Возьму в аренду продуктовый магазин

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.
Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.
Какие площади востребованы сетевиками
Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням – 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.
Технические характеристики – главное, на что обращает внимание инвестор
Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.
Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.
Офисные помещения инвесторов не интересуют
Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры – то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».
Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса
Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков – существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.
От чего зависит ликвидность арендного бизнеса
В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.
Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?
Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы – 13-15%.
На что обращать внимание при изучении предложения на рынке
При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.
Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.
Становится ли предложение на рынке лучше
В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.
Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.

Я беседую с Александром Ашрафулиным. Саша — очень крутой эксперт в сфере коммерческой недвижимости. Причем эксперт в отдельном сегменте — стрит-ритейл. Его мнение очень ценно для меня. Делюсь с читателями очередным «алмазом”.

Ранее уже писал статью про мой опыт в этом сегменте. Вот вам альтернативный подход.

Стиль автора, орфография и пунктуация сохранены.

В чем суть твоего продукта?

Продаем коммерческие помещения с действующими арендаторами, по которым заключен долгосрочный договор аренды от 7 до 10 лет.

Почему рядовой инвестор должен перекладываться из рентной жилой недвижимости? Это вообще безопасно?

Потому что доходность на сегодня в два раза выше, чем доходность при сдаче жилой недвижимости. Ты можешь продать свое жилье, в котором живешь, с условием того, что будешь его арендовать. Далее войдешь в коммерческую недвижимость. Доход от коммерческой недвижимости будет вдвое перекрывать аренду своего жилья. Я думаю, что больше ничего не надо говорить. Всем все понятно, если умеете пользоваться калькулятором.

Какой порог входа?

Порог входа начинается с 10,5 млн. рублей на сегодняшний день (по нашим объектам). Можно купить удаленный объект, он будет стоить дешевле. Но такие предложения появляются не часто. Их быстро разбирают. Покупателей в таких чеках сильно больше.

Ты приводишь расчеты доходности. Цифры реальные? Можешь назвать доходность по уже работающим объектам?

Да, цифры реальные, но это арендные обороты магазинов. То есть не учтен налог с дохода и расходы по содержанию.

Простой пример – недавно был продан объект «Пятерочка» с арендной платой 300 тыс. рублей в месяц за 8,3 года окупаемости. Это 100 месяцев, 30 млн. рублей.

С 300 тыс. налоговый расход ИП при упрощенной системе налогообложения 6% — 18 тыс. рублей. Общедомовой взнос 12 тыс. рублей в месяц. Вот, в принципе, все расходы по этому объекту. Эксплуатирует арендатор сам. Чистит снег, вывозит мусор, охраняет, освещает.

Получается, если мы вычтем из 300 тыс. два расхода, то узнаем реальную окупаемость и реальную доходность. С другой стороны, с каждым годом увеличиваются обороты самого магазина. То есть увеличивается арендный платеж за счет того, что есть параметры «% от РТО» и индексация.

Резюмируя. Налоги и общедомовые взносы удлиняют окупаемость. А работающий процент от товарооборота и индексация ее укорачивают. 8,3 – расчет по первому году. В реальности он окупится за 7 лет. Если будет кризис и продукты подорожают в 1,5-2 раза, то окупаемость может сократиться до 5,5-6 лет.

Через какое время я начинаю получать свой первый доход?

Входим в сделку, подписываем договор купли-продажи, сдаем на регистрацию. В договорах настаиваю на следующем пункте — «аренда новому собственнику полагается с момента перехода права собственности». То есть с даты, которую ставит сотрудник Росреестра. Дальше происходит взаиморасчет по текущему месяцу покупателем и продавцом, а со следующего месяца аренду получает уже новый собственник. Жирный плюс против покупки не сданного объекта. Кэш идет с даты регистрации, а не после нахождения арендатора.

Кто в здравом уме будет продавать такие сладкие объекты?

Первая категория – это люди, которые создают такие объекты. Либо строят с нуля, либо адаптируют объект под такого рода бизнес. Затем сдают его в аренду. И продают. Зарабатывают за счет разницы между вложенными и проданными средствами. То есть создают быструю капитализацию. В процессе продажи получают аренду. Тоже неплохая прибавка.

Второй тип – это люди уже купившие. Кто-то женится, кто-то разводится. Кто-то расходится с партнерами. Кто-то укрупняется, хочет взять объект побольше. Кто-то наоборот, хочет взять поменьше, а деньги завести в бизнес.

Разные жизненные ситуации. Рынок есть сейчас. И он достаточно динамичный и ликвидный.

Чем твой продукт лучше Aktivo.ru? У них вот порог входа сильно ниже

Каждый продукт чем-то лучше, чем-то хуже. Здесь из явных преимуществ – это, конечно же более высокая доходность. Потому что нет расходов на управление.

При владении паями ты платишь НДФЛ 13%. А тут ты платишь расход твоего юридического лица. Например, ИП, если это упрощенная система 6%. Если у тебя какая-то еще деятельность ведется и есть куда показать расход, то работаешь по системе «доход минус расход”. Налог составляет 1%.

У них порог входа сильно ниже, но и ликвидность ниже. То есть из полноценного объекта можно выйти быстрее. Я не очень глубоко знаю как устроен вторичный рынок у паев «Активо”. Но мне кажется, что ликвидность там явно не лучше, чем ликвидность моно-объектов.

То есть доходность и ликвидность — плюс.

Цена входа — минус.

По какому принципу ты выбираешь локацию?

В первую очередь мне важно насколько себя комфортно чувствует арендатор на изучаемом объекте. Беру количество домохозяйств в радиусе, средний чек по магазину, оборот — все соотношу.

Если в договоре прописаны отчеты собственнику, то все проще.Смотришь сколько платят, смотришь сколько торгует магазин, соотносишь цифры.

Важен фактор личного комфорта, чтобы магазин находился именно там, где тебе нравится.

Для кого-то комфортны магазины с доходностью 16-17% годовых. Их устраивает, что объект расположен в городе за тысячу километров. А есть те, кто говорит, мне надо 9% годовых, но пусть это будет в шаговой доступности от того места, где я живу.

Лично мне без разницы где находится магазин. Я им не управляю — эксплуатирует арендатор. За 17% годовых можно купить и в Хабаровске.

Про какие риски ты обычно говоришь клиентам в момент покупки?

Всех беспокоит то, что арендатор может съехать. Это просчитывается математически. Юридические риски смотрит юрист. Технические риски тоже возможны. Мы проверяем соответствие документов тому, что требует арендатор по этому объекту. Как правило если он уже там сидит, то 95% всех возможных технических и юридических рисков мы уже миновали.

Как выйти из такого объекта?

Если клиенты выходят из объектов, они тоже обращаются к нам. Мы их реализовываем. То есть тут проблем нет. Личный рекорд – от момента обращения к нам до реализации и подписания договора купли-продажи – 10 дней календарных дней. Антирекорд – сложный торговый центр, продавался 1,3 года. Вот диапазон ликвидности такого рода объектов. Это, естественно, при вменяемом подходе. Если ты принимаешь ту цену, которую мы рекомендуем к реализации. Сейчас ставки Центробанка падают, естественно, такие объекты дорожают.

Почему выгоднее брать объекты с якорным арендатором?

Во-первых, долгосрочный договор аренды. Во-вторых, арендаторы вкладывают в объект от 7 до 15 млн. рублей. Делают там ремонты, неотделимые улучшения. Они их сами охраняют, эксплуатируют. То есть вам не придется из Таиланда лететь обратно к себе на объект, чтобы ВДшкой смазать дверь, потому что арендатор просит вас это сделать.

А что будет если съедет якорный арендатор? Беда?

Чтобы съехал якорный арендатор нужны для этого причины. Как правило, они съезжают только по причине низких оборотов. В большей степени по причине оборотов, которые не соответствуют той арендной плате, которую они платят на сегодняшний день.

Быстро не съезжают, у них этот процесс долгосрочный. Они выходят на переговорный процесс к собственнику. Объясняют ситуацию. Арендой мы не дотягиваем до того плана, который себе поставили. Собственник обычно отвечает, что займитесь маркетингом, делайте больше акций. Поставьте промоутера, продвигайте сильнее объект, раскидайте по району каких-нибудь листовки в почтовые ящики. То есть, делайте какие-то движения по объекту, чтобы его раскачать.

Делают, через несколько месяцев приходят и говорят: «Сделали все, не получается». Собственник спрашивают, что нужно. Они говорят «Нам нужно сделать скидочку» 20, 30, 50, 100 тыс. рублей, зависит от объема объекта. На такой-то срок мы попробуем эти деньги также пустить в маркетинг. Собственник соглашается, либо нет.

Никто горячку не порет, не убегает с объекта. Более 150 объектов прошли через меня лично. Съезд был только один в Архангельской области. Там была проблема в том, что отключили отопление нескольких домов. Было переселение, то есть какая-то глобальная проблема.

Еще они съезжают там, где неадекватный собственник настаивает на своей аренде и не может дать временную скидку. Либо сделать скидку против возврата прикассовой площади, которую можно сдать еще тысяч за 30-50 рублей. Все это переговорный процесс, который вполне себе можно реализовать на выгодных условиях.

У тебя на сайте куча объектов? По какому принципу мне как инвестору выбирать из такого ассортимента? На что еще смотреть кроме доходности?

Задаем ряд квалификационных вопросов, определяем профиль покупателя и уже исходя из этого, делаем предложение из нашего списка. На самом деле, критериев больше 10, по которым мы определяем какой объект кому предложить.

Почему некоторые клиенты лезут в стройку? Ведь проще же зайти в уже готовый объект и сразу получать доход.

Чтобы, как им кажется, увеличить доходность – все просто. Как правило, без опыта, ничего хорошего из этого не получается, люди замораживают деньги, надолго.

Чтобы создать объект нужно что-то купить, оформить документы, построить, либо реконструировать. Все это должным образом зарегистрировать. Подвести необходимые коммуникации, чтобы было правильно, разрешенный вид использования, назначение и т.д.

Пройти все согласования, дальше договориться с арендатором, подождать все каникулы, все ремонты, все регистрации и только потом получать арендный доход. То есть цикл больше года, иногда и более двух лет.

Для чего морозить деньги для этого мне не понятно. Пусть этим занимаются профессионалы. Моя позиция. Я за то, чтобы получать деньги ежемесячно. Дальше мы сами решаем, куда их вкладывать, тратить на себя, либо реинвестировать.

Почему сети «Пятерочка”, «Магнит” и другие не выкупают свои же объекты?

Потому что скорость их развития увеличивается в 2-3 раза. То есть стоимость объекта составляет 20 млн. на открытие. А если покупать и открывать, то он может стоить 50, 60, 100 млн. рублей. Аренда для них – это очень быстрое развитие. Раньше что-то выкупали, сейчас не покупают вообще. Так проще и выгоднее. Доходность их бизнеса гораздо выше, чем доходность собственника объекта недвижимости.

Ставьте лайк, если интервью понравилось.

Я беседую со своим приятелем Григорием (имя изменено по просьбе автора).

Привет, Гриш. Расскажи о себе

Привет. Мне 35 лет. 5 лет вкладываю в недвижимость. Деньги на первые инвестиции у меня появились благодаря высокооплачиваемой работе, которая была на тот момент.

Почему ты выбрал именно коммерческую недвижимость?

Сработала чистая психология. Я держал в руках бумажку и понимал, что чем-то по-настоящему владею. Это не было похоже на циферки в банковском приложении. Это была не какая-то там строчка в терминале брокера. А что-то вполне осязаемое.

Депозиты мне не подходили. Нужно было раскидывать крупные суммы по десяткам банков. Акции — на них просто не было времени. Бизнес давал гораздо большие доходности. При помощи недвижимости я покупал спокойствие себе и своей семье. Ну и сохранность капитала.

А почему именно коммерческая, а не жилая?

Я неплохо умею считать. Потратил пару вечеров. Сел и все проанализировал. Доходности и хлопоты в жилой недвижимости меня категорически не устраивали.

В коммерческой недвижимости во-первых хлопот изрядно меньше. А во-вторых окупаемость максимум 10 лет.

Вопрос: а почему не здания с Дикси или Пятерочкой?

У ОСЗ (отдельно стоящих зданий) свои заморочки, эксплуатация коммуникаций, прямые договора, обслуживание территории и т.д. С помещениями же, все эти вопросы решает домовая УК. При этом рентабельность помещений сравнима с ОСЗ, если это, конечно же, не ТЦ.

Ты заходил вслепую? Откуда черпал информацию?

Был у меня товарищ. Предлагал переводить квартиры в нежилой фонд. Не очень понравилось. Какие-то взятки, заносы. А вдруг не получится. Ты можешь остаться с квартирой. И потом бегать по рынку с целью продать ее. Не мое.

Я выбрал другое направление. Покупка полноценного коммерческого помещения, у проверенных застройщиков, с нормальными документами.

Ты можешь описать что это за объекты?

Это т.н. помещение свободного назначения. Обычно оно расположено на первом этаже жилого дома в спальном районе.

А почему в спальном районе?

Посмотри на собственников помещений на Тверской. Все они столкнулись с проблемой ликвидности и доходности. Продать за нормальные деньги не могут. Доходность очень низкая. Найти арендатора, который потянет арендную ставку в центре города сложно.

Я пошел на МКАД. Там цена за коммерцию была близка к жилой. Но при этом окупаемость намного лучше.

А кто снимает помещения в спальном районе? Там же нет трафика.

Там не так хорошо с трафиком для помещений стрит-ритейла (в сравнении с трафиком у метро). Но зато есть трафик жильцов. Кто покупает квартиры в таких районах? Семьи. Взяли квартиру в ипотеку. Муж работает. Жена, бабушки, дедушки и дети крутятся внутри района. Да и муж не все время проводит в центре. Весомая часть жизни такой семьи проходит внутри района.

У семей, как ты понимаешь, есть потребности.

Какие? Что кроме еды?

Вот как раз еда — самый плохой арендатор. «Сетевики” перекрыли всем воздух. Они демпингуют так, что владельцы маленьких магазинов находятся на грани выживания. У меня остался один такой арендатор — армяне. И то, половина помещения у них под продукты, а другая половина — под ателье. Причем ателье приносит больше денег. А торговля продуктами — побочный бизнес, который приносит дополнительную копейку и позволяет всем членам семьи быть занятыми.

А кому снимать выгодно?

Ателье, салоны красоты, детские клубы, суши, кулинария, интернет-магазины, стоматология и другие мед.услуги.

Слушай. Ну эти салоны разоряются же раз в три месяца. Замучаешься искать новых арендаторов.

У меня снимали три салона. Один разорился через 2 года. Два других до сих пор сидят.

При сдаче площадей ты должен очень хорошо понимать психологию людей.

Моя цель — не просто сдать, а надолго.

Ко мне может зайти арендатор, который вообще не понимает свой бизнес. Где-то прочитал, что барбершопы — это хорошо. И побежал открывать цирюльню.

Такому лучше сразу отказать.

Я стараюсь искать арендаторов, которые в своей нише являются профессионалами. Обычно у них уже есть опыт. В этом случае на их стороне начинает работать сарафанное радио. Клиенты заходят, видят, что качество услуг хорошее. Информация быстро распространяется по району. За рекламу платить уже не надо. Как следствие, выжить арендатору становится проще.

У меня сейчас два сомнительных арендатора. Остальные же наработали свою клиентскую базу. И о том, чтобы съезжать даже не думают. Сидят, работают.

Как ты находишь объекты? Считаешь ли ты трафик?

Часть активов я покупал 4-5 лет назад. В то время я был дико занят на основной работе. У меня не было возможность проводить глубокий анализ.

Выбирал так. Застраивающийся район, где уже была активность и был потенциал роста. И ценовой уровень.

Есть ряд застройщиков, которые продают коммерцию по завышенным ценам. Например, ПИК. Они подмяли под себя существенную долю рынка. Они продают объекты по цене в 1,5 раза выше, чем мне бы того хотелось. И при этом ты еще должен подождать два года прежде чем дом построят.

Я не могу ждать 2 года. За это время уже мог бы отбить часть помещения.

То есть ты заходишь только в готовые помещения?

Да. Либо на этапе сдачи. 2-3 месяца, полгода — предел, если помещение того стоит.

Как ты проверяешь объект?

А тут почти также как при покупке квартиры. У тебя есть свидетельство на собственность. Твоя задача посмотреть, что у помещения нет обременений на момент сделки. И получить справки об отсутствии долгов за коммуналку. Застройщики то известные.

А это похоже на пассивный доход?

Это бизнес, близкий к пассивному доходу. Улететь на год на острова и забыть про все не получится. Ты должен отслеживать поведение арендаторов, следить за платежами. Но это не требует больших затрат времени. Я трачу на свои объекты 3 рабочих дня в месяц.

Два раза в месяц проверить платежи. Внести данные в таблицы. Заплатить за коммуналку.

Пока что я справляюсь один.

Какой тут порог входа? С каким размером капитала стоит заходить?

Здравый смысл подсказывает не класть все яйца в одну корзину. Ни в одну из инвестиций не стоит заходить 100% капитала. И уж тем более использовать заемные средства. В каком то смысле тут мы делаем ставку, повезет или не повезет.

Можно входить в такой бизнес и на 100%. Но в этом случае у тебя должно быть много объектов. И тогда риск съезда арендаторов нивелируется количеством этих арендаторов.

Какая средняя цена у объекта?

Я говорю про МКАД 0-5 км. Сейчас цена подросла. За счет ухода с рынка дешевых застройщиков. От 8 млн. рублей Дешевле вряд ли найдете что-то ликвидное.

При этом не берите Новую Москву. На мой взгляд она очень и очень сильно переоценена. Ценник там такой же как в МСК. Но твой арендатор не сможет получить оттуда значимый денежный поток. Плотность населения меньше. За счет малоэтажного строительства и еще неосвоенных территорий.

Правильно ли я понял. Ты покупаешь в таких городах и локациях, где все застроили «человейниками”? И именно поэтому ты не идешь в регионы?

Да. Например, в тот же Питер я не хочу идти. Прежде всего из-за покупательной способности населения. Геморрой такой же. А денег сильно меньше.

Давай про экономику объекта.

Когда я заходил 5 лет назад у меня была простая математика. Я брал объект за 8 млн. рублей. И сдавал его за 80.000 рублей. Тупо делил на 100. Тогда для меня это было нормой.

Сейчас я стал более опытным. Где-то я совершил ошибку. И пришлось умерить аппетит. А где-то наоборот, денежный ручеек превысил мои ожидания. Окупаемость некоторых объектов доходит до 7 лет. И это очень неплохо.

В процентах это 15-16%.

Что с ликвидностью? Сколько я буду выскакивать из объекта в спокойные времена?

Тут много факторов. Если объект востребован, то он быстро улетит. Если объект показал себя плохо, то и продавать ты его будешь долго. Полгода-год.

Люди стали умными и научились считать. С неудачным объектом тебе либо повезет… например, клиенту нужно помещение в конкретной локации. Либо будешь скидывать по не очень выгодной цене.

А расскажи про грабли с арендаторами?

У меня рисков меньше. В договоре прописано, что все расходы с ЧП ложатся на плечи арендатора.

Допустим, случился пожар. И что дальше? Ты будешь бегать по судам и пытаться взыскивать средства с обанкротившегося арендатора?

В этом случае меня спасает диверсификация по объектам. Просел объект, на массе это не играет роли.

А вот страховками не пользуюсь. Не очень понимаю систему. Слишком высокая цена если ты страхуешь как собственник. Слишком большие расходы когда у тебя много объектов. Это не оправдывает себя. А вот попросить арендатора застраховать помещение можно. Так будет дешевле. Пока руки не дошли.

А криминал пытался заехать?

Пытались, но у них нет шансов сделать так, чтобы я не узнал про это, они сразу говорят о целях. Я как собственник имею право приезжать и смотреть на помещение. Плюс, соседи быстро все узнают. Когда у тебя никаких вывесок и периодически из вентиляции идет дымок, то все становится понятно сразу.

В личной беседе ты говорил, что у тебя один из ключевых арендаторов — компания Wildberries. Тут я напрягся. У меня много вопросов к этой компании. Это типичный «дотком» — рубль вкладываем, зарабатываем 50 копеек. Что будет если они разорятся? У тебя половина площадей будет пустовать? Как ты страхуешься от такого сценария?

Здесь опять диверсификация арендаторов выручает.

А как? У тебя в половине объектов сидят WB.

У меня есть офисы, в которых они сидят уже 4 года. Я вижу, что они даже не думают съезжать.

Я тесно общаюсь с их менеджментом. Изучаю планы развития. Выручка измеряется сотнями миллионов рублей в день (!!!). Они строят складской комплекс на 3,5 ярда. в 20-м еще 15 складов по МО. Не представляю что может завалить такого монстра.

У них есть политика, в которой прописано, что каждая из точек экономически оправдана. То есть тут нет экспансии ради экспансии с целью лечь потом под стратега.

И представь, помимо СНГ, они открыли первые офисы в Европе! И там тоже планируют построить склад. Да, в этой самой шенгенской зоне.

Мне не страшно.

А вдруг они примут решение о том, чтобы перестать развивать свои точки и всю логистику отдать сетевому посреднику?

Они через это прошли. Пытались работать с постаматами. Пытались работать с внешними поставщиками.

У WB есть колоссальное конкурентное преимущество, которое очень непросто повторить. Ты можешь заказать в пункт выдачи 20 пар обуви. Примерить все. Выбрать одну пару. Остальное попросить увезти. Все это в удобной обстановке, с зеркалами. Это то, за счет чего Wildberries ушли далеко вперед. WB — в шаговой доступности — вот их программа клиентоориентированности.

И вот скажи мне, кто из посредников может предоставить такую же услугу? У них даже с простейшим возвратом могут быть проблемы.

А можно сделать так, чтобы в точке половину пространства занимал WB, а другую половину — условные армяне, которые переживут даже ядерную зиму?

Ответ ехидный. Можно. Купи два помещения рядом. Если серьезно, то у WB есть четкие условия — помещение должно быть закреплено только за ними.

У них много имущества, приличные деньги в кассе. Им нужен свой ключ.

И у тебя, как у собственника рисков меньше. О кражах и прочих ЧП я часто узнавал постфактум от сотрудников WB. Арендатор сам вызывал полицию и разбирался со всеми проблемами.

Кстати, а что по расходам?

Если речь про рядового арендатора, то обычно за ЖКУ они платят сами. Твоя задача просто отслеживать своевременность транзакций. У WB по-другому. Расходы на коммуналку включены в арендную ставку. В среднем по МСК это 7000-10000 на помещение.

Налоги?

У меня — 6% ИП по упрощенке. Можно патент.

Из твоих слов видно, что у тебя достаточно много объектов. У меня возникает вопрос. А откуда деньги? Неужели на это все можно заработать с зарплаты менеджера?

Нет конечно. Я, как ты говоришь, поймал одного из «черных лебедей». Не упустил свой шанс.

Так вышло, что мои знания и навыки пригодились людям с крупными капиталами. Я помог реализовать им их проекты. И получил с этого отличный бонус

Далее было нужно просто применить основы финансовой грамотности, чтобы не спустить деньги на тачки, квартиры, роскошный образ жизни и прочие глупости.

А как ты сейчас покупаешь новые объекты? Хватает наличности с ренты?

Примерно так. Понятно, что покупаю уже не с такой скоростью. Да и спокойствия хочется:)

Главный вопрос. 100% капитала у тебя в одном инструменте. Это нарушение всех правил инвестирования. Что ты собираешься с этим делать?

Правильный вопрос. Как я уже говорил. У меня была работа. На нее уходило 100% времени. И отдача там была куда более высокой. У меня просто не было времени раскидать капитал по разным инструментам. Я выбрал самый простой и понятный мне на тот момент вариант.

Коммерческая недвижимость для меня прозрачна.

Сейчас у меня стало больше времени. Я стал тратить его на изучение фондового рынка и других инструментов.

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх