Земля под зданием

Право на землю

Покупатель помещения в многоквартирном доме получает долю в праве общей собственности на земельный участок как часть общего имущества в силу закона (ст.
37 и 38 Жилищного кодекса РФ). Для приобретателей помещений в нежилых зданиях такого правила не предусмотрено.

По этой причине суды при разрешении споров руководствуются положениями законодательства, установленными для зданий и сооружений.

Некоторую ясность внесли также разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ по аренде 2013 года.

ИнфоОднако вопросы все еще остаются. Права арендатора помещения на земельный участок под зданием Если в отношении нежилого помещения заключен договор аренды, права арендатора на занимаемый зданием земельный участок определяются согласно ст. 652 Гражданского кодекса РФ исходя из прав арендодателя помещения на данный участок.

В литературе была высказана точка зрения, что земельный участок может быть передан в собственность только тем лицам, которые изъявили желание оформить право собственности, остальным будет предоставлено право ограниченного пользования земельным участком – сервитут.

Однако такой подход был отвергнут ВАС по той причине, что в данном случае нарушаются права тех лиц, которые не участвуют в договоре купли-продажи земельного участка, поскольку в последствии присоединиться к договору купли-продажи они не смогут.
В дальнейшем в ЗК было внесено дополнение, что собственник помещения или собственник доли в здании, может оформить долю в праве собственности на земельный участок только пропорциональную площади помещения.

Земельный участок под помещением

Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение? Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из ст. 16, ч. 1 ст. 17 и ч. 1 ст.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Практическая ситуация: вы хотите получить в собственность или в аренду одно из зданий целостного имущественного комплекса. Как определить, на какой размер земельного участка под таким зданием вы можете претендовать?

Если целостный имущественный комплекс и земля под ним находятся в собственности у одного и того же лица, то проблем скорее всего не возникнет – стороны просто договорятся. Но что делать, когда собственники имущественного комплекса и земли разные и договориться не могут? Или если земля находится в государственной/коммунальной собственности, а стороны боятся обвинения в необоснованном захвате лишней земли? В таком случае ситуация немного усложняется.

Следует отметить, что законодательство прямо не устанавливает размер земельного участка, который в обязательном порядке должен передаваться собственнику/пользователю здания. Это и неудивительно, так как невозможно заранее предусмотреть все возможные варианты ландшафта участка и размещения зданий. Вместо этого законодательство устанавливает общие принципы передачи земли.

Так, в случае перехода права собственности на здание, право собственности/пользования земельным участком под таким зданием прекращается, а к новому собственнику здания переходит либо (1) право собственности на участок под зданием (если земля находилась в собственности продавца здания) или на часть такого участка, либо (2) право пользования на участок под зданием (если земля находилась в пользовании продавца здания) в том же объеме и на тех же условиях, которые были у продавца здания 1. При этом, если к новому собственнику переходит право только на часть земельного участка, продажа здания осуществляется только после выделения такой части участка в отдельный земельный участок и присвоения ему кадастрового номера 2.

Аналогично, при передаче здания в наем нанимателю предоставляется право пользования земельным участком под зданием и прилегающим участком в размере, необходимом для достижения цели найма 3. При этом размер земельного участка может определяться сторонами договора найма здания, а если размер участка не определен, то считается, что в аренду передается весь участок 4.

Таким образом, к новому собственнику/пользователю здания в обязательном порядке переходят права на соответствующий земельный участок. Общее требование к размеру и конфигурации участка можно обобщить (с учетом аналогии законодательства) следующим образом: к новому собственнику/пользователю здания переходит право собственности/пользования на (1) участок под зданием и на (2) прилегающий участок, в размере, необходимом для пользования зданием. При этом «участок под зданием» соответствует площади застройки и определяется в соответствии с техническими документами на здание. В то же время » прилегающий участок» нормативно не определен. В результате размер и конфигурация «прилегающего участка» (а значит, и всего участка в целом) определяется в каждом конкретном случае отдельно.

Как указывалось выше, единых нормативов для определения размера и конфигурации участков нет. Но существуют нормативные рекомендации, применяемые к отдельным ситуациям.

Так, в случае приобретения жилого дома (кроме многоквартирного), расположенного на землях государственной или коммунальной собственности, размер участка под таким зданием не может быть меньшим максимального размера участков, бесплатно передаваемых гражданам 5.

В отношении объектов общей собственности установлено, что размер земельного участка определяется исходя из необходимости эксплуатации зданий на основании соблюдения строительных, противопожарных и санитарных норм, а также рационального использования смежных участков 6. Более того, технические указания содержат примерный перечень структурных компонентов, которые могут входить в состав участка, а именно: (1) территории под домами, (2) хозяйственные и другие площадки, (3) пути, проезды и тротуары, (4) озелененные территории и так далее 7.

6 Пункт 3.1 Технических указаний относительно определения пределов земельных участков совместной и совместной долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах.

7 Пункт 3.2 Технических указаний относительно определения пределов земельных участков совместной и совместной долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах.

Наконец, для определения размера участка следует учитывать Государственные строительные нормы (т. н. «ДБН») 8. Следует оговориться, что применение строительных нормативов для определения размера участка не является решающим: на практике известно много случаев, когда строительные нормативы просто не могут применяться к уже построенным зданиям (которые строились по иным нормативам или с нарушениями нормативов), а также при изменении естественного ландшафта земельного участка (например, когда в связи с эрозией граница участка существенно сдвигалась).

Во всех остальных случаях размер участка необходимо определять исходя из разумного и рационального использования земли. Системный анализ законодательства и правоприменительной практики позволяет выделить следующие основные составляющие:

– учет особенностей ландшафта;

– учет расположения других земельных участков;

– сохранение свойств/качества земли;

– получение пользы от использования земли;

– уплата налогов/платежей за использование земли;

– беспрепятственное использование других земельных участков и имущества третьих лиц.

В результате размер земельного участка при схожих «технических» показателях зданий может очень существенно отличаться в связи с особенностями расположения здания и участка.

К примеру, если участок был получен гражданином во времена СССР на основе изданного акта. Без предъявления данного документа нельзя будет стать собственником данной территории. Согласно ЗК РФ, действует ряд оснований, при наличии которых вам могут отказать в оформлении своих прав на землю:

  • На приватизацию данного надела был наложен публичный запрет.
  • На территории находятся сооружения и постройки, владельцами которых являются иные лица.
  • На участке не было завершено строительство какого-либо объекта недвижимости.

Другие ограничения касаются самого расположения участка.

Куплено здание: как оформить в собственность земельный участок под ним

Порядок действий при регистрации таков:

  1. Визит к регистратору (Местная регистрационная палата или МФЦ).
  2. Сдача документов собранных документов.
  3. Получение расписки от сотрудника регистратора.
  4. Повторный визит для получения свидетельства.

Порядок оформления земли в собственность предусматривает временные рамки регистрации в виде 7-10 дней. Однако могут быть исключения. Точную дату получения свидетельства сотрудник регистратора указывает на расписке при сдаче документов.
Получить бланк свидетельства может заявитель либо его представитель. Предоставление паспорта при этом обязательно. Ограничения и запреты на регистрацию права собственности на землю Пошаговое оформление земли в собственность предусматривает разделение процедуры на этап подготовки и непосредственно регистрации.

В нем необходимо указать информацию о:

  • О дате и лице, получившем надел;
  • Обстоятельства выдачи, известные обратившемуся;
  • Кадастровые и технические параметры угодий, адрес места нахождения;
  • Период добросовестного пользования им, ссылки на уплату соответствующих налогов и другие способы ответственного содержания недвижимости;
  • Присутствие строений капитального характера;
  • Пояснения методов использования участка.

В конце необходимо изложить просьбу о выдаче правоустанавливающего акта о законном владении участком.

  1. Комиссией выясняется возможность передачи объекта, а также свободен ли он.

Как оформить земельный участок под зданием если нет документов

Пошаговая инструкция: как оформить земельный участок в собственность, если нет документов? Местные административные органы, которые выделяли земли гражданам, ответственные за проведение приватизации, имеют в своих архивах сведения о проведении всех гражданских процедур, в том числе – о нарезке наделов населению. Поэтому логично обратиться к главе местной администрации напрямую и изложить обстоятельства дела в заявлении.
В заявление требуется внести сведения:

  1. о том, когда и кем получался надел.

Бывает, что в «пачке с древними документами» на дом встречаются различные справки из поссовета или отдела экономики райисполкома и т.п., датированные 70-90-ми годами прошлого века, где также указывается площадь домовладения. Как правило, перечисленных источников информации достаточно, чтобы убедить суд в справедливости ваших претензий на конкретную площадь земельного участка.
Решение суда, вступившее в законную силу, позволит вам согласовать границы участка в Администрации, однако процедура эта будет не быстрой, она может длиться до трех месяцев. Вместе с тем, состоявшееся судебное решение будет являться гарантией того, что границы участка вам все же согласуют.
Начинать нужно с обращения к кадастровому инженеру с просьбой изготовить межевой план и схему расположения земельного участка. Мы настоятельно рекомендуем делать это в местном БТИ, где также есть штатные кадастровые инженеры.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх