесса зонирования. Юридическое значение градостроительный регламент приобретает лишь при наличии утвержденного в установленном порядке генерального плана поселения (с соответствующей схемой зонирования) и правил землепользования и застройки. В этом случае зонирование может рассматриваться как особая форма территориального планирования, завершающее формирование правового режима земель, дифференцирующее параметры использования земельных ресурсов (ч. ч. 8, 9 ст. 36 ГрК РФ).

Перечень территориальных зон, предусмотренный п. 1 ст. 85 ЗК РФ, не является исчерпывающим. Помимо перечисленных в ст. 85 Земельного кодекса правилами землепользования и застройки могут предусматриваться иные виды территориальных зон (ст. 35 ГрК РФ).

В отличие от положений ст. 85 ЗК РФ, действующий Градостроительный кодекс предусматривает формирование территориальных зон не только в границах населенных пунктов, но и за их пределами, независимо от категории земель. Исключение составляют земли лесного фонда, земли, покрытые поверхностными водами, земли запаса, земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон, применительно к которым территориальные зоны не выделяются (п. 7 ст. 1, ч. 6 ст. 36 ГрК РФ).

2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен общим требованиям к границам территориальных зон, правилам установления градостроительных регламентов.

Согласно п. 2 ст. 85 ЗК РФ одним из условий установления границ территориальных зон является отсутствие их пересечений. Соответственно, не должны пересекаться и сферы действия градостроительных регламентов. Каждый земельный участок в пределах населенного пункта может принадлежать только одной территориальной зоне. Это, однако, не означает, что правовой режим земель в пределах разных территориальных зон не может иметь некоторые сходные черты. Например, в силу п. п. 5, 6 комментируемой статьи, объекты культурно-бытового назначения допускается размещать как в пределах жилых зон, так и в общественно-деловых зонах. То же относится к культовым зданиям, стоянкам автомобильного транспорта, иным подобным объектам, имеющим многофункциональное или универсальное назначение (ч. ч. 3, 5 ст. 35 ГрК РФ). При решении вопроса о размещении таких объектов должна учитываться возможность сочетания различных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства. Так, согласно приложению 1 к СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения» <1> к общественным зданиям относятся в том числе здания и помещения культурно-досуговой деятельности (культурно-просветительного, клубного, зрелищного, физкультурно-досугового и иного назначения), сервисного и социального обслуживания населения. Перечисленные группы помещений могут компоноваться в многофункциональные здания и комплексы или входить в состав жилых, административных, производственных и других зданий <2>.

<1> Утверждены Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (в ред. Постановления Госстроя России от 23 июня 2003 г. N 98).

<2> См. также: СНиП 31-03-2001 «Производственные здания» (введены в действие Постановлением Госстроя России от 19 марта 2001 г. N 20); СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения» (введены в действие Постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. N 108).

Тем не менее, несмотря на наличие сходных черт, каждая территориальная зона имеет свои особенности, обусловленные ее основным функциональным назначением (жилым, производственным, общественно-деловым и пр.).

3. Общеобязательность утвержденных в составе правил землепользования и застройки градостроительных регламентов призвана обеспечить определенное в процессе зонирования функциональное назначение территорий. Согласно ч. 3 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

В то же время в рамках, предусмотренных градостроительным регламентом, конкретные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются их правообладателями без дополнительных разрешений и процедур согласования. Исключение составляют условно разрешенные виды использования, осуществление которых допускается только с разрешений глав местных администраций, выдаваемых с учетом результатов публичных слушаний (ст. ст. 37, 39 ГрК РФ).

Правом самостоятельного выбора видов использования земельных участков и объектов капитального строительства (в рамках градостроительного регламента) не обладают органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, унитарные предприятия (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Императивный характер изложения п. 3 ст. 85 ЗК РФ дает основания для постановки вопроса о возможности ограничения прав на использование земельных участков и расположенных на них объектов в договорном порядке. Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Как видно из приведенной нормы, использование имущества строго в определенных целях или определенным образом может устанавливаться арендодателем в качестве существенного условия договора <1>. С позиции же п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 ЗК РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ такое условие должно рассматриваться как ничтожное, поскольку не соответствует законодательству и, в силу этого, не порождает правовых последствий, за исключением связанных с его недействительностью (ст. 168 ГК РФ). Иные условия договора (срок действия, размер арендной платы, порядок изменения и прекращения и т.п.) будут иметь юридическую силу (ст. 180 ГК РФ).

<1> Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Данный вопрос не нашел однозначного решения в судебной практике. В одних случаях, рассматривая дела о привлечении к административной ответственности за использование земельных участков не по целевому назначению и расторжении договоров их аренды, заключенных с условием осуществления строго определенного вида землепользования, суды исходят из того, что назначение конкретных земельных участков зависит исключительно от целевого назначения категории земель. Если конкретный вид землепользования, осуществляемый арендатором, не противоречит целям использования земель, установленным для той или иной категории (хотя и не соответствует договору), в привлечении к административной ответственности и расторжении договоров, как правило, отказывается <1>. Такой подход, правда, не исключает возможность применения иных ставок арендной платы, соответствующих осуществляемому виду деятельности <2>. В других случаях нарушение конкретного вида землепользования, определенного соглашением сторон, признается основанием для расторжения договора, а целевое назначение участка понимается более узко — как вид землепользования, установленный при предоставлении земельного участка.

Аналогичные подходы наблюдаются и в отношении договоров аренды объектов капитального строительства <1>.

В подобных ситуациях представляется необходимым руководствоваться п. 1 ст. 422 ГК РФ, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Тогда цель предоставления земельного участка или объекта капитального строительства может определяться арендодателем путем указания на конкретный вид использования только при отсутствии утвержденных правилами землепользования и застройки градостроительных регламентов. При наличии градостроительных регламентов применению подлежат п. 2 ст. 7, п. 3 ст. 85 ЗК РФ, независимо от условий договора. Косвенно этот вывод находит подтверждение в ч. 7 ст. 36 ГрК РФ, в силу которой органы государственной власти, органы местного самоуправления определяют использование конкретных земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Ограничения права на выбор того или иного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные для органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, унитарных предприятий, базируются на специфике правового статуса перечисленных субъектов, особенностях распоряжения закрепленным за ними имуществом.

Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» <1> унитарное предприятие не вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника. То же относится и к казенным предприятиям (п. 1 ст. 297 ГК РФ). В свою очередь, учреждения могут распоряжаться имуществом только в том случае, если их учредительные документы предусматривают право осуществлять приносящую доходы деятельность и соответствующее имущество приобретено за счет доходов, полученных от такой деятельности, и учитывается на отдельном балансе. Однако, как представляется, в гражданском законодательстве речь идет о возможности передачи имущества по сделкам (т.е. о распоряжении), но не о выборе вида использования имущества.

<1> СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746.

Вместе с тем непосредственно из текста ч. 4 ст. 37 ГрК РФ не ясно, каким образом указанные субъекты могут изменять виды использования принадлежащих им объектов недвижимости. Необходимо ли для этого специальное решение собственника имущества либо должен применяться механизм, аналогичный получению разрешения на условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Учитывая, что под «распоряжением» в широком смысле принято понимать определение судьбы имущества, для изменения его функционального назначения возможно применение по аналогии особого порядка совершения сделок, т.е. получение разрешения собственника в лице уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления.

4. Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает условия, при наличии любого из которых существующий вид использования земельного участка и (или) прочно связанного с ним объекта признается не соответствующим градостроительному регламенту. Такими условиями являются отсутствие вида использования объекта в перечне видов разрешенного использования и нарушение предельных значений, установленных градостроительным регламентом.

Согласно ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, вспомогательные и условно разрешенные. По смыслу ст. 35 ГрК РФ, основные виды разрешенного использования устанавливаются исходя из основного функционального назначения той или иной территориальной зоны. Вспомогательные виды разрешенного использования дополняют основные и могут устанавливаться для зон различного функционального назначения. Условно разрешенные виды использования рассматриваются в качестве исключений, допустимых при наличии определенных условий. Виды использования, которые не относятся к указанным и не поименованы в градостроительном регламенте, признаются недопустимыми для соответствующей территориальной зоны и могут осуществляться лишь при их включении в градостроительный регламент. Последнее не распространяется на случаи, когда несоответствие существующих видов использования разрешенным возникло после утверждения градостроительного регламента. В таких ситуациях земельные участки и объекты капитального строительства могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если их использование не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Как следует из ч. 1 ст. 38 ГрК РФ, предельные значения, устанавливаемые градостроительными регламентами, могут включать:

предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

иные показатели.

5. Пункты 5 — 12 комментируемой статьи посвящены правовому режиму отдельных видов территориальных зон (жилых, общественно-деловых, производственных, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационных, особо охраняемых территорий, сельскохозяйственного использования), а также земельных участков общего пользования.

Исходя из функционального назначения той или иной территориальной зоны определены основные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства. Некоторые из них могут быть детализированы при разработке градостроительных регламентов, с учетом местных особенностей, перспектив развития населенного пункта.

Согласно ст. ст. 6, 7 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до приведения в соответствие с ГрК РФ законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территорий, архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции объектов капитального строительства и действующих на территории РФ, законы и иные нормативные правовые акты РФ, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат Градостроительному кодексу. До вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений соответствующая проектная документация, результаты инженерных изысканий подлежат проверке на соответствие действующим нормативным актам, нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Это означает, что при подготовке градостроительных регламентов должны использоваться положения существующих санитарных, строительных, иных норм и правил, в частности СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 35-105-2002 «Реконструкция городской застройки с учетом доступности для инвалидов и других маломобильных групп населения» <1>, МДС 30-1.99 «Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов» <2> и др.

<1> Одобрен Постановлением Госстроя России от 19 июля 2002 г. N 89.

<2> Одобрены Протоколом Госстроя России от 10 июня 1999 г. N 01-НС-15/7.

Федеральным законом «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 11 января 2018 года вновь сокращен перечень объектов землеустройства, из состава которого исключены населенные пункты и территориальные зоны.

Теперь для описания границ населенных пунктов и территориальных зон не требуется подготовка землеустроительных дел, карт (планов) объектов землеустройства, а также передача указанных документов в Государственный фонд данных, полученных при проведении землеустройства.

Для внесения в ЕГРН взамен карт (планов) объектов землеустройства должны предоставляться документы, содержащие графическое описание местоположения границ указанных территорий и перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения ЕГРН. Органы местного самоуправления муниципального района также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ населенных пунктов и территориальных зон.

Для новых норм установлены особенности применения. Так, если до 11 января 2018 года в отношении территории населенного пункта, территориальной зоны, подготовлена карта (план) объекта землеустройства или заключен контракт на подготовку такой карты (плана) объекта землеустройства, подготовка сведений о границах населенных пунктов, территориальных зон осуществляется на основании таких карт (планов).

Органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществившими подготовку и утверждение документов территориального планирования и правил землепользования и застройки до вступления в силу указанного Федерального закона, должны быть подготовлены сведения о границах населенных пунктов, о границах территориальных зон в соответствии с новыми требованиями до 1июня 2020 года.

Органы государственной власти, органы местного самоуправления, утвердившие документы территориального планирования, которыми устанавливаются или изменяются границы населенных пунктов (в том числе вновь образованных), правила землепользования и застройки, обязаны направить, документы, необходимые для внесения сведений соответственно о границах населенных пунктов, территориальных зон в целях обеспечения внесения таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости в срок не позднее 1 января 2021 года.

С указанной даты не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии в ЕГРН сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципального района и объектов капитального строительства на земельных участках, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются).

А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

Предыдущая

Глава 2. Земля – базис в теории и практике недвижимости

2.3. Зонирование земель поселений. Городское пространство

Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства – зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость земли.

В Земельном и Градостроительном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.

Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) – наиболее общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств). Территорий земель поселений зонируются следующим образом:

— земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

— земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;

— земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства);

— земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;

— земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

— земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;

— земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;

— земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;

— земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам сельскохозяйственного использования.

Итоговым документом является план зонирования земель – графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Генплан – это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное. Главная задача генплана – создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.

В большинстве городов России генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменившихся социально-экономических условий. Необходим пересмотр генпланов: решение структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.

Функциональное зонирование – это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения – труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

Территориальное экономическое зонирование следует увязывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.

Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.

Территориально-экономическое зонирование – это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) – относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурно-планировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.

Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.

Город во все времена был центром различных видов деятельности – торговой, культурной, административной, начиная с XIX в. – промышленной. В этой связи появилось понятие «городское пространство», которое отождествляет комплекс городских земель и их использование в соответствии с целевым назначением согласно общепринятым классификациям. В настоящее время задача эффективности использования земель решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе земельного рынка.

Наиболее общими характеристиками городского пространства являются форма города и его размеры. Типология форм города многообразна: компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые) и расчлененные (узловые, ядерные).

В зависимости от численности населения города разделяют на малые с населением до 50 тыс. чел.; средние – 50…100 тыс. чел.; большие – 100…250 тыс. чел.; крупные – 250…500 тыс. чел.; крупнейшие – более 500 тыс. чел. и города-миллионеры – более 1 млн. чел.

В зависимости от народнохозяйственного профиля существуют промышленные, транспортные, курортные, исторические и многофункциональные (без выраженной специализации) города.

По природным условиям выделяют города средней полосы, северной и южной зон, а также расположенные в экстремальных условиях.

Используют классификацию городов по типам роста: быстрорастущие, ограниченного развития, стабилизировавшиеся или с оттоком населения.

Широко применяются исторические классификации городов по времени возникновения и истории развития, а также классификации, отражающие ценности историко-архитектурного и культурного наследия.

Экономика рассматривает город как элемент системы народного хозяйства. Промышленность вместе с учреждениями, обслуживающими тяготеющее к городу население окружающей территории, составляет экономическую базу города.

Урбанизированная территория (от лат. urban area) – это центральный город и городское окаймление, а также самоуправляющиеся городские населенные пункты, имеющие плотное центральное ядро (не менее 100 жилых единиц) или не являющиеся городом территории с плотностью более 1 тыс. чел. на км2.

Город, городок, местечко, поселок, пригородная зона – все это урбанизированные территории, в отличие от сельской местности.

Территориально город ограничивает городская черта – условная линия, которая отделяет земли, находящиеся в пользовании городских властей, от территории других землепользователей,.

Городская среда – конкретная пространственная форма городских процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и позволяющих городу выполнять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью. В качестве регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические особенности городов.

Городское планирование. При переходе России к рыночной экономике перед городским планированием встали две основные проблемы:

1. Новая система планирования должна была не только ограничивать, контролировать и направлять спрос и использование городского пространства, но также стимулировать развитие объектов недвижимости.

2. Необходимо было защитить социальные права населения городов при изменении форм собственности на землю и механизма расчета за коммунальные услуги и пользование элементами городской инфраструктуры.

Документ общественного соглашения. В Санкт-Петербурге впервые в России разработан в полном соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.

В Москве, например, выделено 69 зон и еще несколько подзон. Для каждой зоны установлена своя налоговая ставка. Санкт-Петербург поделен на 19 зон градостроительной ценности со своими налоговыми ставками.

По размерам территории (1400 км2) Санкт-Петербург – самый большой город в России. Его территория на 30 % больше территории Москвы, более чем в два раза больше третьего по величине города России Новосибирска и больше территории некоторых субъектов РФ.

Предыдущая

Главная / Красноярский край / Современный Красноярский край / Муниципальные образования Красноярского края

Основные термины и понятия, используемые в соответствии с федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

Муниципальное образование — городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ

Поселение — городское или сельское поселение:

Городское поселение — город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления

Сельское поселение — один или несколько объединенных общей территорией населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов, и др. сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления

Муниципальный район — несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъекта Российской Федерации.

Городской округ — городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъекта Российской Федерации.

Муниципальный округ — несколько объединенных общей территорией населенных пунктов, не являющихся муниципальными образованиями, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления, которые могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Межселенная территория — территория, находящаяся вне границ поселений.

Административный центр сельского поселения, муниципального района, муниципального округа — населенный пункт, который определен с учетом местных традиций и сложившейся социальной инфраструктуры и в котором в соответствии с законом субъекта Российской Федерации находится представительный орган соответствующего муниципального образования.

Поиск

Городские округа

  • г. Ачинск
  • г. Боготол
  • г. Бородино
  • г. Дивногорск
  • г. Енисейск
  • г. Канск
  • г. Красноярск
  • г. Лесосибирск
  • г. Минусинск
  • г. Назарово
  • г. Норильск
  • г. Сосновоборск
  • г. Шарыпово
  • ЗАТО г. Железногорск
  • ЗАТО г. Зеленогорск
  • ЗАТО п. Солнечный
  • п. Кедровый

Муниципальные районы

  • Абанский район
  • Ачинский район
  • Балахтинский район
  • Березовский район
  • Бирилюсский район
  • Боготольский район
  • Богучанский район
  • Большемуртинский район
  • Большеулуйский район
  • Дзержинский район
  • Емельяновский район
  • Енисейский район
  • Ермаковский район
  • Идринский район
  • Иланский район
  • Ирбейский район
  • Казачинский район
  • Канский район
  • Каратузский район
  • Кежемский район
  • Козульский район
  • Краснотуранский район
  • Курагинский район
  • Манский район
  • Минусинский район
  • Мотыгинский район
  • Назаровский район
  • Нижнеингашский район
  • Новоселовский район
  • Партизанский район
  • Рыбинский район
  • Саянский район
  • Северо-Енисейский район
  • Сухобузимский район
  • Таймырский Долгано-Ненецкий муниципальный район
  • Тасеевский район
  • Туруханский район
  • Ужурский район
  • Уярский район
  • Шушенский район
  • Эвенкийский муниципальный район

Муниципальные округа

  • Пировский муниципальный округ
  • Тюхтетский муниципальный округ
  • Шарыповский муниципальный округ

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх