Выделение доли по материнскому капиталу

AnoushkaToronto/

Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская (Санкт-Петербург):

Этот вопрос не так прост, как кажется на первый взгляд. Ответ на него зависит от толкования термина «выделение долей», который используется в нормативных актах, регулирующих использование материнского капитала. Действующее законодательство содержит требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

При этом юристы не могут прийти к единому мнению, является ли «выделение долей» детям отчуждением этих самых долей или же иным видом распоряжения недвижимым имуществом.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Росреестр в настоящее время считает, что сделка по «выделению долей» в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, является сделкой по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Соответственно, по мнению Росреестра, такую сделку обязательно должен удостоверить нотариус. В противном случае, скорее всего, Росреестр откажет в регистрации права собственности на основании этой сделки. Таким образом, несмотря на отсутствие, с теоретической точки зрения, однозначного ответа на Ваш вопрос, с практической точки зрения, при выделении долей детям в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, без нотариуса не обойтись.

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:

Вопрос поставлен так, что вариантов ответа может быть несколько. За время выплаты ипотечного кредита дети могли вырасти. Если они стали совершеннолетними, то обращаться к нотариусу не надо. Если же хотя бы один из них несовершеннолетний, то, в соответствии с действующим на сегодняшний день законодательством, придется воспользоваться его услугами.

Ответ лаконичный, но мне хотелось бы остановиться на некоторых нюансах этого вопроса. Не обязательно выделять детям по ¼, можно выделить доли в соответствии с затратами материнского капитала относительно всей стоимости недвижимости. Материнский (он же семейный) капитал выдается на всех членов семьи и может распределяться поровну. Например, если квартира покупалась за 10 млн, а маткапитал (округленно) составлял 500 тысяч, то это – 1/20 часть. Таким образом, на каждого члена семьи из четырех человек, в том числе и детей, приходится доля размером 1/80. Обычно их делают чуть больше, и зависит это от Ваших дальнейших планов, связанных с данной квартирой.

Если Вы собираетесь ее продавать, то органы опеки и попечительства тем охотнее одобрят сделку, чем больше будет доля ребенка в приобретаемой квартире. Можно сказать, здесь проявится «эффект низкой базы». Если же Вы планируете делать это в течение трех лет после передачи долей детям, то столкнетесь с тем, что их доли будут облагаться налогом.

Можно ли наделить детей деньгами, а не жильем при покупке за маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает юрисконсульт офиса «Сокол» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Терехова:

Согласно Закону РФ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению между ними.

Поскольку законодательство четко не регламентирует вид сделки, посредством которой дети должны быть наделены долями в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, то на практике встречаются и нотариально удостоверенные договоры дарения долей, и соглашения о наделении детей долями, заключенные в простой письменной форме.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Закон о материнском капитале не обязывает удостоверять у нотариуса соглашение об определении долей. Однако этого требует статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому одной простой письменной формы в Вашем случае недостаточно. В случае совершения сделки без участия нотариуса она будет признана в дальнейшем недействительной.

Отвечает юрист Олег Царев:

Да, Вы абсолютно правы: для выделения долей детям нужно обязательно обращаться к нотариусу. Все сделки с несовершеннолетними обязательны к нотариальному заверению, согласно Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 24, 30). Также в этом соглашении Вы с супругом определите ваши доли в этой квартире.

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Можно ли не выделять мужу долю в квартире, купленной на маткапитал?

Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):

Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:

  • составить соглашение о выделении долей;
  • правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
  • подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
  • оплатить госпошлину в Росреестр.

Отвечает юрист, редактор сайта onipoteka.ru Мария Сохань (Кемерово):

Да, можно определить доли детям без участия нотариуса. Практика есть и уже отработана. Нужно составить соглашение об установлении долевого участия. Но простая письменная форма будет легитимной, если долю супругов оставить не разделенной между ними. Пример текста соглашения: «Во исполнение нотариального обязательства (дата, номер) устанавливается следующее долевое участие: супругам Иванову Егору Ивановичу и Ивановой Наталье Сергеевне принадлежит ½ доли; несовершеннолетнему Иванову Михаилу Егоровичу принадлежит ¼ доли; несовершеннолетнему Иванову Кириллу Егоровичу принадлежит ¼ доли».

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Купили квартиру на маткапитал – вправе ли отец отказать от доли?

Как в разводе делить квартиру, купленную с ипотекой за маткапитал?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Здравствуйте.

Информация с официального сайта Росреестра (подробно можно посмотреть здесь: )

Договор купли-продажи с привлечением материнского (семейного) капитала заключается с соблюдением требований, установленных ст. ст. 158, 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации. Специальных требований относительно формы договора законодательством не предусмотрено, договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, нотариальное удостоверение договора не требуется. Такое удостоверение возможно по соглашению сторон (особенности нотариальных действий при заключении таких сделок рассмотрены в письме Федеральной нотариальной палаты от 01.07.2016 N 2305/03-16-3 «О применении положений Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).
При принятии решения о направлении средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья на основании договора купли-продажи необходимо учитывать особенности использования материнского (семейного) капитала.
Жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). Размер долей определяется по соглашению сторон (п. 4 ст. 10). Закон не устанавливает ограничения относительно порядка распределения долей, они могут быть определены любым способом, но собственниками должны стать все члены семьи.
В письме Минфина России от 12.09.2016 N 03-05-06-03/53302 содержится указание на необходимость нотариального удостоверения соглашения об определении долей.
В случае если жилое помещение приобретено не в общую собственность, для получения материнского (семейного) капитала необходимо предоставить письменное обязательство оформить жилое помещение в общую (долевую) собственность в течение 6 месяцев с момента перечисления ПФР денежных средств.
Если распределение долей в приобретаемом жилом помещении отражено в договоре купли-продажи, заключение отдельного соглашения о распределении долей не требуется.
Возникновение долевой собственности в данном случае влечет за собой правовые последствия. Во-первых, у супругов появляется заранее установленный режим долевой собственности в отношении указанного имущества. Во-вторых, дети становятся собственниками квартиры, что создает сложности с дальнейшим распоряжением квартирой – необходимо согласие органов опеки и попечительства до достижения детьми 18 лет.Такое же правило будет действовать и в Вашем случае.

11 декабря 2019 г. в Управлении Росреестра по Калужской области состоялась телефонная консультация в режиме «горячая линия» на тему «Выделение долей по материнскому капиталу».

На вопросы калужан, связанные с выделением долей на недвижимость при использовании материнского капитала ответила заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Калужской области Татьяна Геннадьевна Баленкова.

Наиболее актуальными вопросами оказались следующие.

Вопрос: В какой форме заключается договор с участием средств материнского капитала при покупке квартиры, требуется ли его нотариальное удостоверение?

Ответ:

Исходя из требований, установленных статьями 158, 549–558 Гражданского кодекса Российской Федерации, при покупке квартиры с привлечением материнского капитала заключается договор купли-продажи.

Специальных требований относительно формы договора законодательством не предусмотрено, договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, нотариальное удостоверение договора не требуется. Такое удостоверение возможно по соглашению сторон.

Однако существуют условия, при которых потребуется обратиться к нотариусу за заверением договора:

  • покупка жилья осуществляется у лица, признанного недееспособным или одному из собственников нет 18 лет;
  • жилье приобретается с использованием личных средств супругами в общую долевую собственность.

Вопрос: Кто должен быть наделен долями по материнскому капиталу? Обязательно ли выделять доли детям при использовании материнского капитала на покупку жилья и когда?

Ответ:

Закон, регулирующий правила использования средств материнского капитала, устанавливает обязанность владельца жилья наделять долями в праве собственности всех членов семьи (ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ*): родителей, детей, в том числе рожденных после покупки недвижимости, и супруга, который является родным отцом или матерью ребенка.

Таким образом, квартира, приобретенная с использованием средств материнского капитала, должна оказаться в общей долевой собственности всей семьи, включая будущих детей, с определением размера долей.

Законодательством предусмотрена возможность выделения долей при использовании материнского капитала на покупку жилья до снятия всех обременений или после наступления определенных обязательств, например, после внесения последнего платежа на погашение ипотек.

Вопрос: Как определяется размер доли по материнскому капиталу между родителями и детьми?

Ответ:

Размер долей по материнскому капиталу между родителями и детьми определяется по соглашению сторон об определении долей. Законодательство не устанавливает ограничения относительно порядка распределения долей и не определяет обязательный размер доли.

Вопрос: Квартира приобретена с использованием средств материнского капитала в общую долевую собственность супругов. Как выделить доли обоим несовершеннолетним детям?

Ответ:

Чтобы включить в число участников общей долевой собственности на квартиру детей, необходимо заключить сделку об отчуждении доли в праве собственности детям.

Передача долей в праве собственности на объект недвижимости родителями своим несовершеннолетним детям может быть осуществлена на основании безвозмездной сделки – договора дарения.

Если жилое помещение приобретено исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала и оформлено на лицо, получившее сертификат и оформившее письменное обязательство, в дальнейшем на государственную регистрацию права общей долевой собственности может быть представлен договор дарения долей в праве собственности на недвижимое имущество детям, который должен быть нотариально удостоверен.

* Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Согласно пп. «г» п. 8, пп. «в» п. 9, пп. «в» п. 10, абз. 5 п. 10(2), пп. «д» п. 11, пп. «в» п. 12 и пп. «ж» п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, к числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда РФ в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством РФ порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Согласно п. 1, 2 ч. 1 и ч. 1.3 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

— на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

— на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;

— на компенсацию затрат за построенный (реконструированный) объект индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, указанными нормативными правовыми актами помимо установления круга субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и вида собственности, возникающей у них на приобретенное жилье (общая долевая), определен также и вид недвижимого имущества, которое подлежит оформлению в общую долевую собственность родителей и детей. Таким недвижимом имуществом является исключительно жилое помещение, которое приобретено (построено, реконструировано) с использованием средств материнского капитала. Следовательно, выделять доли в земельных участках, которые приобретены не за счет средств материнского капитала, не нужно.

Доли в праве собственности на такое жилое помещение определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение. Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными (п. 13, 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Обязательство о выделе долей является одним из основных условий направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, так как рассматривается в качестве гарантии соблюдения прав детей и второго супруга.

Почему татарстанцев с кредитами на жилье Росреестр обязывает заключать имущественные контракты с супругами

Фото: mgorsk.ru

Обещание Владимира Путина выплачивать маткапитал даже за первенца вкупе со снижением ипотечных ставок призваны подстегнуть спрос на рынке жилья. Риелторы подтверждают: многие семьи именно за счет этих средств надеются гасить ипотечные кредиты. Однако не все знают, что при оформлении жилья в собственность супругов обяжут заключить брачный договор и обратиться за дополнительными услугами к нотариусу. Расходы не сказать чтобы большие, но оформителям кажутся излишними. Так это или нет — разбиралось «Реальное время».

Хотел выделить доли детям — пришлось идти за брачным договором

Семья казанца Фарида Гарифуллина, в которой есть маленький ребенок, воспользовалась средствами материнского капитала для частичного погашения ипотеки. Недавно молодые супруги накопили денег, чтобы полностью рассчитаться с банком. По закону после погашения кредита с использованием маткапитала родители обязаны в течение полугода выделить доли детей в новом жилье. Как оказалось, чтобы оформить квартиру в собственность, сейчас в Управлении Росреестра по РТ требуют предоставить соглашение об определении размера доли, которое необходимо заверить у нотариуса, а кроме того — заключить еще и брачный контракт.

— В Росреестре мне показали какой-то документ и предупредили, что без предоставления этих бумаг могут приостановить оформление квартиры в собственность до полугода. Но суммы за эти услуги нотариуса получаются немаленькие. Между тем в прошлом году вышел закон, упрощающий порядок регистрации недвижимости, и в интернете полно советов о том, как избежать нотариального заверения сделки, — недоумевает Фарид.

Как выяснило «Реальное время», в Казани услуги нотариуса в заверении соглашения о выделении долей стоят от 5 080 рублей, а составление брачного договора — от 6 000 рублей (в одной из контор назвали сумму в 11 100 рублей). Если учесть, что еще необходимо заплатить госпошлину за регистрацию права собственности на объект (2 тыс. рублей за одного владельца или по 1 тыс. — с каждого), то для семьи, только что выплатившей последний рубль за кредит, выходит весьма ощутимое финансовое бремя. К тому же получение этих документов многим кажется излишним.

Как выяснило «Реальное время», в Казани услуги нотариуса в заверении соглашения о выделении долей стоят от 5 080 рублей, а составление брачного договора — от 6 000 рублей. Фото yandex.ru

«Несоблюдение формы сделки делает ее ничтожной»

«Реальное время» сделало запрос в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и получило ответ. В ведомстве сообщили: «В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (пункт 2 статьи 38 СК РФ).

Между супругами может быть составлен брачный договор, который также подлежит нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 41 СК РФ). Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (пункт 1 статьи 42 СК РФ)», — обосновали в ведомстве необходимость заключения брачного договора.

Свою позицию Росреестр подкрепляет судебной практикой. Фото kazan.ros-spravka.ru

А по поводу нотариального удостоверения соглашения о выделении долей ответили следующее: «Исходя из пункта 2 статьи 34 СК РФ, денежные выплаты, имеющие специальное целевое назначение, к которым относятся и средства материнского капитала, не являются совместно нажитым имуществом супругов.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (далее — Федеральный закон № 256-ФЗ).

Исходя из изложенного, если объект недвижимости приобретен за счет общих доходов супругов и частично с использованием средств материнского (семейного) капитала, такой объект не поступает в общую совместную собственность супругов, а находится в общей долевой собственности родителей (каждого из супругов) и детей и подлежит нотариальному удостоверению».

Свою позицию ведомство подкрепляет судебной практикой, в частности, определениями Верховного суда Российской Федерации от 11.06.2019 № 18-КГ19-57, от 25.09.2018 № 46-КГ18-35 и от 26.01.2016 № 18-КГ15-224, и подчеркивает, что «несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность».

Можно, но сложно

В то же время в письме Росреестра отмечается, что 31 июля 2019 года в закон были внесены поправки. «Согласно нововведению, не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению», — говорится в сообщении, поступившем в редакцию.

На просторах интернета развернулись жаркие дискуссии между юристами, можно ли провести выделение долей несовершеннолетним детям без нотариуса, в простой письменной форме. Мнения разделились. Например, основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень) комментирует: «Ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его».

  • Анастасия Гизатова директор АН «Счастливый дом»

    Это обычная практика, с которой мы часто сталкиваемся. Регистрационная палата не пропускает такие сделки, а с ними никто не будет связываться. Если выделяются доли детям, то они требуют нотариального заверения. Хотя есть моменты, как можно это обойти. Но это нужно обращаться к юристам. Заключения брачного договора можно избежать, оформив с супругом совместную собственность на квартиру. А вот размер доли в совместной собственности оформляется через нотариуса.

  • Джаудат Латыпов управляющий партнер Казанского юридического центра

    Я лично столкнулся с такой ситуацией, когда оформлял квартиру в собственность. Это было несколько лет назад, еще до упрощения порядка регистрации сделок с маткапиталом. Причем у нас был еще более сложный случай, так как доли детей выделялись только из моей части собственности. Мы проговорили все детали в Росреестре, но, несмотря на это, сделка все равно была приостановлена. МФЦ вообще за это не берутся, отправляют в Регпалату на Кулагина. Но в итоге нам удалось обойтись без нотариусов.

    В вопросе распределения долей между членами семьи-получателя материального капитала я не нахожу места для оправдания нотариального вмешательства ни с правовой, ни с социальной точки зрения. Формально, соглашение о распределении долей не является сделкой с долевым имуществом. Дело в том, что права на доли возникают в силу закона (автоматически), если жилье приобретается (или гасится кредит на его приобретение) с помощью средств адресной поддержки семьи. Соглашение носит лишь оформительный характер и, по моему мнению, не подлежит нотариальному заверению. По крайней мере, закон о материнском капитале такого требования не содержит. Не выполняется и цель института нотариального заверения: кого и от чего оно защитит, если родители пришли добровольно исполнить обязанность по оформлению долей на всех членов семьи? С точки зрения целей законодательного регулирования требование о заверении не выглядит справедливым ведь материнский капитал — адресная мера поддержки семьи, а не нотариусов. Что же касается брачного договора, то он регулирует вопросы совместной собственности к которой средства материнского капитала не относятся.

Элеонора Рылова ОбществоИнфраструктураНедвижимость Татарстан

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх