ТСЖ, что это?

  • Что такое управляющая компания
  • Что такое ТСЖ
  • В чем плюсы УК и ТСЖ
  • Недостатки УК и ТСЖ
  • Что выбрать: УК или ТСЖ?
  • Заключение

Что такое управляющая компания

Управляющая компания:

  • выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
  • отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
  • организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.

Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора. Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов. Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.

Что такое ТСЖ

В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.

Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.

Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.

В чем плюсы УК и ТСЖ

Управляющие компании имеют такие преимущества:

  • С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
  • У них есть собственная материально-техническая база.
  • От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.

Но и у ТСЖ много положительных моментов:

  • финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
  • важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
  • ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
  • жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой.

УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.

Недостатки УК и ТСЖ

Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

  • Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
  • Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
  • УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
  • Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

Есть минусы и у ТСЖ:

  • В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
  • Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
  • Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
  • Объединение жильцов сложно ликвидировать.

Что выбрать: УК или ТСЖ?

С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.

Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:

  • с управленческим опытом;
  • имеющие свободное время и желание управлять домом;
  • во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.

Как перейти с УК на ТСЖ

Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.

  • Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %).
  • Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за».
  • Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг.
  • После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших).
  • По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ.
  • Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.

Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.

Как перейти с ТСЖ на УК

Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:

  • Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК.
  • По результатам собрания составляется протокол.
  • Заключается договор с выбранной УК.
  • ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании.
  • Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.

Существует и промежуточный вариант, который учитывает недостатки обеих форм. Малоэтажный дом или московская высотка может находиться одновременно под управлением УК и ТСЖ. Товарищество выбирает представителя, который будет контролировать работу управляющей компании – расход бюджета и качество услуг. Безусловно, организовать это не так просто, к тому же нужен квалифицированный специалист с хорошей мотивацией. Поэтому большинство собственников по-прежнему склоняются к традиционному варианту с УК.

Сегодня частные ЖЭКи вынуждены играть по правилам, которые им диктуют местные власти, но в ближайшие месяцы ситуация может измениться. Законодательные новшества позволят частным компаниям зарабатывать на услугах ЖКХ, что сделает этот рынок по-настоящему привлекательным.

Несмотря на все трудности, потенциал рынка частных коммунальных услуг огромен. В одном только Киеве насчитывается почти 12 тыс. многоквартирных домов. При грамотной постановке бизнеса, управлять недвижимостью вскоре будет выгоднее, чем строить, считает глава Федерации работодателей ЖКХ Олег Адамов.

Создать частную эксплуатационную компанию не сложнее, чем обычное ООО — специальных лицензий и разрешений для этого не потребуется.

Предположительные траты и инвестиции

Эксплуатационные организации могут стать успешным бизнесом в крупных городах, где в тариф на услуги закладывается уровень рентабельности для предприятия. Средний экономически обоснованный тариф, покрывающий расходы (но без учета прибыли) составляет около 2,5 грн. за кв.м. Небольшие площади обслуживать невыгодно, если это не новостройки. Прибыльно работать с жилым фондом от 250 тыс. кв. м.

Чтобы создать частный ЖЭК, который сможет оказывать весь спектр жилищно-коммунальных услуг, нужно вложить около 4-5 грн. в обслуживание 1 кв. м жилого фонда. При площади жилого фонда в 250 тыс. кв. м инвестиции должны оставлять минимум 1-1,25 млн.грн.

Регистрация

Эксплуатационная компания регистрируется так же, как любое другое общество с ограниченной ответственностью. Госрегистратору подается стандартный пакет документов, в который входят: заполненная регистрационная карточка; подтверждение оплаты регистрационного сбора; решение основателей о создании юрлица; учредительные документы и документы, подтверждающие структуру собственности юрлиц-основателей ООО. При этом в уставе предприятия должна быть указана деятельность по оказанию соответствующих услуг. Деятельность по оказанию услуг ЖКХ, кроме водо-, газо-, электроснабжения и отвода, не лицензируется.

Персонал

Штат частного ЖЭКа должен включать в себя управляющего менеджера, бухгалтеров, юристов, экономистов, инженеров и диспетчеров. Специализация сотрудников и их количество зависит от спектра услуг предприятия и площади обслуживаемого жилого фонда. Хороший персонал, который не нужно дополнительно обучать, найти сложно, поэтому компании охотятся и перекупают специалистов у конкурентов. При этом хорошими руководителями оказываются не те, кто 20 лет проработали в сфере ЖКХ и работают по старинке, а молодые менеджеры, которые экономически и юридически подкованы и готовы внедрять новые подходы.

Мнение эксперта

Через два месяца вступит в силу Закон об инвестиционной деятельности в сфере ЖКХ. Главное новшество, которое вводится документом — добавление в тариф инвестиционной составляющей. После вступления Закона в силу вкладывать в частные управляющие компании станет выгодно, уверен Адамов: уже сегодня бизнес находится на низком старте.

Ранее ФИНАНСЫ bigmir)net рассказывали о том, кто из предпринимателей опередил свое время и добился гигантского успеха.

Об обязанности ТСЖ представлять в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга реестры членов ТСЖ

Согласно пункту 9 статьи 138 товарищество собственников жилья обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 Жилищного кодекса РФ (органы государственного жилищного надзора).
В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.01.2012 № 11 полномочиями осуществлять региональный государственный жилищный надзор в Санкт-Петербурге наделена Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (далее – ГЖИ).
Все ТСЖ, в том числе заключившие договоры управления с управляющими организа-циями, обязаны представить реестры членов ТСЖ в ГЖИ до 01.04.2012 . На ЖСК, ЖК, иные специализированные потребительские кооперативы данная обязанность не распространяется.
Реестры членов ТСЖ, заключивших договоры управления с управляющими организациями, по поручению ТСЖ представляются управляющими организациями.
Согласно ч.4 ст. 143 ЖК РФ реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Примерная форма заполнения реестра членов ТСЖ размещена на сайте ГЖИ.
Частью 3 ст.143.1. ЖК РФ установлено, что члены ТСЖ и не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться, в том числе с реестром членов товарищества.

Об обязанности ТСЖ представить документы о создании ТСЖ в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга

В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 04.06.2012 № 123-ФЗ » О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 марта 2012 года товарищества собственников жилья обязаны представить в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации (орган регионального жилищного надзора) копии следующих документов, заверенные председателями ТСЖ:
— копии решений о создании ТСЖ;
-копии уставов товариществ,
— копии изменений, внесенных в уставы товариществ.
На ЖСК, ЖК, иные специализированные потребительские кооперативы данная обязанность не распространяется.
В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.01.2012 № 11 полномочиями осуществлять региональный государственный жилищный надзор в Санкт-Петербурге наделена Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (далее – ГЖИ).
Согласно части 4 статьи 8 до 1 марта 2013 года Федерального закона от 04.06.2012 № 123-ФЗ органы регионального государственного жилищного надзора обязаны проверить правомерность принятия решений о создании товариществ собственников жилья (в Санкт-Петербурге — ГЖИ), решений об утверждении общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах условий договоров управления многоквартирными домами и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства Российской Федерации указанные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх