Удержание имущества арендатора

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора?

1. Нет, не вправе.

При наличии у заказчика задолженности по оплате оказанных услуг подрядчик вправе удерживать имущество, которое принадлежит исключительно самому должнику (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2013 № А56-70201/2012). Аналогичное правило касается и договоров аренды.

2. Уведомлять арендатора об удержании не обязательно, если стороны не предусмотрели такой порядок в договоре.

3. В некоторых случаях, о которых говорится в нижеприведенной статье, удержание возможно и после прекращения договора аренды.

Гость, знакомьтесь — Правобот!

Интеллектуальный сервис для подбора судебной практики. Думает, как юрист, только быстрее.

Познакомиться поближе

Статья.

Арендодатель удерживает имущество арендатора.

«Арендодатель может удержать не принадлежащее арендатору имущество как добросовестный приобретатель

Вопрос об общих условиях правомерности предпринимательского удержания кажется довольно простым. Однако при ответе на него до сих пор остаются дискуссионные темы, поэтому анализ конкретной ситуации следует начать именно с этих условий. Итак, чтобы удержание было правомерным, необходимо:

1) наличие у кредитора вещи, подлежащей передаче должнику либо лицу, указанному должником (абз. 1 п.1 ст. 359 ГК РФ);

2) наличие обязательства должника перед кредитором-ретентором, срок требования по которому наступил, но которое не было исполнено (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ). Как бы очевидно это ни звучало, но в свое время суды порой забывали об этом условии (постановление ФАС Уральского округа от 06.06.2007 по делу № А47-5254/2006);

3) отсутствие в договоре между должником и кредитором запрета на удержание (п. 3 ст. 359 ГК РФ);

4) соразмерность стоимости удерживаемого имущества и неисполненных требований кредитора (постановления ФАС Центрального округа от 10.10.2006 по делу № А09-11799/04-9, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 по делу № А53-15653/2009, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу № А44-1550/2010, ФАС Уральского округа от 22.10.2013 по делу № А76-5474/2012, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2015 по делу № А75-2620/2015, Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2015 по делу № А24-2581/2015);

5) наличие права собственности на удерживаемое имущество у должника на момент начала удержания.

Удержание имущества, не принадлежащего должнику, в рамках большинства договоров остается дискуссионной темой. В отношении договора аренды судебная практика выработала почти однозначный запрет на такое удержание (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011, Центрального округа от 22.07.2014 по делу № А14-12142/2013, АС Московского округа от 12.08.2014 по делу № А40-154103/13-105-1401).

В относительно свежих судебных актах встречается позиция о законности удержания имущества, не принадлежащего арендатору-должнику. Суды делают соответствующий вывод, применив к институту удержания конструкцию добросовестного приобретателя (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2012 по делу № А40-21473/12-82-199).

Добросовестность владения арендодателя здесь объясняется тем, что он при удержании не обязан уточнять титул собственника удерживаемого имущества. Кроме того, арендатор, уведомленный об удержании, не сообщил арендодателю, что имущество ему не принадлежит. Суды подтвердили законность удержания и сослались на п. 1 ст. 359 ГК РФ: кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — Информационное письмо № 66)

Уведомлять арендатора об удержании не обязательно, если это не предусмотрено договором

В ряде случаев суды признают правомерным удержание имущества и после прекращения договора аренды. Для этого необходимо сочетание общих условий удержания и специальных условий, выработанных судебной практикой.

Арендатор добровольно оставил имущество в арендованном помещении (п. 14 Информационного письма № 66). Это выражается в отсутствии волеизъявления арендатора на возврат имущества в свое владение и в корреспондирующем ему отсутствии препятствий со стороны арендодателя на вывоз имущества (определение ВАС РФ от 16.04.2012 по делу № А09-2548/2010). Волеизъявление арендатора на возврат имущества чаще всего доказывается наличием уведомления арендодателя о желании вывезти товар с надлежащим подтверждением его отправления; наличие препятствий со стороны арендодателя — многосторонним актом с участием арендатора, арендодателя и третьего лица (соседа арендатора).

Арендодатель законно владеет спорным имуществом:

а) имущество поступило во владение арендодателя после того, как арендатор утратил право на помещение (постановление АС Московского округа от 12.08.2014 по делу № А40-154103/13-105-1401);

б) арендодатель не совершал противоправных действий, направленных на захват вещи (п. 14 Информационного письма № 66).

Совокупности указанных общих и специальных условий достаточно для признания удержания имущества арендатора законным. В частности, судебная практика отмечает, что уведомление арендатора об удержании имущества совсем не обязательно для законности удержания, если иное не предусмотрено договором (постановление ФАС Московского округа от 16.07.2014 по делу № А41-12383/13)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Ответственность арендодателя за имущество арендатора

Стоит пояснить, что ответственность арендодателя за имущество арендатора должна быть четко регламентирована договором. В ряде случаев арендодатель не имеет доступа в помещение, сдаваемое в аренду, соответственно ответственности за имущество он нести не может. Но, являясь собственником помещения, он имеет полное право получить доступ в принадлежащее ему помещение любым способом, не противоречащим Законодательству (это может быть взлом дверей, вызов аварийных служб и тому подобное).

Незаконное удержание имущества арендодателем может доставить массу неудобств арендатору: он не может пользоваться принадлежащими ему вещами, иногда в списке удержанного имущества могут оказаться документы, либо предметы, которые используются повседневно.

В случае если предметом удержания (залога) в числе прочего имущества стал паспорт гражданина Российской Федерации, необходимо обратиться в правоохранительные органы, так как согласно Постановлению Правительства РФ №828 от 8.07.1997 и статьи ГК РФ № 336 (п.1) общегражданский паспорт не может являться предметом залога.

Арендодатель не отдает имущество арендатора. Порядок действий без нарушения закона.

  1. Ни в коем случае не следует самостоятельно, без ведома арендодателя проникать в помещение любыми возможными способами (если доступ ограничен). Эти действия могут расцениваться как повреждение чужого имущества, так и как уголовное преступление.
  2. Необходимо выяснить, что является причиной удержания имущества. Если имеется факт наличия задолженности, то необходимо ее погасить, тем самым не нарушая условия договора аренды.
  3. Иногда досудебной договоренности достичь не удается, тогда, в спорных ситуациях, имеет смысл обратиться в суд. Следует помнить, что в случае принятия решения судом в пользу арендодателя, арендатор оплатит все судебные расходы самостоятельно.

Если арендодатель препятствует вывозу имущества, при этом все договорные отношения соблюдены – имеет смысл обратиться в правоохранительные органы. Это стоит делать только в той ситуации, в которой у арендатора нет финансовых обязательств перед арендодателем: иначе сотрудники правоохранительных органов порекомендуют решать вопрос в суде.

При явном нарушении арендатором условий договора аренды помещения и при возникновении задолженности арендодатель имеет право обратиться в суд с заявлением об ограничении доступа и отчуждения арендатора от принадлежащего ему имущества. Это позволит ограничить доступ арендатора к имуществу в рамках закона, а контроль исполнения постановления суда будет осуществлять служба судебных приставов.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх