Выкуп муниципального имущества

Пример
Организация приобрела здание у Комитета по управлению муниципальным имуществом в рассрочку на 4 года под 5% годовых. Его стоимость составляет 6 млн. руб., в т.ч. НДС — 915 254,24 руб., ежемесячный платеж — 125 000 руб., в т.ч. НДС — 19 067,80 руб., ежемесячные проценты по рассрочке — 25 000 руб. Стороны подписали договор купли-продажи и акт приема-передачи 01.10.2010. Деньги в Комитет по управлению муниципальным имуществом в размере 105 932,20 руб. организация перечислила 23.10.2010. Госпошлину в размере 15 000 руб. компания оплатила и подала документы на госрегистрацию 01.11.2010. Свидетельство о госрегистрации права собственности на здание организацией получено 03.12.2010. Кроме того, бухгалтер принял решение не включать начисленные проценты за рассрочку оплаты имущества в базу для расчета НДС. Согласно учетной политике проценты за пользование заемными средствами не увеличивают стоимость приобретаемого имущества. Также здание может быть учтено в составе объектов основных средств не ранее чем будут поданы документы на государственную регистрацию прав на этот объект недвижимости.
При этом в учете бухгалтер должен сделать следующие записи по приобретению объекта недвижимости:
1 октября 2010 г.
Дебет 08 Кредит 60
— 5 084 745,76 руб. (6 000 000 — 915 254,24) — отражена стоимость объекта недвижимого имущества как вложения во внеоборотные активы на основании акта приемки-передачи основного средства;
Дебет 19 Кредит 76 «Налоговый агент по НДС»
— 915 254,24 руб. — отражен НДС по приобретенному имуществу;
23 октября 2010 г.
Дебет 60 Кредит 51
— 105 932,20 руб. (125 000 — 19 067,80) — перечислен первый платеж за приобретенное имущество;
Дебет 76 «Налоговый агент по НДС» Кредит 68 «НДС»
— 19 067,80 руб. — удержан НДС при выплате денег продавцу;
29 октября 2010 г.
Дебет 91-2 Кредит 67 «Проценты по коммерческому кредиту»
— 25 000 руб. — начислены проценты по условиям договора;
Дебет 67 «Проценты по коммерческому кредиту» Кредит 51
— 25 000 руб. — перечислены проценты за отсрочку платежа.
В ноябре и декабре бухгалтер должен делать в учете аналогичные проводки по перечислению сумм долга и процентов за приобретенное имущество и удержанию НДС.
Кроме того, 01.11.2010 нужно сделать в учете следующие записи:
Дебет 68 «Госпошлина» Кредит 51
— 15 000 руб. — оплачена госпошлина за регистрацию права собственности на объекты недвижимости;
Дебет 08 Кредит 68 «Госпошлина»
— 15 000 руб. — затраты на госпошлину включены в первоначальную стоимость объекта недвижимости;
Дебет 01 Кредит 08
— 5 099 745,76 руб. (5 084 745,76 + 15 000) — здание принято на учет в составе основных средств. Сумма НДС, удержанная организацией при исполнении ей обязанности налогового агента за IV кв. 2010 г., составит: 19 067,80 руб. х 3 мес. = 57 203,40 руб.
Налоговый агент 1/3 суммы удержанного НДС должен перечислить в бюджет не позднее 20.01.2011. Заявить ее на вычет компания может уже в декларации за IV кв. 2010 г. при условии, что до ее подачи удержанный налог в бюджет был перечислен.
В учете будут следующие проводки:
Дебет 68 «НДС» Кредит 51
— 19 067,80 руб. — исполнена обязанность налогового агента по уплате НДС в бюджет;
Дебет 68 «НДС» Кредит 19
— 19 067,80 руб. — НДС принят к вычету.
Не позднее 21.02.2011 (20.02.2011 — воскресенье) и 21.03.2011 (20.03.2011 — воскресенье) организация должна уплатить оставшиеся 2/3 суммы удержанного ей НДС — 38 135,60 руб. (19 067,80 руб. х 2 мес.).
Не позднее 21.02.2011:
Дебет 68 «НДС» Кредит 51
— 19 067,80 руб. — исполнена обязанность налогового агента по уплате НДС в бюджет.
Не позднее 21.03.2011:
Дебет 68 «НДС» Кредит 51
— 19 067,80 руб. — исполнена обязанность налогового агента по уплате НДС в бюджет.
Право на вычет по перечисленному НДС в сумме 38 135,60 руб. организация может заявить только в декларации за I кв. 2011 г. при условии, что до ее подачи удержанный налог в бюджет был перечислен.
В учете это будет отражено следующей записью:
Дебет 68 «НДС» Кредит 19
— 38 135,60 руб. — НДС принят к вычету.

Аренда? Выкуп! Кто имеет преимущественное право на приобретение государственной недвижимости

Субъекты малого предпринимательства – потребительские кооперативы, коммерческие организации или ИП, средняя численность работников которых за предшествующий год не превышает 100 человек включительно, а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС за предшествующий календарный год составляет не более 400 млн руб.
Субъекты среднего предпринимательства – потребительские кооперативы, коммерческие организации или ИП, средняя численность работников которых за предшествующий год составляет от 101 до 250 человек включительно, а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС за предшествующий календарный год не превышает 1000 млн руб.
Для субъектов малого и среднего предпринимательства действует ограничение на суммарную долю участия в уставном капитале (паевом фонде) Российской Федерации, регионов и муниципальных образований, иностранных юридических лиц и граждан, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов (не более 25%), а также одного или нескольких юридических лиц, не являющихся субъектами МСБ, за некоторыми исключениями (также не более 25%) (ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Среди мер государственной поддержки малого и среднего бизнеса (далее — МСБ) законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). Так, субъектам МСБ может передаваться во владение и (или) пользование движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности (ч. 1 ст. 18). При этом продажа такого имущества, переуступка, передача в залог или внесение в уставной капитал других организаций прав пользования на него запрещено, за исключением продажи субъектам МСБ в установленном порядке (ч. 2 ст. 18). Установлено целевое назначение переданного имущества, и при нарушении этого условия арендодатель может обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения (пользования) этим имуществом (ч. 3 ст. 18).

Перечень недвижимого федерального имущества для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства во владение и (или) пользование ()

Изменения в Перечень от 17 сентября 2012 г. ()

Изменения в Перечень от 16 марта 2012 г. ()

Изменения в Перечень от 2 декабря 2011 г. ()

Органы государственной власти и местного самоуправления формируют и публикуют специальные перечни имущества для целей передачи его субъектам МСБ во владение и (или) пользование (ч. 4 ст. 18). На федеральном уровне эти полномочия возложены на Росимущество. Перечень недвижимого федерального имущества, предназначенный для этих целей, опубликован на его официальном сайте. В договорах аренды такого имущества с представителями МСБ предусматриваются следующие условия:

а) срок договора аренды составляет не менее пяти лет;
б) арендная плата вносится в следующем порядке:
в первый год аренды — 40% размера арендной платы;
во второй год аренды — 60% размера арендной платы;
в третий год аренды — 80% размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее — 100% размера арендной платы (постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества»).

Региональные и местные исполнительные органы формируют аналогичные перечни недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов федерации и муниципалитетов, и размещают их на официальных сайтах. Такое имущество не обременено правами третьих лиц и предназначено специально для предоставления в аренду субъектам МСБ.

В 2008 году был принят специальный Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 159-ФЗ). Он конкретизировал порядок преимущественного отчуждения в собственность субъектами МСБ арендуемых ими помещений у государства или муниципалитетов.

Каковы условия для реализации преимущественного права выкупа помещения?

До 1 января 2009 года представители малого и среднего предпринимательства могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют. При этом в заявлении необходимо указать на соответствие критериям, позволяющим отнести предпринимателя к категории субъекта малого и среднего предпринимательства и приложить соответствующие документы — в противном случае в удовлетворении заявления может быть отказано (см, например, решение АС Волгоградской области от 25 января 2010 г. по делу № А12-24095/2009).

Таблица 1. Условия реализации субъектами МСБ преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Условие

Выкуп арендуемого имущества при объявлении о его приватизации

Выкуп арендуемого имущества по своей инициативе

Нахождение имущества в перечне государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам МСБ

Нет

Нет

Да

Срок аренды

По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

а) по состоянию на 1 июля 2012 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

б) арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Исполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей

Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества

Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества

Следует иметь в виду, что перечень необходимых для реализации преимущественного права условий закреплен в Законе исчерпывающем образом, и региональные и местные органы не вправе вводить иные ограничения или дополнительные условия. Так, при решении вопроса о предоставлении субъекту МСБ арендуемого им помещения в собственность, властный орган не может ссылаться на отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Для обращения с требованием о применении упрощенного порядка выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства имеет значение тот факт, каким статусом обладает арендуемое им помещение, то есть зарегистрировано ли оно как обособленный объект. Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано соответствующее вещное право. В связи с этим реализация права на приобретение части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Нижестоящие суды подчеркивают, что возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли на это волеизъявление собственника имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. № 20АП-6587/11). Иными словами, предприниматель может обратиться за проведением проведением процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности без предварительного согласия арендодателя. Суды же при оценке возможности выделения арендуемого помещения как обособленного объекта исходят из таких параметров, как изолированность, наличие самостоятельного выхода на улицу и т. д. (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. № 05АП-11865/12).

Если право собственности перешло к субъекту МСБ в порядке реализации им своего преимущественного права с 1 апреля 2011 года и позже, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. В случае перехода права собственности до указанной даты НДС взыскивается с покупателя (субъекта МСБ) (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 28 декабря 2010 г. № 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Оплата по договору купли-продажи может осуществляться единовременно либо в рассрочку (ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ). В последнем случае на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

Теперь рассмотрим сложные ситуации, которые могут встретиться на практике при реализации права преимущественного выкупа помещений субъектами МСБ (на основе судебной практики, в том числе информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134″О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — информационное письмо)).

Ситуация 1. Арендуемое вами помещение продано третьему лицу с нарушением вашего преимущественного права выкупа. Вы можете обратиться в арбитражный суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в течение двух месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего преимущественного права. При этом надлежащими ответчиками будут являться продавец и покупатель такого помещения (п. 11 информационного письма).

Ситуация 2. Один или несколько договоров аренды, учитываемых при исчислении необходимого для выкупа срока, заключен на период не менее года. ГК РФ закрепляет требование об обязательной государственной регистрации таких договоров аренды. Президиум ВАС РФ подчеркивает необходимость государственной регистрации таких договоров аренды либо наличия вступившего в силу решения суда о регистрации сделки. (п. 4 информационного письма). Вместе с тем, при несоблюдении этого требования суды могут учитывать отсутствие инициативы государственного органа в регистрации договора, а также неизменность условий договора аренды при его продлении без государственной регистрации (постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Если срок аренды недвижимого помещения прерывался на незначительное время после истечения срока действия одного договора аренды и перед заключением следующего, но в этот период арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны госоргана, суд может признать течение срока аренды непрерывным (п. 6 информационного письма, постановление ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011). При этом, если между заключением договора и его государственной регистрацией прошел довольно длительный период времени, суды при исчислении общего срока нахождения имущества в аренде могут в качестве начала его течения использовать именно дату заключения договора (постановление ФАС УО от 11 февраля 2010 г. № Ф09-381/10-С6 по делу № А60-24538/2009-С9).

Ситуация 3. Договор аренды помещения был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, и вы подозреваете, что это было сделано исключительно с целью воспрепятствования реализации вашего права на выкуп. В случае, если такой умысел со стороны госоргана будет доказан, суд может признать ваше преимущественное право на приобретение помещения. То же касается иных аналогичных действий госоргана — например, внесение арендуемого имущества в уставной капитал организации или передача унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Более того, если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность его действий презюмируется (п. 5 информационного письма). Суды в таких случаях обычно встают на сторону предпринимателей (см., например, постановление ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011, постановление ФАС СЗО от 11 апреля 2013 г. № Ф07-779/13 по делу № А56-23002/2012).

Ситуация 4. Существует или существовала небольшая задолженность по внесению арендных платежей. Одним из условий для реализации преимущественного права выкупа помещения субъектом МСБ является отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням). Однако даже если существовала незначительная задолженность, оперативно погашенная предпринимателем после того, как он узнал о ней, такой субъект МСБ все равно может быть признан добросовестным арендатором, не утратившим право преимущественного выкупа помещения (см., например, постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Ситуация 5. Вы хотите реализовать свое право преимущественного выкупа в отношении сразу нескольких арендуемых помещений. Президиум ВАС указал, что никаких законодательных препятствий к этому нет. Необходимо только удостовериться, что имущество находится именно в государственной или муниципальной собственности, а не принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, иначе реализовать право преимущественно выкупа такого помещения будет невозможно (п. 12, 13 информационного письма).

С 1 июля 2013 года условия отчуждения имущества, арендуемого относящимися к категории малого и среднего предпринимательства субъектами, были значительно смягчены (Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»).

Таблица 2. Изменения в порядке преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, переданных им по договору аренды.

Предмет регулирования

Старый порядок

Новый порядок

Отношения, на которые распространяет свое действие Федеральный закон № 159-ФЗ

Только отношения по аренде помещений субъектами МСБ, существовавшие на дату вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ (5 августа 2008 года), или возникшие после этой даты (ч. ст. 1).

Ограничение периода возникновения арендных правоотношений снято, что расширило, таким образом, действие Федерального закона № 159-Ф (ч. ст. 1).

Площадь выкупаемого помещения

Предельные значения площади арендуемого помещения для целей реализации права преимущественного выкупа устанавливались законами субъектов федерации (п. 3 ст. 3).

Предельные значения площади выкупаемого помещения, утверждаемые регионами, отменены. Принятие аналогичного закона на федеральном уровне также не предусмотрено.

Обжалование субъектами МСБ действий и решений государственных и муниципальных органов

Предприниматели вправе обжаловать отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (ч. 8 ст. 4).

Помимо отказа в реализации преимущественного права приобретения недвижимого имущества, предприниматели получили возможность обжаловать в суд достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества (п. 2 ч. 8 ст. 4).

В последнем случае течение 30-дневного срока, предоставленного субъекту МСБ на заключение договора купли-продажи (с момента получения предложения о выкупе), приостанавливается до вступления в силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4).

Рассрочка оплаты выкупаемого имущества

Срок рассрочки оплаты выкупаемого субъектом МСБ недвижимого имущества в порядке реализации его преимущественного права устанавливается законами субъектов федерации (ч. 1 ст. 5).

Порядок установления срока рассрочки сохранен, однако установлен ее минимальный срок — 3 года. Если региональным законом срок рассрочки не установлен, то он по умолчанию составляет 3 года (ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 9).

Использование имущества, включенного в формируемые государственными и муниципальными органами перечни имущества в целях оказания имущественной поддержки МСБ

Может использоваться только для предоставления субъектам МСБ во владение и (или) пользование (ст. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Отчуждение включенного в такие перечни государственного и муниципального имущества, в том числе субъектам МСБ, не допускается (ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Имущество, включенное в такие перечни, можно не только передавать во владение и (или) пользование субъектам МСБ, но и отчуждать на возмездной основе (ч. 4, ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Действие преимущественного права на выкуп помещения во времени

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют возможность воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых помещений до 1 июля 2013 года (ч. 3 ст. 10).

Действие правила о выкупе недвижимого имущества продлено до 1 июля 2015 года (ч. 3 ст. 10).

По словам члена президиума ОПОРЫ РОССИИ Юрия Савелова, изменения в Федеральный закон № 159-ФЗ — это единственные принятые за последнее время нововведения, которые действительно решают проблемы малого и среднего предпринимательства. Эксперт особо отметил отмену предельного значения выкупаемой площади, закрепление минимального устанавливаемого регионами срока рассрочки по договору купли-продажи (три года), возможность оспаривания коммерсантом проведенной арендатором рыночной оценки помещения, а также возможность обратиться с соответствующим заявлением для тех предпринимателей, которым был отказано в реализации их преимущественного права на выкуп арендуемого помещения до вступления в силу поправок в Федеральный закон № 159-ФЗ.

Вместе с тем, как отметил Юрий Савелов, не получил своего разрешения вопрос о возможности преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, которые используются ими на праве субаренды. По его мнению, необходимо устранить нарушение прав таких субарендаторов, также уплачивающих деньги за пользование государственной и муниципальной недвижимостью, и уравнять их в правах с арендаторами.

Как должен действовать государственный или муниципальный орган при получении соответствующего всем требованиям заявления на реализацию преимущественного права выкупа помещения от субъекта МСБ?

1. В двухмесячный срок со дня получения такого заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

2. В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

3. В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следует иметь в виду, что предприниматель при несогласии с результатами оценки стоимости помещения вправе обжаловать их в судебном порядке (п. 2 ч. 8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ). При этом 30-дневный срок на заключение договора купли-продажи приостанавливается до вступления в законную силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ).

Если арендодатель направил письмо с решением о приватизации и проектом договора купли-продажи, отдельные условия которого не устраивают предпринимателя, последнему следует в течение 30 дней со дня получения письма направить арендодателю протокол разногласий. Если арендодатель не согласился на предложения субъекта МСБ или не ответил на них в течение 30 дней, но предприниматель все равно заинтересован в приобретении помещения, для него имеет смысл заключить договор купли-продажи и передать разногласия на рассмотрение суда. При отказе от заключения договора в установленный срок право на преимущественный выкуп помещения будет считаться утраченным (постановление ФАС ВВО от 5 сентября 2012 г. № Ф01-3820/12 по делу N А39-4221/2011).

Возникает вопрос: если суд установил завышение стоимости помещения, на какую дату должна быть определена реальная рыночная стоимость выкупаемого имущества — на день подачи заявления о выкупе, на день отказа в удовлетворении этого заявления или на день вступления в силу решения суда? В зависимости от решения этого вопроса цена недвижимости может значительно разниться. Судебная практика выработала позицию, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого помещения должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума ВАС РФ от 18 октября 2012 г. № 7240/12, постановление ФАС ДО от 22 марта 2013 г. № Ф03-389/13 по делу № А51-413/2012). Полагаем, то же правило распространяется на ситуацию вынесения уполномоченным органом решения о заключении договора купли-продажи с предпринимателем со значительным нарушением установленных сроков.

Новости по теме:
Упрощен порядок выкупа государственного имущества малыми и средними предприятиями — ИА «ГАРАНТ», 3 июля 2013 г.
Закон, упрощающий малым и средним предприятиям выкуп государственного имущества, принят Госдумой — ИА «ГАРАНТ», 20 июня 2013 г.
Малым и средним предприятиям могут расширить право на выкуп арендуемой государственной недвижимости — ИА «ГАРАНТ», 14 июня 2011 г.
Приобретение недвижимости в собственность для малого и среднего бизнеса упрощено — ИА «ГАРАНТ», 30 июня 2010 г.

Документы по теме:
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».
Постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества»
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Положения Федерального закона N 159-ФЗ направлены на оказание государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства при приватизации арендуемых ими объектов недвижимости. Многочисленная арбитражная практика свидетельствует о том, что его нормы с самого начала реализуются с большими усилиями. В результате Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ в Федеральный закон N 159-ФЗ внесены поправки, вступившие в силу с 01.07.2013. Также согласно Прогнозу социально-экономического развития РФ на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов, разработанному Минэкономразвития, чиновники и дальше планируют совершенствовать этот закон. Рассмотрим его основные положения.

В первую очередь отметим, что действие данного закона Федеральным законом N 144-ФЗ продлено до 01.07.2015 (ч. 3 ст. 10 Федерального закона N 159-ФЗ). При этом его положения в силу п. 2 ст. 1 не распространяются на:

— отчуждение арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со ст. 15 Федерального закона N 209-ФЗ ;

— приватизацию имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий (их состав определяется по правилам ст. 11 Федерального закона N 178-ФЗ );

— недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. В Постановлении ФАС ВСО от 11.06.2013 N А19-15326/2012 разбиралась ситуация, когда имущество на момент обращения арендатора с заявлением о выкупе не находилось в оперативном управлении, а после его обращения было переведено и арендатору отказали в его выкупе. Арбитры признали отказ в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества незаконным. Также отметим, что государственное или муниципальное предприятие вправе самостоятельно принять решение о продаже имущества с согласия его собственника (в силу ст. 2 данного закона);

— недвижимое имущество, которое ограничено в обороте. Например, согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» не подлежат отчуждению из государственной собственности объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ;

— государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 01.07.2013 опубликовано объявление о его продаже на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Кто имеет преимущественное право на покупку арендуемого имущества?

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением:

— поименованных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ (например, кредитных организаций);

— осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Приобретается имущество по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом напомним, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ условиями, при которых субъекты признаются малыми и средними, в частности, являются:

— для юридических лиц — если в их уставном капитале доли участия РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов, доли участия, принадлежащие одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не превышают 25%;

— если средняя численность за предшествующий календарный год не превышает для средних предприятий от 101 до 250 человек включительно, для малых предприятий — до 100 человек включительно (для микропредприятий, выделяемых среди малых, — до 15 человек);

— если выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не превышает предельные значения, установленные Правительством РФ. Так, начиная с 01.01.2013 Постановлением Правительства РФ от 09.02.2013 N 101 установлены следующие значения по выручке: для микропредприятий в размере 60 млн. руб., для малых — 400 млн. руб., для средних — 1 000 млн. руб.

Какие условия должны выполняться при покупке арендуемого имущества?

В силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано субъектом малого или среднего предпринимательства при условии, что:

— по состоянию на 01.07.2013 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ. Часто споры возникают из-за регистрации договора аренды. Напомним, согласно п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Например, в Постановлении ФАС УО от 27.06.2013 N Ф09-5480/13 предпринимателю помогло отстоять свое право на преимущественный выкуп арендованного помещения то, что договор аренды заключался на срок менее года, в связи с чем не подлежал государственной регистрации. В последующие годы действие договора аренды продлевалось, но судьи в этом случае сослались на п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, согласно которому договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

— отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 этого закона, — на день подачи арендатором заявления на приобретение арендуемого имущества. Так, в Постановлении ФАС МО от 27.05.2013 N А41-10376/11 на день обращения общества с заявлением о приватизации арендуемого имущества у него имелась задолженность по арендной плате, и в результате ему было отказано. На момент обращения в суд общество погасило ее, но суд решил, что уполномоченный орган был прав, поскольку в силу буквального толкования положений п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ такая задолженность должна отсутствовать именно на момент обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. Аналогичные выводы были озвучены и в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2013 N А41-2813/13;

— арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Так, согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ уполномоченные органы имеют право утверждать перечни государственного и муниципального имущества, которое может передаваться в аренду и продаваться субъектам малого и среднего предпринимательства. Эти перечни публикуются в СМИ и размещаются на сайтах утвердивших их органов и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

По имуществу, включенному в перечень на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ, субъект вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о передаче ему на возмездной основе этого имущества в собственность (ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ). Но при этом нужно, чтобы имущество:

— по состоянию на 01.09.2012 арендовалось им непрерывно в течение пяти и более лет;

— было включено в данный перечень в течение пяти и более лет до дня подачи заявления.

Заметим, что ранее в ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ отсутствовала возможность продажи объектов, включенных в указанный перечень, что приводило к спорам (см., например, Постановление ФАС МО от 05.12.2013 N Ф05-15262/2013).

Порядок действий при продаже имущества арендатору

В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ уполномоченные органы в решениях об условиях приватизации должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества. В течение 10 дней с даты принятия этого решения уполномоченный орган должен направить арендаторам — субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим требованиям, установленным ст. 3 названного закона, копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи имущества, проект этого договора, требование о погашении задолженности по арендной плате (при ее наличии) с указанием суммы.

Заметим, что в силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор, соответствующий требованиям ст. 3 этого закона, вправе по своей инициативе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о том, что он соответствует условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в перечень утвержденного на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона N 209-ФЗ.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, принявшее решение о продаже имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (с согласия собственника), направляет арендатору — субъекту малого и среднего предпринимательства, соответствующему требованиям ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, предложение о заключении договора купли-продажи этого имущества с указанием цены, установленной в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ, проект договора и требование об уплате задолженности (при наличии) с указанием ее суммы.

При согласии субъекта малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения им предложения и (или) проекта договора (ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ). Течение этого срока приостанавливается до дня вступления в силу решения суда, если арендатор оспаривает достоверность рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ). В такой ситуации (если арендаторы не согласны с ценой) важно в 30-дневный срок направить продавцу подписанный проект договора с протоколом разногласий, иначе суд может решить, что пропуск установленного срока приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения. Как это случилось, например, в Постановлении ФАС МО от 20.06.2013 N А41-6835/12 .

При заключении договора субъект малого или среднего предпринимательства должен предъявить заявление о том, что он относится к данной категории на основании ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и документы о погашении задолженности по арендной плате (если такое требование ему направлялось). В договоре также должно быть указано, что стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ (ч. 11 ст. 4 этого закона).

Кроме того, в любой день, до истечения 30-дневного срока, арендатор вправе отказаться от заключения договора, подав заявление в письменной форме (ч. 6 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ). Уступить свое право кому-то другому он не может.

Право на обжалование

В силу ч. 8 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном порядке:

— отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации этого права. Так, в Постановлении ФАС МО от 07.03.2013 N А40-74244/12-11-731 общество — субъект малого предпринимательства неоднократно обращалось к арендодателю с просьбой принять положительное решение в отношении реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения в порядке, определенном Федеральном законом N 159-ФЗ, однако решения не последовало. В результате общество обратилось в суд с иском об обязании арендодателя заключить договор купли-продажи нежилого помещения, и судьи всех трех инстанций данные исковые требования удовлетворили;

— достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Она тоже часто является предметом спора при выкупе предприятиями общепита арендуемого имущества (см., например, постановления ФАС СЗО от 13.06.2013 N А56-12788/2012 , ФАС ЦО от 24.07.2013 N А54-7306/2011).

Оплата покупки

Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ). При этом срок рассрочки устанавливается законами субъектов РФ, но не должен составлять менее трех лет. Если законом субъекта РФ он не установлен, такой срок применяется равным трем годам (ч. 1 ст. 9 этого закона).

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства. На сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 N А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.

Обратим внимание на то, что если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (см., например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 N Ф05-15603/2013).

При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Заметим, Минэкономразвития в Письме от 09.12.2011 N Д05-3603 также отмечает, что в случае если между арендатором и органом государственной или муниципальной власти заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в рамках Федерального закона N 159-ФЗ, с момента его заключения стороны должны руководствоваться нормами Гражданского кодекса.

Если с согласия арендодателей осуществлены неотделимые улучшения, их стоимость засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Арендные платежи после подписания договора купли-продажи

Часто при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения у предприятий общепита складывается следующая ситуация. Договор купли-продажи недвижимого имущества (кафе) заключен (в этот же день оно было передано по акту приема-передачи), но по его условиям право собственности покупателя на нежилое помещение возникает с момента государственной регистрации права. При этом обычно право собственности регистрируется гораздо позже даты заключения договора. Бывший собственник имущества считает, что до момента регистрации перехода права собственности на недвижимость у арендатора остается обязанность по уплате арендных платежей согласно условиям договора аренды (см., например, постановления ФАС СКО от 13.12.2013 N А53-2301/201, ФАС ВВО от 27.02.2013 N А82-6434/2012).

Судьи на основании п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 407 ГК РФ пришли к выводу, что с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений общество как субъект малого предпринимательства стало законным владельцем на праве собственности упомянутых помещений, следовательно, с этой даты у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей. В поддержку своей позиции арбитры сослались на п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, в котором говорится, что с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений покупатель становится законным владельцем упомянутых помещений. Также судьи отметили, что положениями ст. 3, 6 Федерального закона N 159-ФЗ не предусмотрено включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. В итоге получение арендных платежей после заключения договора купли-продажи было признано судьями как неосновательное обогащение арендодателя, полученное за счет арендатора и подлежащее возврату последнему (ст. 1102 ГК РФ).

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх