Возврат обеспечительного платежа

Статьи 329, 421, 381.1, 381.2 ГК РФ

Обеспечительный платеж – денежная сумма, которую одна сторона договора уплачивает в пользу другой в качестве обеспечения исполнения денежных обязательств, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора, а также иные обязательства, предусмотренные п. 1 ст. 381.1 ГК РФ.

Обеспечительный платеж включен в перечень способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренный ст. 329 ГК РФ, с 1 июня 2015 г.

Однако внесение такого платежа по договору аренды практиковалось и ранее, при этом указанный платеж мог именоваться гарантийным (страховым, залоговым) платежом, гарантийным взносом (платой), страховым или обеспечительным депозитом и т.д. В судебной практике подобные платежи признавались способом обеспечения исполнения обязательств, не поименованным в ст. 329 ГК РФ (Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11, Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11, Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 N КГ-А40/6635-10).

Будут ли применяться нормы ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ к условиям об обеспечительном платеже, согласованным до 1 июня 2015 г.?

Ответ: Судебная практика по данному вопросу не сформирована. Представляется, что он может быть решен по-разному.

Обоснование: Правила об обеспечительном платеже, установленные ст. ст. 381.1 и 381.2 ГК РФ, применяются к правоотношениям, которые возникли с 1 июня 2015 г. К ранее возникшим отношениям новые нормы применяются в части прав и обязанностей, которые возникли после указанной даты (ч. 1, 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ). Если принять во внимание, что согласно ст. 425 ГК РФ права и обязанности по договору возникают в момент его заключения, то к отношениям, которые возникли из договоров, заключенных до этой даты, названные нормы не будут применяться.

В случае когда в договоры, заключенные до 1 июня 2015 г., внесены условия об обеспечительном, гарантийном и других подобных платежах в счет обеспечения исполнения обязательств, стороны должны руководствоваться согласованными условиями и после указанной даты. Они сохраняют силу на основании принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и правил действия гражданского законодательства во времени (ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Если же отношения, связанные с таким обеспечением, не полностью урегулированы договором, представляется, что при его исполнении стороны смогут применить новые нормы об обеспечительном платеже по аналогии закона (п. 2 ст. 421, ст. 6 ГК РФ). Например, если стороны не определили в договоре, заключенном до 1 июня 2015 г., условия возврата платежа, они могут руководствоваться п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, в котором установлены данные условия. Однако в случае спора в суде будет иметь значение, являются ли отношения сходными с предусмотренными нормой и не противоречит ли применение новых норм существу отношений.

Во избежание таких разногласий стороны договора, заключенного до 1 июня 2015 г., могут дополнить договор положениями, учитывающими правила ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ.

Обязательства, которые могут быть обеспечены платежом

Обеспечительным платежом могут быть обеспечены, например, следующие денежные обязательства по договору аренды:

– обязательство арендатора вносить арендную плату;

– обязательство арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества;

– обязательства сторон возместить убытки и уплатить неустойку при нарушении договора;

– обязательства сторон уплатить иные платежи, предусмотренные договором.

Обеспечительным платежом чаще всего на практике обеспечивается обязательство арендатора вносить арендную плату.

Указанным платежом может быть обеспечено и обязательство, которое возникнет в будущем (абз. 1 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Применение обеспечительного платежа к неденежным обязательствам § 8 гл. 23 ГК РФ не предусмотрено.

Согласование условия об обеспечительном платеже

Для согласования условия об обеспечительном платеже в договоре следует определить, какое обязательство (одно или несколько) им обеспечивается, а также предусмотреть:

– размер и срок внесения арендатором обеспечительного платежа;

– обстоятельства, при которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства или не возвращается и при этом не засчитывается;

– условия о возврате обеспечительного платежа;

– судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый срок;

– судьбу обеспечительного платежа при смене собственника арендованного имущества.

9.1. ВНЕСЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА

Статьи 314, 329, 381.1, 381.2, 424 ГК РФ

Для согласования условия о внесении арендатором обеспечительного платежа необходимо указать:

– размер этого платежа (ст. 424 ГК РФ);

– срок его внесения (ст. 314 ГК РФ).

Также стороны могут предусмотреть возможность изменить размер платежа. Подробнее об этом см. п. 9.1.3 настоящих Рекомендаций.

Внесением арендатором обеспечительного платежа стороны могут определить момент начала течения срока передачи арендодателем имущества. Данное условие будет мотивировать арендатора к надлежащему исполнению обязательства по внесению обеспечительного платежа. Подробнее о согласовании срока передачи имущества в аренду см. п. 4.1.1 настоящих Рекомендаций.

9.1.1. Размер обеспечительного платежа по договору аренды

Размер обеспечительного платежа зависит от воли сторон и может быть установлен, например, в виде конкретной суммы денежных средств либо равен одному или нескольким арендным платежам.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере ______ рублей”.

“Арендатор уплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере двухмесячной арендной платы, что составляет _________ рублей”.

——————————–

Размер обеспечительного платежа может быть определен в рублях или в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). Подробнее о валюте вносимых по договору аренды денежных средств см. п. 6.1.1 “Арендная плата в твердой сумме платежей” и п. 6.2.2 “Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы” настоящих Рекомендаций.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендатор вносит обеспечительный платеж в размере _______ долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу Банка России на день оплаты”.

——————————–

Неденежная форма обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж согласно ст. 381.1 ГК РФ вносится в виде денежной суммы. Статья 381.2 ГК РФ допускает и неденежную форму обеспечения. В этом случае также применяются правила об обеспечительном платеже (ст. 381.2 ГК РФ).

При неденежной форме обеспечительного платежа обеспечением могут служить ценные бумаги или определенные родовыми признаками вещи, которые подлежат передаче по обеспечиваемому обязательству. Так, если арендная плата в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 614 ГК РФ установлена в виде передачи арендодателю родовых вещей в собственность, стороны в качестве обеспечения исполнения арендатором обязательства по уплате арендной платы могут согласовать передачу вещей того же рода. О согласовании арендной платы в форме передачи вещи в собственность арендодателя см. п. 6.1.5 настоящих Рекомендаций.

——————————–

Пример формулировки условия:

“В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн.

Для обеспечения исполнения обязанности по уплате арендной платы арендатор также вносит в качестве обеспечительного платежа цемент такой же марки в количестве ______________________”.

——————————–

9.1.2. Срок внесения обеспечительного платежа по договору аренды

Срок внесения обеспечительного платежа определяется в договоре по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ).

При согласовании срока нужно руководствоваться правилами, установленными ст. ст. 190, 191, п. 1 ст. 314 ГК РФ. Подробнее об этом см. разд. 8.3 “Срок внесения арендной платы” настоящих Рекомендаций.

Сторона, в пользу которой вносится платеж, заинтересована в максимально быстром его получении. В ее интересах включить в договор условие, согласно которому другая сторона обязана уплатить сумму обеспечительного платежа в течение непродолжительного периода после заключения договора, например не позднее одного-двух рабочих дней после заключения договора, или, если обеспечиваются обязательства арендатора, одновременно с первым арендным платежом.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в течение ___ дней с момента заключения настоящего договора”.

“Обеспечительный платеж вносится арендатором одновременно с уплатой арендной платы за первый месяц аренды”.

——————————–

Если условие о сроке внесения обеспечительного платежа не согласовано

Сторона, обязанная внести обеспечительный платеж, в силу п. 2 ст. 314 ГК РФ должна перечислить его в течение семи дней с момента предъявления соответствующего требования другой стороной. Обязанность внести платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

9.1.3. Изменение размера обеспечительного платежа по договору аренды

После заключения договора может потребоваться изменение размера обеспечения. Например, если платеж вносился для обеспечения обязательств по уплате арендной платы, то при увеличении ее размера обязательство будет обеспеченным не полностью. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, стороны вправе предусмотреть в договоре обязанность дополнительного внесения или уменьшения (возврата части) обеспечительного платежа при наступлении указанных в договоре обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

Так, если размер обеспечительного платежа равен размеру месячной арендной платы, то при изменении арендной платы в большую или меньшую сторону обеспечительный платеж по соглашению сторону также может быть пропорционально увеличен или частично возвращен. Сторонам нужно определить срок и порядок дополнительного внесения платежа или возврата его части.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“В случае увеличения арендной платы арендатор вносит дополнительный взнос в качестве обеспечительного платежа в сумме, равной разнице между прежним и новым размером арендной платы. Арендатор обязуется произвести указанный платеж в срок ______________ с момента изменения арендной платы”.

“В случае уменьшения арендной платы арендодатель обязуется вернуть арендатору часть обеспечительного платежа в сумме, равной разнице между прежним и новым размером арендной платы, в срок _______ с момента изменения арендной платы”.

——————————–

9.2. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ПРИ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗАСЧИТЫВАЕТСЯ В СЧЕТ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЕСПЕЧЕННЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Статьи 421, 381.1 ГК РФ

Обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства при наступлении установленных договором обстоятельств (абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Сторонам следует указать в договоре такие обстоятельства. К ним могут быть отнесены, в частности:

– неисполнение обеспеченного обязательства;

– расторжение договора;

– истечение срока действия договора.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Если арендная плата не внесена в установленные договором сроки, арендодатель вправе зачесть соответствующую сумму в счет уплаты задолженности арендатора из суммы обеспечительного платежа”.

“По истечении срока действия договора или при его расторжении обеспечительный платеж по настоящему договору засчитывается в счет суммы арендной платы, оставшейся невыплаченной на момент прекращения договора”.

——————————–

Нормы п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ диспозитивны, поэтому стороны вправе предусмотреть условия, при которых обеспечительный платеж не возвращается стороне, которая его внесла, но и не засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. Подробнее об этом см. п. 9.3.2 настоящих Рекомендаций.

Условие об удержании обеспечительного платежа

До вступления в силу норм об обеспечительном платеже стороны при согласовании условий о том, что платеж не возвращается, а остается у стороны – кредитора по обеспеченному обязательству или засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, использовали в договорах аренды формулировку “удержание”.

Гражданский кодекс РФ в качестве отдельного способа обеспечения обязательства предусматривает удержание вещи (ст. ст. 359, 360 ГК РФ). В судебной практике разница между двумя указанными способами обеспечения объяснялась тем, что предметом удержания могут быть только вещи, а не денежные средства (Постановление ФАС Московского округа от 15.06.2011 N КГ-А40/5516-11).

В силу ст. 381.2 ГК РФ сторона вправе передать по обеспечиваемому обязательству не только деньги, но и вещи, определенные родовыми признаками. В связи с этим указание на удержание вещи, внесенной в качестве обеспечительного платежа, может привести к неопределенности при толковании воли сторон о выбранном способе обеспечения. Чтобы избежать споров по этому вопросу, рекомендуется при согласовании условий об обеспечительном платеже использовать в договоре терминологию, соответствующую ст. 381.1 ГК РФ (т.е. формулировку, согласно которой обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства, а не удерживается).

Условия об удержании платежа, включенные в договоры до 1 июня 2015 г., менять не требуется. Они сохраняют силу в соответствии с принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и правилами действия гражданского законодательства во времени (ст. 4, п. 2 ст. 422 ГК РФ).

Подробнее о применении ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ к условиям договоров, заключенных до 1 июня 2015 г., см. п. 9 настоящих Рекомендаций.

9.3. ВОЗВРАТ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Статья 381.1 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж, если иное не установлено соглашением сторон, возвращается в случае, когда в согласованный срок не наступили обстоятельства, на основании которых платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, или обеспеченное обязательство прекращено.

Другими словами, если стороны предусмотрели, например, что платеж, внесенный в счет исполнения обязательства арендатора уплатить арендную плату, засчитывается в случае ее неисполнения, то при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате по окончании срока аренды этот платеж должен быть возвращен.

Указанной нормой урегулированы только основания для возврата обеспечительного платежа, поэтому сторонам рекомендуется согласовать в договоре, в частности, срок возврата. Подробнее об этом см. п. 9.3.1 настоящих Рекомендаций.

В силу диспозитивности п. 2 ст. 381.1 ГК РФ стороны также могут установить, что платеж не возвращается при прекращении обеспеченных обязательств и не засчитывается в счет их исполнения. Подробнее об этом см. п. 9.3.2 настоящих Рекомендаций.

9.3.1. Срок возврата обеспечительного платежа по договору аренды

В интересах стороны, внесшей обеспечительный платеж, установить в договоре срок его возврата. Он должен быть определен по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно следующими способами:

– указанием на конкретную календарную дату;

– истечением определенного периода времени;

– указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Кроме того, срок может исчисляться с момента исполнения обязанностей одной из сторон или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором, например прекращения договора (п. 1 ст. 314 ГК РФ). К примеру, если платеж вносит арендатор, стороны могут указать в договоре, что арендодатель должен его вернуть в течение определенного срока с момента исполнения арендатором обязанности по возврату имущества после прекращения договора.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Обеспечительный платеж возвращается арендатору не позднее “____” _____________ 20__ г.”.

“Обеспечительный платеж возвращается арендатору в течение ___ дней с момента возврата им арендованного имущества”.

“Обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору не позднее ___ дней после прекращения договора”.

——————————–

Если условие о сроке возврата обеспечительного платежа не согласовано

При прекращении срока действия договора обеспечительный платеж должен быть возвращен в семидневный срок после направления соответствующего требования стороной, внесшей платеж (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Обязанность возвратить платеж в другой срок может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, вытекать из обычаев, существа обязательства или его условий.

9.3.2. Условие о том, что обеспечительный платеж по договору аренды не возвращается

Если платеж не покрывает задолженности по обеспеченному обязательству или убытков, возникших в связи с его неисполнением, сторона – кредитор по обеспеченному обязательству может включить в договор условие, по которому обеспечительный платеж не возвращается стороне-должнику, но и не засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства.

Например, арендодателю выгодно согласовать условие о невозврате платежа в случае расторжения договора по ст. 619 ГК РФ в связи с многократным нарушением арендатором сроков внесения арендной платы, если платежом обеспечено только исполнение обязанности по оплате аренды. Это поможет арендодателю компенсировать потери, вызванные поисками нового арендатора или заключением нового договора по менее выгодной ставке арендной платы. Согласовать подобные условия позволяет диспозитивность положений п. п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ.

До 1 июня 2015 г. стороны также включали в договор условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора в связи с нарушением договора стороной – должником по обеспеченному обязательству (обычно это был арендатор). В судебной практике такое условие признавалось правомерным. Так, суды указывали, что арендатор не только обязан был уплатить задолженность по арендной плате и неустойку, но и не вправе был требовать возврата обеспечительного платежа (см. Риск арендатора 9.3.1).

——————————–

Пример формулировки условия:

“В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора обеспечительный платеж последнему не возвращается”.

——————————–

В то же время в силу ст. 381.1 ГК РФ стороны могут обеспечить платежом обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки. В таком случае условие о невозврате платежа в договор можно не включать. Подробнее о том, исполнение каких обязательств может быть обеспечено таким способом, см. п. 9 настоящих Рекомендаций.

Внимание! В договорах аренды, заключенных до 1 июня 2015 г., при согласовании условия о том, что платеж не возвращается, а остается у стороны – кредитора по обеспеченному обязательству, использовалась формулировка “удержание платежа”. Однако во избежание путаницы с таким способом обеспечения, как удержание вещи (ст. ст. 359, 360 ГК РФ), при согласовании условия об обеспечительном платеже не рекомендуется использовать термин “удержание”. Подробнее об этом см. п. 9.2 настоящих Рекомендаций.

9.3.3. Условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора аренды по инициативе стороны, его внесшей

При заключении до 1 июня 2015 г. договора, по которому предусматривалось обеспечение исполнения обязательств с помощью обеспечительного платежа, встречались случаи, когда в договор включалось условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается, если сторона, предоставившая обеспечение, отказывается от договора в одностороннем порядке или расторгает его по своей инициативе в суде. Например, если платеж вносил арендатор, то по данному условию обеспечительный платеж оставался у арендодателя в качестве штрафа. В судебной практике такое условие признается правомерным.

После 1 июня 2015 г. сторонам вместо условия об удержании обеспечительного платежа рекомендуется предусматривать плату за односторонний отказ от договора, в частности от договора, заключенного на определенный срок. Согласование такой платы допускается п. 3 ст. 310 ГК РФ, но только в отношении договоров, исполнение которых связано с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности. Подробнее о согласовании платы за отказ от договора см. п. 13.4.2 настоящих Рекомендаций.

9.4. СУДЬБА ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА НОВЫЙ СРОК

Статьи 621, 622 ГК РФ

В случае заключения договора аренды на новый срок необходимо учитывать следующее.

Если обеспечительный платеж подлежит возврату после прекращения договора, но по его окончании стороны заключают новый договор в отношении этого же имущества, обеспечительный взнос может не возвращаться, а оставаться у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по новому договору (Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2011 N КГ-А40/2066-11).

При этом после прекращения договора арендодатель не вправе удерживать сумму обеспечительного платежа, ссылаясь на истечение срока исковой давности по требованию арендатора о его возврате в связи с тем, что такое требование могло быть заявлено арендатором только в течение трех лет с момента прекращения первоначального договора (ст. 196 ГК РФ). При предъявлении арендодателем таких требований суд указывает, что обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по последующему договору аренды и он вправе требовать его возврата в течение трех лет с момента прекращения договора, заключенного на новый срок (Постановление ФАС Московского округа от 09.03.2011 N КГ-А40/1240-11).

Названные подходы в судебной практике сформированы до вступления в силу ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ. Представляется, что эти подходы сохраняют актуальность, поскольку нормами данный вопрос не урегулирован.

В силу диспозитивности ст. 381.1 ГК РФ стороны вправе самостоятельно определить судьбу обеспечительного платежа в указанной ситуации. Если обеспечительный платеж не возвращается, а остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по возобновленному договору, во избежание спорных ситуаций рекомендуется согласовать, что ранее произведенный платеж засчитывается в счет платежа по возобновленному договору.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Стороны пришли к соглашению о том, что ранее уплаченный арендатором обеспечительный платеж по договору N ___ от “___” _________ г. засчитывается в счет уплаты обеспечительного платежа по настоящему договору”.

——————————–

9.5. СУДЬБА ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА ПРИ СМЕНЕ СОБСТВЕННИКА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Статья 617 ГК РФ

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2008 N 09АП-6026/2008-АК (Постановлением ФАС Московского округа от 11.09.2008 N КА-А40/8609-08 данное постановление оставлено без изменения)).

Новый собственник арендованного имущества заинтересован в том, чтобы учесть сумму внесенного арендатором обеспечительного платежа при расчетах с прежним собственником. Например, он может предложить уменьшить цену имущества на сумму внесенного арендатором обеспечительного платежа.

В противном случае возможна ситуация, в которой арендатор, надлежащим образом выполнивший свои обязательства по договору, потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника, в то время как фактически денежные средства он перечислил прежнему арендодателю. Суд может обязать нового арендодателя возвратить арендатору сумму обеспечительного платежа, указав, что при изменении стороны в договоре аренды в результате смены собственника к новому арендодателю переходят все обязанности прежнего арендодателя (Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КГ-А40/7190-11 (Определением ВАС РФ от 14.11.2011 N ВАС-12700/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора)).

Вместе с тем возможно и иное разрешение спора – обеспечительный платеж может быть взыскан с прежнего арендодателя на основании того, что право собственности на имущество перешло в период действия договора (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 N 09АП-9964/2010-ГК).

Названные подходы в судебной практике сформированы до вступления в силу ст. ст. 381.1, 381.2 ГК РФ. Представляется, что эти подходы сохраняют актуальность, поскольку указанными нормами данный вопрос не урегулирован.

В силу диспозитивности ст. 381.1 ГК РФ стороны вправе самостоятельно определить судьбу обеспечительного платежа при смене собственника арендованного имущества.

>Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Цитата из Гражданского кодекса о платеже

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Условия возврата платежа

Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие фразы в договоре об условиях возврата платежа

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:

  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Фраза не защищает
Защищает

Помещение находится в удовлетворительном состоянии и соответствует целям использования

В офисе четыре окна. Каждое окно закрывается с нажимом, потому что замок на окне выступает из рамы (Фото)

Ламинат у входной двери вздулся (Фото)

Кондиционер установлен, но не работает

Показываю пример с фотографиями. Это пример с мелкими недостатками, если проблема с трубами или проводкой — можно описывать по такому же принципу.

Директор «Вишневой булочки» осматривает офис. Вроде всё в порядке:

Чтобы арендодатель не списал недостатки офиса на «Булочку», надо убедиться, что недостатков нет. Но они есть: подтеки, трещины и вздутый ламинат.

Раз директор заметил недостатки, он описывает их в акте осмотра. Можно так и писать: «Залит левый верхний угол».

К словесному описанию надо приложить фотографию, это поможет доказать свою правоту. Фотография может быть такой:

На акте осмотра должна быть подпись арендодателя. Его подпись подтверждает: «Я видел недостатки помещения, с описанием и фотографиями согласен».

Бывает, что арендодатель устно соглашается с описанием, а подписывать акт отказывается. Может сказать:

  • «Это естественный износ, ничего страшного»;
  • «Да-да, это я помню, при выезде поговорим»;
  • «Я не обращаю на это внимание, сдавать офис не мешает».

Не слушайте отговорки. Сейчас арендодатель не обращает внимание на потертые обои, а при выезде обратит, и под предлогом ремонта заберет обеспечительный платеж. Единственный способ избежать риска — получить подпись на акте.

Условие досрочного переезда

Компании может надоесть офис или она найдет офис с лучшей ценой, и тогда захочется съехать. Просто так съехать раньше срока нельзя.

Если компания подписала договор аренды, прежде чем съезжать, надо проверить условия досрочного переезда. Возможно, их там нет.

Без условий в договоре выезжать по своему желанию нельзя. Иначе арендодатель получает право забрать платеж в счет штрафа.

Если условий нет, а надо съехать, есть два варианта. Первый — найти законные причины и обосновать их в суде. Причины описывает 620-я статья Гражданского кодекса:

  • арендодатель мешает использовать помещение;
  • у помещения есть недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт, хотя обязан по договору;
  • помещение в непригодном состоянии, и арендатор в этом не виноват.

Второй способ — не съезжать раньше срока. Так себе способ, зато помогает сохранить обеспечительный платеж.

Если в договоре нет условий досрочного выезда, здорово попробовать их включить. Например, такое условие:

Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если предупреждает арендодателя за месяц.

Документы для переезда

Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением всё в порядке и компания выполнила обязательства.

Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.

У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:

  • арендодатель говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
  • приезжает на осмотр, но не принимает помещение. Говорит, что здесь разруха, и пока компания не отремонтирует помещение, он не подпишет акт.

Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.

«Вишневая булочка» съехала три месяца назад.

Формально арендодатель не принял помещение — значит, по документам «Булочка» всё еще снимает и должна плату за три месяца.

Либо «Булочка» сама платит аренду и просрочку за задержку денег, либо арендодатель подает в суд и получает деньги по суду.

Нет стопроцентного способа избежать искусственной задержки, но можно кое-что попробовать.

Включить в договор обязанность арендодателя принять помещение. Это сработает, если арендодатель разрешает менять договор. Обязательство арендодателя можно прописать так:

Арендодатель обязан принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения.

Арендодатель не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи помещения, в том числе отказываться от подписания акта из-за ненадлежащего состояния помещения, переносить сроки осмотра помещения.

Если помещение находится в ненадлежащем состоянии в момент передачи, стороны фиксируют его состояние в акте осмотра помещения. Акт осмотра становится неотъемлемой частью акта приема-передачи помещения.

Если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе подписать акт в одностороннем порядке. Такой акт является надлежащим и подтверждает прекращение использование помещения арендатором.

Пригласить арендодателя на осмотр помещения, когда заканчивается срок аренды. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства приглашения. Например, отправить заказным письмом Почтой России или курьером, который возьмет подпись у арендодателя за доставку.

Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Осмотреть помещение и подписать акт. По итогам осмотра может быть один или два акта.

Акт осмотра — документ с перечислением: вот тут трещина, тут окно не закрывается, а с полом всё в порядке;

Акт приема-передачи помещения — арендодатель подтверждает, что забирает помещение.

В законе нет требований к количеству и формату актов. Можно описать всё в одном: помещение выглядит так, арендодатель его принял. Главное, чтобы в акте была фраза со смыслом «Арендатор сдал помещение, арендодатель принял».

В идеальном случае акты подписывают все: компания, независимый эксперт, арендодатель. Если арендодателя нет, акт осмотра вправе подписать эксперт и компания, акт приемки — компания.

Отправить подписанный акт арендодателю. Если арендодатель не приехал на осмотр или приехал, но отказывается подписывать акт — пусть так. У компании есть доказательства, что она пыталась съехать.

Чтобы арендодатель понял, что дело серьезное, надо отправить акты с подписями от себя и экспертов. Отправлять лучше курьером или заказным письмом. Подтверждение отправки не выкидывайте — пригодится для спора с арендодателем.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх