Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов

Земли населенных пунктов

Постановление Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области»

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области

Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области здесь

Средний уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земель населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области здесь

Земли сельскохозяйственного назначения

Постановление Правительства Самарской области от 26.12.2012 № 814 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области»

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области здесь

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Постановление Правительства Самарской области от 26.12.2012 № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области»

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области здесь

Земли особо охраняемых территорий и объектов

Постановление Правительства Самарской области от 26.12.2012 № 813 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов в Самарской области»

Земли лесного фонда

Постановление Правительства Самарской области от 27.02.2008 № 41 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель лесного фонда в пределах территории лесхозов в Самарской области»

Земли водного фонда

Постановление Правительства Самарской области от 29.12.2005 № 177 «Об утверждении государственной кадастровой оценки земель водного фонда в Самарской области»

Объекты капитального строительства

Постановление Правительства Самарской области от 14.03.2012 № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области»

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства

Средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов

Минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) Самарской области

Извещение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель пяти категорий Документ

Постановление от 06.11.2019 № 796 Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда в Самарской области Документ

Постановление от 06.11.2019 № 797″Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области» Документ

Постановление от 06.11.2019 № 798 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов в Самарской области» Документ

Постановление от 06.11.2019 № 799 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда в Самарской области» Документ

Постановление от 06.11.2019 № 800 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области» Документ

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области Документ

Средние уровни кадастровых стоимостей земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам Самарской области Документ

Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Псковской области

АДМИНИСТРАЦИЯ ПСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2016 года N 377
Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Псковской области

(с изменениями на 31 января 2017 года)

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 24_17 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 19, 20 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», распоряжением Администрации области от 27 января 2016 г. N 19-р «О проведении в 2016 году на территории Псковской области государственной кадастровой оценки земель» Администрации области ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. По результатам проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Псковской области, утвердить:
кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Псковской области, согласно приложению N 1 к настоящему постановлению;
удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для муниципальных районов, городских округов, Псковской области, согласно приложению N 2 к настоящему постановлению;
удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для кадастровых кварталов по группам видов разрешенного использования земельных участков согласно приложению N 3 к настоящему постановлению (абзац дополнительно включен с 08.01.17 постановлением Администрации области от 19.12.2016 N 411);
удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, расположенных на территории Псковской области, согласно приложению N 4 к настоящему постановлению (абзац дополнительно включен с 18.02.17 постановлением Администрации области от 31.01.2017 N 32).

2. Признать утратившими силу:
постановление Администрации области от 29 ноября 2011 г. N 477 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Псковской области»;
постановление Администрации области от 02 ноября 2016 г. N 360 «О внесении изменений в результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Псковской области».
(Пункт 2 в редакции, введенной в действие с 08.01.17 постановлением Администрации области от 19.12.2016 N 411).
3. Настоящее постановление вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования.

4. (Пункт утратил силу с 08.01.17 на основании постановления Администрации области от 19.12.2016 N 411).
Губернатор области А.А. Турчак

Приложение N 1. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Псковской области

Приложение N 1
к постановлению Администрации области
от 22.11.2016 N 377

Приложение N 2. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для муниципальных районов, городских округов, Псковской области

Приложение N 2
к постановлению Администрации области
от 22.11.2016 N 377

Приложение N 3. Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для кадастровых кварталов по группам видов разрешенного использования земельных участков

Приложение N 3
к постановлению Администрации области
от 22.11.2016 N 377

(Приложение дополнительно включено с 08.01.17 постановлением Администрации области от 19.12.2016 N 411;
в редакции, введенной в действие с 18.02.17 постановлением Администрации области от 31.01.2017 N 32)

Удельные показатели
кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для кадастровых кварталов по группам видов разрешенного использования земельных участков*

Приложение N 4
к постановлению Администрации области
от 22.11.2016 N 377

(Приложение дополнительно включено с 18.02.17 постановлением Администрации области от 31.01.2017 N 32)

Текст документа сверен по:
официальная рассылка

Редакция документа подготовлена
Псковским представительством «Кодекс»

О РЕЗУЛЬТАТАХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ГОРОДА МОСКВЫ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ 3 июня 2003 г. N 417-ПП (ПРМ) В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а также в целях реализации экономических методов управления земельными ресурсами, повышения на этой основе эффективности использования земель, а также поддержания и усовершенствования сложившейся в городе Москве системы установления экономически обоснованных размеров земельных платежей, включая земельный налог, на территории города Москвы проведена государственная кадастровая оценка земель. В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и распоряжением Мэра Москвы от 24.07.2000 N 784-РМ «Об утверждении Основных положений кадастровой оценки земель и территориально-экономического зонирования г.Москвы» результаты государственной кадастровой оценки земель подлежат утверждению Правительством Москвы. Методические и нормативно-технические документы, в том числе Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, необходимые для проведения кадастровой оценки земель, разработаны и утверждены Федеральной службой земельного кадастра Российской Федерации приказами от 17.10.2002 N П/336, П/337 и от 27.11.2002 N П/364. Государственная кадастровая оценка земель выполнена по заказу Москомзема ОАО «Городской кадастр» в рамках Программы работ по проведению земельной реформы в городе Москве. Указанная оценка осуществлена на основании статистического анализа рыночных цен за право на заключение договоров аренды земельных участков и иной информации о земельных участках и объектах недвижимости. В ходе ее проведения обработаны данные более чем по 70 тыс. объектов жилого фонда, 20 тыс. объектов нежилого фонда и 3 тыс. сделок продажи права на заключение договоров аренды земельных участков. В случае отсутствия информации о рыночной стоимости права по видам функционального использования земель кадастровая оценка производилась на основе экспертного определения степени влияния отдельных ценообразующих факторов на стоимость земельных участков. В результате государственной кадастровой оценки по каждому виду функционального использования земель получены удельные показатели кадастровой стоимости земель (в рублях на 1 кв.м) по всем 1516 кадастровым кварталам г.Москвы. В результате проведения государственной кадастровой оценки земель появляется возможность перехода к более детальному территориально-экономическому зонированию города Москвы по кадастровым кварталам. Систематическое ведение, детализация и корректировка результатов кадастровой оценки возможна на основе сбора, оперативного обновления и статистического анализа текущей информации о рыночной стоимости земельных участков или права на заключение договоров аренды земли, а также иной недвижимости в случаях, если рыночная стоимость земли или права ее аренды не определена. Возможно применение результатов государственной кадастровой оценки земель в качестве базовой основы для исчисления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной цены земли, стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков. В целях дальнейшего повышения эффективности использования земель города Москвы Правительство Москвы постановляет: 1. Утвердить полученные в результате государственной кадастровой оценки земель Удельные показатели кадастровой стоимости земель города Москвы по кадастровым кварталам города и видам функционального использования земель (приложение 1). 2. Установить нормативную цену земли в городе Москве (приложение 2), рассчитанную на основе Удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы (приложение 1), для применения в случаях, определенных федеральными законами. 3. Москомзему, Департаменту имущества города Москвы совместно с Департаментом экономической политики и развития города Москвы и Управлением Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г.Москве (по согласованию) в целях обеспечения перехода на исчисление земельного налога и арендной платы, исходя из Удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы, разработать проекты необходимых распорядительных документов и в IV квартале 2003 года представить в установленном порядке в Правительство Москвы. 4. Москомзему совместно с Москомархитектурой в IV квартале 2003 года подготовить и представить на утверждение в установленном порядке проект положения о порядке ведения мониторинга кадастровой стоимости земель города Москвы, в котором определить: — состав, содержание и основные задачи; — перечень городских организаций — участников; — перечень и формат исходных данных; — формы предоставления материалов; — организацию и развитие системы мониторинга 5. Москомзему: 5.1. Совместно с Москомархитектурой в III квартале 2003 года в установленном порядке обеспечить официальное издание Удельных показателей кадастровой стоимости земель города Москвы по кадастровым кварталам г.Москвы и видам функционального использования земель и нормативной цены земли в г.Москве. 5.2. Обеспечить освещение результатов кадастровой оценки в средствах массовой информации и их обсуждение посредством организации и проведения научно-практической конференции. 6. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Толкачева О.М. О выполнении постановления доложить Правительству Москвы в I квартале 2004 года. Мэр Москвы Ю.М. Лужков 3 июня 2003 г. N 417-ПП Приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 3 июня 2003 года N 417-ПП УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ ГОРОДА МОСКВЫ ПО КАДАСТРОВЫМ КВАРТАЛАМ ГОРОДА И ВИДАМ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ Не приводится. Приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 3 июня 2003 года N 417-ПП НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ Не приводится.

Опубликовано: Информационный бюллетень «Российский оценщик», №2 2015

Вера Витальевна Консетова,

член Совета РОО,

председатель Ленинградского

областного регионального отделения РОО.

Вот уже более десяти лет в нашей стране проводятся работы по определению кадастровой стоимости земельных участков различных категорий и видов использования. На первый взгляд срок вполне достаточный для того, чтобы отладить механизм оценочных работ и связанные с этим организационные процедуры. Однако недовольство лиц, так или иначе связанных с проведением кадастровой оценки или заинтересованных в ее результатах, только растет. В последнее время процессы оспаривания кадастровой стоимости приобретают массовый характер.

Одной из причин возросшей популярности оспаривания кадастровой стоимости является то, что изменения, внесенные в законодательство и позволяющие налогоплательщикам и иным заинтересованным пользователям в качестве кадастровой устанавливать рыночную стоимость, были проведены относительно недавно.

Расчет и кадастровой, и рыночной стоимостей производится на базе одной и той же рыночной информации, различия между ними фактически сводятся к величине погрешности в определении стоимости тех или иных объектов, по которым в базе государственного кадастра недвижимости учтена вся требуемая по законодательству информация, но не учтены особенности.

При этом, определение рыночной стоимости дает более корректный результат, так как является индивидуальной оценкой, учитывающей все факторы, влияющие на стоимость, а определение кадастровой стоимости, определяемой методами массовой оценки, имеет большую погрешность.

На сегодняшний день результаты проведения государственной кадастровой оценки не в полной мере отражают «реальную картину». Основной причиной недовольства и споров, связанных с определением кадастровой стоимости, является существенное расхождение между рыночной и кадастровой стоимостями одних и тех же земельных участков. Сопоставление действующих результатов оценки с рыночными данными показывает, что ситуация с проведением работ по государственной кадастровой оценке в различных регионах складывается по-разному.

Рассмотрим результаты государственной кадастровой оценки двух регионов, находящихся в Центральном федеральном округе – Ярославской и Владимирской областей.

Сравнение действующих результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории городских поселений Ярославской области, проведенной 2010 году с результатами 2007 года показывает разумное отступление от тенденции постоянного повышения кадастровой стоимости с целью увеличения бюджета субъекта в сторону снижения кадастровой стоимости по основным «спорным» видам разрешенного использования, а именно объектов производственно-складского (промышленного) и общественно-делового и торгового (коммерческого) назначений.

Рис. 1 Анализ результатов государственной кадастровой оценки земельных участков коммерческого и промышленного назначения по Ярославской области в целом

Однако, несмотря на общее снижение удельных показателей кадастровой стоимости в разрезе всех групп видов использования, анализ рынка земельных участков общественно-делового и торгового назначения, а так же земельных участков производственного-складского назначения Ярославской области показывает превышение средних удельных показателей кадастровой стоимости над рыночными значениями.

Рис. 2 Сравнение средней удельной стоимости земельных участков коммерческого и промышленного назначения на территории Ярославской области

Превышение кадастровой стоимости над рыночной для земельных участков общественно-делового и торгового назначения и производственного-складского назначения составило в среднем 11 % и 57% соответственно.

Анализ рыночных данных показывает, что в основном, некоторое превышение кадастровой стоимости земельных участков над средним уровнем рыночной стоимости наблюдается на территориях городских населенных пунктов Ярославской области.

Рис. 3 Сравнение средних показателей кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельных участков общественно-делового и торгового назначения Ярославской области

Рис. 4 Сравнение средних показателей кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельных участков производственно-складского назначения Ярославской области

Как видно из сравнительных таблиц превышение по большинству населенных пунктов находится в допустимых пределах и скорее всего объясняется структурой объектов оценки – земельных участков, сведения о которых содержаться в государственном кадастре недвижимости, чем низким качеством проведения работ по кадастровой оценке.

А вот результаты кадастровой оценки на территории Владимирской области показывают обратную картину. Так как результаты кадастровой оценки 2008 года, которая проводилась в докризисный период, когда наблюдался рост экономики и развитие территорий, были уже завышены по отношению к состоянию рынка того периода, они, в силу непопулярности снижения ценового уровня предыдущих туров кадастровой оценки, отрицательно повлияли на уровень кадастровой стоимости определенной в 2012 году, тем самым вызвав массовое недовольство налогоплательщиков.

Рис. 5 Анализ результатов государственной кадастровой оценки земельных участков земельных участков коммерческого и промышленного назначения по Владимирской области в целом

Такой рост результатов кадастровой оценки также не подтверждается и данными рынка недвижимости региона.

Рис. 6 Сравнение средней удельной стоимости земельных участков коммерческого и промышленного назначения на территории Владимирской области

Превышение кадастровой стоимости над рыночной для земельных участков общественно-делового и торгового назначения и производственного-складского назначения в этом регионе составило в среднем 59 % и 23 % соответственно.

Проведя экспресс-анализ рынка земельных участков, предназначенных для размещения объектов общественно-делового назначения и торговли, а так же земельных участков, предназначенных для размещения объектов производственно-складского назначения, расположенных на территории Владимирской области, можно говорить о том, что результаты кадастровой оценки в разы превышают рыночную стоимость данных земельных участков.

Рис. 7 Сравнение средних показателей кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельных участков общественно-делового и торгового назначения Владимирской области

Рис. 8 Сравнение средних показателей кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельных участков производственно-складского назначения Владимирской области

Анализ рынка земельных участков и коммерческого назначения, и промышленного, расположенных на территории города Владимира, как самой развитой территории региона, показал, что удельный показатель кадастровой стоимости данных земельных участков превышает показатели рыночной стоимости более чем в два раза.

В Александровском районе удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков данного назначения по отношению к рынку увеличен на 163%, в Петушинском районе – более 90%, а для земельных участков, предназначенных для размещения объектов административно-производственного и складского назначения удельный показатель кадастровой стоимости в Петушинском районе увеличен по отношению к рыночному на 195%.

Также стоит обратить внимание на ценовой уровень кадастровой стоимости одного квадратного метра земельных участков коммерческого и промышленного назначения Владимирской области. При схожих ценовых рыночных показателях стоимости земельных участков в Ярославской области, результаты действующей кадастровой оценки во Владимирской области значительно выше по средним показателям, чем в соседнем регионе.

Результаты сравнения кадастровой стоимости и среднерыночных значений подтверждаются анализом практики оспаривания кадастровой стоимости. Даже беглый взгляд на судебную практику оспаривания позволяет оценить масштабы – в Ярославской области по сравнению с Владимирской гораздо меньше соответствующих обращений в суды.

Споры в отношении кадастровой стоимости земель населенных пунктов и иных категорий решались в Ярославской области только в судебном порядке.

Сравнительный анализ общего количества решений арбитражных судов наглядно демонстрирует то, насколько правообладатели земельных участков согласны с результатами кадастровой оценки. В 2014 году таких решений в Ярославской области отмечено 94, в то время как во Владимирской – 158.

Рис. 9 Решения арбитражных судов по искам оспаривания кадастровой стоимости
в Ярославской и Владимирской областях в 2014 году

Согласно картотеке арбитражных дел в Ярославской области за всю историю оспаривания кадастровой стоимости было вынесено 125 решений суда, их которых 75 (60%) были положительными. Среднее снижение кадастровой стоимости по данным участкам составило – 70%. Напомним, что возможность оспаривания кадастровой стоимости появилась в 2010 году.

Ситуация с оспариванием кадастровой стоимости во Владимирской области показывает совсем иную картину. Только за 2014 год на досудебной комиссии было рассмотрено 202 заявления, 60% от которых были удовлетворены. Среднее снижение кадастровой стоимости составило 66%. В суде было рассмотрено еще 158 дел, по которым в 70% случаев были удовлетворены требования правообладателей земельных участков. Среднее снижение кадастровой стоимости составило 63%.

Таким образом, число обращений в суд и комиссию по досудебному оспариванию кадастровой стоимости во Владимирской области за один 2014 год превысило число судебных обращений в Ярославской области за всю историю практики оспаривания. Сложившаяся диспропорция явно отражает качество проведения кадастровой оценки в рассматриваемых регионах.

В чем же причина в некоторых случаях очень существенного расхождения кадастровой и рыночной стоимостей?

Объективно, результаты кадастровой оценки не всегда соответствуют рыночным данным по ряду причин:

Некачественная исходная информация об объектах оценки.

Информацию об объектах оценки исполнитель получает от заказчика, который, в свою очередь, запрашивает ее в территориальном отделе органа кадастрового учета того субъекта Российской Федерации, где проводится кадастровая оценка. Об объекте обычно предоставляется следующая информация:

  • адрес местонахождения земельного участка;
  • категория и вид разрешенного использования земельного участка;
  • площадь земельного участка.

Практика показывает, что эта информация может быть неполная или несоответствующая фактическим реальным характеристикам. И поскольку ГКО проводится с использованием различных технологий без выезда на место и личного осмотра, как при определении рыночной стоимости, то использование не качественной исходной информации об объектах оценки часто ведет к существенным искажениям и, как следствие, получению некорректной величины кадастровой стоимости.

Дефицит рыночной информации и неполная и некачественная работа с ней.

Во-первых, опыт проведения кадастровой оценки показывает, что дата оценки предшествует (от месяца до года) периоду выполнения работ. Это существенно затрудняет поиск и верификацию объектов-аналогов для сравнения на «старую» дату, а также практически лишает оценщика возможности при необходимости связываться для уточнения деталей с подателями объявлений о продаже.

Во-вторых, в рамках кадастровой оценки оценщик должен провести анализ всех сегментов рынка земельных участков в регионе оценки, в идеале по всем видам разрешенного использования земельных участков и по каждому муниципальному образованию. Однако рынок регионов развит очень неравномерно. Поэтому не всегда удается провести данный анализ настолько качественно и подробно, чтобы получить максимально полное представление о структуре и ценовом уровне рынка недвижимости региона, в том числе для последующего анализа полученных результатов кадастровой стоимости.

Кроме того, проанализировав рыночную информацию, исполнитель должен определить основные ценообразующие факторы. Но короткий срок проведения работ по государственной кадастровой оценке приводит к тому, что оценщик очень бегло изучает рыночную информацию, не проводя ценового зонирования.

Анализируя практику проведения ГКО и практику ее оспаривания, можно с уверенностью сказать, что корень всех последствий некачественной работы оценщика именно в не глубоком и не качественном изучении рыночной информации.

Методология массовой оценки существенно отличается от индивидуальной рыночной.

Для определения кадастровой стоимости широко используется метод основанный на построении статистических моделей.

В рамках кадастровой оценки построенная статистическая модель используется для расчета кадастровой стоимости целой группы земельных участков, насчитывающей порой сотни и даже тысячи объектов. Получается, учитывая проблему дефицита рыночной информации, что расчет кадастровой стоимости всех учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков, отобранных в группу по определенным критериям, проводится на основе информации о нескольких десятках, в лучшем случае сотне, даже не аналогов, а просто прошедших по этим критериям земельных участках.

Существуют еще ряд проблем кадастровой оценки, нерешенность которых препятствует качественному выполнению работ и является причиной обоснованного недовольства собственников, арендаторов земельных участков и других заинтересованных лиц:

  • сжатые сроки на выполнение работ;
  • отсутствие взаимодействия со специалистами муниципальных образований, которые могут предоставить или уточнить необходимую информацию.

В свою очередь массовость оспаривания и легкомыслие участников этого процесса часто приводит к тому, что отчеты об определении рыночной стоимости тоже не всегда отвечают требованиям доказательности и обоснованности, что, в свою очередь, приводит к конфликту в судах и конфликтам с органами власти, уменьшению бюджета субъектов РФ, и недовольством работой оценочного сообщества в целом.

Поэтому кроме активной работы саморегулируемая организация оценщиков с точки зрения контроля за исполнителями и повышения их квалификации, а также развития методологической базы оценщика на законодательном уровне, для повышения качества работ по государственной кадастровой оценке первоочередными задачами представляется:

  1. Проведение верификации данных об объектах недвижимости, сведения о которых содержатся в ГКН.
  2. Мониторинг рынка недвижимости и проведение ценового зонирования территорий, как мощный инструмент создания экономической базы для более качественного проведения актуализации кадастровой стоимости земельных участков на территории региона, позволяющего также контролировать и совершенствовать практику оспаривания кадастровой стоимости в регионах.

Ценовое зонирование территории является важнейшим инструментом для экономического регулирования земельных отношений, осуществления гибкого подхода к установлению базовых ставок земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, выявления действительных существенных различий между рыночной и кадастровой стоимостью участков с целью контроля и совершенствования практики оспаривания кадастровой стоимости в регионе.

Местоположение является важнейшим критерием, определяющим стоимость земельных участков. Но разница в цене на земельные участки зависит не только от того, расположены они в городе, или за его пределами, или является ли этот город столицей региона или промышленным мегаполисом.

На коммерческую ценность земельного участка и особенности его правового регулирования влияет также расположение этого земельного участка в границах той или иной функциональной зоны — зоны, для которой документами территориального планирования (в том числе генеральными планами городских округов, городских и сельских поселений) определены границы и функциональное назначение.

Подразделение таких функциональных зон на отдельные оценочные зоны и мониторинг рынка в них позволяют проводить эффективное ценовое зонирование территорий.

Часть работ при проведении кадастровой оценки и зонировании пересекается – это в первую очередь мониторинг рынка, от которого в большой степени зависит качество решения этих важнейших задач.

Работа по ценовому зонированию территорий позволит получить качественный результат оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости в регионе, который действительно будет способствовать повышению предсказуемости и эффективности проводимой реформы налогообложения, а также сможет минимизировать возможные недовольства и недопонимание налогоплательщиков региона, вызывающие «волну» оспаривания утвержденных результатов.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх