Упущенная выгода по договору аренды

Введение

Упущенной прибылью в российском законодательстве называется частичное или полное неполучение одной из сторон сделки прибыли по вине второй стороны (причем эта вина может быть как сознательной, так и несознательной). Пострадавшая сторона имеет право подать на противоположную в суд, запросив компенсацию убытков в полном размере.

Компенсация по упущенной выгоде может быть востребована второй стороной через суд

Рассмотрим типичные примеры подобного явления:

  1. Сырье или материалы, необходимые для осуществления деятельности компании или производства, были поставлены не вовремя или их качество не отвечало заданным требованиям, из-за чего вторая сторона потеряла возможный доход от продажи услуг или товаров.
  2. Подрядчик затянул плановые сроки сдачи ремонтируемого или строящегося объекта, в результате чего вторая сторона вынуждена была арендовать площади.
  3. Арендатор, снимающий площади или пользующийся оборудованием, повредил его, в результате чего владельцу пришлось тратить средства на восстановление и отказывать другому клиенту в аренде.
  4. Договор аренды был расторгнут раньше положенного срока, что привело к потерям из-за невозможности работать или незапланированному переезду.
  5. Восстановление автомобиля длилось дольше, чем было запланировано, в результате чего владельцу пришлось нанимать другой автомобиль.
  6. Машина, работающая в такси, попала в ДТП не по свой вине, в итоге ее не получилось использовать для заработка.

Существуют и другие схемы получения убытка и упущенной выгоды — перечислять их можно достаточно долго. Главное, чтобы вы освоили основной принцип: если в случае действий второй стороны вы теряете деньги, то с нее можно затребовать компенсацию.

Законодательное регулирование

Разберем, как данный вопрос регулируется законодательством Российской Федерации. Об этом идет речь в статье 15 Гражданского кодекса РФ. Так, получить компенсацию можно только в том случае, если одна из сторон нарушила условия договора, в котором были обсуждены и согласованы действия каждой стороны. Устная договоренность не попадает под эту статью. Сумма компенсации напрямую зависит от степени пренебрежения стороной ко взятым на себя обязанностям.

Следует строго разграничивать понятие упущенная выгода и реальный ущерб, не смешивая их. Так, согласно статье 15 ГКРФ упущенная выгода — это размер доходов, не полученных в результате срыва сделки, которые бы вторая сторона получила при нормальных обстоятельствах. Реальный ущерб — это размер расходов, которые потерпевшая сторона вынуждена будет потратить на ликвидацию нарушенных прав или восстановления имущества.

Внимание: ущерб также может считаться не по факту, а с учетом будущих расходов. К примеру, если арендатор не оплачивал за электричество и допустил, чтобы помещение было отключено от сети, то ему нужно будет возместить не только стоимость израсходованной электроэнергии, но и стоимость работ по отключению-подключению здания.

Следует различать убытки от упущенной выгоды

Что учитывать при подсчете

Для того чтобы получить компенсацию, пострадавшая сторона должна максимально точно рассчитать размеры ущерба или упущенной выгоды. Мы рекомендуем привлечь для подобных действий опытного юриста, который сделает это максимально точно. Но можно попытаться произвести расчет самостоятельно, учтя все нюансы. К примеру, если вторая сторона повредила автомобиль в ДТП или залила квартиру, то в расходную часть можно включить:

  1. Оплату юридических услуг.
  2. Оплату оценщика.
  3. Почтовые расходы, которые понадобятся для извещения второй стороны о ходе процесса.
  4. Расходы, которые понадобились владельцу для оплаты аренды другого автомобиля или квартиры/отеля.
  5. Расходы на погашение кредита, который пришлось взять на восстановление утраченного/испорченного имущества.

Это только часть вариантов, которые можно приобщить к делу, на самом деле их может быть намного больше. Но следует понимать, что суд рассмотрит и включит их в общую сумму иска только в том случае, если вы сможете подтвердить проведение работ (и их стоимость) документально, к примеру, при помощи чеков.

Внимание: требовать возмещения можно только тогда, когда имущество, принадлежащее одной стороне, приносило доход или могло бы его принести. В некоторых случаях размер ущерба может быть значительно меньше, чем размер упущенной прибыли.

Статья 15 и статья 393 ГК РФ, регламентирующая процесс взыскания упущенной выгоды, не содержит четких нормативов расчета или формул, поэтому все необходимо делать самостоятельно или с привлечением юриста. На самом деле добиться получения выплат от второй стороны достаточно сложно и сам процесс может затянуться на несколько лет, поэтому следует приготовиться к тому, что деньги прямо завтра вы не получите.

Упущенную выгоду в большинстве случаев приходится возвращать через суды

Рассчитываем УВ

Давайте рассмотрим, как рассчитать упущенную выгоду для суда. Точной формулы расчета не существует — все зависит от конкретной ситуации и причин ее возникновения. Считается, что УВ — это размер суммы, на которую бы увеличился доход (имущество) одной из сторон в случае, если бы ее интересы не были нарушены.

Рассмотрим данную ситуацию на примере. Цех, занимающийся производством подшипников, не получил от поставщика материалы и сократил производство, в результате чего потерял прибыль. Для того чтобы посчитать УВ, нужно узнать стоимость конечной продукции и вычесть из нее размер затрат на ее производство и доставку. В этом случае можно использовать следующую формулу: УВ=ДРНП–ИР–НИ.

В ней ДРНП обозначает доход, полученный от реализации непроизведенной продукции, НИ — налоговые издержки, а ИР — издержки на реализацию продукции. Данная формула расчета упущенной выгоды может включать в себя и другие пункты: к примеру, если производство остановилось, то сюда добавится и зарплата рабочим, и выплата коммунальных, и просроченные кредиты, и многое другое.

Правильный расчет упущенной выгоды — гарантия ее возвращения через суд

Судебная практика

Далее разберем несколько примеров из судебной практики для того, чтобы вы поняли суть процесса. Примечательно, что разные суды и судьи выносят различные решения в данном вопросе, поэтому заранее предугадать результат невозможно.

Итак, компания “Ромашка” подписала договор с ООО “Фармацевт” договор на поставку лекарственного препарата сроком на 5 лет. Схема работы была следующей: “Ромашка” подает заявку в “Фармацевт”, а она доставляет партию в заданные сроки. “Ромашка” при этом реализовала продукцию через сеть своих аптек, а также поставляла ее госкомпаниям через аукционы и тендеры. Подобное сотрудничество продолжалось на протяжении четырех лет. В очередной раз “Ромашка” подала заявку на крупную партию товара, выиграв тендер на поставку препарата в городскую больницу, но “Фармацевт” не доставил продукцию и не отреагировал на заявку.

В результате “Ромашка” не выполнила свои обязательства, была дисквалифицирована и оштрафована, после чего победу одержала свежеоткрывшаяся “дочка” “Фармацевта”. Руководство “Ромашки” обратилось в ФАС, предоставив необходимый набор документов, а также подала в суд на взыскание упущенной выгоды. ФАС обнаружила нарушения и оштрафовала дочку “Фармацевта”, сняв ее с торгов, после чего суд постановил оплатить расходы на аукцион, юриста, штрафы, а также добавил к сумме УВ, которую “Ромашка” получила бы по сделке.

Рассмотрим еще один пример из жизни. Департамент СМИ заключил договор с кинокомпанией, предоставив ей право на использование роликов и фильмов, снятых для городских программ. Первое время обе стороны добросовестно выполняли условия сделки, но затем департамент отказался передать 10 фильмов, тем самым нарушив соглашение.

Кинокомпания обратилась в суд и потребовала взыскать УП, решив, что она не получила доход от реализации прав на трансляцию 10 фильмов.Как и в первом примере, одна из сторон нарушила условия договора, но вот решение суда было совершенно другим. Если в первом примере суд постановил компенсировать все расходы, то во втором, по сути, не принял заключение эксперта о том, какую бы сумму смогла заработать телекомпания за трансляцию этих фильмов, да и вообще нет гарантии, что истец мог бы получить доход от их трансляции в будущем.

Алгоритм возмещения УВ

Итак, когда мы уже определились с основными терминами, понятиями и шагами, пришло время рассмотреть общий алгоритм действий, направленных на возврат или возмещение УП:

  1. Оцениваем сумму УП. Размер УП зависит от различных факторов, поэтому нельзя давать конкретные советы по его подсчету — учитывайте сложившиеся обстоятельства и привлеките к процессу опытного юриста или экономиста, который выполнит эту работу. Помните, что размер УП необходимо доказать документально исходя из показателей работы вашей компании.
  2. Представляем информацию о реальной производительности компании. Учитывайте все, что пострадало в результате нарушения договора.
  3. Наймите квалифицированного юриста, который рассчитает сумму на основе собранной ранее информации и подготовит необходимые документы.
  4. Составьте иск против второй стороны. Напишите в нем, из-за чего была утрачена прибыль, кто в этом виноват, как именно это можно доказать.

Внимание: наймите хорошего адвоката, который будет представлять ваши интересы в суде — не нужно ограничиваться только составлением искового заявления с помощью юриста. Если вы выиграете суд, то его услуги оплатит проигравшая сторона.

В целом, выиграть в суде при наличии необходимых документов и четких позиций вполне реально, поэтому не бойтесь обращаться в эту инстанцию и наказывать недобросовестных партнеров или арендаторов. Обязательно заключайте договора со своими контрагентами, чтобы у вас были доказательства на руках — устные договоренности нельзя обжаловать в суде.

Досрочное расторжение договора аренды нежилых помещений арендодателем.

В рассматриваемом мной споре арендодателем был расторгнут в одностороннем порядке договор аренды нежилых помещений, в результате чего арендатор был лишен возможности осуществлять торговую деятельность, которой планировал заниматься. Кстати, тем, кто ищет “Образец кассационной жалобы” будет полезно посмотреть на то, как выглядит данный документ и почему к нему изначально не может быть применено слово “образец”.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 года по делу № А40-12345 отказано ООО «ДТ» («истец», «арендатор») в удовлетворении искового заявления к ООО «А-21» («ответчик», «арендодатель») о взыскании убытков, причиненных необоснованным односторонним отказом от исполнения договора аренды нежилых помещений № 11 от 01.10.2009 г. в общей сумме 26 266 720 руб. 25 коп.

Суд сделал вывод, что при неправомерности отказа арендодателя от исполнения договора аренды, такой отказ не влечет юридических последствий для арендатора и не может причинить убытки. При этом, суд установил, что договор аренды не является расторгнутым, действует, что говорит об отсутствии причинно-следственной связи между неправомерным односторонним отказом от исполнения договора и наступившими убытками.

Решение было оспорено в апелляционном порядке и постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 г. истцу было отказано в удовлетворении жалобы, а решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции поддержал резолютивную часть решения суда первой инстанции, однако, использовал при его обосновании иные доводы. В частности, суд указал на недоказанность ухудшения экономических показателей истца в период с июля 2011 г. по сентябрь 2012 г. в результате именно неправомерных действий ответчика.

Истец считает, что при принятии решения судом первой инстанции и постановления – апелляционной в результате неверного установления имеющих значение для дела обстоятельств суды неправильно истолковали и применили положения Гражданского Кодекса РФ, в частности его ст. ст. 15, 393, 401, что явилось причиной принятия судебных актов, нарушающих права истца на компенсацию причиненных ему убытков в установленном законом порядке.

Как указывал истец в апелляционной жалобе, вывод суда первой инстанции, в результате которого суд установил отсутствие нарушения прав истца, о том, что договор аренды не является расторгнутым и продолжает действовать, не доказан и не соответствует материалам и фактическим обстоятельствам дела. Так, материалами дела подтверждается, что договор аренды расторгнут 02.08.2011 года, при этом, суды обеих инстанций указали на неправомерность действий ответчика по расторжению договора в одностороннем порядке.

Фактически соглашаясь с данным тезисом, апелляционный суд указывает, что истец освободил помещения только 01.11.2011 г. При этом, суд апелляционной инстанции игнорирует, что установленные обстоятельства в силу п.п. 2 и 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, являются основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, основанного на опровергнутом впоследствии выводе о продолжении действия договора.

Воздерживаясь от обсуждения состоявшегося факта расторжения договора, вопреки установленным судом первой инстанции обстоятельствам, суд второй инстанции использует иное основание для отказа в исковых требованиях истца – ухудшение его экономических показателей с июля 2011 г. по сентябрь 2012 г. в результате других причин, ссылаясь на порочность представленного истцом расчета убытков.

При этом, истец не ссылался на ухудшение его экономических показателей в указанный период, т.к. в силу ст.ст. 15, 393 ГК РФ, это не является обязательным условием для возмещения убытков. Исковые требования обоснованы неправомерным лишением ответчиком истца возможности получать прибыль в течение всего, предварительного оговоренного, срока действия договора аренды, иначе условие заключенного договора о сроке его действия полностью теряет свой смысл.

Судами двух инстанций не учтено, что в соответствии со ст. 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Действующая арбитражная судебная практика рассмотрения споров о взыскании убытков исходит из того, что ответственность в форме возмещения убытков имеет место тогда, когда лицо, потерпевшее от гражданского правонарушения, понесло или понесет убытки, то есть те отрицательные последствия, которые наступают в имущественной сфере потерпевшего в результате совершенного против него гражданского правонарушения. То есть, необходимыми условиями для наступления гражданско-правовой ответственности являются: факт неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства (противоправность), наличие убытков, причинная связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением договорного обязательства и убытками. Отсутствие хотя бы одного из вышеуказанных элементов исключает наступление этого вида ответственности.

Так, в рамках рассматриваемого дела судами первой и апелляционной инстанций сделан однозначный вывод о неправомерности отказа ответчика от исполнения договора аренды.

При этом, суды исключили возможность использования истцом предусмотренного ст. ст. 12, 15, 393 ГК РФ способа защиты права путем компенсации упущенной выгоды с ответчика. Так, в приведенном расчете истец, используя подробные вычисления, не оспоренные ответчиком, показал, что в результате непредвиденного и незаконного расторжения ответчиком договора аренды, он был вынужден отказаться от ранее заказанного объема товара, который должен был быть реализован, на общую сумму 3 241 160 руб.; стоимость нераспроданных, находящихся на хранении товарных остатков, возможность реализации которых отсутствует по вине ответчика, составляет 11 847 560 руб.; средняя неполученная прибыль за период до сентября 2014 года, в течение которого истец вполне обоснованно был вправе рассчитывать заниматься реализацией товаров в арендованном помещении, составила бы 10 217 581 руб.; стоимость произведенного ремонта арендуемого для указанных функций и вынужденно покинутого помещения составила 1 981 880 руб.

Из указанных доводов видно, что они остались за пределами исследованных судами обстоятельств. Так, суд первой инстанции установил, что договор аренды действует, что является основанием для отказа в иске. Апелляционный суд указал, что могли быть другие причины ухудшения показателей хозяйственной деятельности истца и, что за период с апреля 2011 года (момент, когда арендодатель в очередной раз предложил увеличить арендную плату, но не расторгал договор аренды) истец имел возможность найти другое торговое помещение.

Между тем, истец заключил договор аренды помещений сроком на 5 лет, произвел значительные улучшения арендуемых помещений, заказал достаточно большой объем джинсовой продукции для ее реализации, приступил к торговой деятельности и ежемесячно без просрочек оплачивал арендную плату, с учетом ее увеличения арендодателем (не чаще одного раза в год). Коэффициент торговой наценки, использованной для расчета убытков, является усредненным, при этом значительных его колебаний за 1,5 года торговой деятельности в арендованном помещении не было (см. расчет убытков). Таким образом, единственной причиной срыва и прекращения дальнейшей коммерческой деятельности истца явилось именно недобросовестное поведение ответчика.

Используя формальные основания для отказа в исковых требованиях в виде недоказанности истцом причинно-следственной связи между правонарушением и наступившими последствиями, суды не учли, что в рамках рассматриваемого дела истцом доказаны все необходимые условия для применения заявленного вида ответственности:

  • противоправность действий арендодателя;
  • наступление неблагоприятных для добросовестного арендатора последствий в виде неполучения того, на что он вправе в соответствии с условиями договора и положений закона был рассчитывать (а не состоявшийся факт ухудшения его финансовых показателей);
  • наличие причинно-следственной связи между указанными двумя событиями,

а отказ в исковых требованиях исключает возможность реализации такого права, предоставленного потерпевшему ст. ст. 12, 15, 393 ГК РФ, как компенсация неполученных доходов в виде упущенной выгоды, наступившей именно вследствие неправомерных действий ответчика, умышленно не исполнившего свои обязательства по договору.

Пункт 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, наделяет суд кассационной инстанции правом отмены или изменения решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принятия нового судебного акта, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 273, 287, 288 АПК РФ, прошу суд

отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2011 г. и Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 г. по делу № А40-12345 полностью и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх