Залог недвижимого имущества

Залог имущества

Главная » Юристу » Залог имущества


Вернуться назад на Залог
Залог имущества — это один из основных способов обеспечения обязательства, представляющий собой договор между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), в силу которого залогодатель передаст залогодержателю определенное имущество, за счет которого последний может удовлетворить свои требования в случае неисполнения обязательства.
Это форма обеспечения финансовых обязательств, основанная на праве одного лица сохранять в своей собственности имущество, принадлежащее другому лицу, пока его финансовые претензии к владельцу этого имущества не будут удовлетворены. Предметом залога могут быть как имущество, так и имущественные права.
Предметом залога могут быть вещи и права требования (ст. 336 ГК).
Предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству РФ:
• транспортные средства,
• объекты недвижимости,
• материальные запасы,
• ценные бумаги,
• оборудование.
При этом предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору. Залоговое имущество оформляется договором между налоговым органом и залогодателем. Залогодателем может быть как сам налогоплательщик или плательщик сбора, так и третье лицо.
Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст. 335 ГК). Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки – договор должен иметь государственную регистрацию.
Залог недвижимости
Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т.е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т.п.
С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:
• классический залог – имущество остается у залогодателя;
• заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
• твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.
Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных.
Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита:
1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом.
2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. Корректировка осуществляется, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5-2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.
4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Прекращается залог в следующих случаях:
• при исполнении обязательств по обеспечению залога;
• при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
• при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
• при невозможности реализации залога.
Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.
Продажа залогового имущества
Залоговое имущество продается на открытых аукционных торгах по стартовой цене. Конечная цена продажи может быть как выше, так и ниже изначальной. Стартовая цена определяется решением суда с учетом мнения банка-кредитора и залогодателя. Банку, как правило, важно установить цену, при которой недвижимость продадут быстро и средства от ее продажи компенсируют задолженность по кредиту и убытки банка. Залогодателю важнее, чтобы цена была максимально высокой, так как разницу между ценой продажи и суммы компенсации банку он положит в карман.
О проведении торгов по продаже недвижимости объявляют заранее. Указывается стартовая цена и дата. Желающие принять участие вносят 5% от стартовой стоимости квартиры и подают заявку на участие.
Таким образом, у каждого человека есть реальная возможность выкупить залоговую недвижимость по гораздо меньшей цене, но надо быть очень осторожным и внимательно изучить все необходимые документы, чтобы сделка была успешной и выгодной.
Залоги банков
Когда банк принимает решение о возможности привлечения того или иного актива в качестве залогового обеспечения, он рассматривает сразу несколько критериев.
Основные из них следующие:
• Ликвидность залога. Банк определяет, сможет или нет он быстро и легко продать ваш товар и получить за это достаточную сумму денег, чтобы уладить все финансовые вопросы. Обычно за срок реализации берется период от 3 до 6 месяцев.
• Качество залога. Любое имущество, которое передается банку в роли залога, должно быть качественным, соответствовать рыночным характеристикам подобных товаров.
• Минимальный риск снижения количества товаров в обороте. Банку нужно убедиться, что количество товара, которое находится в данный момент на складе – это не минутный «всплеск активности», и этот объем будет поддерживать весь срок выплаты кредита.
• Постоянные цены на вид товара – продукция, которая имеет тенденцию к быстрому обесцениванию, в залог не принимается.

• Срок годности товара – продукцию со сроком годности меньше 3-х месяцев (а зачастую – и меньше полугода) банки в качестве залога не рассматривают.
• Минимизация риска утраты товара. При осмотре будущего залога сотрудник банка обратит внимание на состояние помещения, в котором товар хранится, на пожарную безопасность, наличие охраны.
• Говоря о залоге товаров в обороте, можно выделить следующие группы товаров, которые банки предпочитают брать в качестве залогового обеспечения: материалы для строительства и отделки (отделочные материалы, окна, двери, во многих случаях – лакокрасочные материалы), пищевые продукты с высоким сроком годности (консервы, соки, продукция в пакетах тетра-пак и т.д.), одежда, обувь, аксессуары, бытовая техника, хозяйственные товары и т.д.
Банки осторожно относятся к залогу ювелирных украшений, алкоголя, пищевых продуктов с небольшим сроком годности, компьютерной техники и мобильных телефонов (за счет быстрого снижения их рыночной стоимости).

Залоговое имущество
Арест
Допрос
Криминал и криминалистика
Криминалистика
Криминология


| | Вверх

Добросовестный залогодержатель и добросовестный приобретатель заложенного имущества

Одно из существенных изменений в правовом регулировании залога состоит в том, что в залоговых правоотношениях появились фигуры добросовестного залогодержателя и добросовестного приобретателя заложенного имущества.

Передача имущества в залог является одной из форм распоряжения этим имуществом. Поэтому по общему правилу залогодателем вещи может быть ее собственник, а залогодателем права — лицо, которому принадлежит закладываемое право. И только как исключение из общего правила в роли залогодателя может выступать субъект иного (ограниченного) вещного права, включающего правомочие по распоряжению соответствующим имуществом, либо иное лицо в случаях, предусмотренных законом. Такой подход отмечается и в новой редакции ст. 335 ГК РФ, предусматривающей, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи; лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог лишь в случаях, предусмотренных Кодексом (п. 2).

Вместе с тем в дополнение к названным традиционным законоположениям в указанную статью включены особые правила, призванные урегулировать ситуацию, когда в роли залогодателя выступает не собственник имущества и не лицо, им управомоченное. Ранее подобные договоры залога признавались недействительными сделками. Теперь же судьба таких договоров не столь однозначна. Если залогодержатель не знал и не должен был знать, что вещь передана в залог лицом, которое не являлось ее собственником или не было надлежащим образом управомочено распоряжаться этой вещью (добросовестный залогодержатель), залог сохраняет силу, а собственник вещи несет обязанности залогодателя.

Однако законоположение о добросовестном залогодержателе не подлежит применению в случае, когда вещь, переданная в залог, была ранее утеряна собственником или тем лицом, которому собственник передал ее во владение, либо была похищена, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Что касается фигуры добросовестного приобретателя заложенного имущества, то она не могла не вызывать определенных опасений. Соответствующая новелла имелась уже в едином законопроекте, принятом в первом чтении. Речь идет о законоположении, согласно которому залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Опасения по поводу приведенной новеллы были вызваны двумя обстоятельствами.

Во-первых, положение о таком основании прекращения залога, как добросовестное приобретение предмета залога, «пробило брешь» в жестком и однозначном регулировании права следования, присущего залогу. В традиционном законоположении о том, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, пришлось делать исключение для случая, когда заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (ст. 353 ГК РФ).

Во-вторых, и это главное, появление такого основания прекращения залога, как приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем, могло бы послужить стимулом для возникновения в реальном имущественном обороте разного рода незаконных схем «сбрасывания» залога. Однако введение полноценной системы учета залогов движимого имущества сводит данные опасения к минимуму: покупателя, не запросившего перед приобретением ценного движимого имущества сведения из реестра уведомлений о залоге движимого имущества, вряд ли можно признать добросовестным приобретателем.

Таким образом, отмеченное новое основание прекращения залога — приобретение заложенного имущества по возмездной сделке лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что данное имущество обременено залоговым правом другого лица, — может «сработать» лишь в том случае, если залогодержатель проявит неосмотрительность и не направит своевременно нотариусу уведомление о соответствующем залоге движимого имущества. В остальных случаях, когда такое уведомление направляется нотариусу своевременно, т.е. сразу же после заключения договора залога, будет «работать» право следования: залог сохранится, а лицо, которое приобретает заложенное имущество у залогодателя, будет нести все обязанности залогодателя по договору залога (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх