Земля в аренде у застройщика риски

Наличие прав на пользование или владение земельным участком – один из наиболее важных моментов при строительстве. Поэтому, покупая квартиру в новострое, предварительно убедитесь, что застройщик оформил все необходимые документы на землю.

Содержание

Как проверить земельный участок под новостройкой

Участок может быть собственностью застройщика или находиться в аренде. Если компания владеет землей, ее права подтверждаются документом о праве собственности (акт, свидетельство, справка), договором купли-продажи, решением органов местной власти и др.

Распоряжаясь территорией на правах аренды, застройщик должен иметь соответствующий действующий договор. Кроме того, здесь может иметь место еще один инструмент урегулирования взаимоотношений между владельцем земли и арендатором – суперфиций.

Суперфиций – альтернатива аренде, которая позволяет застройщику отчуждать право пользования участком. Такой порядок не распространяется на государственные и коммунальные земли за исключением случаев перехода права собственности на недвижимость, которая здесь находится (ст.413 Гражданского кодекса). В отличие от аренды этот тип договоров заключается исключительно для строительства.

Если строительной компании нечего скрывать, сотрудники без проблем предоставят инвестору эти бумаги для ознакомления. Переходить к этапу оформления сделки стоит, убедившись, что документы на землю оформлены должным образом. Возьмите у застройщика копии договоров, актов, решений и проконсультируйтесь по поводу них у юриста.

Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке

Узнайте, кому принадлежит земля под строящимся домом, и ее целевое назначение. Информацию выдает Госгеокадастр. Для этого обратитесь с заявлением в Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ). Оформление справки платное.

Посмотреть форму собственности и целевое назначение земельного участка можно также через публичную кадастровую карту. Земли должны быть предназначены для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов. Если целевое назначение территорий не совпадает с фактическим использованием, то даже при отсутствии прочих проблем вы столкнетесь с неприятностями при оформлении права собственности на свою квартиру.

Участок под застройку в аренде: на что обратить внимание

Основная масса новостроек возводится на участках, взятых в использование по договору аренды или суперфиция. Это выгоднее и проще для застройщика, чем покупка земли. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию территории переходят в постоянное пользование организации, обслуживающей дом (ст.42 Земельного кодекса). На основании этого же закона ОСМД может приватизировать землю, если дом находится в общей совместной собственности владельцев недвижимости.

Проблемным моментом при возведении дома на участке, взятом во временное пользование, может стать окончание срока аренды земли до завершения строительства. При соблюдении застройщиком условий контракта проблем возникнуть не должно, и договор продлят. Но если арендатор нарушал установленные нормы и порядки, ему могут отказать в заключении нового соглашения. Поэтому важно обратить внимание на следующее:

  • репутацию строительной компании;
  • сроки действия договора на пользование участком (рекомендуется не менее 5 лет);
  • права и обязанности застройщика по договору аренды или суперфиция.

Несоблюдение условий со стороны застройщика также может повлечь судебные разбирательства в отношении расторжения действующего соглашения. Признав контракт недействительным, дальнейшее строительство станет незаконным.

Участок в собственности застройщика: особенности

Если строительная компания – владелец земельного участка, риски, связанные с незаконностью застройки территории минимизируются. Здесь отсутствует третье лицо, которое может повлиять на процесс строительства, предъявив свои права на участок.

После сдачи объекта в эксплуатацию права собственности на территории переходят обслуживающей организации, ОСМД (ст.42 Земельного кодекса). Порядок передачи земли от застройщика не имеет четкого регламента, но осуществляется в рамках действующего законодательства. Так как земля уже является частной собственностью, квартировладельцы могут быть уверены, что участок будет законно передан в собственность обслуживающей организации.

Инструкция по приему квартиры в новостройке

Помимо того, что в таком случае минимизированы риски, стоимость жилья в доме, как правило, будет выше, так как застройщик включает в нее затраты, связанные с приобретением земельного участка. Покупка земли обходится компании дороже аренды, что в конечном итоге отражается на стоимости квадратного метра.

В вопросе выбора застройщика не так важно, строит он дом на арендованной или собственной земле, как его опыт и репутация, подтверждающие отсутствие проблем в земельных вопросах в прошлом. Но в любом случае инвестору необходимо убедиться, что документы на землю приведены в порядок, а строительная компания возводит дом на участке в соответствии с целевым назначением.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника (в вашем случае собственник – муниципальное образование) этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка (продавец дома) вправе переуступить вам права и обязанности по договору аренды на оставшийся срок аренды без согласия собственника участка при условии уведомления муниципалитета. Поэтому одновременно с договором купли-продажи дома необходимо заключить договор переуступки права аренды земельного участка.

На основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ вопрос выкупа земельного участка в собственность за плату вы должны решать с собственником, подав соответствующее заявление в муниципалитет. Размер стоимости выкупа будет зависеть от кадастровой стоимости земельного участка (есть в публичной кадастровой карте Росреестра) и процентной ставки (от 1,5 до 25% от кадастровой стоимости) выкупа, которая определяется региональными (местными) нормативными правовыми актами.

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оформляется не просто купчая, а соглашение о переуступке, передаче прав пользования. Таким образом приобрести недвижимость СПб могут как физ., таки и юр. лица для садоводства, ИЖС или других целей, в соответствии с назначением участка .

Разрешена купля-продажа арендованных земель практически всех категорий, допустимых к пользованию. Исключение – наделы, официально изъятые из оборота

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!

Можно ли собственнику продать землю в аренде

При условии, что с правоустанавливающими бумагами все в порядке и техническая документация в норме, владелец может распоряжаться землей на свое усмотрение. Не стали исключением и земли, на которых есть обременение – договор найма на определенный срок, с четко оговоренными возможностями.

Есть ли по рассматриваемому объекту какие-либо отягощения и запреты, кроме соглашения аренды, можно увидеть в базе ЕГРП

Многих покупка участка в аренде привлекает тем, что можно приобрести недвижимость, которая будет приносить стабильный пассивных доход, практически без вложений. При этом расторгнуть договор найма раньше назначенного срока новый владелец может:

  • В установленном законом порядке.
  • Согласно положениям договора.

Если в соглашении такого пункта нет, при этом арендатор исправно соблюдает все условия, то прекратить аренду до окончания срока ее действия практически невозможно.

Если рассматривать арендованный участок как объект, по факту у него два владельца – арендодатель и арендатор. Субъекты связаны положениями письменного соглашения

Как продать землю в аренде у органов местной власти

Нередкими стали сделки, когда участок берется в наем у муниципалитета, а постройка на нем, это частная собственность физ. или юр. лица. В этом случае:

  • Дом отчуждается на основании купчей.
  • Участок передается при помощи переуступки права найма.

Договор купли-продажи и соглашение о передаче прав аренды, одновременно подаются в Росреестр для регистрации

Осуществить переуступку можно в том случае, если:

  • Срок действия договора не просрочен.
  • Отсутствуют задолженности по ренте.

Если Вы хотите купить дачу, расположенную на муниципальной земле, обратите внимание на срок предыдущего соглашения:

  • Аренда с администрацией от 5 лет и выше. Достаточно уведомить местные власти о смене арендатора. Для этого составляется заявление, которому присваивается входящий номер. Когда покупка участка находящегося в аренде состоялась, уведомление с отметкой передается в Росреестр, вместе с перечнем документов, необходимых для регистрации перехода прав.
  • Наем земли у местных властей осуществляется до 5 лет. Потребуется получить письменное согласие органов самоуправления. Получить его можно только после рассмотрения на заседании земельной комиссии.

Продать или купить землю, находящуюся в аренде у местной городской администрации нельзя в том случае, если в договоре есть условия, запрещающие переуступку надела

Нужен агент
по недвижимости?

Что необходимо проверить при покупке или продаже прав аренды земли

Если Вас интересует продажа земельных участков находящихся в аренде, не спешите оформлять право переуступки. Прежде всего, необходимо выполнить предварительную проверку надела и сопутствующей документации, а именно:

  • Когда заканчивается срок действия договора аренды.
  • Платилась ли своевременно рента, есть ли задолженности.
  • Разрешено ли действующее целевое назначение земли для ИЖС, животноводства, земледелия и т.д.
  • Есть ли запрещения на дальнейшее право выкупа надела.
  • Требуется ли согласие супруга собственника аренды на сделку по переуступке права у нотариуса.

Договор аренды или соглашение о переуступке вносятся в Росреестр, при сроке действия более одного года. Обременение в любом случае фиксируется в базе ЕГРП

Особенности продажи участка находящегося в аренде

Необходимо учитывать, что купить землю, находящуюся в аренде муниципалитета, можно как при проведении аукциона, так и без него. Избежать общественных, открытых торгов позволит отсутствие других претендентов на участок. Кроме того, приобрести землю в этом случае допустимо по первоначальной цене.

Учитывая высокую стоимость участков для ИЖС, нередко их берут в аренду, возводят на территории здания. Согласно ЗК РФ и ФЗ 171, после регистрации постройки допустимо выкупить надел по льготной стоимости без торгов. Цена может составить всего 3% от кадастровой

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей
на оформлении документов
при покупке/продаже недвижимости?

Налог на арендованную землю всегда платит собственник. Так, снимая участок в садоводстве арендатор будет отчислять лишь ренту по договору. Но если право переуступки будет продан, то владелец надела отчислит в госказну 13% на доход от прибыли. Рассчитывать на льготы в форме вычета при таких сделках не приходится.

Купить участок в аренде у муниципалитета гораздо дешевле, чем приобрести надел, находящийся в частной собственности

Подробнее о том, как купить участок земли в аренде и что для этого необходимо, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, мы детально ответим на все интересующие Вас вопросы!

Нас часто спрашивают о том, как лучше поступить? Какой участок лучше купить, чтобы начать на нем строительство? Какой выгоднее всего юридический статус участка для строительства — постановление, аренда, собственность или муниципальный? На все эти вопросы дает ответы директор ГК Абажур — Грицай П.Б.

Директор ГК Абажур Павел Грицай

Какой лучше и удобнее юридический статус участка для строительства — постановление, аренда, собственность или муниципальный? Стоит ли иметь дело с государственной собственностью?

Меня чрезвычайно удивляет подход некоторых наших клиентов при выборе земельного участка под строительство капитального Объекта. Подчас, обязательным условием, является наличие на территорию свидетельства о собственности. Сразу возникает вопрос- зачем? Почему нельзя подойти к этому с позиции экономии собственных средств? Сейчас объясню, в чем тут дело…

Если участок, на правах собственности, продает юридическое или физическое лицо, то его цена формируется и привязывается к кадастровой стоимости. С другой стороны, земельщики делают свои расчеты с оглядкой на сложившуюся рыночную стоимость земли.

И государство, и частник предлагают клиенту схожую цену, которая ему явно не может понравится.

Конечно могут быть исключения из правил:

  • либо существует опасность, что государство в судебном порядке (а иной раз, и во внесудебном) будет оспаривать существующий договор купли-продажи.
  • либо продавцу необходимо срочно продать территорию по более низкой цене.

А частнику это нужно крайне редко. А государство вообще не имеет склонность торговаться…

Вывод: зачем терять драгоценное время и не менее драгоценные деньги? Ведь можно приобрести путем переуступки прав действующий договор аренды на период строительства или оформить заявку в Мэрию (областную администрацию) на участие в торгах по получению такого договора.

И вот свершилось — Вы стали обладателем договора аренды участка на период строительства Объекта!

Стройте на здоровье, только не забывайте вовремя платить арендную ставку, которая совсем не велика. Если же ставка Вам не по нраву, так еще можно поработать, в рамках закона, над ее снижением.

Когда можно подать документы на оформление участка и здания в собственность?

Вы строили, строили, и наконец, построили. И, если ничего не мешает сдать Объект в эксплуатацию, то есть Вы соблюли все законы и строительные нормативы, то подавайте документы на приобретение объекта и прилегающего земельного участка в собственность.

Но тут уже цена будет совсем иная. Не кадастровая или близкая к ней коммерческая собственность, а всего 15% от них. Поэтому:

Берегите свои деньги — не пытайтесь сразу покупать землю, особенно у частников, с риском для своего бизнеса!

Земельные участки от 1,7 до 22,8 Га ул. Промышленная Криводановский сельсовет Новосибирский район

Цена:50 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-1 Площадь (кв. м.): 228905 Форма собственности: аренда ID: 6334

Земельный участок 0,25 Га ул. Гусинобродское шоссе Октябрьский район

Цена:30 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: ИТ-2 Площадь (кв. м.): 2539 Форма собственности: аренда ID: 28416

Земельный участок 0,15 Га с. Красноглинное Толмачевский сельсовет Новосибирский район

Цена:6 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: Не определено Площадь (кв. м.): 1473 Форма собственности: долгосрочная аренда ID: 49848

Содержимое данной записи доступно ТОЛЬКО зарегистрированным и подтвержденным НАМИ ВРУЧНУЮ пользователям! Свяжитесь с нами по телефону +7 (951) 392-51-15 или оставьте заявку через форму.

Земельный участок 0,70 Га Мочищенское шоссе Заельцовский район

Цена:42 000 000 ₽ Категория: Зонирование: ОД-1 Площадь (кв. м.): 7005 Форма собственности: собственность + аренда ID: 20287

Земельный участок 0,61 Га ул. Грузинская Заельцовский район

Цена:17 000 000 ₽ Категория: Зонирование: Ж-2 Площадь (кв. м.): 4398 Форма собственности: аренда ID: 338

Земельный участок 0,32 Га ул. Карьермочищенская Заельцовский район

Цена:10 000 000 ₽ Категория: Назначение: Зонирование: П-2 Площадь (кв. м.): 3166 Форма собственности: собственность ID: 1078

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх