Задаток это ГК

ЗАДАТОК КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Принятие стороной на себя определенных обязательств предполагает, что они будут исполняться надлежащим образом. Указанное правило прямо предусмотрено статьей 309 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), однако на практике оно нередко нарушается. В этой связи все большее число субъектов делает попытки построить взаимоотношения с контрагентом таким образом, чтобы необходимость исполнения обязательства подкреплялась бы дополнительными мерами. Ввиду этого, на практике все чаще используются разнообразные способы обеспечения исполнения обязательств.

Обеспечить исполнение обязательства – означает принять на себя обязанность безвозмездно предоставить кредитору имущественное благо в счет удовлетворения его требований, связанных с нарушением другого (обеспеченного) обязательства и существующих в форме регулятивных или же охранительных правовых отношений наряду с самой этой обязанностью.

В настоящее время ГК РФ регламентированы такие их способы обеспечения исполнения обязательства как: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток. При этом данный перечень является открытым. Непосредственно в тексте упомянутого нормативного правового акта указывается, что обеспечение исполнения обязательства возможно и иными способами, «предусмотренными законом или договором». Так, например, в соответствии со ст. 824 ГК РФ денежное требование к должнику может быть уступлено клиентом финансовому агенту также в целях обеспечения исполнении обязательства клиентом перед финансовым агентом. Кроме того, согласно ст. 115 Бюджетного кодекса РФ для обеспечения надлежащего исполнения принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства), а также возмещения ущерба, образовавшегося при наступлении гарантийного случая некоммерческого характера возможно использование государственной или муниципальной гарантии.

При этом диспозитивность ст. 329 ГК РФ предполагает наличие широких возможностей по применению не предусмотренных законом способов обеспечения исполнения обязательств. Примером этого может служить обеспечительный платеж, который достаточно широко используется в настоящее время.

Однако среди существующих способов обеспечения исполнения обязательств особое место занимает задаток.

Обратим внимание, что данной правовой институт является предметом пристального внимания как со стороны лиц, занятых в научной сфере, так и тех, кто использует его в практической деятельности. Несмотря на значительное количество исследований, проблемы, связанные с применением задатка по-прежнему остаются. В рамках данной статьи будет предпринята попытка систематизировать имеющиеся знания и опыт, накопленные учеными и практиками при изучении данной темы.

Итак, как отмечает Е.С. Куликов «задаток – достаточно древний институт договорного права. Можно предположить, что задаток появился в гражданском (торговом) обороте стран Ближнего Востока как обычай, закрепляющий договор между сторонами, не позволяющий сторонам просто так (без ответственности) отказаться от договора, как они могли бы это сделать до передачи задатка». При этом задаток также был известен и в древнерусском праве.

В настоящее время положения о задатке регламентированы статьями 380 и 381 ГК РФ. В них раскрываются основные особенности указанного института гражданского права.

Так, в соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Фактически использование задатка сторонами может преследовать следующие цели:

  • предотвращение неисполнения обязательств,
  • удостоверение наличия денежных средств у обязанного осуществлять платежи субъекта,
  • подтверждение факта наличия обязательственных отношений между лицами.

При этом для данного способа обеспечения исполнения обязательств обязательна письменная форма. Следует обратить внимание и на тот факт, что соответствующая форма должна быть таковой независимо от суммы задатка. Таким образом, в данном случае не будет действовать правило, формулируемое по смыслу ст. 158,159, 161 ГК РФ, а именно: сделка между гражданами может быть устной при условии, что она совершается на сумму не более десяти тысяч рублей.

Кроме того, обязательно не только составить соответствующий документ в письменном виде, но и прямо указать на то, что стороны пришли к соглашению об использовании задатка в качестве способа обеспечения исполнения их обязательств. Как указывалось в решении Арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2009 по делу № А60-12212/2009-С2 «стороны соглашения о задатке должны отдавать себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению. Денежная сумма, передаваемая должником кредитору, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если обеспечительная функция передаваемых денежных средств не предусматривалась, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя».

Судебная практика изобилует случаями, когда определенная сторонами сумма признавалась не задатком, а предоплатой или авансом, что влечет за собой совершенно иные правовые последствия. Например, как в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 22.07.2011 № Ф03-3237/2011 по делу № А73-8882/2010 было отмечено следующее: «Исследовав представленные в дело доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что сумма 500 000 руб., внесенная предпринимателем по приходному кассовому ордеру от 04.07.2008, не является задатком по смыслу статьи 380 ГК РФ, поскольку доказательств заключения договора и возникновения на стороне предпринимателя денежного обязательства не имеется. Доказательства того, что стороны пришли к соглашению об обеспечении обязательства задатком и о признании 500 000 руб. задатком, в деле также отсутствуют. Напротив, в расписке и в квитанции к приходному кассовому ордеру от 04.07.2011 названная сумма указана как аванс и предоплата. Между тем правовая природа аванса (предоплаты) и задатка различна, как и различны последствия их уплаты».

В свою очередь в постановлении ФАС Западно – Сибирского округа от 29.04.2010 по делу № А45-21204/2009 было указано, что «суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав пункты 3.2 и 4.1.3 договора аренды нежилых помещений от 01.03.2009 № Т-М-2, пришли к правильному выводу, что сумма 1 408 200 рублей не является задатком по смыслу статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку доказательств того, что стороны пришли к соглашению об обеспечении обязательств путем передачи задатка, а также о признании суммы обеспечительного взноса задатком в материалы дела не представлено. Напротив, в пункте 3.2 договора названная сумма указана как предоплата. Таким образом, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для применения статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, при отсутствии прямого указания на то, что в отношениях сторон используется именно задаток, переданная сумма может быть квалифицирована не как соответствующий способ обеспечения исполнения обязательства, а как способ осуществления оплаты в рамках возникших правоотношений. Эта позиция основывается на положении уже упомянутой выше ст. 380 ГК РФ, согласно которой в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (см., например, определение ВАС РФ от 04.03.2011 № ВАС-1693/11 по делу № А76-34349/09-64-653, постановление ФАС Московского округа от 02.12.2010 № КГ-А41/14530-10-П по делу № А41-22537/08).

Кроме того, необходимо указать, что в некоторых случаях, даже, несмотря на наличие соглашения сторон именно о задатке, суд может квалифицировать передачу соответствующих денежных средств как авансовый платеж. В частности, в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.03.2001 № 1738/99 было указано: «суд обсудил вопрос о том, является ли задатком сумма, перечисленная истцом на счет ЗАО. Поскольку в платежных поручениях от 30.09.97 №. 171 и от 03.10.97 № 184 в графе «назначение платежа» истец указал: «оплата за масло подсолнечное», суд обоснованно не признал эту сумму задатком. В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации данная сумма была признана авансом».

Аналогичный пример подход содержится и в решении арбитражного суда Свердловской области от 07.09.2009 по делу № А60-12212/2009-С2, в котором было установлено, что «по платежным поручениям денежные средства перечислялись как аванс, а не задаток. Таким образом, денежные средства, перечисленные лизингополучателем как аванс нельзя расценивать в качестве задатка».

Особенность задатка как способа обеспечения исполнения обязательства заключается в последствиях, которые возникают при неисполнении сторонами принятых на себя обязанностей. При указанных обстоятельствах правовые результаты могут быть условно разделены на два вида в зависимости от наличия или отсутствия виновных действий одной из сторон. Так, ст. 381 ГКРФ предусматривает последствия, возникающие при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (фактически вина не имеет места или в силу объективных обстоятельств, или по причине соглашения сторон), а также последствия, когда налицо вина одного из субъектов правоотношений.

Так, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. В данном случае возможны две ситуации, которые имеют одинаковый правовой результат, а именно: переданные денежные средства подлежат обратной передаче их первоначальному владельцу.

Несмотря на наличие соответствующей нормы закона, на практике нередко возникают ситуации, в которых истец просит вернуть не задаток в однократном размере, а его двойную сумму. Однако суды отказывают в удовлетворении указанных требований. Примером этого может служить определение ВАС РФ от 23.05.2013 № ВАС-5776/13 по делу № А19-19205/2011, согласно которому в передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано, поскольку суды сделали правильный вывод о том, что договор купли-продажи недвижимости расторгнут по соглашению сторон до начала его исполнения, задаток не реализует свои функции (обеспечительную и платежную) и подлежит возврату истцу.

Что касается невозможности исполнения обязательства, то согласно ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

При наличии вины одной из сторон за неисполнение обязательства, правовые последствия использования задатка заключаются в следующем:

  • если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны,
  • если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При простоте и удобстве задатка использование его как способа обеспечения исполнения обязательства сопряжено с рядом проблемных ситуаций, который нередко возникают на практике.

Во-первых, до настоящего момента отсутствует единый подход к возможности использования задатка в предварительных договорах. Представляется интересным тот факт, что различные мнения по этому поводу высказываются и в научной среде, и в сфере практического применения данного способа обеспечения исполнения обязательства. Так, в настоящее время в доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а также обязательства, в которых одновременно реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная). Однако на практике указанное положение не всегда находит свое подтверждение. Очень часто к задатку прибегают субъекты, желающие с его помощью обеспечить заключение основного договора в будущем и тем самым фактически распределить функции данного способа обеспечения исполнения обязательств между двумя соглашениями (основным и дополнительным).

Как было отмечено выше, позиции судов по вопросу возможности использования задатка в предварительном договоре также неодинаковы. Так, например, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09 обосновывается невозможность использования задатка в предварительном договоре, которая сформулирована следующим образом: «Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Ни предварительный договор, ни дополнительное соглашение к нему не содержат каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ».

В свою очередь Верховный суд РФ в определении от 22.07.2008 № 53-В08-5 продемонстрировал обратную позицию, указав, что «задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора».

Безусловно, сложившаяся ситуация не способствует стабильности отношений в сфере гражданского оборота. В этой связи проводимая в настоящее время реформа гражданского законодательства может затронуть и данную сферу общественных отношений. Так, в соответствии с Пояснительной запиской к проекту федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» «предлагается несколько расширить и круг обязательств, исполнение которых может быть обеспечено задатком. В частности, задаток может применяться для обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, а в случаях, предусмотренных договором, – и иных требований (пункты 4 и 5 статьи 380 ГК РФ)». Это будет способствовать достижению единообразия в применении задатка.

Во-вторых, задаток может быть использован только в случае, когда обязательство не исполнено. Если же сторона исполняет обязательства, но делает это ненадлежащим образом, то во взыскании задатка будет отказано. Подобная позиция подтверждается многочисленными примерами из сложившейся судебной практики.

Таким образом, возможность использования задатка ограничивается лишь случаями, когда субъект полностью отказывается от принятых на себя обязательств. В иных ситуациях обращаться к соглашению о задатке просто не имеет смысла. Так, например, постановлением ФАС Уральского округа от 12.05.2012 № Ф09-1743/12 по делу № А76-9076/2010 в удовлетворении требований о включении в реестр требований кредиторов должника, признанного банкротом, задолженности, составляющей двойную сумму задатка по договору купли-продажи было отказано, несмотря на то, что покупатель указал, что в рамках спорного договора им уплачен задаток, передача товара не произведена. Основанием для неудовлетворения требований послужил установленный судом факт частичной передачи товара, а в случае ненадлежащего или частичного исполнения обязательства стороной, получившей задаток, оснований для возврата двойной суммы задатка не имеется.

В этом проявляется неуниверсальность задатка как способа обеспечения исполнения обязательств и его недостаточная гибкость по сравнению с неустойкой.

В-третьих, нередко возникают проблемы с правовой квалификацией суммы, перечисленной на счет контрагента и отнесением ее к задатку или авансовому платежу. Ранее была описана ситуация из судебной практики, в которой суд на основании иных доказательств даже при наличии соглашения о задатке, признал его авансом (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20.03.2001 № 1738/99). Хотя риск повторения подобного не слишком велик, тем не менее, он имеет место быть. В этой связи при использовании задатка стороны должны быть крайне внимательны при дальнейшем документальном оформлении своих отношений для того, чтобы не дать возможности признать соответствующие денежные средства авансом.

В-четвертых, соглашение о задатке ставит стороны в очень жесткие условия, связанные с его удержанием или возвратом. В частности, если рассмотреть нормы, касающиеся наиболее распространенного способа обеспечения исполнения обязательства, а именно: неустойки, то становится очевидно, что ее размер, независимо от согласованного субъектами, может быть изменен согласно ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Что касается задатка, то возможность изменения его размера законом не предусмотрена. Следовательно, независимо от характера наступивших последствий и иных обстоятельств, сумма денежных средств, изначально оговоренная сторонами, не будет подвергаться корректировке судом. Обратим внимание, что звучат мнения о необходимости законодательного закрепления права суда на уменьшение размера задатка. В частности, А.В. Латынцев указывал: «В свою очередь, штрафной механизм задатка можно отнести к классу ответствующих способов обеспечения наряду с неустойкой и процентами за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Поэтому оправданной представляется возможность применения судом права на уменьшение суммы, причитающейся пострадавшей стороне в ходе реализации штрафного механизма задатка, если размер данной суммы явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств». Однако полагаем, что данная позиция противоречит самой сути задатка, основная цель которого четко регламентировать последствия неисполнения обязательства. При предоставлении суду права на корректировку соответствующей суммы, особенности задатка фактически нивелируются и по своей правовой природе он схож с институтом неустойки.

Кроме того, Куликовым Е.С. было высказано мнение, что формулировку ст. 381 ГК РФ следует изменить следующим образом: «Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, ест иное не предусмотрено основным договором или соглашением о задатке». Однако включение диспозитивного элемента, позволяющего изменить размер задатка, в указанную статью ГК РФ также приведет к размыванию отличительных особенностей задатка и сближению его с иными способами обеспечения исполнения обязательств.

Таким образом, можно сделать вывод, что задаток является неотъемлемой частью современных гражданских отношений. При этом более активному его использованию мешает ряд проблем, которые имеют место быть в настоящее время. В случае их разрешения задаток может стать одним из наиболее часто используемых способов обеспечения исполнения обязательств.

Поделиться в соц. сетях

Библиографический список

  1. Новиков К.А. Понятие способа обеспечения исполнения обязательств в гражданском праве: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М, 2012
  2. Куликов Е.С. Соглашение о задатке в гражданском праве России: монография. М.: Волтерс Клувер, 2011
  3. Журавлева А. Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения // Жилищное право. 2013. № 9.
  4. Пояснительная записка к законопроекту № 47538-6/7 «О внесении изменений в части первую, вторую и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»//
  5. Латынцев, А. В. Система способов обеспечения исполнения договорных обязательств: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. М.,2002
  6. Куликов Е. Станиславович. Соглашение о задатке в гражданском праве России: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук, М., 2009

Количество просмотров публикации: Please wait

Все статьи автора «Удалова Наталья Михайловна»

Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств

Задаток является простым и удобным способом обеспечения исполнения обязательства и широко применяется в бытовых отношениях граждан при заключении ими договоров. Задаток может использоваться также в предпринимательских отношениях, например при проведении торгов (ст. 448 ГК), в подрядных договорах (ст. 711 ГК).

Согласно п. 1 ст. 380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задаток выполняет ряд функций. Обеспечительная функция состоит в том, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если же за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Слабость задатка как обеспечительной меры состоит в том, что он может использоваться только в договорных обязательствах. Его преимущества — простота фиксации суммы задатка, размер которой может быть различным, и облегчение для заинтересованного участника договора процедуры доказывания. При взыскании сверх задатка убытков их размер и наличие причинной связи между неисполнением договора и возникшими убытками должны быть доказаны.

Задаток следует отличать от аванса — суммы, уплаченной стороной в счет причитающихся с нее платежей по заключенному договору. Как и задаток, аванс является платежом по договору и доказательством его заключения, но он не выполняет обеспечительную функцию. В случае сомнений относительно того, является ли сумма, уплаченная в счет платежей, задатком или авансом, она считается авансом, если не доказано иное.

Заключение договора: понятие и стадии.

Заключение договора — достижение сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора в порядке, преду­смотренном законодательством.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходи­мых условий:

1. сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;

2. достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК).

Заключение договора, исходя из природы этой гражданско-право­вой категории (соглашение сторон), предполагает выражение воли ка­ждой из сторон (волеизъявление) и ее совпадение.

Традиционно различаются две ситуации заключения договора:

· ме­жду «присутствующими»;

· между «отсутствующими».

В обоих случаях можно выделить и аналогичные стадии заключения договора:

1. предло­жение (оферта);

2. ее принятие (акцепт).

Однако в первом случае, когда условия договора вырабатываются в ходе непосредственного контакта сторон, результатом которого является подписанный обеими сторона­ми текст договора, последовательность стадий не имеет юридического значения. Поэтому процесс заключения договора между «присутствую­щими» не требует детального правового регулирования.

Во втором случае, когда речь идет о заключении договора между «от­сутствующими», имеется в виду не пространственное удаление сторон друг от друга, а, разрыв во времени между волеизъявлениями сторон, который требует специального за­конодательного решения ряда вопросов, в частности:

· может ли быть отозвано предложение сделавшей его стороной;

· как оценить принци­пиальное согласие другой стороны заключить договор, но на несколь­ко отличающихся условиях;

· с какого момента считать договор заклю­ченным — с момента направления уведомления о принятии предло­жения либо по получении такого уведомления стороной, сделавшей предложение;

· может ли служить доказательством заключения догово­ра ответ о согласии с предложением, полученный (направленный) за пределами срока, указанного в самом предложении, и др.

Порядок заключения договора состоит в том, что одна из сторон на­правляет другой свое предложение о заключении договора (оферту), а другая сторона, получив оферту, принимает предложение заключить договор (п. 2 ст. 432 ГК).

Соответственно можно выделить следующие стадии заключения договора:

· преддоговорные контакты сторон (переговоры);

· оферта;

· рассмотрение оферты;

· акцепт оферты.

При этом две стадии — оферта и акцепт оферты — являются обя­зательными для всех случаев заключения договора.

Стадия преддоговорных контактов сторон (переговоров) носит факультативный харак­тер и используется по усмотрению сторон, вступающих в договорные отношения.

Что касается стадии рассмотрения оферты ее адресатом, то она имеет правовое значение только в тех случаях, когда законода­тельство применительно к отдельным видам договоров устанавливает срок и порядок рассмотрения оферты (проекта договора). Например, порядок и срок рассмотрения оферты предусмотрен законодательст­вом в отношении тех договоров, заключение которых является обяза­тельным для одной из сторон (ст. 445 ГК).

Главная | СМИ о нас | Опасный задаток

Опасный задаток

20 июня 2003

Для подтверждения серьезных намерений между покупателем и продавцом часто заключается соглашение о задатке. Во избежание возможных неприятностей, лучше заранее выяснить, какие обязательства налагает это соглашение на стороны сделки, какие гарантии предоставляет и как грамотно все оформить.

Кто в ответе?

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Передача задатка оформляется в письменной форме. Обычно в соглашении покупатель обязуется в установленный срок выкупить данную квартиру по такой-то цене, а продавец обязуется до этого времени не продавать ее никому другому. Последствия нарушения своего обязательства одной из сторон также должны быть оговорены в договоре. Причем по закону, последствия неисполнения обязательств, обеспеченных задатком, предусмотрены для обеих сторон:

— если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны (т. е. если покупатель откажется от покупки данной квартиры — задаток остается у продавца);
— если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (т. е. если продавец отказывается от сделки, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере).
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с вычетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ).

Что писать в договоре?

Как и у всякого договора, у соглашения о задатке есть существенные условия, без которых он будет либо недействительным, либо столь неясным, что вместо того, чтобы помочь вам разрешить существующую проблему, создаст новые.

В соглашении о задатке следует указать реальную цену сделки, о которой стороны договорились. Это не влечет никаких налоговых последствий, так как договор о задатке — документ внутренний и не может быть затребован налоговыми органами. В случае, если реальная цена сделки в договоре задатка не указана, то, когда дело дойдет непосредственно до продажи квартиры, кто-то (покупатель или продавец) может изменить (забыть) существовавшую ранее договоренность относительно цены. По этой причине сделка может не состояться, и покупатель будет требовать возвращения двойного задатка, а продавец будет настаивать на том, что задаток принадлежит ему. Конфликта не избежать.

Обязательно должна быть указана дата, до которой стороны договорились произвести сделку купли-продажи. Это не позволит недобросовестному контрагенту по сделке откладывать исполнение своих обязательств или вовсе отказаться от сделки, «затягивая» ее совершение на неопределенно долгий срок.

Договор задатка, как и любой другой, должен содержать фамилию, имя, отчество продавца и покупателя, их паспортные данные и место жительства. После изложения преамбулы договора указывается основание, по которому владеет и распоряжается недвижимым имуществом продавец, получивший задаток. В соглашении о задатке продавец и покупатель определяют конкретные условия сделки, т. е. свои права и обязанности. В документе отмечается, что данная сумма является задатком за квартиру, и вносятся указания о ее адресе, площади и состоянии, в котором она приобретается.

А что же на практике?

Риэлторы считают задаток достаточно надежным способом обеспечения сделки.
Александр Гордеев (компания «БЕСТ-Недвижимость») говорит, что в их компании прописаны тарифы на услуги. «Когда клиент вносит предоплату, он выбирает перечень услуг, которые желает, чтобы ему оказали, и оплачивает эти услуги. Права клиента зафиксированы в законе о правах потребителей. Если клиента не устраивает оказание компанией услуг, он может подать иск в суд на основании данного закона». Он считает также, что «вряд ли можно сказать, что случаи срыва сделок участились. Нам не выгодно «бросать» клиента, так как он дальше отказывается от услуг нашей компании».
Сергей Модестов, директор Таганского отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», считает, что отказ от сделки с уже внесенным задатком происходит в 10-15% всех сделок.
Александр Байгушев, заместитель генерального директора ОАО «Квартал», считает, что первая и основная гарантия, которую дает задаток, — закрепление за клиентом той квартиры, на которой он остановил свой выбор. Иными словами, задаток гарантирует, что в течение оговоренного договором срока квартира не будет продана другим претендентам на нее. И еще один момент в пользу задатка: он может стать гарантом того, что цена на квартиру останется для покупателя неизменной (если на момент внесения задатка это условие оговорено в контракте).
По его мнению, статистика срыва сделок практически не изменилась. Как правило, люди, вносящие задаток (а это немалые деньги), уже определились с выбором и имеют серьезные намерения в отношении приобретения данной конкретной квартиры.

По прочтении установленных законом последствий нарушения соглашения, кажется, что и для продавца, и для покупателя это влечет примерно одинаковые негативные последствия. Однако на практике покупатель и продавец находятся в неравных условиях. Для того чтобы это понять, достаточно разобраться в причинах, которые движут тем и другим при отказе от сделки.

Как утверждает С. Модестов, причин отказа может быть несколько. Во-первых, «фирма-контрагент, которая не произвела своевременно необходимых действий» — расселения или оформления документов. Во-вторых, «юридические проблемы в истории квартиры, которые выявились в процессе оформления документов» — в этом случае откажется скорее всего покупатель или фирма, представляющая его интересы. По данным С. Модестова, «эта ситуация служит причиной порядка 30% случаев срыва сделки». Кроме того, может быть и так, что «МИЭЛЬ» не смог подобрать подходящего варианта альтернативы или произвести расселение».

Почему может отказаться от сделки покупатель? Скорее всего потому, что он узнал о квартире что-то нелицеприятное и решил изменить свое решение. На одном из форумов в интернете недавно обсуждалась следующая история. «Три дня назад отдали задаток за квартиру. Вчера выяснили, что все дома вокруг идут под снос. Т. е. в перспективе жизнь на стройке. Хотелось бы забрать задаток обратно. На что сослаться и как это грамотно сделать?»

Очевидно, что в этой ситуации виноваты и сами покупатели, которые заключили соглашение о задатке до того, как собрали информацию о доме и его перспективах, и риэлторы, которые не помогли им в этом. Юристы, обсуждавшие ситуацию, пришли к следующему мнению: скорее всего задаток, как и положено, при отказе останется у продавца. Вернуть его можно только в суде, сославшись на ст. 451 ГК РФ, устанавливающую возможность отказаться одной из сторон от исполнения договора, если налицо «существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора». Но для того, чтобы использовать ссылку на эту статью, придется, во-первых, обратиться в суд, а во-вторых, доказать суду, что изменилось существенное обстоятельство. То есть человек собирался купить квартиру и жить в тихом, спокойном, далеком от транспортных потоков месте, а получает квартиру в районе перманентной стройки… Словом, ситуация непростая, и, на чьей стороне здесь будет суд, еще не известно. Риэлторы утверждают, что на практике вернуть задаток при отказе от сделки покупателю удается редко.

«Когда покупатель отказывается от приобретения квартиры, причины разные, — говорит С. Модестов, — нехватка денег, изменившаяся жизненная ситуация и т. д. В основном такие случаи происходят на падающем рынке, т. е. после каких-либо финансовых потрясений. После обвала рубля в 1998 году очень многие клиенты вынуждены были отказаться от сделок, хотя уже и осуществили предоплату».

Принципиально иная ситуация у продавца. Он отказывается от сделки не потому, что узнал что-то новое о своей квартире, а скорее всего потому, что кто-то предложил ему большую сумму. Таким образом, за счет денег нового покупателя он возвращает двойной задаток и еще получает деньги за свою квартиру. Именно поэтому риэлторы не склонны думать, что после заключения соглашения о задатке покупатель может «расслабиться» и считать, что квартира уже его.

Елена Ивкина, заместитель генерального директора АН «Северо-Запад», комментирует проблему следующим образом: «Мы с таким явлением, как нарушение соглашения о задатке, сталкиваемся довольно часто. Продавец может запаниковать, испугаться, что не сможет купить квартиру за деньги, вырученные с продажи».

Она также считает, что причиной отказа от сделки могут быть не только покупатель или продавец, но и фирма, представляющая интересы одной из сторон: «Бывает, что риэлтор продавца сам начинает сомневаться, сможет ли он подобрать клиенту квартиру за оговоренную сумму» (при альтернативных сделках. — Прим. М2). Причем подобные вещи происходят не только при работе с мелкими агентствами, но и даже при контактах с признанными «акулами» рынка. Редакции М2 известны случаи, когда агентство-продавец отказывалось от сделки из-за того, что ему удалось найти более выгодного покупателя или просто потому, что квартира приглянулась одному из первых лиц компании.

Каков же вывод из сказанного? Все просто: как способ подстраховаться в сделке, имеет смысл использовать договор о задатке, но, заключив его, не стоит тянуть со сделкой — настроение у продавца может и измениться, а вам придется искать новый подходящий вариант, что потребует новых затрат сил, нервов и средств.

Другой комментарий к Ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи определяется судьба задатка при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (в силу действия обстоятельств непреодолимой силы или других обстоятельств, возникших не по вине сторон). В подобной ситуации задаток возвращается в размере полученной суммы, т.е. в одинарном размере. Так, должен быть возвращен в одинарном размере задаток, полученный продавцом автомобиля, если автомобиль до передачи его покупателю был разрушен или поврежден наводнением.

2. В абз. 1 п. 2 комментируемой статьи излагается суть обеспечительной функции задатка. Она сводится к тому, что сторона, давшая задаток, в случае неисполнения ею договора, теряет его. Если же договор не исполняет сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму, т.е. возвратить полученную сумму задатка и уплатить дополнительно сумму, равную задатку. Следует подчеркнуть, что данное правило применяется лишь в случае неисполнения обязательств в целом и не распространяется на случаи ненадлежащего исполнения, т.е. нарушения лишь отдельных условий договора, когда в целом обязательство сохраняет силу. Кроме того, указанные последствия допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила правонарушение и «ответственна» за неисполнение договора. Иными словами, потеря задатка одной стороной (внесшей задаток) либо уплата его в двойном размере другой стороной (получившей задаток) возможна лишь при наличии оснований для ответственности соответствующей стороны. При этом следует учитывать правила ст. 401 ГК об основаниях ответственности, в том числе положения п. 3 указанной статьи о повышенной ответственности предпринимателя. Изложенные обстоятельства позволяют считать задаток одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

3. В силу абз. 2 п. 2 комментируемой статьи одновременно с потерей отданного задатка или его возвращением в двойном размере сохраняется обязанность стороны, ответственной за неисполнение договора, возместить другой стороне убытки, понесенные вследствие этого. Иными словами, задаток по общему правилу не выполняет роли отступного (см. комментарий ст. 409). Потеря задатка внесшей стороной либо уплата его контрагентом в двойном размере не влечет прекращения обязательства и не освобождает соответствующую сторону от возмещения убытков. При этом предполагается, что задаток имеет зачетный характер. Убытки возмещаются в части, непокрытой задатком, превышающей его сумму. Презумпция о необходимости возмещения убытков может быть изменена, если стороны предусмотрят в договоре условие, исключающее возможность их возмещения. В таком случае задаток играет роль отступного.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ).

Что такое задаток

Гражданский кодекс Российской Федерации в параграфе 7 говорит о нём как о некой сумме, которую одно лицо выдает другому в качестве подтверждения того, что договор между ними состоялся и будет исполнен. Своими статьями 380–381 ГК РФ регулирует его передачу и получение. Соглашение (договоренность) о задатке можно включить в текст самого договора или отразить в дополнительном соглашении.

Зачем нужен задаток

Функции

Их исполнение на практике

Платежная. К примеру, наниматель жилого помещения по коммерческому найму дает некую сумму вперед, и это уменьшает его первую выплату, что уже является выполнением денежного обязательства. Эта функция существует и в том случае, если срок исполнения договора еще не наступил.
Доказательственная. Выдача задатка – по сути, подтверждение заключения договора. Данные вперед деньги, безусловно, не единичный способ обеспечения договора. Законом не запрещено использовать другие (залог, неустойку, банковскую гарантию и т. д.).
Обеспечительная. Стороны контракта, имея задаток, получают и повод для надлежащего исполнения обязательства, поскольку есть некая штрафная. Сторона, у которой появилась эта сумма, должна вернуть ее в двойном размере, если обязательство не исполнено по ее вине. В таком случае может произойти следующее: на покупателя автомобиля, давшего задаток в размере 10 %, но не оплатившего остальные 90 %, ляжет возмещение 20 % стоимости этого автотранспортного средства.
Компенсационная. Когда были причинены убытки или договор не исполнен – задаток просто засчитывается в счет убытков (если стороны договора не внесли в него иное). При этом не надо путать задаток и отступное – оно выплачивается одновременно с прекращением договора.

Задатком может служить первый платеж по сделке.

Часто встречается такое при приобретении автотранспорта. Внесение задатка при покупке квартиры – вариант, который выбирают многие, приобретая недвижимость. Этот вид обеспечения договора относится к основным и довольно типичным, используемым в России.

Обеспечиваемый задаток при проведении торгов

Это способ гарантии в сделке. В статье 448 Гражданского кодекса РФ регулируются все тонкости данного процесса. Когда проводятся торги, их участники вносят задаток еще до заключения договора. Тому, кто участвовал в торгах, но не прошел до стадии заключения договора, отданное ранее вернут. В данной ситуации переданные деньги обеспечивают участие в торгах лица, давшего их.

Если же случилось изменение намерения у агента, и он отказался от участия в торгах, возврата денег ему не будет. Можно рассматривать внесение денежных средств лицом, желающим участвовать в торгах, а также принятие задатка организатором как редкий вид односторонней сделки. Суть ее в заявке на причастность к торгам, благодаря чему данный агент становится участником в публичных торгах.

Не путайте важные понятия!

Разница между залогом и задатком существенная. Первое – это имущество, вещи, которые отдаются одной стороной договора другой стороне для обеспечения обязательства. Второе – это деньги.

Не любая вещь может быть залогом в сделке. Важны такие свойства имущества, как его ликвидность, ценность на рынке. Например, залогом для банка является квартира, которую вы оформили в ипотеку. Банк, у которого оказывается ваше имущество в залоге, имеет право его продать, если сделка сорвется из-за вас.

Вина, безусловно, требует доказательства, поэтому это происходит в суде. При любом нарушении своего права лицо может обратиться в судебные инстанции. Сбор и предоставление доказательств лежит на самих сторонах иска. Банк будет преуменьшать стоимость недвижимости, потому что, в случае неисполнения другой стороной обязательства, банк будет вынужден продавать квартиру с публичных торгов, как предписывает закон. Из вырученных денег банк забирает себе сумму долга с процентами, а остальное вернет хозяину квартиры.

Наличие или отсутствие аванса никак не влияет на сделку.

В отличие от первых двух, аванс не является способом обеспечения обязательства. Аванс можно в любое время стребовать назад либо вернуть, он не обязывает заключать письменный договор о купле-продаже. Это платеж, который предшествует передаче имущества, оказанию услуги или выполнению работы. Интересно, что термин «аванс» не существует в законодательстве, хотя все мы понимаем, что это такое. Когда договор выполнен, что вносилось при его заключении – аванс или задаток – уже неважно. На практике различия между ними ощущаются тогда, когда сделка сорвалась: тогда аванс просто возвращается.

Документационное оформление

Форма договора о задатке должна быть письменная. Имея на руках «бумажку», вы более защищены в своем праве. И закон, и люди придают особое значение задатку в договорах купли-продажи недвижимости. Предварительное соглашение об этом оформляется на подготовительной стадии сделки. Таким образом, происходит установление обязательства на будущее, участники правоотношения выражают свое согласие на куплю-продажу. То, что стороны понесут убытки, если нарушат сделку, дополнительно стимулирует ее выполнение.

Несмотря на то, что ГК РФ регламентирует договор покупки жилой недвижимости с задатком, на практике возможны какие-то вопросы, требующие разрешения на месте. Например, обязательна письменная форма такого соглашения. Если она не соблюдена, то возникают сомнения в правовом свойстве переданной суммы, и она будет считаться авансом, пока не будет доказано обратное.

Вообще с недвижимостью существует некий правовой нюанс. С одной стороны, задаток как способ обеспечения обязательства, с другой – непременная государственная регистрация договоров с недвижимостью. Здесь кроется не то чтобы противоречие, но надо помнить, что сделка будет иметь правовую силу после регистрации в Росреестре. Одни только переданные вперед денежные средства не сделают ее 100 % законной. Если продавец продаст квартиру другому покупателю и официально зарегистрирует сделку, стребовать обратно свои деньги, даже через суд, будет сложно.

Например, при покупке машины, составляется расписка, которая, по сути, и является договором. Она в обязательном порядке должна содержать:

  • место и время проведения сделки;
  • ФИО обеих сторон (с паспортными данными);
  • окончательная сумма за машину;
  • размер задатка;
  • данные на автомобиль: марка, год выпуска и изготовления, а также номер двигателя;
  • срок – когда (или до какого времени) должна состояться сама сделка.

Всё заверяется подписями сторон. Суммы прописываются как цифрами, так и словами. Документ составляется в присутствии обеих сторон. Можно вообще писать от руки, «на коленке».

При покупке автомобиля не требуется нотариального удостоверения, так как речь идет о движимом имуществе. Тем не менее даже такой вид документа обязателен.

Расторжение договора задатка и ответственность сторон

Передумать и расторгнуть сделку можно в любое время, так как в гражданском праве существует свобода договора. Однако в зависимости от того, в какое время и по чьей вине данное соглашение будет расторгнуто, возникнут разные правовые последствия. Если стороны договорились об этом и прекратили сделку до начала ее исполнения, задаток возвращается давшей его стороне. То же происходит, если обязательство невозможно исполнить. Договор задатка расторгается в присутствии обоих контрагентов. Если при заключении присутствовал нотариус (например, в случае оформления сделки с недвижимостью), он должен быть и при расторжении.

Если обязательство не будет исполнено по вине стороны, давшей задаток, сумма останется у другой стороны договора. Если же вина будет выявлена у стороны, получившей деньги, она обязана вернуть полученное в двойном размере. Кроме этого, субъект договора, ответственный за неисполнение данного обязательства, обязан возместить контрагенту убытки с зачетом задатка. Договором, впрочем, можно предусмотреть иное.

В регулирующей эти ситуации статье 381 ГК РФ хорошо показан характер гражданского правоотношения, сочетающего в себе диспозитивный (разрешительный) и императивный (указующий точно на норму права) характер. Проще говоря, вы можете не использовать задаток при заключении договора. Но если хотите, если это вам нужно, вам так спокойнее, – должны исполнить всё в соответствии с буквой закона.

Задаток – способ обеспечения обязательства в гражданском праве. Также в некоторых случаях это может быть способом прекращения правоотношения. Если он используется для обеспечения организации и проведении торгов, традиционно регулируется подобно отступному. На практике по-разному поступают с задатком в случае совершения сделок купли-продажи движимого и недвижимого имущества. Поскольку в сделках с недвижимостью обязательно участие Росреестра, правовая роль данных денег становится менее значимой, чем хотелось бы.

Договор задатка можно расторгнуть. При этом стороны несут ответственность с разными правовыми последствиями: в зависимости от того, по чьей вине идет расторжение.

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх